Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Axa assurances, M. X..., M. Y... et la SMABTP ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du code civil ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 20 juin 2007), qu'à la suite d'infiltrations en provenance de la toiture terrasse affectant les lots dont il était propriétaire, dans un groupe d'immeubles en copropriété, M. Z..., après expertise, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le... en réparation ; que devant la carence du syndicat, ce copropriétaire ayant dû faire réaliser les travaux de réfection, a demandé que celui-ci soit condamné à lui en rembourser le coût ;
Attendu que pour dire que le montant des travaux de remise en état de la toiture-terrasse serait réparti entre l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux, l'arrêt retient qu'en l'espèce le règlement de copropriété distingue quatre bâtiments (groupe I à IV), se réfère ensuite aux charges communes générales n'intéressant qu'un groupe de bâtiments et fixe la répartition des charges entre les copropriétaires du groupe intéressé ; que l'expert précise que compte tenu de la configuration de l'immeuble, une partie des travaux engagés dans la réfection des complexes d'étanchéité des terrasses toitures concernent également le groupe II ; qu'il indique que la superficie reprise en travaux d'étanchéité de l'immeuble à l'intérieur de groupe II représente en termes de coût 9 % du coût global des travaux, mais que le coût des travaux qui ne concerne pas qu'un seul bâtiment ne peut être affecté à ce bâtiment seul ou partagé entre plusieurs bâtiments, situations que ne sont pas envisagées par le règlement de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété prévoyait une répartition des charges par bâtiment et que les travaux ne concernaient que deux bâtiments dans les proportions déterminées par l'expert, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le... à payer à M. Z... la somme de 27 109, 15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2003 en remboursement des travaux de remise en état des parties communes, l'arrêt rendu le 20 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le montant des travaux de remise en état de la toiture-terrasse d'un immeuble dépendant d'une copropriété (copropriété immeuble « LE ... ») d'un montant de 27. 109, 15 serait réparti entre l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résultait de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes proportionnellement à leurs tantièmes à moins que le règlement de copropriété n'ait établi des charges spécialisées par bâtiment ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété distinguait bien quatre bâtiments (groupe I à IV) et rappelait ce principe (article 9 § 1 à 3) mais se référait ensuite aux charges communes générales n'intéressant qu'un groupe de bâtiments et fixait la répartition entre les copropriétaires du groupe intéressé ; que la difficulté venait du fait que les immeubles des groupes I et groupe II étaient en réalité imbriqués, certaines pièces d'appartements du groupe I se trouvant même après percement du mur séparatif dans le groupe II ; que l'expert, Monsieur A..., précisait en conclusion de son rapport que compte tenu de la configuration de l'immeuble, une partie des travaux engagés dans la réfection des complexes d'étanchéité des terrasses toitures accessibles concernait également le groupe II du bâtiment le... ; dans le corps du rapport, il indiquait que la superficie reprise en travaux d'étanchéité de l'immeuble à l'intérieur du groupe II représentait en termes de surface, 15 % et en termes du coût environ 9 % du coût global des travaux tous confondus avancés par Monsieur Z... ; mais que la Cour ne pouvait que constater que le coût des travaux qui ne concernaient pas qu'un seul bâtiment ne pouvait être affecté à ce bâtiment seul ou partagé entre plusieurs bâtiments, situations qui n'étaient pas envisagées par le règlement de copropriété ; que dès lors, c'est bien l'ensemble de la copropriété qui conformément aux règles légales devait en supporter le poids comme charges communes ; qu'au surplus, les pièces versées au dossier établissaient que les réparations importantes des parties communes n'avaient jamais été réparties par groupe concerné mais au contraire réglées par l'ensemble de la copropriété (arrêt page 12) ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE le coût des travaux que le syndicat des copropriétaires serait tenu d'effectuer en exécution du présent jugement entrait dans la catégorie des charges communes générales qui, en application des dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 devaient être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux (jugement page 6 § 2)
1°) ALORS QUE les charges relatives à l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes doivent être réparties entre les seuls copropriétaires du ou des bâtiments concernés lorsque le règlement de copropriété prévoit une spécialisation par bâtiment et mentionne la quote-part afférente à chaque lot au titre de ces charges communes spéciales ; qu'en décidant que le montant des travaux de réfection des terrasses-toitures devait être réparti entre l'ensemble des copropriétaires au prorata de leurs millièmes généraux, quand elle constatait que le règlement de copropriété prévoyait une répartition par bâtiment et que les travaux ne concernaient que deux bâtiments, dans les proportions déterminées par l'expert A..., la Cour d'Appel a violé l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l'article 1134 du Code civil.
2°) ALORS QUE la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf les cas énumérés par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se référant aux répartitions de charges antérieurement pratiquées, sans constater qu'elles seraient conformes au règlement de copropriété ou que celui-ci aurait été régulièrement modifié en ce sens, la Cour d'Appel a violé les articles 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du Code civil.
