| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 février 2009, 08-11696

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2007), que la société Be industrie, aux droits de laquelle se trouve la société Desquenne et Giral, a conclu avec la société Promogim une promesse de vente d'un terrain industriel sous conditions suspensives de la modification du plan d'occupation des sols et de l'obtention d'une autorisation de lotir ou de construire ; que la société Promogim ayant renoncé à son projet le 21 février 2003 en invoquant la non-réalisation des conditions suspensives, la société Desquenne et Giral, qui a vendu le bien à la société SAS 3 B, a assigné Promogim en réparation du préjudice causé par l'immobilisation du terrain résultant du comportement fautif du bénéficiaire dans la réalisation des conditions suspensives ; que reconventionnellement, la société Promogim a demandé la condamnation de la société Desquenne et Giral à lui payer des dommages-intérêts pour frais inutilement exposés ;
Sur le second moyen, qui est recevable :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Desquenne et Giral à payer des dommages-intérêts à la société Promogim, l'arrêt retient que celle-ci a dû exposer des frais pour l'étude et l'établissement des projets alors que la procédure de révision du plan d'occupation des sols n'a pu aboutir ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute de la société Desquenne et Giral à l'origine du préjudice, alors qu'elle avait relevé que la société Promogim avait dû renoncer à son projet du fait de l'opposition de la collectivité publique à la modification du plan d'occupation des sols, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Desquenne et Giral à payer la somme de 7 000 euros à la société Promogim à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 22 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Promogim aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Promogim à payer à la société Desquenne et Giral la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Promogim ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société DESQUENNE ET GIRAL, venant aux droits de la société BE INDUSTRIE, de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de son terrain en raison du non-respect, par la société PROMOGIM, de ses obligations contractuelles liées à la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 17 octobre 2001 ;
AUX MOTIFS QU'il ressortait de l'historique des diligences accomplies par la SA PROMOGIM et des négociations entreprises avec le maire de la ville, relatées dans la note du 12 septembre 2002 sur le montage de l'opération rédigée par M. X... (directeur de l'agence régionale) à la SA PROMOGIM, que le maire de BISCHWILLER a accepté, aux termes de l'entretien qui avait eu lieu le 31 janvier 2002, que ladite société travaille sur la base de 50 maisons et 20 logements collectifs, ce qui correspondait aux modalités convenues dans la promesse, qu'à l'issue d'un nouvel entretien du 20 février 2002, le maire avait proposé aux représentants de la société de présenter le projet au bureau municipal composé de 8 adjoints le 19 mars suivant, prévoyant une modification de son POS pour ce secteur dans le courant du 2e semestre 2002, que le 23 avril 2002, le maire leur demandait de revoir l'étude de faisabilité sur les bases suivantes : 50 logements collectifs, 15 maisons individuelles, 15 parcelles libres de construction ; que les représentants de la SA PROMOGIM avaient émis des réserves quant à la faisabilité d'une telle réalisation sur BISCHWILLER la note ajoutant : « Nous n'arrivons pas à concilier les objectifs du maire et les nôtres, ce dernier nous tient par la modification du POS et également insiste à chaque fois sur le traitement de pollution du terrain. Dans ces conditions, il est très difficile d'avancer dans ce dossier sans un effort des trois parties en présence » ; qu'il en résultait que les nouvelles bases de discussion imposées par le maire de BISCHWILLER à la SA PROMOGIM ne correspondaient pas à l'engagement des parties prévoyant le lotissement et la construction d'un minimum de 50 maisons individuelles d'habitation et d'environ une vingtaine de logements collectifs ; qu'il était constant que la modification du POS n'était pas intervenue, que le maire avait décidé de ne pas poursuivre la procédure qui était en cours qui devait aboutir au 2e semestre 2002 et qu'en conséquence, la condition suspensive prévue à ce sujet n'avait pas été réalisée à la date prévue pour l'expiration du délai de réalisation de celle-ci, soit au plus tard le 31 décembre 2002 ; que la SA DESQUENNE ET GIRAL soutenait que la non-réalisation des conditions suspensives résultait exclusivement du comportement fautif de la SA PROMOGIM, que celle-ci objectait qu'elle n'avait commis aucune faute empêchant la réalisation de la modification du POS et l'octroi d'une autorisation de lotir et que la procédure de révision du POS ne résultait que de la seule volonté de la collectivité publique ; que le terrain litigieux, site industriel, devait faire l'objet d'un changement de zonage du POS en vue de permettre l'urbanisation projetée ; que la procédure de modification du POS, règle du droit de l'urbanisme, relevait exclusivement des prérogatives de l'Administration, en l'espèce du maire de BISCHWILLER, qui avait fait savoir à la SA DESQUENNE ET GIRAL, le 22 octobre 2001, soit quelques jours après la conclusion de la promesse, qu'il « sursoit au changement de zonage annoncé (…) » ; que c'était à juste titre que l'appelante soutenait qu'elle ne disposait d'aucun pouvoir pour faire aboutir une procédure de révision d'un POS par une collectivité publique qui avait la maîtrise du calendrier de la procédure de modification et qu'elle n'avait, à ce titre, qu'une obligation de moyens ; que la SA DESQUENNE ET GIRAL ne démontrait pas que la SA PROMOGIM n'avait pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge et qu'elle avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1178 du Code Civil ; qu'en effet, la demande d'autorisation de lotir ou de construire n'avait pu aboutir, faute de modification du POS par la municipalité ; que la SA DESQUENNE ET GIRAL (courrier du 5 septembre 2002) ne pouvait reprocher à la SA PROMOGIM de ne plus avoir de contact avec le maire de BISCHWILLER depuis le mois d'avril 2002, dès lors que celui-ci avait imposé au bénéficiaire de la promesse de nouvelles conditions, non contractuelles et qu'il avait stoppé la modification du POS ; que la SA PROMOGIM justifiait, dans son courrier du 25 mars 2003, avoir dû renoncer à son projet du fait de l'opposition des élus de BISCHWILLER rappelant que la modification du POS, condition suspensive de la promesse, n'avait toujours pas eu lieu ; qu'il convenait, en application des stipulations contractuelles, de constater que les conditions suspensives insérées à l'acte n'étaient pas réalisées dans le délai prévu (30 décembre 2002), sans faute imputable au bénéficiaire de la promesse, que chacune des parties devait reprendre sa pleine et entière liberté sans indemnité de part ni d'autre et que la caution bancaire prévue en vertu des présentes devait, dès lors, être restituée à la SA PROMOGIM ;

