Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 15 JANVIER 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/14579 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ZV4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/14784
APPELANTE
SAS HABITAT FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 389 389 545
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190 substitué par Me Aurélia CIMETERRE LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1496
INTIMÉE
SNC HERACLES COMMERCES représentée par son gérant
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 441 422 243
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
assistée de Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant substitué par Me Nicolas PCHIBICH de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Elisabeth GOURY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte authentique du 28 juin 2013, la SCI OPERA, devenue la société HERACLES COMMERCES (la société HERACLES), a acquis, en l'état futur d'achèvement, de la SCI MANTILLA COMMERCES des volumes de commerces destinés à la réalisation d'un centre commercial dit LA MANTILLA à Montpellier (34). Par acte sous seing privé du 14 octobre 2013, la société HERACLES a donné à bail, pour une durée de dix ans à compter de la livraison du local, à la société HABITAT FRANCE ( la société HABITAT) en l'état futur d'achèvement une partie de ces locaux pour une superficie de 1.640 mètres carrés, moyennant un loyer annuel de 295.200 euros hors taxes, outre un loyer variable de 5% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes. Le bail prévoyait une franchise totale de loyer pendant la première année du bail, à compter 'de l'ouverture au public au sein de l'Espace commercial' et un loyer minoré les quatre premières années.
Par acte d'huissier de justice du 17 août 2015, la société HABITAT a fait assigner la société HERACLES devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins pour l'essentiel de voir constater que l'ouverture du magasin n'avait pu intervenir que le 2 mai 2015, soit postérieurement au terme contractuellement prévu, et d'obtenir réparation des préjudices subis.
Par jugement du 24 mai 2018, le tribunal de grande instance de PARIS a :
- déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la société HABITAT FRANCE,
- dit que la société HERACLES COMMERCES a manqué à ses obligations contractuelles envers la société HABITAT FRANCE,
- condamné la société HERACLES COMMERCES à payer à la société HABITAT FRANCE la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices subis toutes causes confondues,
- condamné la société HABITAT FRANCE à payer à la société HERACLES COMMERCES la somme de 67.992,50 euros hors taxes au titre des travaux préfinancés par le bailleur et restés impayés,
- condamné la société HERACLES COMMERCES aux dépens,
- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 6 juin 2018, la SAS HABITAT FRANCE a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 22 mars 2019, la SAS HABITAT FRANCE demande à la cour de :
Vu les stipulations du Bail,
Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1217, 1221, 1231, 1231-1, 1231-2 nouveaux du code civil,
Statuant à nouveau,
- REFORMER partiellement le jugement entrepris,
- DEBOUTER HERACLES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER HERACLES à payer à HABITAT, à titre de dommages et intérêts, la somme de 393.188,00 Euros en réparation des préjudices subis ;
- CONDAMNER HERACLES à payer à HABITAT la somme de 50.000,00 Euros au titre des troubles de jouissance ;
- DEBOUTER HERACLES se sa demande de paiement de la somme 30.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER HERACLES à payer à HABITAT 10.000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER HERACLES aux entiers dépens, dont le paiement de tous les constats d'huissiers susvisés, dont distraction au profit de Maître Michel Menant du Cabinet MENANT et ASSOCIES (SELARL) qui pourra en recouvrer le montant selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 3 mai 2019, la SCI HERACLES COMMERCES demande à la cour de :
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
Vu les articles 1719 et suivants du code civil,
Vu le bail,
- CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 24 mai 2018 en ce qu'il a condamné la société HABITAT FRANCE à payer à la société HERACLES COMMERCES la somme de 67 992,50 euros hors taxes au titre des travaux préfinancés par le bailleur et restés impayés,
- INFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 24 mai 2018 en ce qu'il a déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la société HABITAT FRANCE,
- INFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 24 mai 2018 en ce qu'il a dit que la société HERACLES COMMERCES a manqué à ses obligations contractuelles envers la société HABITAT FRANCE,
- INFIRMER le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 24 mai 2018 en ce qu'il a condamné la société HERACLES COMMERCES à payer à la société HABITAT FRANCE la somme de 50 000 euros en réparation des préjudices subis toutes causes confondues,
Et statuant à nouveau :
- JUGER irrecevables les demandes de la société HABITAT FRANCE en raison des clauses contractuelles de renonciation à recours et en tout cas mal fondées,
A titre subsidiaire :
- DEBOUTER la société HABITAT FRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause :
- CONDAMNER la société HABITAT FRANCE au paiement des dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par maître Frédérique ETEVENARD, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 30 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes de la société HABITAT FRANCE
La société HERACLES se prévaut d'une clause de renonciation à recours, stipulée à l'article 16 du contrat de bail liant les parties. Ce à quoi s'oppose la société locataire.
