5ème Chambre
ARRÊT N°-104
N° RG 23/04515 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T67V
Mme [O] [S]
C/
Mme [H] [G] épouse [A]
Mme [X] [A] épouse [F]
Mme [H] [C] [A] veuve [V]
M. [E] [A]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 MARS 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Janvier 2024
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [O] [S]
née le 07 Février 1976 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Chloé RUGRAFF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002426 du 21/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
INTIMÉS :
Madame [H] [G] épouse [A]
née le 12 Août 1931 à [Localité 8]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [X] [A] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [H] [C] [A] veuve [V]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [E] [A]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte sous seing privé du 14 mars 2013, M. et Mme [E] et [H] [A] ont donné à bail à Mme [O] [S] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 320 euros hors charge.
Le 6 octobre 2021, Mme [H] [G] veuve [A], bailleresse et Mme [X] [F], sa fille nue-propriétaire ont donné congé à la locataire pour le 8 avril 2022.
Un arrêté du Préfet d'Ille-et-Vilaine du 31 décembre 2021 de péril imminent a été pris pour l'appartement dont s'agit. Un arrêté du 8 février 2022 de prorogation de délai de l'arrêté du 31 décembre 2021 est intervenu.
Mme [H] [G] veuve [A] n'ayant plus la capacité de gérer son patrimoine a fait l'objet d'un jugement du 20 janvier 2022 du juge des tutelles habilitant Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A], deux de ses enfants pour la représenter.
Par arrêté du 15 février 2022, le préfet a acté l'insalubrité dudit logement et prescrit la réalisation de divers travaux dans un délai de six mois. Un arrêté du 22 août 2022 de prorogation de délai de l'arrêté du 15 février 2022 et intervenu.
Par actes de commissaire de justice des 27 et 31 octobre 2022, Mme [O] [S] a assigné Mme [H] [A] et Mme [X] [F] née [A] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères, en vue notamment d'obtenir la condamnation de la bailleresse à faire divers travaux
Mme [S] a ensuite appelé en intervention forcée M. [E] [A] et Mme [N] [A].
Par ordonnance de référé en date du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères a :
- rejeté les exceptions d'irrecevabilité,
- débouté Mme [O] [S] de toutes ses demandes,
- autorisé Mme [X] [A] et les époux [A] :
* à pénétrer dans les lieux loués et à être accompagnés des entreprises concernées par les travaux, pendant la durée de réalisation des travaux,
* à recourir à un serrurier et à la force publique en cas de besoin,
- débouté les consorts [A] de leurs autres demandes,
- condamné Mme [O] [S] à payer à Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [O] [S] aux dépens,
- dit que la copie de l'ordonnance sera adressée au préfet de l'Ille et Vilaine par lettre simple.
Le 21 juillet 2023, Mme [O] [S] a interjeté appel de cette décision.
Par arrêtés du 2 octobre 2023, le Préfet d'Ille-et-Vilaine a donné mainlevée de l'arrêté du 31 décembre 2021 et son arrêté de prorogation de délai du 8 février 2022 et de l'arrêté du 15 février 2022 et son arrêté de prorogation de délai du 22 août 2022.
Mme [S] a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Rennes d'une requête tendant à suspendre l'exécution des arrêtés du Préfet d'Ille-et-Vilaine du 2 octobre 2022 portant mainlevée des arrêtées du 31 décembre 2021 et 15 février 2022.
