COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 29 JUIN 2007
R.G. No 06/03776
AFFAIRE :
S.A.R.L. TRIEL IMMOBILIER TBBH
C/
Patrick X...
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No Chambre : 2
No RG : 04/7799
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP LEFEVRE TARDY H. BOYELDIEU
-SCP FIEVET LAFON
-SCP TUSET CHOUTEAU
-SCP JULLIEN LECHARNY ROL & FERTIERREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. TRIEL IMMOBILIER TBBH
119 rue Paul Doumer
78510 TRIEL SUR SEINE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués - No du dossier 260426
plaidant par Me MARTY VIMEUX, avocat au barreau de VERSAILLES
APPELANTE
****************
1/ Monsieur Patrick X...
21 rue Pierre Beregovoy
92110 CLICHY
2/ Madame Laurence B... épouse X...
...
95450 SERAINCOURT
représentés par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - No du dossier 260611
plaidant par la SCP PONS LEGRAND, avocat au barreau de VERSAILLES
INTIMES
3/ Monsieur Grégory C...
ci-devant
...
95270 VIARMES
et actuellement
...
68810 BRASSEUSE
représenté par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avoués - No du dossier 20060357
plaidant par Me ELMALIH, avocat au barreau de PARIS
INTIME
4/ Madame Sonia E... épouse C...
...
78300 POISSY
représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20060772
plaidant par Me PERSIDAT, avocat au barreau de PONTOISE (T.111)
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mai 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. REGIMBEAU, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,
FAITS, PROCEDURE, et DEMANDES DES PARTIES
Le 18 octobre 2003, M. et Mme X... ont promis de vendre à M. et Mme C..., par l'intermédiaire de la société TRIEL IMMOBILIER, une maison sise 7 rue de la GARE, à TRIEL s/SEINE, au prix de 165.000 euros, sous conditions d'obtention d'un prêt, l'acte authentique devant être régularisé le 17 janvier 2004.
Par lettre du 5 janvier 2004, M. et Mme C... ont renoncé à cet acquisition en raison de leur séparation.
La société TRIEL IMMOBILIER a interjeté appel du jugement rendu le 4 avril 2006 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES, qui, sur l'assignation délivrée à la requête de la société TRIEL IMMOBILIER tendant au payement de sa commission par M. et Mme X... et par M. et Mme C..., a :
- débouté la société TRIEL IMMOBILIER de ses demandes à l'égard de M. et Mme X... et de M. et Mme C...,
- débouté M. et Mme X... de leur demande à l'égard de M. et Mme C... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- débouté M. C... de sa demande de condamnation à une amende civile,
- condamné la société TRIEL IMMOBILIER à payer à M. et Mme X..., à M. C... et Mme C..., la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné la société TRIEL IMMOBILIER aux dépens.
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La société TRIEL IMMOBILIER, qui conclut à l'infirmation du jugement, prie la cour de :
- condamner solidairement M. et Mme X... à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation capitalisés,
- subsidiairement, condamner M. et Mme C... à lui payer la même somme à titre de dommages-intérêts,
- condamner M. et Mme X... et à défaut M. et Mme C... à lui payer 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens.
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M. et Mme X... qui concluent, vu la loi 70- 9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972, et les articles 1134, 1150 et 1152 du code civil, à la confirmation du jugement déféré, demandent à la cour de :
- déclarer la société TRIEL IMMOBILIER mal fondée en son appel, et la débouter de toutes ses demandes et conclusions dirigées à son encontre,
- condamner à défaut M. et Mme C... à les garantir de toute condamnation,
- condamner tout succombant à leur payer 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les entiers dépens.
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M. C... conclut à la confirmation du jugement déféré, demande à la cour de, vu la loi du 2 janvier 1970, et l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile,
- dire que la société TRIEL IMMOBILIER ne peut prétendre à aucune commission de sa part,
- dire qu'il n'a commis aucune faute délictuelle ou contractuelle,
- en conséquence, condamner la société TRIEL IMMOBILIER à lui payer 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les entiers dépens.
