| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 janvier 2009, 07-20639

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente en date du 18 mai 2005 stipulait que " pour le cas où une difficulté quelconque s'élèverait, recours des tiers ou tout autre, Mme X... s'engageait à vendre au bénéficiaire l'entière propriété " et relevé que la demande de permis de construire avait été faite par Mme X..., que le recours exercé par l'association syndicale libre du Val Seyton dont elle était membre lui avait été notifié par l'intermédiaire de son architecte chez lequel elle avait élu domicile, qu'elle ne justifiait pas en avoir informé la société immobilière Promotion comme le stipulait la promesse, et qu'elle avait eu toute possibilité d'avoir connaissance du rejet du recours avant la vente, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument omises, et qui a souverainement retenu qu'il n'était pas prouvé que la société immobilière Promotion ait connu l'existence du recours et encore moins son rejet, a pu déduire de ce seul motif que Mme X... n'avait pu commettre d'erreur sur l'objet de la vente qu'elle avait décidée sans pression ni dol de l'acquéreur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux moyens du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à en permettre l'admission ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X... et de la société immobilière Promotion ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est fait grief à la Cour d'appel d'Aix-en-Provence d'avoir débouté Madame X... de sa demande en annulation de la vente immobilière du 30 novembre 2005, consentie à la SARL IMMOBILIERE PROMOTION ;

AUX MOTIFS QUE Madame X... était engagée au jour de la vente de son bien immobilier... soit le 30 novembre 2005, envers la SARL IMMOBILIERE DE PROMOTION dans les termes précis de la promesse de vente, sous condition suspensive de l'obtention du permis de construire, en date du 18 mai 2005, stipulant que « pour le cas où une difficulté quelconque s'élèverait, recours des tiers ou tout autre,... Mme X... promettante... s'oblige à vendre au bénéficiaire aux présentes, l'entière propriété ci-dessus désignée, au prix ci-après indiqué » ;- qu'il résulte des pièces versées aux débats que le permis de construire a été délivré le 29 septembre 2005 et que cette condition suspensive étant levée, la SARL IMMOBILIERE PROMOTION a délivré une sommation à Petra X... le 10 novembre 2005 pour une signature de l'acte de vente le 30 novembre 2005, date butoir fixée par les parties dans la promesse de vente ; qu'après le délivrance du permis de construire, celui-ci avait fait l'objet d'un recours gracieux le 21 octobre 2005 par l'ASL DU BAL SYRON, le bien immobilier constituant les lots n°... et... du lotissement... à SAINTE MAXIME ; que ce recours a été rejeté le 17 novembre 2005 par la Commune de SAINTE MAXIME, de sorte que Petra X... qui allègue que le futur acquéreur lui a dissimulé l'absence de tout recours concernant ce permis de construire et que sans cette réticence qui a vicié son consentement, elle n'aurait consenti une vente que sur la seule parcelle figurant sous le liseré bleu, d'une superficie de 1 689 m ² au prix de 500 000 comme la promesse de vente le prévoyait, en l'absence de tout recours ou de toute difficulté ; qu'il n'est pas démontré que la SARL IMMOBILIERE PROMOTION ait eu connaissance du recours à l'encontre du permis de construire ni de son rejet ; qu'il est établi en revanche que les parties ont tiré des termes de la promesse de vente, que Petra X... avait une option entre la vente de la totalité du bien, soit les deux lots au prix d'un million d'euros obligatoire en cas de difficultés concernant le permis de construire, et facultative en l'absence de toutes difficultés et la vente en l'absence de toute difficultés et la vente d'un seul lot au prix de 500 000 facultative également en l'absence de tout recours ou difficultés ; que cette interprétation des dispositions de la promesse en page 5 sous le titre recours découle de l'emploi des verbes s'oblige » au présent, en cas de difficultés et de celui « serait réalisée » au conditionnel, en l'absence de difficultés » ;

1 / ALORS QU'aux termes clairs de la promesse de vente, le promettant s'était obligé à vendre « la parcelle figurant sous liseré bleu d'une superficie de 1 689 m ² moyennant le prix principal de 500 000 » sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, et « en cas de difficulté... » soit à vendre l'entière propriété dont faisait partie ladite parcelle au prix de 1 000 000 soit à se libérer de la promesse moyennant des remboursements plus une indemnité d'immobilisation ; qu'en considérant, au contraire, que « Petra X... avait une option entre la vente de la totalité du bien, soit les deux lots au prix d'un million d'euros obligatoire en cas de difficultés concernant le permis de construire, et facultative en l'absence de toutes difficultés et la vente, en l'absence de toutes difficultés, d'un seul lot au prix de 500 000 facultative également en l'absence de tout recours ou difficultés », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