Le tribunal administratif statuant en référé, par ordonnance du 30 novembre 2023 a rejeté celle-ci.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 décembre 2023, Mme [I] [S] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères le 6 juin 2023 en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes ;
- condamner Mme [H] [A] représentée par Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] à réaliser au sein de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 8] les travaux suivants dans le respect des règles de l'art et des normes en vigueur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir :
* remplacement des meubles de cuisine et de l'évier,
* réfection de la salle de bains et remplacement du lavabo,
* vérification et réfection de la plomberie et du chauffe eau,
* mise aux normes de l'installation électrique dans l'intégralité du logement et de l'immeuble,
* remplacement des ouvertures,
* installation d'un système d'aération et de ventilation dans l'intégralité du logement et de l'immeuble,
* isolation thermique et phonique du logement,
* installation d'un système de chauffage en bon état de marche, non énergivore,
* réfection de la toiture,
* réfection des gouttières,
* remplacement des volets,
* réfection des sols,
* réfection des revêtements des murs et plafonds,
* traitement des moisissures et de l'humidité dans l'intégralité du logement et de l'immeuble,
* vérification et traitement des fissures sur les murs intérieurs et extérieurs,
* réfection du revêtement de la terrasse,
* remplacement de la boîte aux lettres,
* installation de garde-corps aux fenêtres,
* isolation des caves et de la cage d'escalier y menant,
* isolation du grenier, évacuation des nuisibles et remplacement des ouvertures,
* réfection et installation du cabanon de jardin,
- suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation intégrale des travaux,
- enjoindre à Mme [H] [A] représentée par Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] de procéder à un diagnostic énergétique, électrique, gaz et plomb et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- condamner Mme [H] [A] représentée par Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] à procéder à son relogement à ses frais et pendant toute la durée des travaux, dans un logement répondant aux normes réglementaires et usuelles d'habitabilité et présentant des caractéristiques similaires en termes de localisation, de surface et d'équipements, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- condamner Mme [H] [A] représentée par Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] à lui rembourser les frais liés au relogement,
À titre subsidiaire :
- nommer tel expert qu'il plaira au juge des contentieux de la protection de désigner, investi de la mission habituelle en la matière dont celle de :
1. convoquer les parties et toutes personnes intéressées,
2. se faire communiquer tous documents utiles à la solution du litige et notamment l'ensemble des documents contractuels et techniques,
3. constater les désordres, anomalies, et vices affectant l'immeuble, les décrire précisément, en indiquer la nature et la consistance,
4. indiquer les travaux à la charge des bailleurs propres à remédier à ces désordres, en évaluer le coût,
5. donner un avis sur la faisabilité et l'efficacité et la pérennité des solutions proposées,
6. préciser la durée prévisible des travaux réparatoires envisagés,
7. évaluer s'il y a lieu les autres éléments du préjudice et notamment les troubles de jouissance,
8. s'expliquer sur les dires et observations des parties,
9. d'une façon générale donner un avis et fournir tous éléments techniques, faire toutes constatations de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie de se prononcer sur l'entier litige,
10. dire le cas échéant s'il y a lieu de voir étendre la mission à d'autres tiers dont la présence pourrait être utile aux constatations techniques,
11. fixer de ses opérations un rapport qu'il déposera au Juge des contentieux de la protection dans les délais qu'il appartiendra à celui-ci de fixer à compter du jour où il aura été avisé du dépôt de la consignation,
- la dispenser du paiement d'une consignation à valoir sur le coût de l'expertise étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, le montant de la consignation à valoir sur le coût de l'expertise,
- déboutée les consorts [A] de leurs demandes,
En tout état de cause :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Fougères le 6 juin 2023 en ce qu'il a autorisé Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] :
* à pénétrer dans les lieux loués et à être accompagnés des entreprises concernées par les travaux, pendant la durée de la réalisation des travaux,
* à recourir à un serrurier et à la force publique en cas de besoin,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Fougères le 6 juin 2023 en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les consorts [A] de leurs demandes,
- condamner in solidum Mme [H] [A], Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] à payer à Me Chloé Rugraff la somme de 3 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre de la procédure de première instance,
- condamner in solidum Mme [H] [A], Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] à payer à Me Chloé Rugraff la somme de 3 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre de la procédure d'appel,
- condamner in solidum Mme [H] [A] représentée par Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A], Mme [H] [C] [A], M. [E] [A] et Mme [X] [A] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer l'ordonnance de référé rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens,
- condamner in solidum Mme [H] [A] et Mme [X] [A] aux dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat d'huissier.
Par dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2023 les consorts [A] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal de proximité de Fougères en date du 6 juin 2023,
Y ajoutant :
- juger le congé pour vente en date du 24 septembre 2021 et signifié à Mme [O] [S] le 6 octobre 2021 pleinement valable et effectif à compter des arrêtés préfectoraux de mainlevée en date du 2 octobre 2023,
- juger que ce congé pour vente sera pleinement effectif à compter du 9 janvier 2024,
- par conséquent, ordonner, à compter du 9 janvier 2024, l'expulsion de Mme [O] [S] des lieux situés [Adresse 2] [Localité 8] et de tout occupant de son chef, si besoin par le concours de la force publique,
- assortir cette obligation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, pendant une durée de six mois au-delà de laquelle il pourra être à nouveau statué en cas de persistance dans l'inexécution,
- condamner Mme [O] [S] à verser à la bailleresse la somme provisionnelle de 132,50 euros (somme à parfaire) au titre des arriérés de loyers et charges,
- condamner Mme [O] [S] à verser la somme de 5 000 euros aux intimés au titre des frais irrépétibles sous le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance et de procédure.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023.
