LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente ne prévoyait aucun délai relatif aux conditions suspensives malgré la mention incomplète "le délai éventuellement prorogé ci-dessus", ni aucune modalité de prorogation éventuelle de délai, qu'en l'absence de délai plus bref, la réalisation de la condition suspensive de division du lot était nécessairement soumise au délai de réalisation de l'acte authentique lui-même, soit en l'espèce le 15 juin 2005, qu'aux termes de la promesse la prorogation automatique de ce délai ne pouvait excéder un mois et n'était envisagée que pour le cas où les pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte ne serait pas entre les mains du notaire, que de même la précision selon laquelle la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter devait s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne pouvait être appliquée à la réalisation des conditions suspensives, que la condition suspensive de division du lot et du modificatif du règlement de copropriété n'étant pas réalisée au 15 juin 2005 et qu'à cette date aucune prorogation du délai de réalisation n'avait été convenue ni demandée par l'acquéreur, la cour d'appel, par une interprétation nécessaire de l'acte du 14 novembre 2003, exclusive de dénaturation, en a souverainement déduit que la venderesse était libre de reprendre sa liberté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à SCI Immodest et aux consorts Y... et Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, d'avoir dit caduque la promesse synallagmatique de vente conclue sous seing privé le 14 novembre 2003 entre une SCI (Immodest) et le requérant (Monsieur X...), portant sur le sous-sol, élément du lot n° 15 d'un immeuble en copropriété, sous la condition d'un accord irrévocable des copropriétaires sur la division dudit lot ;
aux motifs qu'au chapitre « conditions suspensives de la vente » du compromis sous-seing privé du 14 novembre 2003, il est stipulé : « Division du lot suite à l'obtention d'une autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires purgée de tout recours et du modificatif du règlement de copropriété y afférent. Il est expressément convenu et accepté qu'en cas ne non réalisation d'une seule des conditions suspensives sus énoncées, la promesse sera considérée comme nulle et non avenue, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté et le dépôt de garantie servant d'indemnité d'immobilisation sera remboursé immédiatement sans aucune formalité et sans intérêt ni indemnité de part ni d'autre » ; que suit une clause incomplète évoquant le « délai éventuellement prorogé ci-dessus » et la possibilité pour le vendeur de saisir le tribunal compétent à l'effet de faire constater la vente ou de renoncer à poursuivre la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'au chapitre « réalisation de la vente » , en page 6 du compromis, il est prévu que l'acte authentique sera établi au plus tard le 15 juin 2005 et précisé que ce délai se trouverait automatiquement prorogé d'un mois maximum si à cette date les pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique de vente n'étaient pas en possession du notaire rédacteur et que la date d'expiration de ce délai n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter ; que nonobstant la référence à un « délai éventuellement prorogé ci-dessus », force est de constater que le compromis ne mentionne aucun délai au chapitre relatif aux conditions suspensives ou à un chapitre précédent auquel il puisse être ainsi fait référence ni aucune modalité de prorogation éventuelle de délai ; qu'en l'absence de délai plus bref, la réalisation de la condition suspensive de division du lot est nécessairement soumise au délai de réalisation de l'acte authentique lui-même, soit en l'espèce le 15 juin 2005 ; qu'aux termes du compromis, la prorogation automatique de ce délai, ne pouvant excéder un mois, n'est envisagée que pour le cas où les pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte ne serait pas entre les mains du notaire et ne saurait être étendue à la réalisation des conditions suspensives ; que de même la précision selon laquelle la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, il est constant que la conditions suspensive de division du lot et du modificatif de copropriété y afférent n'était pas accomplie au 15 juin 2005 et qu'à cette date aucune prorogation du délai de réalisation n'a été convenue ni même demandée par l'acquéreur ; que la venderesse était dès lors libre de reprendre sa pleine et entière liberté sans qu'il lui soit nécessaire de mettre particulièrement en demeure le bénéficiaire de la promesse de procéder aux formalités nécessaires à la division de l'immeuble ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2006, elle a informé l'acquéreur de son intention de ne pas poursuivre la vente à son profit conformément aux stipulations contractuelles, et qu'il importe peu qu'elle n'ait pas tiré les conséquences de la défaillance de la condition suspensive immédiatement après l'expiration du délai contractuel » ;
1°) alors que, d'une part, aux termes de l'article 1176 du code civil, l'engagement affecté d'une condition sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie ; que la promesse synallagmatique de vente du 14 novembre 2003 n'ayant pas fixé de terme pour la réalisation de la condition suspensive liée à la division préalable du lot n° 15 nécessaire à la passation de l'acte authentique, condition en l'espèce réalisée le 30 novembre 2005, la cour n'a pu constater la caducité de la promesse antérieurement à la date de cette réalisation, motif erroné pris du délai indiqué dans la promesse pour l'établissement de l'acte authentique dès lors qu'à cette dernière date la condition n'était pas défaillie, violant ainsi le texte susvisé ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) alors que, d'autre part, aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées font la loi des parties ; que le délai de réalisation de la vente par acte authentique prévu au 15 juin 2005 dans la promesse synallagmatique du 14 novembre 2003 n'était pas extinctif mais constitutif du point de départ de la période à partie de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter (cf, clause réalisation de la vente – acte p. 6. prod.) ; que cette disposition claire et univoque interdisait formellement à la cour d'appel d'affirmer que le défaut de réalisation de la condition suspensive à cette date entraînait automatiquement la caducité de la promesse elle-même ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, par adjonction à la clause susvisée d'une disposition qu'elle ne contenait pas, la cour a dénaturé le sens clair et précis de ladite clause en la dotant d'une portée extinctive qu'elle n'avait précisément pas ; que de ce chef encore, la cour a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
3°) alors que, de troisième part, aux termes des articles 1134 et 1135 du code civil, les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; que les contraintes propres aux délais d'obtention de l'autorisation de la copropriété pour la division du lot n° 15 étaient spécialement entrées dans la prévision des parties signataires de la promesse synallagmatique du 14 novembre 2003, lesquelles avaient, le 11 mars 2004, passé par acte authentique la vente du lot n° 15 à la SCI qui avait réitéré son acceptation, après la division, du rattachement du sous-sol du lot n° 15 au lot n° 14 de Monsieur X... auquel un bail était consenti dans l'attente ; que ces conventions, expressément invoquées par le requérant dans ses conclusions délaissées, signifiaient que la date du 15 juin 2005 pour réaliser la vente, par acte authentique était prorogée jusqu'à la finalisation de la division à intervenir ; qu'en ne s'expliquant pas autrement sur la portée des accords susvisés, comme l'y invitaient les conclusions du requérant, la cour a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés.
