Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 06 MARS 2019
(n° 101 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/16550 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B373A
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG n° 16/00740
APPELANTE
Société Civile BLEU CANNELLE agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]
N° SIRET : 409 072 642
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Rachad KOBEISSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1460
INTIMEE
SCP C... B... M...
[...]
N° SIRET : 378 070 742
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Christian HOURS, Président de chambre
Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère
Mme Anne de LACAUSSADE, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Christian HOURS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Nadyra MOUNIEN
ARRET :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Christian HOURS, Président de chambre et par Lydie SUEUR, Greffière présente lors du prononcé.
*****
Le 24 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a nommé le service des domaines curateur de la succession de Mme A... H..., veuve D....
Afin d'apurer le passif de la succession, ce service a confié à la SCP de notaires W... C..., E... B..., Z... M..., I... B..., U... C... et P... C...-K... (en abrégé la SCP C... B... M...), la vente par adjudication du bien immobilier successoral suivant :
« Appartement + cave sis à [...], cadastrés [...]
Superficie : 40 m2 environ.
Descriptif : Appartement (lot 23) au 1er étage gauche, Bâtiment B composé de 2
pièces, cuisine, salle de bain et WC, terrasse privative le tout en état médiocre.
Une cave n°4 en sous-sol (lot 43)
Situation locative : Libre
Evaluation : 220.000 euros.
Mise à Prix : 154.000 euros
Syndic : [...], [...] , tél :
[...] suivi par S... J... ».
La SCP C..., B..., M... a publié sur le site http://www.encheres-paris.com, des ventes aux enchères immobilières de la chambre des notaires de Paris l'annonce suivante ayant pour référence 2013-25-02 :
« Le bien immobilier est désigné comme suit : « 2 pièces de 41,97 m2,
[...] .
Bâtiment B sur cour, au 1 er étage à gauche : entrée, séjour, chambre,
cuisine, salle de bains, WC, terrasse privative.
Au sous-sol : cave portant le n°4 ».
Mise à prix : 154000 euros.
Consignation : 30.800 euros.
Prix de vente : 265000 euros.
La date de la séance est fixée au 08 octobre 2013 à 13H30.
Les visites se déroulent les 21 septembre, le 25 septembre et le 1 er
octobre 2013. »
Indiqnant s'être rapproché alors du syndic et avoir appris que la terrasse n'était pas privative, la SCP de notaires a, le 6 août 2013, en la personne de Me P... C... K..., établi le cahier des charges comprenant les clauses et conditions sous lesquelles aura lieu la mise en adjudication des biens et droits, l'article 2 de la seconde partie du cahier des charges mentionnant :
« Les lots mis en adjudication :
Les lots savoir :
Lot numéro vingt-trois (23) :
Dans le bâtiment sur cour, au premier, à gauche, un appartement comprenant : entrée, trois pièces, cuisine et water-closets.
Et les trente-huit/mille troisièmes (38/1003èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lot numéro quarante-trois (43) :
Dans le bâtiment sur cour, au sous-sol, une cave portant le numéro 4
Et les un/mille troisièmes (1/1003èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ».
Le 8 octobre 2013, la SCI Bleu Cannelle a été déclarée adjudicataire du bien précité, pour le prix de 265000 euros.
Alors qu'elle souhaitait entreprendre des travaux notamment sur la terrasse attenante à l'appartement, le syndic de la copropriété lui a indiqué que les lots acquis ne comprenaient pas, au regard du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, la propriété privative de la terrasse.
Le 22 avril 2014, Mme V... Q..., notaire et conseil de la SCI Bleu Cannelle, a adressé à la SCP C... B... M... un email pour savoir si la SCI Bleu Cannelle, propriétaire du lot 23, avait un droit d'usage de la terrasse.
Par courrier du 23 avril 2014, la SCP C..., B... M... lui a répondu que la terrasse donnant sur l'appartement n'avait pas de caractère privatif.
La SCI Bleu Cannelle a sollicité de l'assemblée générale de la copropriété qu'elle lui accorde un droit d'usage sur la terrasse litigieuse, ce qui a été refusé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2014.
Le 16 décembre 2015, la SCI Bleu Cannelle a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, la SCP de notaires C... B... M... en responsabilité civile professionnelle et en dommages et intérêts suite au préjudice résultant de l'impossibilité de bénéficier de la jouissance privative de la terrasse.
Par jugement en date du 28 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris, estimant que la SCI Bleu Cannelle avait expressément reconnu dans l'acte d'adjudication avoir pris connaissance du cahier des charges faisant une description exacte du bien et que le notaire avait, lors de la vente, informé les personnes présentes de la situation exacte de la terrasse, l'a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déboutée de l'ensemble de ses demandes, condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCP C... B... M... la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Bleu Cannelle qui a interjeté appel de cette décision, demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions du 19 octobre 2018, de la juger recevable dans ses demandes, d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
- juger que la SCP C... B... M... n'a pas respecté son obligation tendant à sécuriser l'opération juridique de vente aux enchères ;
- juger que la SCP C... B... M... n'a pas exécuté son obligation d'information envers la SCI Bleu Cannelle en donnant une information erronée et confuse ;
- juger que la SCP C... B... M... n'a pas corrigé l'information erronée et confuse auprès de la SCI Bleu Cannelle avant la séance d'adjudication ;
- juger qu'elle même a toujours contesté avoir pris connaissance du cahier des charges et n'a pas pris connaissance du règlement de copropriété et de l'état de division de l'immeuble ;
- juger qu'elle a pris connaissance du fait que la terrasse n'est pas privative, postérieurement aux enchères;
- juger que « la notice à lire » concerne un autre dossier, n'est pas signée et n'est pas datée et qu'elle n'a pas de valeur juridique ;
- juger que la SCP C... B... M... ne démontre pas lui avoir apporté réellement le contenu de cette notice et qu'aucune mention n'a été insérée dans l'acte d'adjudication ;
- juger que le notaire n'apporte pas la preuve de l'existence d'une tolérance relative à l'usage de la terrasse ;
- juger qu'elle n'a pas pu profiter d'un délai de réflexion ou d'un délai de rétractation;
- juger qu'en tout état de cause, la SCP C... B... M... n'apporte pas la preuve de l'exécution son obligation de conseil;
- juger que les fautes commises par la SCP C... B... M... l'ont laissée dans une grande confusion ayant entrainé une erreur sur l'objet même de l'opération juridique;
- juger que ces fautes ont été à l'origine de son préjudice qu'il convient de réparer ;
en conséquence :
- condamner la SCP C... B... M... à lui payer la somme de 30000 euros représentant la valeur vénale de la terrasse ou de son droit d'usage incluse dans le prix de son adjudication ;
- condamner la SCP C... B... M... à lui payer la somme de 24079 euros représentant le prix des travaux effectués dans l'appartement et dont le seul objectif était de créer une unité d'espace entre l'intérieur de ce dernier et la terrasse ;
- condamner la SCP C... B... M... à payer à la SCI Bleu Cannelle une somme de 1200 euros par mois à compter du 08 octobre 2013, venant réparer le préjudice subi du fait de la perte de loyer, ainsi que la somme de 5000 euros afin de remettre l'appartement dans l'état d'être loué ;
- condamner la SCP C... B... M... à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCP C... B... M... aux entiers dépens de l'instance avec distraction en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures du 11 décembre 2017, la SCP C... B... M... demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 28 juin 2017 en toutes ses dispositions ;
- en tout état de cause, juger que la SCI Bleu Cannelle ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part dans le cadre de ses fonctions, qui soit directement à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel ;
- débouter la SCI Bleu Cannelle de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre;
- la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Thomas Ronzeau qui pourra les recouvrer directement.