La clause 16 dont s'agit est rédigée ainsi qu'il suit :
16.1 Responsabilité et recours-renonciation à recours
'Le preneur renonce à tout recours en responsabilité ou en réclamation contre le bailleur:
- en cas de vol [...]
- en cas d'agissements générateurs de dommages des autres occupants de l'ensemble immobilier [...]
- en cas de réclamation faite par les autres occupants de l'immeuble [...]
- Le preneur renonce également à tous recours contre le bailleur pour tous les dommages immatériels consécutifs ou non à tous dommages qu'il pourrait subir.
- en cas de défaut d'exploitation des autres locaux dans l'espace commercial.
- en cas d'interruption dans le service de l'eau [...]
' le cas échéant en cas de modification, d'interruption ou de suppression du gardiennage [...]
- en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets ou marchandises s'y trouvant, par suite de fuites d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances, le preneur devant s'assurer contre ces risques, sans recours contre le bailleur ou contre les assureurs du bailleur.
- en cas d'accident survenant dans le local[...]
- le preneur renonce également à tous recours contre les autres occupants de l'espace commercial [...]'.
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, cette clause vise des événements précis qui ne peuvent donner lieu à recours du preneur contre le bailleur. Le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance que ce soit en termes de délai de livraison ou en termes de conformité du local loué, ou de malfaçons affectant le local, ne figure dans cette liste. La renonciation à tous recours contre le bailleur pour tous les dommages immatériels consécutifs ou non à tous dommages qu'il pourrait subir, ne peut s'entendre des dommages résultant du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance à laquelle le bailleur ne peut se soustraire. Dans ces conditions, les demandes de la société locataire sont recevables.
Sur les manquements à l'obligation de délivrance
La société locataire soutient que la bailleresse a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir livré des locaux conformes aux dispositions contractuelles avant le 2 mai 2015, alors qu'elle aurait dû les livrer le 15 juillet 2014 et qu'elle ne justifie pas de clause exonératoire de responsabilité, ni d'aucune justification d'intempéries de nature à réduire ce retard. La société bailleresse soutient que contractuellement elle s'était engagée à livrer les locaux entre le 15 juillet 2014 et le premier semestre 2015.
La cour relève que le bail distingue d'une part une date de livraison du local, pour permettre au preneur d'effectuer les travaux lui incombant et une date d'ouverture dudit commerce. La date de livraison du local était prévue selon les conditions particulières au 15 juillet 2014 et la date d'ouverture du commerce au 31 octobre 2014. Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, il est établi par les pièces produites aux débats que la coque et la dalle de quartz n'ont été terminées que le 17 décembre 2014, alors qu'elles auraient dû l'être au 15 juillet 2014.
La société HABITAT conteste l'exonération dont se prévaut la société HERACLES tenant aux intempéries, aux motifs que les intempéries alléguées ne pouvaient empêcher la réalisation des travaux intérieurs.
L'attestation de l'architecte de l'opération qui fait état de 60 jours d'intempéries pour la période allant de mars 2013 à juin 2014, suffit à justifier des intempéries alléguées, celles-ci devant se produire pendant la totalité du chantier et non seulement à compter du dépassement du délai de livraison.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu une exonération d'une durée de deux mois de la date de livraison du local.