2 / ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, aux fins de démontrer l'erreur, Madame X... avait soutenu qu'en l'absence de recours en annulation du permis de construire lors de la signature de l'acte de vente, la vente aurait du porter sur la parcelle de 1 689 m2 moyennant le prix principal de 500 000 et non pas sur l'entière propriété au prix de 1 000 000 ; qu'avaient été offerts en preuve, la promesse de vente, le permis de construire délivré par la commune réalisant la condition suspensive et l'acte extrajudiciaire du bénéficiaire portant levée d'option ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions relative à la substance de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile

3 / ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, aux fins de démonter le dol dans l'exécution de la promesse de vente, Madame X... avait soutenu que sous le couvert de prétendues difficultés inhérentes à la contestation du permis de construire par une association, la SARL IMMOBILIERE PROMOTION lui avait fait faussement croire qu'en exécution des termes de la promesse de vente, elle ne pouvait vendre la parcelle de 1689 m ² au prix de 500 000 mais devait vendre l'ensemble immobilier comprenant une maison sur un terrain de 3278 m ² au prix de 1 000 000 ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions relative au dol dans l'exécution de l'avant contrat, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société immobilière Promotion.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL IMMOBILIERE PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Petra X... ne pouvait que publier l'assignation pour agir en nullité d'une vente immobilière ; qu'il n'est pas démontré un quelconque abus caractérisé d'agir en justice, même si la demande principale n'est pas fondée et que de plus, l'intimée ne prouve pas qu'elle n'a pu revendre le bien litigieux dans le délai de 4 ans, à compter de la vente, imparti à tout marchande de biens, en raison de la présente procédure ;

ALORS QUE, D'UNE PART, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et ces prétentions sont fixées par leurs conclusions ; que dénature les conclusions écrites d'une partie et méconnaît les termes du litige le juge qui attribue à des écritures un autre contenu que le leur ou un contenu incomplet ; que par suite, en se déterminant au motif qu'il n'est pas démontré un quelconque abus caractérisé d'agir en justice, la cour d'appel a dénaturé les conclusions récapitulatives d'appel de la SARL IMMOBILIERE PROMOTION qui n'avait pas fondé sa demande de dommages et intérêts sur l'abus du droit d'agir en justice, mais sur la circonstance avérée que Madame X... avait abusé de son droit de cocontractant en faisant sciemment obstruction au droit de revente inhérent à la profession de marchand de biens qui consiste à acquérir avec l'intention de revendre, ce dont il était résulté que la SARL IMMOBILIER PROMOTION n'avait pu revendre la propriété acquise et n'avait donc pu honorer ses engagements de remboursement de la somme de 900. 000 euros empruntée auprès de la Société Marseillaise de Crédit, remboursable au plus tard le 30 juin 2007, les prélèvements d'agios trimestriels et frais de dossier en sus de 5. 382 euros ; que la Cour d'appel a ainsi modifié les termes du litige en violation de l'article 4 du nouveau code de procédure civile

