Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 AVRIL 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13987 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNR6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/06566
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [V], SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 025 920
C/O CABINET [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant Me Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0076 substituée par Me Jean-Pierre THUILLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700
INTIMEE
Madame [U] [C] épouse [Y]
née le 29 octobre 1954 à [Localité 5] (33)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Baptiste LAMPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1705
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965.
Son règlement de copropriété a été établi par Maîtres [G], [X], [N], Notaires à [Localité 6], le 25 juin 1986.
Cette copropriété est actuellement administrée par la société anonyme Cabinet [V] en qualité de syndic.
Mme [U], [B], [K] [C] épouse [Y], ci après Mme [Y], est propriétaire du lot n°39 correspondant à un emplacement de parking n°10 au 1er sous-sol de l'immeuble qu'elle a acquis le 30 décembre 2016, ainsi que les 27/10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Mme [Y] a mis en location son emplacement de parking dès janvier 2017 à plusieurs propriétaires de 2 roues dans la limite de 4 possibles, compte tenu de la taille de l'emplacement.
A la suite d'une mise en demeure adressée à Mme [Y] le 30 mars 2017 d'avoir à ne louer son emplacement de stationnement qu'à un seul locataire, une assemblée générale du 4 avril 2018 a décidé dans sa résolution n°11 de donner mandat au syndic d'engager si nécessaire une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [Y], propriétaire du lot n°39, afin de la contraindre d'occuper sa place de parking uniquement par un véhicule automobile, conformément au règlement de copropriété.
Par acte d'huissier du 4 juin 2018, Mme [U] [C] épouse [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler la résolution 11 de l'assemblée générale du 4 avril 2018 et d'être judiciairement autorisée à louer son emplacement de parking à plusieurs possesseurs de 2 roues.
Mme [U] [C] épouse [Y] a demande au tribunal, essentiellement, de :
- l'autoriser à louer son emplacement privatif de parking (lot n°39, emplacement n°10, 1er sous-sol) au sein de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7] à plusieurs possesseurs de 2 roues (4 motos maximum),
- annuler la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- faire application à son égard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- débouter Mme [U] [Y] de ses demandes, fins et conclusions, notamment sa demande d'autorisation de location de son emplacement privatif de parking à plusieurs possesseurs de 2, 4 motos maximum, et de sa demande principale en annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 4 avril 2018,
- débouter Mme [U] [Y] de sa demande de dispense fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Mme [U] [Y] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code.
Par jugement du 10 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 4 avril 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7],
- dit Mme [Y] fondée en son action visant à lui reconnaître la libre disposition de l'usage de son lot,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de toutes ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [Y] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code,
- rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Y] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 octobre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 22 novembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 30 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter Mme [U] [Y] de ses demandes, fins et conclusions, notamment sa demande d'autorisation de location de son emplacement privatif de parking à plusieurs possesseurs de 2, 4 motos maximum et de sa demande principale en annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 4 avril 2018,
- débouter Mme [Y] de sa demande de dispense fondée l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Mme [U] [Y] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 19 mars 2021 par lesquelles Mme [U], [B], [K] [C] épouse [Y], intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- lui reconnaître la libre disposition de l'usage de son lot sans qu'il y ait lieu à quelconque autorisation, et le cas échéant, l'autoriser à louer son emplacement privatif de parking (lot n°39, emplacement n°10, 1er sous-sol) au sein de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7], à plusieurs possesseurs de 2 roues (4 motos maximum), et lui reconnaître ainsi la libre disposition de son lot,
- annuler la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel,
- faire application à son égard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la nullité de la résolution n°11 de l'assemblée du 4 avril 2018
Selon l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 'l'assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire, une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété' ;
La résolution 11 est ainsi libellée :
' Mandat à donner au syndic d'engager, si nécessaire, une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [Y] propriétaire du los n°39, afin de la contraindre à occuper sa place de parking uniquement par un véhicule automobile, conformément aux termes du règlement de copropriété.
L'assemblée donne mandat au syndic d'engager, si nécessaire, une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [Y], propriétaire du lot n°39, afin de la contraindre à occuper sa place de parking uniquement par un véhicule automobile, conformément aux termes du règlement de copropriété' ;
Ont voté Contre : 2 copropriétaires représentant 93 tantièmes,
Ont voté Pour : 11 copropriétaires totalisant 4.432 tantièmes (...)