Mme [S] a notifié de nouvelles conclusions n° 4 le 12 janvier 2024 tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture et au prononcé de la clôture à l'audience de plaidoirie le 17 janvier 2024, maintenant ses prétentions telles que formulées dans ses écritures précédentes sauf à porter sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à une somme de 1 600 euros, et à produire 6 nouvelles pièces au soutien de celles-ci.
Elle indique que la clôture a été prononcée sans qu'une ordonnance ne soit transmise aux parties, qu'en parallèle elle a saisi le juge des contentieux de la protection au fond et a également déposé une requête en référé-suspension auprès du tribunal administratif de Rennes afin de solliciter l'annulation de deux arrêtés de mainlevée de l'arrêté relatif au danger imminent du 31 décembre 2021 et de l'arrêté d'insalubrité du 15 février 2022 et que dans le cadre de ces procédures elle a mandaté un expert qui s'est rendu sur les lieux le 19 décembre 2023 et a établi un rapport d'expertise le 2 janvier 2024 démontrant, selon elle, que le logement loué est insalubre et non décent et n'est pas en état de bon usage et de réparations.
Les consorts [A] ont notifié des conclusions de procédure le 16 janvier 2024 en réponse. Ils sollicitent le rejet de la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 7 décembre 2023 et demandent de déclarer irrecevables les conclusions et pièces produites par Mme [O] [S] postérieurement à cette ordonnance.
Ils demandent également l'autorisation de transmettre en cours de délibéré
la décision à intervenir de la juridiction administrative, demande à laquelle Mme [S] ne s'est pas opposée.
Par courrier 12 février 2024, le conseil des consorts [A], adresse à la cour, l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal administratif de Rennes suite à la saisine par Mme [S] tendant à contester les arrêtées de mainlevée, rejetant la requête de celle-ci.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur le rabat de la clôture
L'affaire a fait l'objet d'une procédure instruite selon l'article 905 du code de procédure civile.
L'appelante a été régulièrement avisée par RPVA le 22 août 2023 de la fixation de l'affaire au 17 janvier 2024 et de la clôture le 7 décembre 2023.
Mme [S] ne peut donc arguer d'une méconnaissance de la date de clôture.
Les autres motifs invoqués par Mme [S], pour prétendre au rabat de la clôture, tiennent à des initiatives qui lui sont personnelles, postérieures au 7 décembre 2023, soit :
- la visite des lieux à sa demande par un expert le 19 décembre 2023, et le rapport unilatéral de ce dernier,
- une requête en référé suspension en date du 8 janvier 2024 présentée devant le juge des référés du tribunal administratif de Rennes contre les arrêtés précités du 2 octobre 2023 du Préfet d'Ille-et-Vilaine,
De telles démarches, dont elle ne justifie pas qu'elles pouvaient être entreprises en temps utile avant la clôture, ne sauraient constituer une cause grave, justifiant le rabat de la clôture.
La cour rejette cette demande, écarte les conclusions n° 4 de Mme [O] [S] notifiées le 12 janvier 2024 ainsi que les pièces n° 88 à 93.
- sur la demande de travaux sous astreinte formulée par Mme [O] [S]
Mme [S] fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande. Invoquant les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, l'article 6 de la loi n°89-462, les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, elle soutient que son bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent, qu'il ne fait valoir aucune contestation sérieuse pour s'opposer à ses prétentions et que cette non conformité des lieux constitue un danger imminent et un trouble manifestement illicite.
Elle indique avoir pris possession d'un logement qui n'était pas en bon état d'usage et que le bailleur n'a fait aucun travaux de reprise et que l'état du logement s'est dégradé au fil des mois.
Elle produit des rapports établis par le CHDAT et l'ARS traduisant l'absence de décence et l'insalubrité du logement loué, ainsi qu'un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 23 novembre 2021 constatant des moisissures, un état dégradé des sols et des ouvertures qui laissent passer l'air et l'eau, l'absence de chauffage en bon état de fonctionnement, l'absence de système d'aération, la non conformité de l'installation électrique, la présence d'un taux d'humidité élevé.
Elle produit également, de nombreuses photographies, un constat d'huissier du 31 janvier 2023 et un rapport d'expertise unilatérale de M. [B] en date du 30 août 2023 desquels il ressort, selon elle, l'existence de plusieurs non-conformités.
Elle fait valoir que si la bailleresse a fait intervenir à plusieurs reprises un électricien, les défauts constatés n'ont pas été corrigés, qu'il en est de mêmes des travaux faits par un menuisier sur les grilles de ventilation des portes et fenêtres. Elle indique que, si après l'ordonnance de référé, les bailleurs ont fait des travaux de peinture dans la cuisine et la chambre, ce rafraîchissement se trouve piqué de moisissures, de sorte que l'humidité n'a pas été traitée et que ces travaux sont donc inefficaces.
Mme [S] critique le rapport de l'ARS suite à la visite sur les lieux le 14 septembre 2023 pour constater la réalisation des travaux, estimant qu'il ne résulte pas d'un contrôle objectif et impartial, soutenant que ces constatations ne sont pas en concordance avec l'état du logement.
Elle conteste s'être opposée à la réalisation des travaux.
Elle considère que la bailleresse a manqué et continue de manquer à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation et qu'elle doit donc être condamnée aux travaux réclamés.
En réponse, les consorts [A] s'opposent à la demande.
Ils rappellent que :
- le Préfet le 31 décembre 2021 a pris un arrêté de danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant l'appartement sis au rez-de-jardin du [Adresse 2] à [Localité 8] occupé par Mme [S], a prescrit la sécurisation de l'installation électrique du logement et la mise en place d'un système de chauffage dans toutes les pièces,
- le Préfet le 15 février 2022 a acté l'insalubrité du logement et a prescrit divers travaux dans un délai de six mois.
Ils exposent que le délai pour réaliser les travaux a été prorogé compte tenu du fait que la locataire refusait l'accès aux artisans missionnés par Mme [F], d'où leur demande présentée en première instance de condamnation de Mme [S] à laisser libre l'accès au logement pour la réalisation des travaux.
Ils font valoir que depuis l'ordonnance du 6 juin 2023, les derniers travaux préconisés par l'administration ont été réalisés, que l'ARS a visité les lieux et déposé un rapport favorable sur la décence du logement litigieux, et qu'ainsi le Préfet a prononcé le 2 octobre 2023 la mainlevée d'une part de l'arrêté du 31 décembre 2021 relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique des personnes et, d'autre part de l'arrêté du 15 février 2022 de traitement de l'insalubrité de l'appartement, que la requête présentée le 8 novembre 2023 devant le juge des référés du tribunal administratif de Rennes par Mme [S] pour suspendre les arrêtés du 2 octobre 2023 a été rejetée.
Selon eux le logement loué est parfaitement habitable et Mme [S] ne rapporte pas la preuve contraire, ses demandes de condamnation à réaliser des travaux tels que préconisés par le Préfet sont sans objet et ses demandes portant sur l'installation électrique, le chauffage, la ventilation, l'humidité, les infiltrations devront être rejetées, ne répondant pas aux conditions de l'article 834 du code de procédure civile, en l'absence d'urgence et en présence de contestations sérieuses.
Ils considèrent qu'en refusant plusieurs propositions de relogement, Mme [S] qui s'est obstinée à conserver le logement objet de travaux ne peut arguer d'une urgence.
Ils soulignent qu'elle sollicite de manière péremptoire du bailleur qu'il réalise des travaux dépassant ceux prescrits par l'autorité préfectorale, que si la bailleresse a tout mis en oeuvre pour s'exécuter conformément à la décision du Préfet, la locataire persiste à bloquer l'accès du logement aux artisans, qu'elle oublie ses propres obligations tirées de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui impose de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et que certains de travaux qu'elle revendique relèvent de ses propres obligations.
