COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 AOUT 2015
R.G. N° 14/03069
AFFAIRE :
[K] [Y]
C/
Association AMVL (ASSOCIATION MARNE VAUCRESSON POUR LE LOGEMENT)
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Mars 2014 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-13-054
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne laure DUMEAU
Me [K] LAFON
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DIX HUIT AOUT DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [K] [Y]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41169
assistée de : Me Jean-toussaint GIACOMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B921
APPELANT
****************
Association AMVL (ASSOCIATION MARNE VAUCRESSON POUR LE LOGEMENT)
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
Centre Culturel '[Établissement 1]'
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20140218
asisté de : Me Giuseppe GUIDARA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Février 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Serge PORTELLI, Président et Madame Claire MORICE, conseiller, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Serge PORTELLI, Président,
Mme Claire MORICE, Conseiller,
Madame Bérénice HUMBOURG, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,
FAITS ET PROCEDURE,
Vu le jugement contradictoire du 12 mars 2014, par lequel le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt a:
- prononcé la résiliation du bail passé le 10 avril 2008 entre [K] [Y] et l'AMVL,
- dit que [K] [Y] devra quitter les locaux pré-cités et les rendre libres de toute occupation, notamment en remettant les clés au bailleur,
- à défaut, ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, et ce à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, comme prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamné [K] [Y] à payer à l'AMVL la somme, de 1.336,07 € au titre des loyers, charges et clause pénale dus à décembre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'au départ effectif des lieux,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Y] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel du 18 avril 2014 de [K] [Y],
Vu ses dernières conclusions du 17 décembre 2014, par lesquelles il demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- dire nulle et de nul effet l'assignation délivrée à la requête de l'AMVL,
- subsidiairement, débouter l'AMVL de l'intégralité de sa demande de résolution judiciaire du bail,
- dire que le logement donné à bail contrevient aux normes d'habitabilité et de confort,
- condamner l'AMVL à réaliser les travaux suivants :
*mise en conformité de la ventilation de la salle d'eau par la pose d'un extracteur efficace et conforme à la réglementation
*révision complète des évacuations et de la robinetterie des installations sanitaires du studio et le remplacement du meuble sous lavabo
*réfection de la peinture du mur sinistré situé dans la pièce principal,
- assortir l'injonction d'une astreinte de 1500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner l'AMVL à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- fixer l'arriéré locatif à la somme de 858,19 €,
- ordonner la délivrance par l'AMVL des quittances correspondant aux réglements effectués par Monsieur [Y] ainsi que l'attestation annuelle destinée à la CAF et cela sous astreinte de 150 € par quittance et par jour de retard,
- condamner la société AMVL à lui payer une somme de 2610,9 € à titre de dommage et intérêts pour défaut de délivrance des quittances et de l'attestation destinée à la CAF,
- condamner la société AMVL à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour atteinte à l'honneur,
- condamner l'AMVL à lui régler une somme de 1 500 € au titre de dommages et intérêts pour procédure d'exécution abusive,
- condamner l'AMVL à lui régler une somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- assortir les condamnations de l'intérêt au taux légal,
- condamner l'AMVL aux entiers dépens d'instance,
Postérieurement à l'ordonnance de clôture du 15 janvier 2015, l'A.M.V.L. - ASSOCIATION MARNE VAUCRESSON POUR LE LOGEMENT a conclu le 27 janvier 2015 et sollicité la révocation de cette ordonnance et demandé que soient déclarées recevables ses conclusions du 27 janvier 2015 répondant à celles de [K] [Y] du 17 décembre 2014, sinon d'écarter des débats les conclusions de [K] [Y] et les pièces du 17 décembre 2014,
Vu les conclusions de l'AMVL du 27 janvier 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- écarter des débats la pièce n°11 de l'appelant établie à la demande de ce dernier de manière déloyale et en violation du principe du contradictoire,
- déclarer [K] [Y] infondé en son appel et en conséquence le débouter de toutes ses demandes,
- déclarer [K] [Y] irrecevable et subsidiairement infondé en sa demande de dommages et intérêts pour procédure d'exécution abusive,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a arrêté la condamnation à l'arriéré locatif à la somme de 1336,07€, compte arrêté au mois de décembre 2013,
- statuant à nouveau de ce chef, condamner [K] [Y] au paiement de la somme de 2687,29€ compte arrêté au 27 août 2014 (terme de juillet 2014 inclus),
- condamner [K] [Y] à payer à l'A.M.V.L. - ASSOCIATION MARNE VAUCRESSON POUR LE LOGEMENT la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 en cause d'appel,
-condamner [K] [Y] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître [K] LAFON, avocat au Barreau de Versailles, selon les dispositions de l'article 699 l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance de clôture du 15 janvier 2015,
MOTIFS
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
[K] [Y] a signifié de nouvelles écritures le 17 décembre 2014 et communiqué de nouvelles pièces numérotées 11 et 12. [K] [Y] y évoque des problème d'insalubrité et demande des travaux sous astreinte, demandes qui ne figuraient pas sur ses conclusions initiales. Il convient de faire droit à la demande de report de l'ordonnance de clôture afin de permettre à l'association AMVL d'y répondre, en application de l'article 455 du code procédure civile, en révoquant l'ordonnance de clôture du 15 janvier 2015 et en déclarant recevables les conclusions n° 2 de l'Association AMVL du 27 janvier 2015.