SUR CE,
Considérant que la SCI Bleu Cannelle soutient que :
- la SCP C... B... M... n'a pas respecté son devoir de conférer une sécurité juridique complète à l'opération juridique ;
- la SCP de notaires n'a pas vérifié si son consentement portait sur le même objet de la vente ou non ; son comportement fautif a été à l'origine d'une erreur laquelle l'a conduite à donner son consentement sur un bien différent de celui qu'elle a voulu acheter ; elle n'aurait jamais porté une enchère aussi élevée (265000 euros) pour un appartement de 40 m² si elle avait su au préalable que l'appartement était dépourvu de terrasse privative ou de l'usage de cette terrasse ;
- le comportement de la SCP C... B... M... est fautif et a été à l'origine de son préjudice consistant dans la perte de valeur vénale de la terrasse ou de son usage, les frais des travaux effectués, la perte de jouissance de l'appartement, notamment une perte de loyers ;
Considérant que la SCP C... B... M... réplique que :
- pour que sa responsabilité civile professionnelle soit engagée, il est nécessaire non seulement de rapporter la preuve d'une faute de celui-ci dans le cadre de ses fonctions mais également la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ; or aucune faute ne peut lui être reprochée qui soit de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;
- la SCI Bleu Cannelle est mal fondée à prétendre que son consentement aurait été vicié lorsqu'elle s'est engagée ; elle a tenté de s'approprier la terrasse dont elle ne pouvait ignorer qu'elle n'avait pas de caractère privatif ;
- la notice à lire, même si elle comporte une erreur matérielle dans ses références, est bien relative à l'appartement objet de la vente, dont la description, résultant du règlement de copropriété, est expressément reprise ; cette notice ne porte pas uniquement sur l'absence de caractère privatif de la terrasse mais apporte des précisions sur la superficie de la partie privative, l'occupation du bien et la prise en charge des frais ;
- la SCI Bleu Cannelle, parfaitement informée de la description du bien acquis, a porté des enchères et été déclarée adjudicataire au prix de 265000 euros ;
- elle est mal fondée à contester avoir pris connaissance du cahier des charges alors qu'elle a expressement reconnu le contraire aux termes de l'acte d'adjudication, acte authentique qui fait foi jusqu'à inscription de faux ;
- seul un préjudice certain, réel et actuel peut ouvrir droit à réparation ; or, l'éventuel préjudice que pourrait subir la SCI Bleu Cannelle, lié aux travaux financés ou l'absence de perception de loyers pendant les travaux, lui serait directement imputable car elle a adopté une attitude fautive en engageant des travaux avant même de solliciter et d'obtenir l'autorisation de la copropriété pour bénéficier de la jouissance de la terrasse dont elle savait incontestablement qu'elle n'avait pas de caractère privatif, ces demandes ne présentant aucun lien de causalité avec un quelconque manquement de la SCP C..., B..., M... ;
Considérant que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; qu'il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace ;
Considérant que la SCP de notaires ne conteste pas avoir diffusé sur le site de ventes aux enchères des notaires une annonce (qui est restée longtemps en ligne y compris après la vente) concernant le bien litigieux et reproduisant l'indication erronée qui lui avait été donnée par le service des domaines quant au caractère privatif de la terrasse attenante à l'appartement à vendre ;
Considérant qu'elle indique s'être rapprochée ensuite du syndic de copropriété qui a démenti ce caractère privatif ;
Considérant que la SCP de notaires aurait dû vérifier l'exactitude des informations communiquées par le service des domaines avant de procéder à la publication et non après ;
Considérant que les parties sont ensuite contraires en fait sur les informations communiquées par la SCP de notaires, l'appelante affirmant que tant lors de la visite de l'appartement organisée par celle-ci que lors de la vente aux enchères, il aurait toujours été fait état de l'annonce erronée tandis que la SCP de notaires affirme que l'information exacte a été délivrée lors de la visite et que, préalablement à la vente, une une note à lire, effectivement lue et mise à la disposition du public, a rectifié l'erreur figurant dans l'annonce ;
Considérant que M. T..., plombier, déclarant être entrepreneur collaborant avec M. N... (gérant de la SCI Bleu Cannelle) depuis plusieurs années pour les travaux dans ses appartements, atteste l'avoir accompagné pour la visite de cet appartement comme c'était arrivé précédemment et ceci dans le but d'évaluer l'ampleur des travaux avant de se lancer dans l'achat du bien et qu'au cours de cette visite, la terrasse a été présentée par un membre de l'étude notariale comme privative, ce qui était une vraie valeur ajoutée à l'appartement ;