Il ressort de l'article 834 du code de procédure civile que 'dans les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Les pièces produites aux débats établissent que :
- le CDHAT organisme de la CAF d'Ille-et-Vilaine visitait les lieux le 19 octobre 2021 et dressait un rapport le 25 octobre 2021. Il concluait à une indécence du logement s'agissant des équipements électriques et du chauffage et de l'humidité et de l'aération du logement. Il estimait nécessaires plusieurs travaux :
* la mise en sécurité du réseau d'électricité,
* la vérification des fissures sur les murs,
* la mise en place d'un garde corps sur les fenêtres côté rue,
* le remplacement du convecteur de la SDB,
* le remplacement de la VMC simple flux, de ses bouches d'extraction,
* la vérification de la présence d'une entrée d'air par pièce sèche et traitement des problèmes d'humidité,
*la révision des gouttières,
- un rapport de l'ARS d'Ille-et-Vilaine en date du 28 décembre 2021 constatait des défauts de l'installation électrique présentant un risque important d'électrisation et d'incendie, une absence de chauffage suffisant dans toutes les pièces et préconisait divers travaux :
* mettre en place une ventilation générale et permanente efficiente, * vérifier et entretenir la cheminée et le conduit de fumée,
* rechercher les causes d'humidité et y remédier,
* remettre en état les revêtements dégradés par l'humidité,
* vérifier et si nécessaire remettre en état les ouvrants,
* installer un garde-corps à la fenêtre de la chambre,
- au vu du rapport de l'ARS, le Préfet d'Ille-et-Vilaine a constaté l'existence d'un danger imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants du bien donné à bail Mme [O] [S] le 31 décembre 2021, et a prescrit la réalisation des travaux de sécurisation de l'installation électrique et de mise en place d'un système de chauffage dans toutes les pièces, dans un délai de six mois,
- ce délai de six mois a été prorogé de quinze jours par arrêté du 15 février 2022, portant ainsi l'échéance au 15 juillet 2022,
- par arrêté du 15 février 2022, le Préfet d'Ille-et-Vilaine a prescrit au bailleur, pour faire cesser la situation d'insalubrité de ce logement, de faire réaliser dans un délai de six mois, les travaux listés par l'ARS dans son rapport du 28 décembre 2021,
- ce délai de six mois a été prorogé de deux mois par arrêté du 22 août 2022, portant l'échéance au 28 août 2022.
La demande de travaux formée par la locataire porte sur les travaux préconisés par l'administration mais aussi sur les travaux suivants :
* remplacement des meubles de cuisine et de l'évier,
* réfection de la salle de bains et remplacement du lavabo,
* vérification et réfection de la plomberie et du chauffe eau,
* remplacement des ouvertures,
* isolation thermique et phonique du logement,
* réfection de la toiture,
* réfection des gouttières,
* remplacement des volets,
* réfection des revêtements des murs et plafonds,
* vérification et traitement des fissures sur les murs intérieurs et extérieurs,
* réfection du revêtement de la terrasse,
* remplacement de la boîte aux lettres,
* installation de garde-corps aux fenêtres,
* isolation des caves et de la cage d'escalier y menant,
* isolation du grenier, évacuation des nuisibles et remplacement des ouvertures,
* réfection et installation du cabanon de jardin.
Si l'état des lieux d'entrée de 2013 contient des observations sur divers travaux à faire tel que 'prévoir VMC, ne fonctionne pas, prévoir hotte, prévoir nettoyage du jardin, prévoir serrure porte grenier + vérifier ardoises, prévoir conduit de gaz au niveau de la cave, prévoir trappe de baignoire',
ces vérifications n'ont donné lieu à aucune réclamation par la locataire. Cette dernière justifie d'une première plainte auprès du bailleur en 2017, soit quatre ans plus tard et portent sur le chauffage insuffisant, les volets roulants et l'humidité dans le logement, désordres ayant donné lieu aux travaux prescrits par le Préfet.
Certains des travaux sollicités par Mme [S] apparaissent être des demandes d'améliorations, non justifiés par un quelconque caractère d'indécence. Ainsi en est-il de l'installation d'un cabanon de jardin, la réfection de la terrasse, l'isolation des caves, du grenier, l'isolation phonique du logement, ou encore le remplacement des meubles de cuisine, de l'évier, du lavabo, des volets.
Les constatations faites à la demande de Mme [O] [Z] en janvier 2023 (huissier de justice) et en août 2023 (expert M. [B]) portent sur des non-conformités sur l'installation électrique, la ventilation, des moisissures, une étanchéité à l'air et l'eau ; elles ne sont pas contradictoires.
Les photographies versées aux débats ne peuvent être utilement exploitées et analysées, ne permettant pas d'en déterminer ni le lieu ni la date de prise.
L'ARS a établi un nouveau rapport le 22 septembre 2023, suite à une visite le 14 septembre 2023 et a constaté que l'intégralité des travaux prescrits par le Préfet avait été réalisée.