Contrairement à ce que soutient la société HABITAT, la commission de sécurité lors de sa visite du 13 avril 2015, (pièce 28 de la société locataire) n'a pas relevé de malfaçons hormis celle de 'palier au ressaut du sol par rapport au niveau de référence concernant les deux sorties du magasin'. Si ce procès verbal indique qu'il faut 'lever toutes les observations du RVRAT du rapport QUALICONSULT du 10 avril 2015", faute de communication de ce document, rien n'établit qu'il s'agirait de malfaçons imputables au bailleur, étant par ailleurs observé qu'au 30 avril 2015, a été rendu un avis favorable à l'exploitation et que le procès verbal de visite du 30 avril 2015, indique que les prescriptions émises le jour de la visite ont été levées (supprimer l'espace de fente de la grille qui est supérieur à 4cms ; l'enseigne lumineuse devra être contrastée par rapport à son environnement ; fournir l'attestation relative à l'éclairage et l'acoustique ; matérialiser les circulations)'.
Par ailleurs, aucune conséquence ne peut être tirée du fait que les 19 réserves affectant l'ensemble du centre commercial n'ont été levées que le 6 janvier 2017, aucune n'étant en relation avec la boutique de la société HABITAT et des malfaçons qu'elle allègue concernant l'étanchéité de la coque.
La société HABITAT ayant à sa charge l'aménagement de sa boutique, n'établit pas que le retard pris pour l'obtention d'un avis favorable de la commission de sécurité au 30 avril 2015, soit dû à un manquement du bailleur à ses obligations.
Sur la privation de jouissance paisible
La société HABITAT demande réparation du trouble apporté à sa jouissance paisible en raison de désordres dus à des infiltrations qu'elle a fait constater en mars 2015 et mai 2016.
La cour relève que s'il ne peut être contesté que la société HABITAT a été troublée dans sa paisible jouissance des locaux pris à bail par divers dégâts des eaux, pour autant, il ne résulte pas des constats d'huissier produits aux débats, que ces dégâts des eaux trouvent leurs origines dans des malfaçons affectant le centre commercial et non dans ses propres canalisations.
Sur la réparation des dommages subis
La société HABITAT indique qu'elle a dû demeurer quatre mois supplémentaire au sein du centre commercial Polygone, et a ainsi dû acquitter pour les mois de novembre, décembre 2014, janvier et février 2015, une indemnité temporaire d'occupation mensuelle de 60.000 euros, soit une somme totale de 240.000 euros, que cette somme constitue un préjudice direct pour elle dans la mesure où si la société HERACLES avait respecté son obligation de délivrance, elle n'aurait pas eu à acquitter cette somme. La société HERACLES rappelle que la société HABITAT était locataire d'un local dans le centre commercial Polygone, pour lequel son bailleur lui avait délivré un congé et pour lequel elle a perçu une indemnité d'éviction, que dès le 3 janvier 2014, elle a signé une convention d'occupation précaire pour se maintenir dans lesdits locaux, qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le retard de livraison et la signature de ladite convention, qu'à aucun moment la société HABITAT n'a réglé un double loyer, puisque la franchise de un an de loyer qui lui a été accordée était applicable à compter de l'ouverture du magasin.
Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, la convention d'occupation pour le local du centre commercial du Polygone a été signée le 3 janvier 2014 pour une période de onze mois prenant fin le 31 décembre 2014 , 'dans l'attente de l'achèvement (des) locaux (du centre commercial Mantilla) et de la réalisation de ses propres travaux d'aménagement'. Dans ces conditions, la société HABITAT n'établit pas qu'elle n'avait pas l'intention de rester dans ces anciens locaux jusqu'au 31 décembre 2014, quelle que soit la date de livraison des locaux par la société HERACLES. Elle a ainsi pu continuer son exploitation dans ses anciens locaux en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation. La société HABITAT ayant bénéficié d'une franchise de loyer de un an à compter de l'ouverture de son magasin dans le nouveau centre commercial, qui a ainsi été décalée dans le temps, les sommes dont elle s'est acquittée pour l'occupation des locaux du Polygone ne constituent pas un préjudice et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société HABITAT de ce chef de prétention.