Sur les faits
Le 10 avril 2008, l'ASSOCIATION MARNE VAUCRESSON POUR LE LOGEMENT-l'A.M.V.L. a donné à bail à [K] [Y] une chambre d'habitation de 20, 85 m² situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1], composé d'une pièce principale avec kitchenette, d'une salle d'eau et des wc séparés, moyennant un loyer de 150 €. et une provision de 67 €, pour une durée de trois ans à compter du 10 mai 2008. [K] [Y] perçoit une allocation personnalisée au logement de 171, 04 €.
[K] [Y], par courrier du 8 février 2011, a mis en demeure son bailleur d'effectuer divers travaux en urgence. Il a signalé que les évacuations de la douche et du lavabo étaient régulièrement obstruées, que la chasse d'eau se bloquait et fuyait et que le siège était cassé, bien que neuf, que l'aération au-dessus de la douche fonctionnait en sens inverse, que les trois «ouies» d'aération de la chambre lui apportaient du froid et qu'il souhaitait qu'une des trois soit bouchée, que le col de cygne neuf du lavabo fuyait, bien que neuf, ce qui endommageait le meuble qui subissait des coulées d'eau et le privait de rangement.
Un projet d'accord amiable a été rédigé le 8 novembre 2012 par un conciliateur de justice, prévoyant que le bailleur s'engageait à réviser la plomberie du logement et effectuer des travaux de peinture et que le locataire s'engageait à aérer régulièrement le logement par l'ouverture des volets et des fenêtres, à apurer sa dette de 421,53 € et à laisser l'accès à son logement pour permettre la réalisation des travaux.
Aucun procès-verbal de conciliation n'a été finalement signé par les parties.
Le bailleur a, par courrier du 27 novembre 2012, mis en demeure le locataire de régler l'impayé locatif, d'aérer le logement, d'accepter l'intervention des entreprises d'une part et d'autre part, de justifier de son assurance locative et de ses ressources, afin d'éviter un surloyer.
Le justificatif de l'assurance locative a été produit le 25 décembre 2012, les autres questions restant en l'état. L'AMVL a fait assigner [K] [Y] en résiliation du bail le 6 janvier 2013, pour impayé de loyer devant le tribunal d'instance de Boulogne Billancourt.
En appel, [K] [Y] conteste la qualité à agir de son bailleur et la résiliation du bail. Dans ses dernières conclusions, il demande la réalisation de travaux, sous astreinte, et à être indemnisé d'un trouble de jouissance. Il reconnaît être redevable de la somme de 858, 19 € au titre de l'arriéré de loyer.
Sur la nullité de l'assignation
L'assignation délivrée par l'AMVL serait nulle, selon [K] [Y], en ce que «l'organe qui la représente légalement ne serait pas mentionné dans l'assignation».
L'appelant n'invoque pas le grief que lui causerait la prétendue irrégularité résultant de l'absence du nom de la personne physique du représentant de l'association bailleresse . L'article 648 alinéa 4 du code de procédure civile, en tout état de cause, exige seulement que l'acte signifié à une personne morale mentionne sa dénomination et son siège social. La mention de l'identité du représentant légal n'est pas une formalité substantielle.
L'association bailleresse est représentée par son président dont les statuts lui permettent de représenter l'association en justice et elle est identifiée par son siège social.
Il convient de débouter, en conséquence, [K] [Y] de cette demande de nullité.
Sur l'arriéré de loyer
[K] [Y] conteste le montant de la réclamation de l'AMVL, au titre de l'arriéré locatif que celle-ci chiffre à hauteur de 2687, 29 €, compte arrêté au 27 août 2014, terme de juillet 2014 inclus. Il déclare être parfaitement à jour de la quote-part de loyer lui incombant, puis reconnaît devoir la somme de 858,19 €, tout en soulignant qu'en réalité, cela correspond au complément versé par la CAF au titre de l'Aide Personnalisée au Logement et en précisant avoir perdu le bénéfice de l'APL, du seul fait de l'AMLV. Il explique que le cabinet URBANIA, gestionnaire représentant l'AMVL, ne lui a remis, ni les quittances de loyer, ni l'attestation annuelle destinée à la CAF.