ALORS 1°) QU'il résulte d'un courrier de la mairie de BISCHWILLER, adressé le 22 octobre 2001 à la SA DESQUENNE ET GIRAL, que le projet d'aménagement proposé par la mairie prévoyait la réalisation « d'une cinquantaine de maisons mono-familles et d'une vingtaine de logements en immeubles collectifs avec accession à la propriété » ; que, dans la note en date du 12 septembre 2002 adressée à la société DESQUENNE ET GIRAL, la société PROMOGIM reconnaissait avoir proposé un projet différent du projet contractuel en écrivant : « nous avons rencontré le maire et deux de ses adjoints le 24 octobre 2001 pour lui présenter nos objectifs sur ce terrain, à savoir la réalisation d'une opération de maisons individuelles groupées de 80 à 90 maisons environ, pour un prix moyen de 800 000 à 900 000 F » et que ce dernier lui avait opposé une fin de non-recevoir ; qu'ainsi, contrairement aux énonciations de l'arrêt attaqué, c'est bien la société PROMOGIM qui a, d'emblée, cherché à faire modifier le projet de la mairie en lui imposant de nouvelles bases et non la mairie ; que c'est donc la proposition de la société PROMOGIM qui est à l'origine du blocage de la situation et non de prétendues nouvelles bases de discussion imposées par le maire ; que ces propositions, qui ont été faites en violation des engagements contractuels, ont été la seule cause de la suspension de la procédure de modification du POS et étaient constitutives d'une faute de la société PROMOGIM dont elle devait réparation ; qu'en se déterminant par les motifs sus-rapportés, la Cour d'Appel, qui a dénaturé la convention des parties, a violé l'article 1134 du Code Civil ;

ALORS 2°) QUE le fait que, le 23 avril 2002, après la proposition par la société PROMOGIM d'un projet différent du projet contractuel, le maire de BISCHWILLER ait demandé à la société PROMOGIM de travailler sur une étude de faisabilité sur la base de 50 logements collectifs, 15 maisons individuelles et 15 parcelles libres de construction n'est pas de nature à faire disparaître la responsabilité de la société PROMOGIM dans l'échec du projet dès lors que, dès le premier entretien (31 octobre 2001), c'est la société PROMOGIM qui, ainsi qu'elle l'a reconnu, a modifié les engagements contractuels en proposant un projet différent de celui pour lequel elle s'était engagée dans la promesse de vente, à savoir la réalisation de 80 à 90 maisons individuelles au lieu de la cinquantaine de maisons mono-familles et d'une vingtaine de logements en immeubles collectifs ; que ce motif inopérant ne justifie donc pas légalement la solution de l'arrêt attaqué au regard de l'article 1178 du Code Civil ;
ALORS 3°) QUE le fait que, dans son courrier du 22 octobre 2001 adressé à la société DESQUENNE ET GIRAL, le maire ait indiqué qu'il « sursoit au changement de zonage annoncé » parce que cette société ne lui avait pas indiqué le nom du lotisseur n'est pas davantage de nature à exonérer la société PROMOGIM de sa responsabilité dans l'échec du projet dès lors que ce sursis était lié à la nécessité, pour la société DESQUENNE ET GIRAL, de faire connaître le nom du lotisseur-promoteur qu'elle aurait choisi et qu'il résulte de la note du 12 septembre 2002 de la société PROMOGIM qu'elle a pris contact avec la mairie dès le 24 octobre 2001, en sorte qu'il n'est pas établi que la menace contenue dans le courrier du 22 octobre 2001 ait été suivie d'effet ; que faute de s'en être mieux expliquée, la Cour d'Appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1178 du Code Civil ;
ALORS 4°) QUE dans ses conclusions d'appel (p. 22 et 23), la société DESQUENNE ET GIRAL soutenait que la preuve de la faute de la société PROMOGIM résultait du fait que la société SAS 3B, qui a succédé à PROMOGIM, avait présenté le même projet avec le même architecte, et avait obtenu la modification du POS et la levée de la condition suspensive, que cette réussite n'était due qu'au simple respect du cadre de l'opération, soit un projet de 50 maisons individuelles et une vingtaine de logements en immeubles collectifs ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'Appel de VERSAILLES a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :