LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... de son intervention et de sa reprise d'instance en qualité de liquidateur de la société Nouveau Monde ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était pas établi que la société Chinagora Groupe avait été destinataire du procès-verbal établi par la commission de sécurité à l'issue de sa visite des lieux le 28 novembre 2001 ni qu'elle était informée des situations de non-conformité à la réglementation applicable alors constatées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation sur la présence de représentants de la société, a pu en déduire que le défaut d'information de la locataire sur la situation des locaux, au regard de cette réglementation, lors de la conclusion du bail ne caractérisait pas un dol ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités, à payer à société Chinagora Groupe la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.
Moyen annexé au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat aux Conseils pour la société Nouveau Monde, aux droits de laquelle vient M. Gilles X..., ès qualités de liquidateur.
MOYEN UNIQUE DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis la validité des clauses de renonciation à la garantie des vices cachés et à l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur et d'avoir, en conséquence, constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société CHINAGORA GROUPE, bailleur, à la date du 20 octobre 2005, ordonné l'expulsion de la société NOUVEAU MONDE, mis à sa charge une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre taxes et charges jusqu'à la libération des lieux, condamné la société NOUVEAU MONDE à payer à la société CHINAGORA GROUPE une somme de 2 369 577,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2006 pour le loyer et au 30 novembre 2006 pour les charges, outre intérêts, ainsi qu'une somme de 237 978,25 euros au titre des travaux de remise en état, et débouté la société NOUVEAU MONDE de sa demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « l'existence de non-conformités lors de la signature du contrat de bail litigieux est constante et résulte du procès-verbal de la Commission de sécurité ayant visité les lieux le 28/11/2001 ; que si ces non-conformités, dont la société NOUVEAU MONDE ne pouvait avoir connaissance puisque n'ayant pas été informée du contrôle de sécurité susvisé, étaient constitutives d'un vice caché au sens de l'article 1721 du Code civil, celle-ci y a expressément renoncé dans le bail ; que d'autre part, la société le NOUVEAU MONDE qui prenait, aux termes du bail, les lieux en l'état en renonçant expressément comme susdit, à la garantie du vice caché et devait prendre en charge, « tous travaux de réparation, remise en état, consolidation, réfection et remplacement qui étaient ou deviendraient nécessaires aux lieux et installations qu'elles qu'en soit la cause, la nature et l'importance et quand même ces travaux seraient dus à la vétusté et qui s'engageait à faire, concernant les installations, tous travaux de mise aux normes présentes ou à venir », a entendu que l'obligation de délivrance du bailleur se limite à la remise de la chose louée sous la seule condition qu'après les éventuels travaux et mises aux normes à sa charge la chose louée soit effectivement en état de pouvoir être exploitée ; que les obligations de garantie des vices cachés, de délivrance et d'entretien du bailleur n'étant pas d'ordre public, les clauses ci-dessus sont valables sauf en cas de dol établi à l'encontre du bailleur ; que, sur ce point, il n'est pas établi que la société CHINAGORA GROUPE, copropriétaire avec la société GD INVEST du site, ait été destinataire du procès-verbal de visite de la Commission de Sécurité du 28/11/2001 (seul susceptible de donner des informations sur les prescriptions y retenues) puisque dans un courrier à la Préfecture du 11/6/2004 adressé par la société CHINAGORA GROUPE à l'occasion d'un projet de rénovation du site, celle-ci indiquait « n'avoir pas retrouvé l'original de l'avis de la Commission et demandait que lui soit indiqué la date de réception de cet avis ou de lui communiquer le cas échéant copie de l'accusé de réception reçu par la préfecture » et puisqu'en réponse à cette demande, la Préfecture du Val de Marne a adressé uniquement la copie du procès-verbal ce dont il peut s'induire qu'elle n'avait pas retrouvé trace d'une notification par ses services de ce procès-verbal aux propriétaires du site ; que le dol allégué à l'encontre de la bailleresse n'étant pas démontré, les clauses litigieuses du bail dont la validité ne peut être utilement contestée, doivent recevoir application ; qu'il s'ensuit que la société le NOUVEAU MONDE ne peut se prévaloir de manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance, d'entretien, de jouissance et de garantie des vices cachés ; que dès lors et alors au surplus que les locaux donnés à bail ont pu jusqu'ici être exploités, qu'elle ne pouvait suspendre, comme elle l'a fait, le paiement de ses loyers ; que dans ces conditions et les causes du commandement de payer du 20/9/2005 visant la clause résolutoire insérée au contrat n'ayant pas été totalement honorées dans le délai d'un mois imparti, les versements adressés par la société le NOUVEAU MONDE ne couvrant pas ces causes, que le tribunal a, à bon droit, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la concernée et de tous occupants de son chef des lieux et mis à sa charge une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif ; que le tribunal, en l'absence de manquements et de dol de la part de la bailleresse, a également, à bon droit, rejeté la demande de réfaction des loyers et la demande de dommages et intérêts de la société le NOUVEAU MONDE fondée sur ces manquements, que le tribunal a de même, à bon droit, et dès lors que la clause de prise en charge des travaux de conformité doit, en l'absence de dol, recevoir application, condamné la société le NOUVEAU MONDE au remboursement des travaux de mise en conformité que la société CHINAGORA GROUPE justifie avoir réalisés, travaux d'un montant de 237 978,25 , considérant que la demande complémentaire de dommages et intérêts formulée par la société le NOUVEAU MONDE devant la Cour à hauteur de 7 622 450 sera déclarée recevable au visa de l'article 564 du Code de procédure civile mais, et pour les motifs susvisés, non fondée » ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société NOUVEAU MONDE faisait valoir que lors de la visite de la commission de sécurité, le 28 novembre 2001, « toute l'équipe technique dont Monsieur Y... responsable de la sécurité était présente comme une partie de l'équipe dirigeante d'alors » de la société CHINAGORA GROUPE et qu'il « n'est pas concevable que lors de la visite aucune remarque n'ait été formulée » lorsqu'on sait « comment se passent de telles visites et les échanges auxquels elles donnent lieu » (cf. conclusions p. 25) ; que le procès-verbal de visite dressé par la commission de sécurité faisait état de la présence à la réunion de Monsieur Y..., qualifié de « directeur technique CHINAGORA » et de Monsieur Z..., qualifié d'« assistant du gérant CHINAGORA » ; que par arrêt du 14 novembre 2007, rendu par les mêmes magistrats dans le litige connexe opposant la société HOTEL CHINAGORA à la société GD INVEST, la Cour d'appel a constaté que « des représentants de la société CHINAGORA GROUPE (M. Y..., directeur technique et M. Z..., assistant du gérant de la société CHINAGORA GROUPE) » avaient assisté à la visite de la commission de sécurité ; qu'en s'abstenant d'examiner la présence de représentants du site CHINAGORA et de la société CHINAGORA GROUPE lors de la visite de la commission de sécurité qui, tout aussi bien que la remise du procès-verbal, était de nature à établir la connaissance des non-conformités par la bailleresse et par conséquent sa mauvaise foi lors de la stipulation des clauses d'exonération relatives aux vices cachés et à l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil.