Le Préfet a donc pris le 2 octobre 2023 deux arrêtés portant mainlevée des arrêtés des 31 décembre 2021 et 15 février 2022.
Mme [S] a sollicité du juge des référés du tribunal administratif de Rennes, par requêtes des 8 et 15 novembre 2023 la suspension de l'exécution des arrêtées du 2 octobre 2023. Le tribunal a constaté que Mme [S] 'n'établissait pas la persistance alléguée de désordres et causes d'insalubrité dans son logement, en l'absence de relevé fiable et récent, établissant, malgré un usage normal et ventilé des lieux, un taux d'humidité excessif et anormal, de preuve documentée de la réapparition de moisissures sur les murs, d'attestation par un électricien agréé d'un dysfonctionnement des installations de chauffage ou de VMC ou d'une non-conformité de l'installation électrique'. Le tribunal administratif a rejeté sa requête le 30 novembre 2023.
Une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Rennes du 12 février 2024, produite en cours de délibéré, sans opposition des parties, permet de constater que la requête de Mme [S] du 8 janvier 2024 aux fins de suspendre les arrêtés du 2 octobre 2023 a été de même rejetée.
Les causes d'une insalubrité ont donc à ce jour disparu. Les griefs de Mme [S] portant sur l'installation électrique, le chauffage, les garde-corps, la ventilation, les revêtements, les ouvrants, et la présence d'humidité doivent donc être écartés et la locataire ne peut arguer d'une indécence à ces titres.
Mme [S] ne justifie d'aucune urgence à la réalisation de travaux qui pourraient être à la charge de son bailleur.
Il lui appartient donc de justifier soit d'un péril imminent, soit d'un trouble manifestement illicite.
Elle ne conteste pas avoir refusé l'offre de relogement dans un logement situé à l'étage qui lui a été faite. Le logement donné à bail n'est pas insalubre, les causes de l'indécence liées au système de chauffage, aux défauts électriques, à l'humidité et l'aération du logement ont donné lieu à des travaux. L'existence d'un péril imminent à la santé ou la sécurité des personnes n'est pas caractérisée.
Les consorts [A], établissent par plusieurs attestations, nonobstant les déclarations contraires de Mme [S], de l'obstruction de cette dernière à la réalisation de certains travaux commandés par le bailleur. Ils soulignent également que la locataire est également tenue à une obligation d'entretien, de sorte que partie des travaux qu'elle réclame lui incombe.
En l'absence de trouble manifestement illicite, Mme [S] ne justifie pas le bien fondé de ses prétentions. La cour confirme le rejet de ses demandes portant sur la condamnation de son bailleur à exécuter sous astreinte des travaux.
Les demandes accessoires à celle-ci, portant sur la suspension du loyer jusqu'à réalisation des travaux, la condamnation du bailleur à la reloger pendant les travaux sont de même infondées et ont été à raison rejetées par le premier juge.
La cour confirme également la demande tenant à condamner le bailleur à procéder à un diagnostic énergétique, électrique, gaz et plomb, à défaut pour l'appelante d'en justifier le bien fondé devant le juge des référés.
- sur la demande d'autorisation d'accès dans les lieux
Cette demande n'a plus d'objet à ce jour, le bailleur indiquant que les travaux ont pu être terminés grâce à cette autorisation donnée par le premier juge.
- sur la demande d'expertise
À titre subsidiaire, Mme [S] sollicite la désignation d'un expert sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile. Elle relève que le rapport du CDHAT et les arrêtés préfectoraux ne s'intéressent qu'à la décence, que l'obligation de délivrance du bailleur est plus large, puisqu'il s'agit de délivrer un logement conforme et considère qu'elle justifie d'un motif légitime.
Les consorts [A] s'opposent à cette demande.
Mme [S] déclare avoir saisi le juge au fond. Les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile sont donc inapplicables.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Les pièces sur lesquelles Mme [S] entend s'appuyer pour contester le dernier rapport de l'ARS, et prétendre à une non conformité du logement ont été écartées.
La cour confirme le rejet de cette demande d'expertise qui n'est pas justifiée.
- sur la demande reconventionnelle portant sur le congé pour vendre
Les consorts [A] pour la première fois en cause d'appel, demandent, en raison de l'arrêté de mainlevée du 2 octobre 2023 (soit postérieurement au jugement déféré à la cour), de constater que le délai de préavis du congé délivré à la locataire le 6 octobre 2021 est arrivé à échéance le 9 janvier 2024 et d'ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [O] [S], à compter de cette date.