Cette résolution n'est pas acquise à la majorité de l'article 25 soit 4.525/10.000 tantièmes ;
Suivant les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, cette résolution qui a recueilli plus d'un tiers des voix est soumise immédiatement à un second vote :
Ont vote Contre : 2 copropriétaires représentant 93 tantièmes
Ont voté Pour : 11 copropriétaires totalisant 4.432 tantièmes,
'Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés soit 4.432/4.525 tantièmes' ;
Il ressort du texte de cette résolution que le syndicat des copropriétaires entend imposer à Mme [U] [Y], copropriétaire, l'usage de son emplacement de stationnement exclusivement pour un seul véhicule automobile ;
Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété ne vise pas à limiter l'usage du parking à un seul véhicule mais détermine que la surface attribuée privativement à Mme [U] [Y], correspond à l'emprise de stationnement d'une voiture ; le lot n° 39, propriété de Mme [Y], est ainsi décrit comme 'un emplacement pour véhicule automobile situé au 1er sous-sol portant le n° 10...' (Pice syndicat n° 2);
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu'une motocyclette est un véhicule automobile au sens du dictionnaire de l'Académie Française (pièce syndicat n° 10)
Les premiers juges ont exactement énoncé que l'assemblé générale ne peut imposer à Mme [U] [Y] le mode d'utilisation de ses parties privatives, en lui imposant des modalités de jouissance, ni porter atteinte à la destination de son lot qui est la possibilité de stationnement dans l'espace de son lot, et ce, à quelque majorité que ce soit, sauf à établir un usage contraire à la destination de l'immeuble ;
Il convient d'ajouter que l'immeuble est à destination principale d'habitation ; le lot n° 39 est à usage d'emplacement de stationnement ; le règlement de copropriété n'interdit pas la location des emplacements de stationnement de véhicules, lesquelles locations ne constituent pas une activité commerciale et ne portent pas atteinte à la destination d'habitation, contrairement à ce que soutient le syndicat ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 4 avril 2018 ;
Sur la demande d'autorisation de louer son emplacement de stationnement pour plusieurs motos
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.' ;
En réalité, comme l'a dit le tribunal, les parties s'opposent sur l'interprétation du règlement de copropriété, Mme [U] [Y] ayant anticipé l'action judiciaire que le syndicat des copropriétaires avait voté, en saisissant le tribunal pour qu'il soit statué sur le litige ;
Le règlement de copropriété dispose que la copropriété comprend 67 lots dont, sur 2 étages de sous-sol 20 caves ainsi que 24 box ou emplacements de stationnement dont 11 doubles, l'immeuble comportant 6 étages de 3 appartements par étage et au rez de chaussée, 2 locaux commerciaux et un studio ;
Il est mentionné que la destination de l'immeuble est à usage commercial et d'habitation (page 31 du RCP) et il est indiqué que les emplacements individualisés de stationnement pourront être utilisées à des fins bourgeoises ou autres, selon la destination qu'entend leur donner leur propriétaire (page 42 RCP) ;
Il ressort du règlement de copropriété en son chapitre IV page 15 que le lot 39 est décrit comme :
'Un emplacement pour véhicule automobile, situé au 1er sous-sol et portant le n°10 et les 27/10.000èmes des parties communes.' ;
Le règlement de copropriété distingue les emplacements simples, des emplacements doubles et des box simples ou doubles, la distinction des millièmes qui y sont affectés tenant à la dimension de l'emplacement matérialisé par le numéro de l'emplacement, l'unité de dimension de l'emplacement étant celle d'une automobile ;
Il est ainsi mentionné que le lot 30 portant les n° 31 et 32 correspond à un emplacement d'une dimension permettant le stationnement de 2 véhicules automobiles ;
Il ressort ainsi de manière claire que la mention apposée de 'véhicule automobile' ne doit pas être interprétée de façon restrictive, ce qui est d'ailleurs admis par le syndicat des copropriétaires qui reconnaît que les motos peuvent stationner sur un emplacement de stationnement ;
Les premiers juges ont justement retenu que le syndicat des copropriétaires ne peut imposer le nombre de motos stationnées sur un emplacement de stationnement, l'usage de celui-ci étant privatif et ressortant de la seule volonté du copropriétaire ;
En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni l'usage illicite de son lot, ni un quelconque manquement aux règles de sécurité, ni les prétendues nuisances invoquées ;
Les attestations produites par le syndicat devant la cour (pièces 7 à 14) ne démontrent pas davantage la réalité des nuisances invoquées par le syndicat ; à cet égard aucune photographie ne montrent la présence de 5 motocyclettes qui seraient en stationnement dans le lot de Mme [Y] ; la photographie promise dans l'attestation de M. [A] [F] n'est pas jointe à ce document (pièce syndicat n° 12) ; Mme [S] et M. [Z] n'accompagnent pas davantage leur témoignage par une photographie (pièces syndicat n°13 et 14) ;
Des nuisances sonores et olfactives sont alléguées dans les déclarations de copropriétaires, lesquelles sont insuffisantes à les démontrer ; aucun constat d'huissier sur ces deux points n'est versé aux débats ; il en est de même de l'usure prématurée des portes du parking qui serait générée par les allées et venues des motocyclettes invoquées par le syndicat qui n'est démontré par aucune pièce, en particulier des factures de réparation ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré Mme [U] [Y] fondée en son action visant à lui reconnaître la libre disposition de l'usage de son lot sans qu'il y ait lieu à autorisation ni du syndicat des copropriétaires, ni du tribunal, et encore moins de la cour ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [Y] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Mme [Y] sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
Mme [Y], gagnant son procès contre le syndicat, le jugement est confirmé en ce qu'il a rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Il doit être ajouté au jugement que Mme [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [U], [B], [K] [C] épouse [Y] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rappelle que Mme [U], [B], [K] [C] épouse [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