ALORS QUE, D'AUTRE PART, en tout état de cause, la Cour d'appel ne pouvait écarter la demande de dommages et intérêts de l'exposante en se bornant à énoncer qu'il n'était pas démontré un quelconque abus caractérisé d'agir en justice, sans rechercher si la duplicité et la parfaite mauvaise foi manifestées par Madame X... en s'obstinant à ne pas communiquer le refus de contestation de permis de construire visé dans ses conclusions malgré diverses sommations et itératives sommations, dénoncées dans les conclusions récapitulatives de l'exposante, si le fait d'avoir fait croire dans ses écritures qu'elle ne comprenait pas le français alors qu'elle a exploité une plage en France sur la Commune même de Sainte-Maxime et parle fort bien la langue, si le fait que, tant lors de la promesse de vente que lors de la vente, la venderesse avait toujours été assistée de son propre notaire, si la circonstance que Madame X... avait écrit elle-même dans une lettre à la caution qu'elle avait bien pris note des deux possibilités d'acquisitions stipulées dans la promesse de vente et si la circonstance, attestée par le notaire rédacteur de l'acte de vente, que la veille de la vente, Madame X... était présente à son étude pour lui confirmer qu'elle entendait bien vendre la totalité de sa propriété, ensemble de circonstances expressément dénoncées par l'exposante, n'étaient pas précisément de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice de cette dernière, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QU'ENFIN, lorsqu'une partie demande confirmation de la décision déférée, elle est réputée s'en approprier les motifs et qu'il appartient à la Cour d'appel qui décide d'infirmer le jugement entrepris, d'en réfuter les motifs déterminants ; que par suite, en statuant comme elle l'a fait, sans réfuter les motifs péremptoires de la décision des premiers juges pris en premier lieu de ce que Madame X... ayant fait procéder à la publication de son assignation, la SARL IMMOBILIERE PROMOTION, marchand de biens, s'est trouvée dans l'impossibilité de revendre sa propriété et pris en second lieu de ce que l'acquéreur justifie avoir emprunté auprès de la Société Marseillaise de Crédit, pour le règlement du prix de vente du bien immobilier, la somme de 900. 000 euros au taux de 4, 40 %, remboursable au plus tard le 30 juin 2007, avec prélèvement d'agios trimestriels et frais de dossier en sus de 5. 382 euros, la Cour d'appel a violé l'article 954 du nouveau code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL IMMOBILIERE PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE Petra X... ne pouvait que publier l'assignation pour agir en nullité d'une vente immobilière ; qu'il n'est pas démontré un quelconque abus caractérisé d'agir en justice, même si la demande principale n'est pas fondée et que de plus, l'intimée ne prouve pas qu'elle n'a pu revendre le bien litigieux dans le délai de 4 ans, à compter de la vente, imparti à tout marchande de biens, en raison de la présente procédure ;

ALORS QUE, D'UNE PART, les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que l'exposante avait versé aux débats le document essentiel de la procédure que constituait l'acte d'accord de prêt de la Société Marseillaise de Crédit du 24 juin 2005 apportant la preuve que la SARL IMMOBILIERE PROMOTION avait emprunté auprès de l'établissement bancaire, pour le règlement du prix de vente du bien immobilier, la somme de 900. 000 euros au taux de 4, 40 %, remboursable au plus tard le 30 juin 2007, avec prélèvement d'agios trimestriels et frais de dossier en sus de 5. 382 euros ; qu'en s'abstenant totalement de se référer à ce document de la procédure, la Cour d'appel a violé de manière caractérisée l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, il résulte de l'article 1382 du code civil que le préjudice doit être direct actuel et certain ; qu'en se bornant, pour écarter l'existence d'un préjudice subi par la SARL IMMOBILIERE PROMOTION, à énoncer que l'intimée ne prouve pas qu'elle n'a pu revendre le bien litigieux dans le délai de 4 ans, à compter de la vente, imparti à tout marchand de biens, en raison de la présente procédure, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si celle-ci ne subissait pas un préjudice direct, actuel et certain du seul fait que, n'ayant pu revendre la propriété acquise au moyen d'un prêt dans le seul but de la revendre, dans le cadre de sa profession de marchand de biens, elle ne devait pas payer des intérêts annuels et agios considérables dès à présent, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QU'ENFIN, doit être réparé le préjudice qui bien que futur, apparaît aux juges du fait comme la prolongation certaine et directe d'un état de choses actuel et comme étant susceptible d'estimation immédiate ; que les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits et taxe de mutation sous la condition qu'ils fassent connaître leur intention de revendre les biens ainsi acquis dans un délai de quatre ans ; qu'à défaut de revente dans le délai imparti, l'acheteur est tenu d'acquitter le montant des impositions dont la perception a été ainsi différée, sans compter une amende qui double la taxe ; qu'en se bornant, pour écarter l'existence d'un préjudice subi par la SARL IMMOBILIERE PROMOTION, à énoncer que l'intimée ne prouve pas qu'elle n'a pu revendre le bien litigieux dans le délai de 4 ans, à compter de la vente, imparti à tout marchand de biens, en raison de la présente procédure, sans rechercher davantage si compte tenu de l'acharnement mis par Madame X... à empêcher la revente de son bien, le préjudice consistant pour la société immobilière à perdre le bénéfice du régime fiscal de faveur de la profession de marchand de biens, bien que futur en raison du non-écoulement du délai de 4 ans depuis l'acquisition, n'en était pas moins certain comme étant la prolongation directe et certaine du comportement actuel de Madame X... et, partant, susceptible d'estimation immédiate, la Cour d'appel a, à nouveau, privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.