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Mme C... a conclut comme suit, vu les dispositions des articles 6 et suivants de la loi du 2 janvier 1970, 1152, 1178 et 1382 du code civil,
- à titre principal,
- dire que la société TRIEL IMMOBILIER ne peut prétendre à aucune commission dans la mesure où la vente ne s'est pas réalisée, et qu'elle ne rapporte la preuve d'aucun préjudice dont elle pourrait être indemnisée par elle sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- la débouter en conséquence de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à son encontre,
- subsidiairement, si elle devait être condamnée à paiement,
- dire que cette condamnation devra en tout état de cause s'imputer sur le montant de la clause pénale déjà payée par M. et Mme C..., et condamner M. et Mme X... à la garantir de toute condamnation,
- en toutes hypothèses,
- condamner la société TRIEL IMMOBILIER aux entiers dépens, et la société TRIEL IMMOBILIER et M. C... solidairement à lui payer 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que M. et Mme X... entendent se soustraire au paiement de la commission de l'agence, au motif que la vente n'est jamais intervenue, et que la perception d'une rémunération par la société TRIEL IMMOBILIER représenterait un enrichissement sans cause ;
Que M. et Mme C... estiment de leur côté que la commission n'est pas due tant que la vente n'est pas définitivement conclue ;
Considérant que suivant la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 : "aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à (l'agent immobilier) ou ne peut être acceptée ou exigée par (lui) préalablement à la conclusion d'une convention (mandat), ni "avant qu'une des opérations visées audit article (1er) ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit constatant l'engagement des parties" ;
Considérant que c'est à bon droit que la société TRIEL IMMOBILIER soutient que la promesse de vente signée par les parties le 18 octobre 2003 remplit les conditions de cet article, dès lors qu'y sont stipulés une vente d'un bien désigné, moyennant un prix fixé, sur lesquels l'accord des parties s'est réalisé ;
Que la circonstance, invoquées par les défendeurs, que le contrat ait prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt, n'est pas de nature à invalider cette constatation, puisqu'en l'occurrence, il est constant que M. et Mme X... n'ont pas renoncé à la vente faute d'obtention d'un prêt, mais en raison de leur séparation, suivant leur décision notifiée au notaire par lettre du 5 janvier 2004, de sorte que, les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ;
Que s'il n'est en effet pas discuté que la vente ne s'est pas concrétisée, elle a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique, ce qui seul importe aux yeux de la loi, ainsi que les parties l'ont d'ailleurs elles-même reconnu, puisque les acheteurs ont versé aux vendeurs le montant de la clause pénale, que ceux-ci ont acceptée ;
Que le fait que l'agence ait trouvé un autre acquéreur, moins de trois semaines après la lettre du 5 janvier 2004, pour un montant supérieur (169.986 euros), et moyennant une commission plus élevée (8.263 euros), ne constitue pas un obstacle à la perception par l'agence de sa commission, les acheteurs ayant expressément renoncé à une vente acquise ;
Que l'enrichissement de l'agence n'est pas plus dénué de cause que la perception par les vendeurs de la clause pénale, puisqu'il correspond à ses diligences pour l'acquisition à laquelle M. et Mme X... ont effectivement consenti ;
Qu'il s'ensuit que M. et Mme X... sont bien redevable envers la société TRIEL IMMOBILIER de la commission de 8.000 euros qu'elle réclame, montant qui ne fait l'objet d'aucune critique ;
- Sur la demande de garantie de M. et Mme X...
