AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la SIAV, Société immobilière de l'avenue de Verdun, représentée par son gérant Leroupement Foncier Français (GFF), dont le siège est Tour Franklin, Cedex 92081, La Défense à Puteaux (Hauts-de-Seine),
en cassation d'un arrêt rendu le 27 janvier 1989 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre), au profit :
18/ de Mlle Béatrice X..., demeurant ... à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne),
28/ de l'Association des locataires de la résidence de l'..., rue du 19 mars 1962 à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne),
38/ de M. Jackie D...,
48/ de Mme Jeanine C...,
58/ de M. Pierre E...,
demeurant tous ... à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne),
68/ de M. Henri Z...,
78/ de M. Michel A...,
demeurant tous deux ... à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne),
88/ de M. Alexandre Y..., demeurant ... à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne),
98/ du Crédit foncier de France (CCF), ...,
108/ de l'Office central interprofessionnel du logement (OCIL), ... (8ème),
défendeurs à la cassation ;
L'association des locataires de la résidence de Verdun, Mlle X..., M. D..., Mme C..., M. E..., M. Z..., M. A..., M. Y... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 29 décembre 1989, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
Les demandeurs au pourvoi incident, invoquent à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 24 février 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Cobert, conseiller référendaire, rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Cobert, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la SIAV, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mlle X..., de l'Association des locataires de la résidence de l'avenue de Verdun, de M. D..., de Mme C...,
de M. E..., de M. Z..., de M. A..., de M. Y..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat du Crédit foncier de France, de la SCP Gatineau, avocat de l'Office central interprofessionnel du logement, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que la Société immobilière de l'avenue de Verdun (SIAV) fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 1989) de la condamner à mettre à la disposition de l'association des locataires de la résidence de l'avenue de Verdun (ALRAV) et de l'ensemble des locataires de la résidence, deux cent quatre-vingt-dix mètres carrés de locaux collectifs, alors, selon le moyen, "d'une part, que la SIAV a fait valoir devant les juges du fond qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne lui imposait de mettre à la disposition de tel locataire ou telle association en particulier des locaux collectifs réalisés conformément aux prescriptions du permis de construire délivré le 27 septembre 1968 ; qu'elle avait consenti à l'ALRAV la jouissance d'une partie des locaux en cause aux termes d'un accord du 22 septembre 1976, mais qu'à la suite de multiples abus et actes de vandalisme commis sous la responsabilité de ladite association et constatés du reste par l'expert, M. B..., la SIAV lui avait retiré cette faveur ; qu'en condamnant néanmoins la société, propriétaire des locaux, à les mettre à la disposition de l'ALRAV sans préciser en vertu de quel titre cette association pouvait prétendre à la jouissance desdits locaux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, que les prescriptions du permis de construire ne peuvent servir de fondement à des droits au profit de tiers dès lors que ces derniers n'établissent pas l'existence d'une infraction aux servitudes d'urbanisme ainsi que d'un préjudice personnel ; qu'en l'espèce, pour condamner la SIAV à mettre à la disposition de l'ALRAV les locaux dont elle était propriétaire, la cour d'appel s'est fondée sur le seul motif pris de ce que le permis de construire délivré à la SIAV le 27 septembre 1969 avait prévu l'affectation desdits locaux à l'usage collectif des locataires, sans préciser en quoi les prescriptions des règles d'urbanisme, d'ailleurs respectées, ont pu faire naître
au profit de cette association un droit à la jouissance des locaux litigieux ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions, a relevé, par un motif non critiqué, que la réalisation de locaux collectifs résidentiels avait été rendue obligatoire en 1963 et retenu que cette obligation n'entraînait pas l'affectation desdits locaux à une association particulière de locataires, mais devait permettre à l'ensemble des locataires de les utiliser, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que l'association des locataires de la résidence de l'avenue de Verdun (ALRAV) et sept locataires de la résidence font grief à l'arrêt de juger que la révision annuelle du loyer doit s'effectuer en application de la formule mentionnée au contrat de prêt conclu entre la SIAV et l'Office central interprofessionnel du logement (OCIL), alors, selon le moyen, "18/ que le bénéficiaire d'une stipulation pour autrui n'est lié par celle-ci que dès lors qu'il l'a acceptée ; qu'en se bornant à affirmer que la formule de révision des loyers avait été stipulée par le propriétaire au profit
des locataires, sans rechercher si ces derniers avaient accepté cette stipulation pour autrui, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1121 du Code civil ; 28/ que la stipulation pour autrui ne saurait faire naître qu'un droit au profit d'un tiers et non mettre à sa charge une obligation stipulée en dehors de lui ; qu'en affirmant néanmoins que les locataires étaient obligés par une formule de révision des loyers particulièrement défavorable, contenue dans une stipulation pour autrui qui aurait été conclue en leur faveur, la cour d'appel a violé l'article 1121 du Code civil ; 38/ que, comme l'association des locataires l'avait expressément fait valoir dans ses conclusions d'appel, la commune intention des parties au contrat contenant la formule de révision, le propriétaire et l'OCIL, avait été de limiter les loyers initiaux et révisés ; que, dès lors, le recours à cette formule ne pouvait, en aucun cas, défavoriser les locataires et conduire à une augmentation dépassant la hausse de droit commun, résultant d'une application à
100 % de l'indice INSEE du coût de la construction ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'application de la formule de révision ne conduisait pas à des augmentations de loyer plus élevées que celles du droit commun, contrairement à la volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 48/ qu'en affirmant d'un côté que les auteurs de la formule de révision des loyers avaient exclu les charges locatives dans l'élaboration de cette dernière, puis, de l'autre, que les charges locatives devaient être incluses dans l'un des termes de cette formule (LO), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu, d'une part, que, pour retenir que les contrats de prêt conclus entre la SIAV et le Crédit foncier de France ou entre la SIAV et l'OCIL contenaient des stipulations pour autrui dont pouvaient se prévaloir des locataires et en faveur desquels les clauses avaient été stipulées, la cour d'appel s'est référée à un arrêt de la cour d'appel de Paris du 1er juillet 1982, rendu entre les mêmes parties, ayant définitivement acquis autorité de chose jugée ;
Attendu d'autre part, que la cour d'appel a, sans se contredire, souverainement interprété les clauses ambiguës du contrat contenant la formule de révision des loyers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SIAV à payer à l'OCIL la somme de cinq mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne la SIAV aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne l'association des locataires de la résidence de Verdun, Mlle X..., M. D..., Mme C..., MM. E..., Z..., A... et Y... aux dépens du pourvoi incident ;
! -d! Les condamne, ensemble, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente et un mars mil neuf cent quatre vingt treize.
