LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant indiqué dans son dispositif, pour décrire les travaux auxquels Mme X... était condamnée, qu'il s'agissait de ceux décrits par l'expert en annexe II, numéro 145 et 146, sous les rubriques ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l'expert à la somme actualisée de 100 000 euros TTC, la cour d'appel, qui s'est référée à un document contradictoirement débattu par les parties, contenant les précisions nécessaires pour éviter toute erreur, n'a violé aucun des textes visés au moyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'a pas relevé que la nécessité d'obtenir un permis de construire pour réaliser les travaux n'avait pas d'incidence en référé et a retenu que l'existence de la procédure relative au permis de construire était sans incidence sur le présent litige et ne faisait pas obstacle à l'obligation, pour la bailleresse, d'exécuter les travaux de réparation nécessaires à la jouissance, par le preneur, de la chose louée conformément à sa destination, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que Mme X... ne démontrait pas que les travaux dont la réalisation était demandée, qui ne modifiaient pas la destination de la construction existante, nécessitaient un permis de construire, la cour d'appel, a pu, sans dénaturation de l'état estimatif, et sans violer l'article R.421 14 du code de l'urbanisme, la condamner sous astreinte à effectuer les travaux retenus ;
Sur le troisième moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant exactement énoncé qu'en vertu des articles 1719 , 2° et 1720 alinéa 2 du code civil, le bailleur était tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle avait été louée et devait faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et relevé, d'une part, que l'expert judiciaire avait constaté que les chevrons constituant l'ossature du plancher situé en amont de la cour étaient affectés de pourrissements cubiques significatifs de passages d'eau répétés, précisant que si l'état de la courette avait quelque peu participé à la dégradation de ces chevrons, c'était l'état général de l'immeuble qui était la cause primordiale de ces dégradations, et retenu, d'autre part, que la réparation des désordres énoncés qui concernaient des éléments de structure, des murs d'enveloppe, des enduits extérieurs et la toiture, incombait à la bailleresse, la cour d'appel, qui, répondant aux conclusions, a souverainement déterminé les travaux de nature à remédier aux désordres constatés, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci après annexé :
Attendu que la cour d'appel a, sans violer les articles 16 et 160 du code de procédure civile, ni l'article 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement retenu qu' il n'était pas établi que la remise à l'expert judiciaire du dossier de plaidoiries de M. Y..., qui avait pour seul but de lui permettre de connaître l'historique de l'affaire, avait eu une incidence sur ses constatations techniques ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Café de la Bourse et à M. Z..., ès qualités, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sous astreinte Madame X... à effectuer dans un délai de six mois les travaux décrits par l'expert en annexe II n° 145 et 146, sous les rubriques «ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l'expert à la somme actualisée de 100 000 TTC ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... sera condamnée à effectuer les travaux prévus par l'expert B... aux annexes Il numéro 145 et 146 du rapport, à savoir : ouvrages préalables pour 17.200 HT ; structures et construction pour 61.950 HT, pour un total de 79.l50 HT, somme actualisée par l'expert à 100 000 (page 35 du rapport) dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt ;
ALORS QUE la décision de justice, qui seule est revêtue de la formule exécutoire et des signatures destinées à en authentifier le contenu, doit se suffire à elle-même ; qu'aussi bien le juge ne peut, dans le dispositif de sa décision, prononcer une condamnation et renvoyer, pour la définition du contenu de l'obligation mise à la charge de la partie condamnée, à un document extrinsèque, à moins d'ordonner l'annexion dudit document de telle façon qu'il fasse corps avec la décision elle-même ; que l'arrêt, qui ne satisfait pas à ces exigences, est rendu en violation des articles 455, alinéa 2, 456, 457, 465, 480, 502 et 503 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sous astreinte Madame X... à effectuer dans un délai de six mois les travaux décrits par l'expert en annexe II n° 145 et 146, sous les rubriques « ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l'expert à la somme actualisée de 100.000 TTC ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure Civile, le Président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; qu'en vertu de l'article 1719, 2° du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; que l'article 1720 