3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°402
N° RG 19/07562 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QIRD
EURL LE ZEST
C/
SARL HOTEL DU GOLFE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me PEIGNARD
Me FERRE GUITTENY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 JUILLET 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, rédacteur,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 Mai 2022 devant Monsieur Dominique GARET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juillet 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
EURL LE ZEST immatriculée au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 827 914 839, agissant par son gérant M. [T] [D] domicilié en cette qualité au siège
Chemin de la Cour
[Localité 3]
Représentée par Me Michel PEIGNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES substitué par Me Corentin LA SELVE, avocat au barreau de Vannes
INTIMÉE :
Société HOTEL DU GOLFE, immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 793 224 452, prise en la personne de son gérant Monsieur [R] [L] domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Séverine FERRE-GUITTENY de la SELARL AXLO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCEDURE :
La société Hôtel du Golfe exploitait un fonds de commerce de bar brasserie hôtellerie dans des locaux sis à [Localité 3] qu'elle louait à la société LC Investissement. Ces deux sociétés avaient un même gérant, M. [L].
Le 12 septembre 2016, M. [D] a signé avec la société Hôtel du Golfe un compromis de cession de fonds de commerce limité à la branche d'activité bar restaurant. Le compromis prévoyait une faculté de substitution pour M. [D] qui s'est ainsi substitué l'Eurl Le Zest.
Le compromis prévoyait que le bailleur donnerait à bail les murs du fonds de commerce de bar brasserie et que la société Hôtel du Golfe effectuerait certains travaux. Il était prévu une réitération par acte authentique au plus tard le 1er janvier 2017, date reportée au 1er avril 2017 par avenant du 21 décembre 2016.
La réitération de la vente n'est pas intervenue. Estimant avoir subi un préjudice du fait de l'absence de conclusion de la vente, la société Le Zest a assigné la société Hôtel du Golfe en paiement de la somme de 51.647,00 euros à titre de dommages intérêts, la somme de 26.000,00 euros au titre de la clause pénale.
Par jugement du 8 novembre 2019, le tribunal de commerce de Vannes a :
- Débouté l'Eurl Le Zest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, pour les causes sus-énoncées,
- Condamné l'Eurl Le Zest à payer à la société Hôtel du Golfe la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné l'Eurl Le Zest aux entiers dépens de l'instance,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
L'Eurl Le Zest a interjeté appel le 20 novembre 2019.
Les dernières conclusions de l'Eurl Le Zest sont en date du 14 septembre 2020. Les dernières conclusions de la société Hôtel du Golfe sont en date du 19 août 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS :
L'Eurl Le Zest demande à la cour de :
- Infirmer intégralement le jugement,
Et statuant à nouveau :
- Dire et juger que la société Hôtel du Golfe en ne réalisant pas les travaux qu'elle avait promis d'exécuter avant la signature de l'acte authentique, en ne profitant pas de la période de fermeture agréée par la concluante pour respecter cette condition et en ne rouvrant pas au public le fonds de commerce après cette fermeture, est seule responsable de la non réitération par acte authentique du compromis passé le 12 septembre 2016,
- Dire et juger qu'en rendant impossible par ailleurs pour des raisons économiques ne tenant qu'à elle, constatées par le notaire qu'elle avait choisi pour passer l'ace authentique, elle est seule à l'origine du non-respect du compromis,
- Condamner en conséquence la société Hôtel du Golfe à verser à l'Eurl Le Zest la somme de 44.127 euros à titre de dommages intérêts,
- Condamner la société Hôtel du Golfe à verser à l'Eurl Le Zest la somme de 26.000 euros au titre de la clause pénale,
- Condamner la société Hôtel du Golfe à verser à l'Eurl Le Zest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,
- Condamner la société Hôtel du Golfe à verser à l'Eurl Le Zest la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- Condamner la société Hôtel du Golfe aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.
La société Hôtel du Golfe demande à la cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- Débouter l'Eurl Le Zest de l'ensemble de ses demandes,
Y additant :
- Condamner l'Eurl Le Zest à régler à la société Hôtel du Golfe la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.
DISCUSSION :
L'Eurl Le Zest fait grief à la société Hôtel du Golfe d'avoir empêché l'exécution du compromis de vente en ne réalisant pas les travaux prévus, en portant atteinte à l'exploitation normale du fonds de commerce et en rendant impossible la réitération de la vente du fait des difficultés économiques du vendeur.