Considérant que M. et Mme X... sollicitent la garantie de M. et Mme C..., exposant qu'il n'est pas contestable que c'est par leur faute qu'ils se trouvent exposés au paiement de la commission de l'agence, la clause pénale n'étant pas exclusive d'autres dommages-intérêts, voire d'une augmentation par le juge ;
Mais considérant que la clause pénale est une estimation forfaitaire convenue par les parties, qui doit inclure tous les chefs de préjudice résultant de la non exécution du contrat ;
Qu'en vertu de l'article 1152 du code civil, les juges peuvent même d'office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire par rapport au préjudice ;
Qu'en droit, le montant de la pénalité doit être supérieur au montant du préjudice, et que par voie de conséquence, la pénalité inclut tous les chefs de préjudice ;
Que dans le cas présent, il est constant que M. et Mme C... ont versé aux époux X... le montant de la pénalité prévue au contrat, soit la somme de 16.500 euros ;
Que cette clause, qui prévoyait que "la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 16.500 euros", ne peut pas être assimilée à une clause de dédit, laquelle permet à une partie de se désengager par une manifestation de volonté unilatérale, ce que le contrat litigieux ne permettait pas ; que dans la mesure où elle institue une indemnisation forfaitaire à la charge de la partie qui est en défaut, dont le but était de faire assurer l'exécution par elle de son obligation, elle doit bien être qualifiée clause pénale ;
Que les vendeurs ne justifient d'aucun préjudice particulier ;
Que le seul qui apparaisse évident, soit le retard de quelques semaines de la vente, impliquant la non disposition du prix pendant ce délai et la perte d'intérêts, ne saurait excéder 1.000 euros ;
Que d'un autre côté, la clause pénale stipulait expressément, que la rémunération de l'agence resterait intégralement due dans les conditions de forme prévues à la rubrique "négociation", où l'on lit que le vendeur aura la charge de la commission, qui a été fixée à 8.000 euros ;
Que le préjudice des vendeurs du fait de cette charge, s'élève donc à 8.000 euros + 1.000 euros pour perte d'intérêts, soit 9.000 euros, de sorte qu'il ne leur reste au titre de la peine que 16.500 - 9.000 = 7.500 euros ;
Qu'il y a aussi lieu de prendre en compte le fait que le prix obtenu était plus élevé de 4.986 euros, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, ce qui réduit le préjudice des vendeurs d'autant ;
Que par suite l'indemnisation forfaitaire de ce préjudice par la clause pénale litigieuse, ne doit pas être jugée dérisoire ;
Que la demande de dommages-intérêts supplémentaires de M. et Mme X... ne peut donc pas être accueillie ;
Qu'ils seront en conséquence déboutés de leur appel en garantie ;
Qu'en revanche, c'est à bon droit que M. et Mme C... demandent que le montant de la commission à laquelle l'agence a droit, s'impute sur le montant de la peine, conformément à la stipulation du contrat rappelée ci-dessus, de sorte que son payement incombe aux vendeurs, M. et Mme X... ;
- Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Considérant que l'équité commande d'allouer à M. C... et à Mme C..., ainsi qu'à l'agence TRIEL IMMOBILIER, l'indemnité indiquée au dispositif au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu en équité d'allouer à M. et Mme X..., une quelconque somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
- Sur les dépens
Considérant que M. et Mme X... qui succombent doivent supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement, à l'exception de ses dispositions concernant M. FRANCOIS Grégory et Mme E... épouse C... et notamment en ce qu'il leur a alloué la somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et statuant à nouveau pour le surplus,
Constate que M. Grégory C... et Mme Sonia E... épouse C... ont payé aux époux X... le montant de la clause pénale, soit 16.500 euros,
Dit que la vente ayant été réalisée suivant acte du 23 octobre 2003, la SARL TRIEL IMMOBILIER avait droit à sa commission,
Condamne M. Patrick X... et Mme Laurence B... épouse X... solidairement à payer à la SARL TRIEL IMMOBILIER les sommes de :
. 8.000 euros à titre de commission, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004, capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
. 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne la SARL TRIEL IMMOBILIER à payer à chacun de M. Grégory C... et Mme Sonia E... épouse C..., la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les autres demandes, et notamment la demande de M. Patrick X... et Mme Laurence B... épouse X... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne M. Patrick X... et Mme Laurence B... épouse X... in solidum aux dépens de première instance et d'appel,
Dit que ces dépens pourront être recouvrés par les SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER, TUSET CHOUTEAU et LEFEVRE TARDY HONGRE BOYELDIEU, avoués de Mme Sonia E... épouse C..., M. Grégory C... et de la SARL TRIEL IMMOBILIER, pour la part les concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Mme Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