Sur la perte afférente à la masse salariale
La société HABITAT soutient que le changement de site devait permettre des économies de gestion d'où une diminution de la masse salariale, qu'un lien existe donc entre le retard dans la délivrance des locaux et ce préjudice, que la masse salariale versée pour le Polygone pour les mois de novembre 2014 à février 2015 s'élève à la somme de 164.000 euros, que le coût total de la masse salariale de la boutique du Mantilla n'est que de 136.000 euros pour quatre mois, que sa perte nette est en conséquence égale à la somme de 28.000 euros. La société HERACLES s'oppose à cette demande, elle souligne que la société HABITAT n'a pas dû régler une double masse salariale, qu'il n'était pas prévu d'obligation à sa charge d'assurer la continuité de l'exploitation du commerce entre les deux centres commerciaux.
La cour relève que la société HABITAT n'explique pas d'avantage en cause d'appel qu'elle ne l'a fait en première instance, les raisons expliquant la diminution de la masse salariale, son éventuelle corrélation avec la taille des locaux, et ses effets sur le chiffre d'affaires de chacun des deux magasins. Aucun lien de causalité n'existant entre la diminution de la masse salariale et le retard de la livraison, ni le fait que le paiement de cette différence constitue un préjudice indemnisable n'étant démontré, le jugement entrepris sera confirmé et la société HABITAT déboutée de ce chef de demande.
Pas plus en cause d'appel qu'en première instance, la société HABITAT n'a produit de pièces aux débats, permettant d'apprécier l'existence de la perte d'exploitation dont elle se prévaut. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.
La société HABITAT sollicite, en outre, une somme de 30.000 euros en réparation du préjudice né de la délivrance tardive et non conforme des locaux, ayant nécessité la gestion des personnels et des stocks. Elle établit son dommage par la production du bulletin de salaire de M. [F], pour une somme mensuelle de 10.445 euros brut, et se prévaut de factures de son cabinet d'architecture pour des frais supplémentaires.
Ainsi que le constate la société HERACLES, la société HABITAT ne produit en cause d'appel aucune facture de son cabinet d'architecture relative au surcoût dont elle demande le remboursement. En outre, le salaire de M. [F], n'est pas directement supporté par la société HABITAT France, mais par une autre société du groupe. Dans ces conditions, la société HABITAT n'apporte pas la preuve du dommage qu'elle a subi et elle doit être déboutée de cette demande.
La société HABITAT sollicite enfin la condamnation de la société HERACLES à lui payer une somme de 50.000 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi en raison des troubles de jouissance résultant de malfaçons du local livré, dans la salle d'exposition vente et dans les réserves affectant le fonctionnement normal du magasin. La société HERACLES s'oppose à cette demande.
La société HABITAT n'établissant pas que les troubles de jouissance subis, soient dus à des malfaçons imputables au bailleur, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts, formée à ce titre.
Sur la demande en paiement présentée par la société HERACLES
La société HERACLES demande la confirmation du jugement entrepris qui a condamné la société HABITAT à lui payer la somme de 67.992,50 euros HT au titre des travaux préfinancés par le bailleur et demeurés impayés.
La société HABITAT qui conclut à l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée à payer ladite somme ne conteste pas le montant de ces factures, ni que la charge lui en incombe. Elle fait valoir qu'elle n'a jamais prétendu ne pas être redevable de ces sommes mais avoir simplement fait usage de son droit à ajourner les paiements sollicités considérant qu'elle subissait de nombreux dommages du fait de l'inertie du bailleur.
La cour rappelle qu'il doit exister une certaine réciprocité entre l'obligation inexécutée et l'obligation pour laquelle l'exception d'inexécution est opposée. En l'espèce, il n'existe pas de lien entre le refus de payer ces factures et le retard dans la livraison du local. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société HABITAT au paiement desdites sommes.
Sur les demandes accessoires
Le jugement étant confirmé en grande partie, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La société HABITAT sera condamnée aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la société HERACLES à payer à la société HABITAT la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,
l'infirme de ce chef,
statuant à nouveau,
Déboute la société HABITAT de sa demande de dommages-intérêts,
y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société HABITAT aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de l'avocat postulant qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
