COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 MAI 2015
R.G. N° 12/07572
AFFAIRE :
SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 2]
C/
SDC DE L' IMMEUBLE SIS [Adresse 3]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8ème
N° RG : 09/11639
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emmanuel JULLIEN
Me Valérie CESSART
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE ONZE MAI DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] 'S.A.'
N° de Siret : 351 360 573 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 3]
[Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES,- N° du dossier 20120955 vestiaire : 617
plaidant par Maître Philippe LENORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 1120
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3]) représenté par son syndic, la société SERGIC
Ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Etablissement secondaire [Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Valérie CESSART, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : E0101
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mars 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Christine DORFEANS MARTINEL
FAITS ET PROCEDURE,
La société immobilière du [Adresse 2] est propriétaire des lots 1, 2, 13 et 21 de l'immeuble sis [Adresse 3] représentant 41 % des biens soumis à la loi du 10 juillet 1965.
Elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nanterre pour voir ordonner la rectification de son compte individuel de charges.
Par jugement avant dire droit du 20 octobre 2011, il a été ordonné au syndicat des copropriétaires de produire un décompte détaillé des charges dues par la SI SACHE arrêtées au 2ème trimestre 2011.
Par jugement du 5 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté la société immobilière du [Adresse 2] de ses demandes et condamné celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :
* 43.126,87 euros, au titre des charges impayées du 1er janvier 2000 au 1er avril 2012 (2ème trimestre 2012 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2010 pour 19.452,60 euros et du 6 avril 2012 pour le surplus,
* 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts complémentaires,
* 4.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes,
- condamné la société immobilière aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société immobilière a interjeté appel de cette décision le 6 novembre 2012 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Dans ses dernières conclusions du 24 octobre 2013, la société anonyme ' société immobilière du [Adresse 2]' (la SA) demande à la cour, au visa de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- l'accueillir en ses explications et la dire recevable et bien fondée,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant de nouveau,
- dire que le solde de son compte dans les comptes de la copropriété devra être minoré d'une somme de 22.374,86 euros, correspondant au report à nouveau débiteur inscrit le 1er janvier 2000,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 15 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 480 et 906 du code de procédure civile et l'article 1259 du code civil, de :
- écarter des débats l'ensemble des pièces de l'appelant, faute de communication des pièces simultanément à ses conclusions des 4 février 2013 et 24 octobre 2013, comme étant irrecevables,
- rejeter les demandes de la société immobilière comme irrecevables et subsidiairement mal fondées,
- confirmer le jugement rendu,
- condamner la société immobilière au paiement de la somme de 4.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident du 4 février 2014, le conseiller de la mise en état a déclaré, en application des dispositions de l'article 911-1 du code de procédure civile, irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées les 27 août 2013 et 15 novembre 2013 en raison de leur tardiveté.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2015.
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MOTIVATION
Du fait de l'irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires, la cour se doit d'écarter des débats les pièces versées à l'appui de ces écritures à la même date.
La SA fait grief au jugement de l'avoir déboutée de ses demandes aux motifs d'une part que les règlements qu'elle invoque ont exclusivement trait aux causes du jugement du 9 avril 2002, d'autre part qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une transaction formalisant un apurement total de sa dette au 30 juin 2003, qu'il en résulte qu'elle était seulement à jour à cette date des sommes dues au 4ème trimestre 1999.
Elle soutient que ce faisant le tribunal a procédé à une mauvaise appréciation des pièces versées aux débats car elle a également réglé la somme de 5.702,88 euros pour la période 2000 à juin 2003.
Elle ajoute que le solde débiteur de 22. 374,86 euros reporté à nouveau au 1er janvier 2000 par le syndicat des copropriétaires est frappé de prescription, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que seules les écritures du syndicat des copropriétaires en date du 14 mai 2010 comporte une demande de condamnation au paiement de cette somme.
Elle estime en conséquence que son compte doit être établi à zéro euro au 1er janvier 2000 et que le solde actuel doit être minoré de la somme de 22 .374,86 euros. A défaut, elle considère que le solde de son compte doit être minoré des sommes versées en exécution du jugement de 2002, soit 9.529,34 euros, ce qui le ramènerait à la somme de 12. 845,52 euros.
Il appartient à la SA qui estime ne plus être débitrice au titre des charges de copropriété antérieurement au 30 juin 2003 de rapporter la preuve soit qu'elle s'est libérée de son obligation, soit que la créance du syndicat des copropriétaires n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible.