Le compromis du 12 septembre 2016 portait sur un fonds de commerce d'une branche d'activité de bar brasserie et précisait que le fonds de commerce de l'hôtel n'était pas concerné par la vente et que l'enseigne Hôtel du Golfe était exclue de la vente. Il était prévu que le fonds de commerce cédé comprenait notamment l'usage des locaux dans lesquels le fonds de commerce cédé était exploité qui ferait l'objet d'un bail commercial au profit de l'acquéreur. Le bail devait porter sur le lot n°2 de la copropriété et le compromis notait qu'une copie du bail lui demeurait annexée et devrait être paraphée et suivie de la mention pris connaissance.
Il apparait que dans ces conditions l'Eurl Le Zest ne peut pas utilement soutenir qu'elle ne savait pas que la société Hôtel du Golfe n'était pas le propriétaire des murs dans lesquels le fonds cédé était exploité.
Dans le compromis le vendeur déclarait que les locaux concernés par la désignation du bail commercial subiraient des modifications afin de délimiter matériellement les deux fonds de commerce exploités par la société Hôtel du Golfe. Le vendeur devait présenter à l'acquéreur le plan de délimitation précis au plus tard 30 jours après la signature du compromis et l'intégralité des frais relatifs à la division devaient être prise en charge par le vendeur.
Le compromis prévoyait que le vendeur s'interdisait pendant la durée du contrat de faire quoi que ce soit pouvant porter tort à l'exploitation normale ou à la renommée du fonds de commerce.
Le compromis prévoyait que la vente serait régularisée au plus tard le 1er janvier 2017 par acte définitif, cette date n'étant pas extinctive mais constitutive du départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
Le compromis prévoyait des conditions suspensives afférentes à l'obtention d'un prêt, des documents d'urbanisme nécessaires, de l'état des inscriptions et de purge du droit de préemption de la commune de [Localité 3].
Le paiement d'une clause pénale, sous certaines conditions, était prévue pour le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte définitif.
Par avenant du 21 décembre 2016, la date de réalisation de la vente a été reportée au 1er avril 2017.
Le 6 janvier 2017, afin de permettre au vendeur de réaliser les travaux de séparation de la partie hôtellerie de la partie bar brasserie, les parties se sont accordées sur la fermeture de l'établissement du 1er janvier 2017 au 31 mars 2017, en dérogation aux clauses et conditions du compromis.
Il apparaît ainsi que la société Hôtel du Golfe, qui exploitait dans des locaux un fonds de commerce de bar brasserie hôtellerie a décidé de céder séparément le fonds de commerce de bar brasserie. Cette cession rendait nécessaire l'aménagement des locaux afin que les deux exploitations soient physiquement séparées. C'est pourquoi les parties ont prévus la réalisation des travaux nécessaires.
L'Eurl Le Zest produit un certain nombre d'attestations selon lesquelles les travaux de séparation entre les activités n'avaient pas été réalisés au 1er avril 2017.
Il apparaît que la réalisation des travaux de séparation n'était pas mentionnée par les parties comme étant une des conditions de la réitération de la vente.
L'Eurl Le Zest fait cependant valoir que l'exploitation du fonds de commerce de bar brasserie était impossible tant que les travaux n'étaient pas réalisés puisqu'il fallait séparer les activités d'hôtellerie et de restauration afin de permettre au bar brasserie de pouvoir fonctionner indépendamment de l'hôtel, de mettre son matériel à l'abri, de disposer de son propre WC et de son propre local cuisine ainsi que de ses propres compteurs d'eau, de gaz et d'électricité.
La société Hôtel du Golfe ne justifie pas de l'envoi du plan de séparation prévu au compromis dans les 30 jours de sa signature comme les parties en avaient convenu. Elle ne justifie pas non plus de la réalisation des travaux prévus ni de la date de leur achèvement. Elle ne justifie pas que la partie bar restauration aurait pu être exploitée sans que son exploitant ne dispose de ses propres sanitaires ni sans la mise en place d'un mécanisme permettant un décompte séparé des consommations d'eau et d'énergie.
Par courriel du 15 mars 2017, l'Eurl Le Zest a demandé au notaire rédacteur de l'acte s'il était possible de fixer une date de signature. La teneur de ce courriel ne permet pas de caractériser un renoncement de l'Eurl Le Zest aux travaux prévus par le compromis, ni une reconnaissance de ce que toutes les conditions de la réitération de la vente aient été réunies. Il ne s'agit que d'une interrogation du notaire rédacteur sur l'état d'avancement de la procédure de réitération.