alinéa 2 du même Code prévoit que le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives ; qu'en l'espèce que l'expert, Monsieur B... a rappelé qu'un précédent expert judiciaire, Monsieur C..., avait constaté en 1995 l'état de vétusté de l'installation d'évacuation et avait estimé que c'était cet état qui était à l'origine des infiltrations alors constatés ; que Monsieur B... a indiqué que « les poutres et chevrons qui supportent la cour étaient en très bon état et suffisamment dimensionnés pour supporter la surcharge qui a été ajoutée lors du réaménagement de la cour. En revanche, la partie qui se situe en amont de cette zone, mais qui est limitée à une surface de moins de 4 m2 comportant un plancher dont l'ossature située immédiatement sous le carrelage est constituée de chevrons qui sont fortement dégradés. Ces chevrons sont affectés de pourrissements cubiques significatifs de passages d'eau répétés» ; que l'expert a précisé que si l'état de la courette avait quelque peu participé à la dégradation de ces chevrons, «c'est l'état général de l'immeuble qui est la cause primordiale de ces dégradations» ; qu'il a relevé de grosses anomalies : enduits en partie cloqués, inexistants ou fissurés, murs extérieurs constitués de simples briquettes qui n'ont aucune résistance à l'étanchéité à l'eau, fenêtres dans un état de délabrement très avancé, section d'une descente qui recueille les eaux de pluie d'un petit toit sous dimensionnée au niveau de son diamètre ; qu'il n'apparaît pas sérieusement contestable que la réparation des désordres ci-dessus énoncés, qui concernent des éléments de structure, des murs d'enveloppe, des enduits extérieurs et la toiture incombe à Madame X..., en sa qualité de propriétaire bailleresse, qui doit le clos et le couvert à son locataire ; que Madame X..., pour s'opposer aux demandes de la SARL Café de la Bourse, invoque d'abord l'absence d'urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ; que cependant, l'alinéa 2 de l'article 809 du Code de procédure civile précité n'impose comme seule condition que l'existence d'une obligation non sérieusement contestable ; qu'elle fait valoir ensuite qu'ayant envisagé de faire de grosses réparations pour la réhabilitation de la façade et des deuxième, troisième et quatrième étages de l'immeuble, elle avait obtenu un permis de construire dont la SARL Café de la Bourse avait sollicité l'annulation devant le Tribunal administratif ; que les travaux préconisés par l'expert sont concernés par ce permis de construire de sorte que l'attitude de la SARL Café de la Bourse, qui sollicite la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux faisant partie du permis de construire tout en maintenant la procédure en annulation dudit permis constitue elle-même une difficulté sérieuse ; que cependant, l'existence de la procédure relative au permis de construire est sans incidence sur le présent litige et ne fait pas obstacle à l'obligation, pour la bailleresse, d'exécuter les travaux de réparation nécessaires à la jouissance, par le preneur, de la chose louée conformément à sa destination ; qu'en outre, il n'est pas démontré que les travaux dont il est demandé la réalisation, qui ne modifient pas la destination de la construction existante (restauration de la toiture et des murs extérieurs d'un immeuble existant) nécessitent un permis de construire ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge doit, en toute circonstance, faire observer le principe de loyauté des débats judiciaires ; que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invité (cf. les dernières écritures de Mme D..., 6e page et suivantes), et comme l'avaient retenu les premiers juges, si la société Café de la Bourse était fondée à se plaindre de l'inexécution de travaux et à solliciter la condamnation de sa bailleresse à les exécuter, après avoir fait obstacle à l'accomplissement de ces mêmes travaux en poursuivant la suspension et l'annulation du permis de construire qui avait été accordé en vue de cette exécution, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, ensemble au regard de la règle dite de l'«Estoppel » ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, aucune condamnation à une obligation de faire ne peut être prononcée, a fortiori aucune astreinte ne peut assortir cette condamnation, si l'exécution est impossible, du moins dans le délai imparti au débiteur; que dès lors, la nécessité d'obtenir un permis de construire pour réaliser les travaux sollicités ne peut être regardée comme sans incidence sur l'instance en référé tendant à la condamnation sous astreinte à effectuer ces travaux ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles 809, alinéa 2, du Code de procédure civile et 33 de la loi n° 91 650 du 9 juillet 1991, ensemble l'article 1184, alinéa 2, du Code civil ;