Le jugement du 9 avril 2002 concernait les sommes dues par la SA arrêtées au 4ème trimestre 1999 inclu.
La SA verse aux débats en pièces 5 à 10 ainsi que 15 à 20 des échanges de courriers entre son conseil, celui du syndicat des copropriétaires et l'huissier de justice dont il résulte :
- qu'elle a réglé les causes du jugement du 9 avril 2002 ainsi que les frais liés à la saisie attribution,
- que les comptes ont été soldés entre les parties au 30 juin 2003 en raison des paiements intervenus postérieurement au 1er janvier 2003.
En effet à cette date, l'huissier de justice indiquait que la SA avait réglé en plus des causes du jugement de 2002, la somme de 14.801,77 euros.
Le conseil du syndicat des copropriétaires précisait par ailleurs que le crédit sur règlement était venu s'imputer sur les nouvelles sommes échues à compter du 4ème trimestre 1999 et dans une lettre du 30 janvier 2004 je vous indique que le dernier chèque reçu solde les comptes comme nous en avions convenu au 30 juin 2003.
Il en découle que la SA n'était plus redevable d'aucune somme antérieurement au 30 juin 2003.
Il a été constaté par le tribunal, dans son jugement du 5 juillet 2012 :
- que le décompte des sommes réclamées à la SA et versé aux débats par le syndicat des copropriétaires portait sur la somme de 43.126,57 euros au titre des charges impayées du 1er janvier 2000 au 1er avril 2012 (2ème trimestre 2012 inclus),
- que dans ce décompte, les sommes versées par la SA, excédant celles dues au titre du jugement du 9 avril 2002, avaient été déduites.
La SA produit deux décomptes, couvrant la même période, portant les mentions manuscrites 'hors frais' et 'avec frais'. Par ailleurs, le solde mentionné est de - 23.944,19 euros pour le premier et de - 26.824,34 euros pour le second, ce qui ne correspond pas aux sommes réclamées en première instance par le syndicat des copropriétaires. De telles pièces, en raison de leur caractère peu compréhensible ne sont donc pas probantes.
Elle verse également un décompte établi par le syndic pour la période du 13 juillet 2007 au 25 novembre 2012 faisant apparaître :
- au 13 novembre 2007 une reprise de solde d'un montant de 13.581,36 euros dont elle ne démontre pas qu'il comprend des sommes litigieuses antérieures au 30 juin 2003,
- un solde global, frais de relance compris, de 46.017,02 euros au 22 avril 2012.
Enfin, elle conteste les appels de fonds effectués au titre de travaux importants mais ne verse aux débats ni les procès-verbaux d'assemblées générales correspondants ni la décision de justice qui aurait annulé ces résolutions et n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions.
Il convient en conséquence de constater que la SA est défaillante en son obligation probatoire et de la débouter de ses demandes.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a arrêté, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la créance du syndicat des copropriétaires pour la période du 1er janvier 2000 au 1er avril 2012 à la somme de 43.126,87 euros en principal.
Sur les dommages intérêts
La SA fait grief au jugement de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000, 00 euros au motif que le non paiement réitéré des charges courantes à leur échéance a entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété.
Elle soutient que cette désorganisation ne lui est pas imputable mais est la conséquence de la mauvaise gestion du syndic précédent et d'une pratique contestable de surévaluation budgétaire.
Il résulte des pièces versées aux débats que la SA règle depuis des années de façon irrégulière les charges en adressant au syndic des chèques de montants différents des appels de charges plusieurs jours ou plusieurs mois après l'envoi des appels de provision ce qui nuit à une gestion sereine de la copropriété et rend difficile la traçabilité et la compréhension de ces versements.
Ces difficultés sont d'ailleurs à l'origine des différentes instances judiciaires. En outre, elle n'a effectué aucun versement au titre des charges appelées sur l'année 2012.
De tels manquements systématiques et répétés de la SA à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Compte tenu de l'issue du litige, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement au titre des frais irrépétibles et des dépens. En outre, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA les frais qu'elle a dû engager pour assurer en appel la défense de ses intérêts.
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, elle supportera également la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2012 par le tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions ;
Déboute la SA société immobilière du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la SA société immobilière du [Adresse 2] aux dépens.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