Considérant par ailleurs que M. X... et Mme Y..., qui habitent ensemble, attestent dans les mêmes termes (avec une erreur sur l'adresse pour M. X... qui parle de la rue des [...] alors qu'il s'agit de la rue [...]), que tant lors de la visite que lors de e vente, c'est l'annonce qui a été lue, faisant état de la vente d'un deux pièces de 41,97 m² au 1er étage gauche sur cour avec entrée, séjour, chambres, cuisine, salle de bain, wc, terrasse privative ;
Considérant que la SCP de notaires verse aux débats une notice à lire reprenant la désignation de l'immeuble adjugé (avec une erreur matérielle sur le numéro de référence) mentionnant notamment à propos du lot 23 relatif à l'appartement :
'Attention : l'accès à la terrasse est toléré MAIS elle ne constitue pas une partie privative contrairement à ce qui est indiqué dans l'annonce' ;
Considérant que la SCP de notaires justifie d'un cahier des charges établi le 26 août 2013, qui ne comporte pas d'erreur sur le statut de la terrasse, à laquelle il n'est fait aucune allusion ;
Considérant que le 8 octobre 2013 a été établi par la SCP de notaires un procès verbal d'adjudication, ne faisant pas état de la lecture de la notice à lire, mais reprenant la description exacte figurant dans le cahier des charges, comprenant une clause selon laquelle l'adjudicataire déclarait avoir parfaite connaissance des clauses et conditions du cahier des charges ; que cet acte a été signé par le gérant de la SCI Bleu Cannelle;
Considérant que le gérant de la SCI Bleu Cannelle, qui achète régulièrement des appartements pour les rénover et se proposait d'acheter un appartement par voie d'adjudication, ce qui ne constitue pas le mode le plus courant d'acquisition, apparaît avoir été négligent en ne prenant pas connaissance des clauses et conditions du cahier des charges ;
Considérant que, de son côté, la SCP des notaires a diffusé une annonce erronée sur le site de ventes aux enchères, ne justifie pas de la façon dont elle a présenté le statut de la terrasse lors de la visite, ne mentionne pas la notice à lire dans son procès verbal d'adjudication et fait état dans cette notice d'une tolérance pour la jouissance de cette terrasse qui est contestée et dont elle ne justifie pas ;
Considérant que la SCP de notaires a commis une faute ; qu'il en va de même pour qui la SCI Bleu Cannelle dont le préjudice consisterait, à ses dires, dans la perte de chance d'avoir acheté l'immeuble moins cher ;
Considérant toutefois que la SCI Bleu Cannelle, si elle avait été moins disante, aurait pu ne pas être le dernier enchérisseur et ne pas avoir acheté l'appartement ; qu'en outre, il n'est pas suffisamment démontré que l'appartement a été acheté au dessus de sa valeur vénale ; qu'aucun préjudice n'est ainsi démontré de ce chef ;
Considérant sur le coût des travaux que la SCI Bleu Cannelle, achetant l'appartement avec ou sans terrasse privative, aurait en toute hypothèse dû le rénover entièrement car il était en mauvais état ; qu'il n'est aucunement démontré que les travaux réalisés par la SCI seraient inutiles, l'occupant de l'appartement disposant en tout état de cause d'une vue sur la terrasse ;
Considérant qu'il n'est pas justifié par l'appelante que l'appartement acheté fasse l'objet d'une location, de sorte qu'il n'est pas justifié d'une perte de chance de le louer moins cher ; qu'il n'est pas davantage démontré le caractère nécessaire de travaux supplémentaires de remise en état par rapport à ceux déjà évoqués ;
Considérant en définitive que la SCI Bleu Cannelle ne justifie pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec les fautes commises par la SCP de notaires ; qu'elle doit être déboutée de ses prétentions ;
Considérant qu'il est équitable de laisser à la charge de chaque parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel ;
Considérant que la SCI Bleu Cannelle doit supporter les dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour :
Confirme le jugement du 28 juin 2017 du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a débouté la SCI Bleu Cannelle de ses demandes et l'a condamnée aux dépens avec application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirmant pour le surplus, dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant des frais irrépétibles exposés en première instance ;
Y ajoutant :
Déboute la SCP des notaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile pour ce qui est des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Condamne la SCI Bleu Cannelle aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Thomas Ronzeau qui pourra les recouvrer directement.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