ALORS QUE, EN OUTRE, tenue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui étaient applicables et qu'elle était présumée connaître, la Cour, à laquelle il incombait donc de déterminer si les travaux dont elle ordonnait l'exécution étaient soumis ou non à l'exigence d'un permis de construire au regard des règles d'urbanisme applicables à la cause, ne pouvait corrélativement reprocher à Madame D... épouse X... de ne pas démontrer que ces travaux nécessitaient un permis de construire, sauf à violer l'article 12 du Code de procédure civile et la règle jura novit curia ;
ALORS QUE, DE PLUS, en considérant que les travaux décrits en annexe II du rapport d'expertise, n° 145 et 146, dont la réalisation était sollicitée et a été ordonnée, avaient exclusivement trait à la «restauration de la toiture et des murs extérieurs d'un immeuble existant» , quand les travaux en cause comprenaient également, entre autres, la surélévation de cette toiture, laquelle implique une modification du volume du bâtiment, la Cour dénature l'état estimatif figurant en annexe II, n° 145 et 146, du rapport d'expertise auquel elle se réfère, violant l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS QUE, ENFIN, sont soumis à permis de construire les travaux, exécutés sur des constructions existantes, qui ont pour effet de modifier le volume du bâtiment, telle la surélévation de la toiture, de sorte qu'en retenant qu'il n'était pas démontré que les travaux dont la réalisation était sollicitée et qu'elle a ordonné dans le dispositif de sa décision était assujettie à la délivrance d'un permis de construire, la Cour viole l'article R 421-14, c du Code de l'urbanisme, tel que modifié par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sous astreinte Madame X... à effectuer dans un délai de six mois les travaux décrits par l'expert en annexe II n° 145 et 146, sous les rubriques «ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l'expert à la somme actualisée de 100.000 TTC ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure Civile, le Président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; qu'en vertu de l'article 1719, 2° du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; que l'article 1720 alinéa 2 du même Code prévoit que le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives ; qu'en l'espèce que l'expert, Monsieur B... a rappelé qu'un précédent expert judiciaire, Monsieur C..., avait constaté en 1995 l'état de vétusté de l'installation d'évacuation et avait estimé que c'était cet état qui était à l'origine des infiltrations alors constatés ; que Monsieur B... a indiqué que « les poutres et chevrons qui supportent la cour étaient en très bon état et suffisamment dimensionnés pour supporter la surcharge qui a été ajoutée lors du réaménagement de la cour. En revanche, la partie qui se situe en amont de cette zone, mais qui est limitée à une surface de moins de 4 m2 comportant un plancher dont l'ossature située immédiatement sous le carrelage est constituée de chevrons qui sont fortement dégradés. Ces chevrons sont affectés de pourrissements cubiques significatifs de passages d'eau répétés» ; que l'expert a précisé que si l'état de la courette avait quelque peu participé à la dégradation de ces chevrons, «c'est l'état général de l'immeuble qui est la cause primordiale de ces dégradations » ; qu'il a relevé de grosses anomalies : enduits en partie cloqués, inexistants ou fissurés, murs extérieurs constitués de simples briquettes qui n'ont aucune résistance à l'étanchéité à l'eau, fenêtres dans un état de délabrement très avancé, section d'une descente qui recueille les eaux de pluie d'un petit toit sous dimensionnée au niveau de son diamètre ; qu'il n'apparaît pas sérieusement contestable que la réparation des désordres ci-dessus énoncés, qui concernent des éléments de structure, des murs d'enveloppe, des enduits extérieurs et la toiture incombe à Madame X..., en sa qualité de propriétaire bailleresse, qui doit le clos et le couvert à son locataire ; que Madame X... soutient encore qu'il persistait un doute quant aux causes de la vétusté de la cour et que l'état dégradé de l'immeuble trouverait sa cause dans un défaut d'écoulement de la petite cour intérieure dont la SARL Café de la Bourse serait responsable ; que cependant, comme déjà indiqué cidessus, l'expert a indiqué précisément que le problème de l'évacuation de l'eau de la courette est négligeable dans la cause des désordres, ces derniers ayant pour cause primordiale l'état général de l'immeuble ;