Il ajoute qu'il doit être déduit du décompte les sommes suivantes :
1247,09 € au titre de la saisie réalisée le 18 octobre 2013 (pièce n°9)
582, 01 € correspondant à la quote-part familiale qu'il a réglé mensuellement et par chèque depuis le mois de novembre 2013.
Deux relevés de compte sont produits, l'un de la société URBANIA et l'autre de la société Citya Val d'Ouest immobilier. Force est de constater qu'aucun d'entre eux ne mentionne les versements effectués par la CAF et que le montant initialement demandé jusqu'en novembre 2013 de 52, 91 €, semblant englober loyer et provision, passe à 159, 97 € pour le loyer auquel s'ajoute 67 € de provision sur charges, sans aucune explication. Aucune mention de saisie n'est portée sur le décompte, aucun avis d'échéance, ni de quittance ne sont produits, ce qui empêche d'établir précisément le compte entre les parties.
Sur la demande de résiliation du bail
Le contrat de louage se résoud par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, selon les dispositions de l'article 1741 du code civil.
L'association AMVL a fondé sa demande de résiliation du bail sur le non paiement par le locataire de ses loyers, sans produire de décompte sérieux et exploitable des sommes réclamées, alors qu'il lui appartient, en tant que bailleresse, de fournir un décompte exact des sommes réclamées, au titre des loyers, des charges, déduction faite des versements effectués par le locataire ou la CAF et alors que l'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'association AMVL a fondé sa demande de résiliation du bail en appel sur le «comportement du locataire», qui consiste à ne pas ouvrir ses fenêtres, ce qui écaillerait la peinture. La lettre du conseil syndical qui est invoquée est ancienne et se limite à évoquer le non accès de l'appartement pour la désinsectisation en 2008. Le lien de causalité entre la non ouverture des fenêtres et la peinture écaillée ou l'humidité n'est pas rapporté. En revanche, les services de la mairie et l'expert [X] ont, de façon concordante, relevé l'existence d'humidité résultant d'un système de ventilation insuffisant et de fuites d'eau provenant d'un système d'évacuation défectueux.
Il convient, dans ces conditions, de débouter l'ALMV de sa demande de résiliation du bail et d'infirmer le jugement sur ce point ainsi que sur l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de délivrance de quittance
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
Il résulte des débats que [K] [Y], malgré les demandes écrites dont il justifie, n'a pu obtenir du gestionnaire immobilier de l'association bailleresse les quittances correspondant aux règlements qu'il a effectués.
Il convient donc d'ordonner la délivrance par l'AMVL des quittances correspondant aux règlements effectués par [K] [Y] ainsi que l'attestation annuelle destinée à la CAF et cela sous astreinte de 20 € par jour de retard.
Sur la demande de travaux sous astreinte
Il ressort des débats que le locataire a rapidement informé le gestionnaire de l'AMVL des dysfonctionnements de la plomberie et du système de l'aération, sans que ce dernier ne prenne les choses en main. Celui-ci s'est contenté, sans en justifier, d'affirmer que le locataire n'avait pas laissé l'accès à son logement pour la désinfection, ce qui n'est pas l'objet du litige, et qu'il n'ouvrait pas ses fenêtres, ce qui contribuait à la mauvaise ventilation des lieux et l'humidité qu'il déplorait, concluant que le locataire ne pouvait ne s'en prendre qu'à lui-même, puisque ce dont il se plaignait résultait de son mode d'occupation des lieux.
Or la seule lettre du conseil syndical adressée à l'AMVL dont fait état l'association bailleresse relatant la fermeture des volets et l'absence de désinsectisation de l'appartement remonte au 5 octobre 2009 et concerne des faits survenus en 2008 pour la désinsectisation. Elle n'est donc plus d'actualité. De plus, elle n'est corroborée par aucune autre pièce.
Il apparaît en réalité que les désordres allégués par le locataire résultent d'un problème d'humidité totalement étranger à un défaut d'aération. Les services techniques de la mairie de [Localité 3] qui se sont rendus sur place le 11 février 2011 ont constaté dans le bâtiment n° 3 donnant sur la [Adresse 3] notamment que les ventilations étaient insuffisantes et en partie obstruées par de la moisissure dans les sanitaires et les douches et que la peinture était écaillée.