Mme [S] s'oppose à cette demande et élève plusieurs contestations :
- selon elle, ce congé est nul car il aurait dû être délivré avant le 4 octobre 2021, le bail ayant pris effet le 4 avril 2013, date de l'état des lieux d'entrée. Elle soutient que son bail a été reconduit pour trois ans à compter du 4 avril 2022.
- elle a contesté l'arrêté de mainlevée du 2 octobre 2023 de sorte qu'en cas d'annulation, l'arrêté d'insalubrité reprendra ses effets et le congé sera suspendu.
Par acte d'huissier du 6 octobre 2021, il a été donné congé par Mme [A] [H] [J], bailleresse et Mme [F] [X], nue-propriétaire du bien loué, à Mme [O] [S] pour le 8 avril 2022, pour un motif de vente (offre de prix de 153 000 euros net vendeur soit 159 885 euros honoraire société d'agence inclus).
En application de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Ce texte prévoit également que :
- le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
- lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
- À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
- Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L 521-1 et L 521-2 du même code.
Les parties reconnaissent ainsi que le délai de préavis du congé se trouve suspendu par l'arrêté du 31 décembre 2021.
Le moyen tiré de la contestation de l'arrêté de mainlevée du 2 octobre 2023 est écarté, compte tenu de la dernière décision du tribunal administratif.
Le délai de préavis a donc été suspendu entre le 31 décembre 2021 et le 2 octobre 2023, date de mainlevée de l'arrêté du 31 décembre 2021, en application de l'article 521-2 du code de la construction et de l'habitation.
Il n'est pas discuté que le bail mentionne une durée du bail de trois ans à compter du 9 avril 2013. Cette date d'effet doit donc être seule retenue, quand bien même les parties auraient établi un état des lieux d'entrée, quelques jours avant le 4 avril 2013.
Il s'ensuit que le bail s'est trouvé renouvelé tacitement le 9 avril 2016, et le 9 avril 2019, expirant le 8 avril 2022.
En donnant congé par acte d'huissier du 6 octobre 2021 pour le 8 avril 2022, le bailleur a respecté le délai fixé par la loi. Il n'est pas discuté que l'ensemble des mentions légales figure sur cet acte.
Le délai de préavis en l'espèce de 6 mois et 2 jours s'est trouvé suspendu entre le 31 décembre 2021 et le 2 octobre 2023. Les consorts [A] soutiennent donc à juste titre qu'en application de ce congé, régulier, Mme [O] [S] est sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024.
Elle ne conteste pas occuper toujours les lieux de sorte qu'il sera fait droit à la demande d'expulsion, avec si besoin l'assistance de la force publique, cette mesure étant suffisante pour contraindre Mme [S] à quitter les lieux, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte, demande qui sera rejetée.
- sur l'arriéré de loyers et charges
Les consorts [A] sollicitent la condamnation de Mme [S] au paiement d'une somme provisionnelle de 132,50 euros à ce titre.
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au soutien de cette demande, ils font valoir que Mme [S] reste devoir une somme de 59,50 euros au titre des taxes d'ordures ménagères de 2022 et 73 euros au titre de ces mêmes taxes de 2023. Ces sommes ne sont justifiées par aucune pièce.
La demande de provision n'est pas justifiée. Les consorts [A] sont déboutés de celle-ci.
- sur les frais irrépétibles et les dépens.
Mme [O] [S] qui succombe en son appel est condamnée aux dépens d'appel. Le jugement est confirmé en ce qu'il la condamne aux dépens de première instance.
L'équité ne commande pas toutefois de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure. La cour infirme le jugement qui prononce une condamnation de ce chef à l'encontre de Mme [S].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Rejette la demande de rabat de clôture,
Ecarte des débats les conclusions n° 4 de Mme [O] [S] notifiées le 12 janvier 2024 ainsi que les pièces n° 88 à 93.
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle condamne Mme [O] [S] à payer à Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Déboute Mme [X] [A], Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
Dit que par l'effet du congé pour vente délivré le 6 octobre 2021 à Mme [O] [S] cette dernière se trouve sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024 dans les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [O] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8], avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
Dit n'y avoir lieu à astreinte ;
Déboute Mme [H] [C] [A] et M. [E] [A] de leur demande de provision et de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [O] [S] aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