La société Hôtel du Golfe a manqué à ses obligations contractuelles en ne faisant pas réaliser les travaux prévus.
Comme il a été vu supra, c'est avec l'autorisation de l'Eurl Le Zest que l'établissement a été fermé du 1er janvier au 31 mars 2017. Il n'est pas justifié qu'il n'ait pas rouvert depuis ni que la valeur du fonds ait été modifié par cette fermeture.
Le manquement de la société Hôtel du Golfe à ses obligations sur ce point n'est pas établi.
La société Hôtel du Golfe fait valoir que le prix de vente du fonds aurait été inférieur au montant des inscriptions et que le notaire aurait donc du préalablement lever un état des inscriptions et se rapprocher des créanciers pour obtenir une mainlevée partielle des inscriptions. Elle ajoute qu'elle serait intervenue en ce sens auprès du notaire et des créanciers pour tenter de débloquer la situation et qu'elle aurait réussi à obtenir l'accord des créanciers inscrits pour la vente de la partie bar brasserie du fonds.
Il n'est pas justifié devant la cour que l'état des inscriptions ait révélé un obstacle à la réitération de la vente ni que cet éventuel obstacle n'ait pas pu être levé. Le courriel du notaire rédacteur en date du 22 janvier 2018 indiquant que l'état du passif exigible de la société Hôtel du Golfe ne permettait pas en l'état une vente amiable n'est en effet ni détaillé ni argumenté.
Il apparaît ainsi qu'il n'est pas justifié que des difficultés financières ou une opposition de certains créanciers aient perduré pour empêcher la cession du fonds de commerce.
En tout état de cause, il n'est pas justifié que cet éventuel obstacle ait résulté du comportement de la société Hôtel du Golfe.
L'impossibilité alléguée de procéder à la réitération de la vente du fait des difficultés économiques du vendeur ne peut pas lui être imputée à faute.
Par lettre du 4 janvier 2018, la société Hôtel du Golfe a mis en demeure M. [D] de signer la vente définitive dans les huit jours, à défaut de quoi le compromis serait caduc et chaque partie reprendrait sa liberté.
Il n'est pas justifié que l'Eurl Le Zest ait réagi dans ce délai à cette mise en demeure ni qu'elle ait pris contact avec le notaire rédacteur pour vérifier si la vente définitive pouvait intervenir.
Comme il a été vu supra, le courriel du notaire rédacteur en date du 22 janvier 2018 ne permet pas d'établir une impossibilité de signature de l'acte de réitération.
Ce n'est que par lettre du 29 mars 2018 que l'Eurl Le Zest a fait valoir qu'il était impossible de conclure définitivement la vente de sorte qu'elle était bien fondée à demander l'indemnisation des dépenses engagées en pure perte. Elle ne justifie d'aucune démarche entre le 1er avril 2017 et la date à laquelle la société Hôtel du Golfe l'a mise en demeure.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que l'Eurl Le Zest avait renoncé à la vente projetée et qu'en ne répondant pas à la mise en demeure dans le délai qui lui était offert, elle a admis ce renoncement.
En tout état de cause, elle ne justifie pas que les charges et dépenses dont elle se prévaut l'aient été en pure perte alors qu'il est constant qu'elle a poursuivi son activité et qu'elle ne justifie donc pas que ces dépenses ne lui aient pas été utiles par la suite.
Elle ne peut pas non plus utilement se prévaloir de la clause pénale qui prévoyait notamment la délivrance par voie extrajudiciaire d'une sommation à comparaître sous 24 heures à l'étude du notaire rédacteur, sommation que la société Le Zest ne justifie pas avoir délivrée. La clause pénale ne pouvait bénéficier qu'à la partie ayant sommé, ce que la société Le Zest ne justifie pas.
Elle ne justifie pas plus d'une perte de chance d'exploiter un fonds à l'acquisition duquel elle avait renoncé.
Il y a lieu de rejeter les demandes de la société Le Zest. Le jugement sera confirmé.
La société Le Zest sera condamnée au dépens d'appel et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS :
La cour :
- Confirme le jugement,
Y ajoutant :
- Rejette les autres demandes des parties,
- Condamne la société Eurl Le Zest aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