L'expert [E] [X], a relevé que l'entretien locatif est correctement assuré et il n'y a pas d'air vicié. Cependant la peinture est écaillée sur la cloison qui sépare le studio des parties communes, est fortement écaillée à droite de la porte palière sur une hauteur de 2,00 m et résulte d'un engorgement qui s'est produit dans la douche commune située face au studio qui a été résolu, sans que les conséquences du sinistre aient été réparées à l'intérieur du studio.
Le bloc évier présente des traces d'importantes infiltrations provenant du mélangeur du pourtour de l'évier et du siphon. Il est engorgé, malgré les essais de désengorgement.
La ventilation haute est inefficace (gaine horizontale dépourvue d'un extracteur) au lieu d'évacuer, elle est une source d'amenée de poussière et d'air frais. La grille de la sous face du bac à douche est mal fixée.
Le placard sous le lavabo est abîmé par les fuites provoquées par le mélangeur du lavabo (qualité ordinaire)". En outre, la pente d'évacuation est faible et l'évacuation de la douche se raccorde avec un té à 90° ce qui explique les fréquents engorgements dont se plaint [K] [Y].
L' abattant de la cuvette est cassé. Le mécanisme du réservoir de la chasse d'eau est aléatoire.
L'expert préconise :
- la mise en conformité de la ventilation de la salle d'eau par la pose d'un extracteur efficace et conforme à la réglementation
- la révision complète des évacuations et de la robinetterie des installations sanitaires du studio et le remplacement du meuble sous lavabo
- la réfection de la peinture du mur sinistré situé dans la pièce principale.
Ces constatations viennent corroborer en réalité les termes du projet de l'accord passé devant le le conciliateur devant lequel l'association bailleresse s'engageait à procéder aux travaux de révision de plomberie, robinetterie, évacuation, de peinture.
Force est de constater qu'aucun de ces travaux n'ont été effectués depuis plus de deux ans, alors qu'il ne s'agit que de travaux peu importants, sans que l'on puisse en imputer la responsabilité au locataire, puisque le refus de l'accès aux lieux loués n'est pas rapporté.
Au vu du projet d'accord entre les parties, des constatations des services techniques de la mairie et de l'expert [X], il convient d'ordonner, sous astreinte de 10 € par jour de retard, à l'AMVL de procéder aux travaux suivants :
*mise en conformité de la ventilation de la salle d'eau par la pose d'un extracteur efficace et conforme à la réglementation
*révision complète des évacuations et de la robinetterie des installations sanitaires du studio et le *remplacement du meuble sous lavabo
*réfection de la peinture du mur sinistré situé dans la pièce principale
Sur la demande de paiement de la somme de 2610, 90 €
[K] [Y] ne produit aucune pièce de la CAF justifiant qu'il aurait été privé d'une somme de 2610, 90 €, faute d'établissement de quittance et d'attestation annuelle à destination de la CAF. Il sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et atteinte à l'honneur
[K] [Y] ne produit aucune pièce justifiant de la réalité des préjudices qu'il allègue pour trouble de jouissance, pour saisie conservatoire abusive et atteinte à l'honneur et sera débouté de ses demandes.
Sur l'article 700 du code procédure civile et les dépens
Il convient de condamner l'AMVL, qui succombe, aux dépens de première instance et d'appel et à payer à [K] [Y] une somme de 1000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Révoque l'ordonnance de clôture du 15 janvier 2015 et déclare recevables les conclusions n° 2 de l'Association AMVL du 27 janvier 2015,
Infirme le jugement du 12 mars 2014 du tribunal d'instance de Boulogne Billancourt, en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
Déboute [K] [Y] de sa demande de nullité de l'assignation,
Déboute l'ALMV de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'indemnité d'occupation,
Ordonne la délivrance par l'AMVL des quittances correspondant aux règlements effectués par [K] [Y] ainsi que l'attestation annuelle destinée à la CAF et cela sous astreinte de 10 € par jour de retard,
Ordonne, sous astreinte de 10 € par jour de retard, à l'AMVL de procéder sans délai aux travaux suivants : mise en conformité de la ventilation de la salle d'eau par la pose d'un extracteur efficace et conforme à la réglementation, révision complète des évacuations et de la robinetterie des installations sanitaires du studio et le remplacement du meuble sous lavabo, réfection de la peinture du mur sinistré situé dans la pièce principale,
Y ajoutant,
Déboute [K] [Y] de ses demandes en dommages-intérêts, y compris de celle de la somme de 2610, 90 €,
Condamne l'AMVL à payer à [K] [Y] une somme de 1000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'AMVL aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Claire MORICE, Conseiller et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