ALORS QUE, DE PREMIERE PART, pour ordonner la réalisation de tous les travaux décrits par l'expert en annexe II, numéros145 et 146, sous les rubriques A et B, pour un montant estimé à 100.000 TTC, la Cour se fonde sur l'obligation jugée non contestable du bailleur d'entretenir la chose louée et de procéder aux réparations nécessaires autres que locatives ; qu'il résulte des constatations même de l'arrêt que la société Café de la Bourse n'est locataire que des locaux à usage commercial situés au rez-dechaussée et au premier étage de l'immeuble litigieux ; que pourtant, les travaux ordonnés portent sur les quatre niveaux de l'immeuble, y compris les niveaux supérieurs (par ex. : les cloisonnements intérieurs des quatre niveaux et les planchers des deuxième et troisième étages), d'où il s'évince que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil, ensemble au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE DEUXIEME PART, pour ordonner la réalisation de tous les travaux décrits par l'expert en annexe II, numéros145 et 146, sous les rubriques A et B, pour un montant estimé à 100.000 TTC, la Cour relève des désordres limités au pourrissement de chevrons situés sous une surface de plancher de moins de 4 m2 (cf. arrêt p. 4 paragraphe 4) ; que pourtant, les travaux ordonnés, tel que décrits dans l'annexe du rapport visé par la Cour, portent sur l'ensemble de l'immeuble ; qu'à cet égard également, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1719 et 1720 du Code civile, ensemble au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, pour ordonner la réalisation de tous les travaux décrits par l'expert en annexe II, numéros145 et 146, sous les rubriques A et B, pour un montant estimé à 100.000 TTC, la Cour se fonde sur l'obligation du propriétaire d'assurer le clos et le couvert à son locataire et relève que les désordres affectent des éléments de structures, des murs d'enveloppes, des enduits extérieurs et la toiture ; que dès lors, l'on ne peut s'expliquer pourquoi se trouvent compris dans l'énumération des travaux ordonnés des éléments tels que les cloisonnements intérieurs et les revêtements de sols ; que sous cet angle encore, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1719 et 1720 du Code civile, ensemble au regard de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, en ordonnant la réalisation de tous les travaux décrits par l'expert en annexe II, numéros145 et 146, sous les rubriques A et B, pour un montant estimé à 100.000 TTC, sans répondre aux conclusions de Madame D... épouse X..., en tant qu'elle faisait observer que ces travaux, qui concernaient l'ensemble de l'immeuble, étaient totalement étrangers aux désordres constatés et que seule pouvait en revanche remédier à ces désordres, la réfection des sols et des murs de la cour du premier étage, décrite, non point aux rubriques A et B, mais à la rubrique C de la pièce 146 de l'annexe II du rapport d'expertise, pour un montant de 5.200 hors taxes (cf. les dernières écritures de Madame X..., avant dernière page, quatre derniers paragraphes et dernière page, paragraphes 1 et 2), la Cour viole l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir d'avoir condamné sous astreinte Madame X... à effectuer dans un délai de six mois les travaux décrits par l'expert en annexe II n° 145 et 146, sous les rubriques «ouvrages préalables (A) et structures (B), évalués par l'expert à la somme actualisée de 100.000 TTC ;
AUX MOTIFS QUE Madame X... laisse entendre que l'expert aurait porté atteinte au principe du contradictoire ; que l'expert a en effet indiqué, en page 9 de son rapport, et après avoir énuméré les documents que lui avait remis l''avocat de la SARL Café de la Bourse, Maître Y..., « en complément de ces pièces, Maître Y... nous a transmis son dossier de plaidoiries que nous ne joindrons pas à notre rapport définitif (ce dossier nous a été communiqué en vu de nous faire connaître l'historique de l'affaire) (non communiqué) » ; que cependant il n'est pas établi que cette remise du dossier de plaidoiries, qui avait pour seul but de permettre à l'expert de connaître l'historique de l'affaire, a eu une incidence sur les constatations techniques qu'il a pu faire ; que ce moyen est infondé et doit être écarté ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le respect du principe du contradictoire postule que tous les documents fournis à l'expert par une partie soient communiqués à son contradicteur ; qu'en l'espèce, le dossier de plaidoiries communiqué par la société Café de la Bourse n'ayant pas été communiqué à Madame X..., celle-ci n'a pas été à même de discuter, et le cas échéant de rectifier, les faits rapportés dans ce dossier et fournis à l'effet de faire connaître l'historique de l'affaire, d'où il suit qu'en écartant le moyen de nullité dont elle était saisi, la Cour viole les articles 16 et 160 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 paragraphe 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, si la Cour constate qu'il n'est pas établi que la remise non contradictoire du dossier de plaidoiries de la société Café de la Bourse à l'expert judiciaire ait eu une incidence sur les constatations techniques qu'il a pu faire, elle ne constate pas, à l'inverse, que cette production n'a exercé aucune influence quelconque sur l'opinion de l'expert et partant sur ses conclusions, d'où il suit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 16 et 160 du Code de procédure civile, ensemble au regard de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales.
