LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° G 09-13. 153 et X 09-13. 327 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2009), que la société Belles Feuilles (la société) qui avait acquis en qualité de marchand de biens le 20 avril 2001 un immeuble..., a signifié le 4 septembre 2001 à Mme X..., locataire d'un appartement, une offre de vente lui ouvrant droit à préemption en application de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'ayant tenu le 24 septembre 2001 la réunion d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 pour la vente d'un immeuble de plus de dix logements, la société lui a fait délivrer le 28 septembre 2001 un congé pour vendre sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; que la société a vendu cet appartement après division de l'immeuble en copropriété à Mme Y... suivant acte reçu le 1er février 2002 par M. Z..., notaire associé de la société civile professionnelle B..., C..., G..., H... et Z..., aux droits de laquelle vient la société C..., Z...,
A...
et I... (la SCP) ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal n° G 09-13. 153 et le moyen unique du pourvoi principal n° X 09-13. 327, réunis :
Attendu que M. Z..., sa SCP et la société Belles Feuilles font grief à l'arrêt de déclarer nulle la vente consentie à Mme Y... et d'accueillir ses demandes subséquentes et celles de Mme X..., alors, selon le moyen :
1° / que l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 précise que les accords, conclus au sein de la Commission nationale de concertation, susceptibles d'être rendus obligatoires par décret, portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évaluation des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun ; qu'en faisant application du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ayant rendu obligatoire l'accord du 9 juin 1998 conclu au sein de la Commission nationale de concertation bien que contraignant, en cas de vente, le bailleur à adresser au preneur une offre de vente, cet accord ait excédé les limites du domaine d'intervention prévu à l'article 41 ter précité, et que le décret ait été partant entaché d'illégalité, sans soumettre au préalable aux juridictions administratives la question préjudicielle de la légalité du décret, la cour d'appel a violé la loi des 16 et 24 août 1790, ensemble les articles 49 et 96 du code de procédure civile ;
2° / qu'en toute hypothèse, l'accord du 9 juin 1998 se borne à imposer au bailleur qui vend dix logements la délivrance d'une offre de vente au preneur, sans sanctionner la méconnaissance de cette obligation par la nullité de la vente que seule la loi peut prévoir ; qu'en prononçant néanmoins la nullité de la vente du 1er février 2002 en raison de l'absence d'une offre adressée dans des conditions conformes à l'accord du 9 juin 1998, la cour d'appel a violé cet accord, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 ;
3° / que l'inobservation par le bailleur des formalités prévues par l'accord du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, est sanctionnée par la nullité du congé pour vendre ; que par lui-même, un tel manquement est, en revanche, sans effet sur la vente intervenue ultérieurement entre le bailleur et un tiers ; qu'en se fondant, dès lors, sur la seule méconnaissance par le bailleur des dispositions de l'accord du 9 juin 1998 pour déclarer nulle la vente intervenue entre la société Belles Feuilles et Mme Y..., la cour d'appel a violé ce texte, ensemble les articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, par fausse application, et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, par refus d'application ; Mais attendu, d'une part, que M. Z... et la SCP n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le décret du 22 juillet 1999 était entaché d'illégalité, ce moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avait été adressée à Mme X... le 4 septembre 2001, antérieurement à la réunion des locataires et à l'envoi de la lettre de confirmation constituant le point de départ du délai de trois mois à respecter avant d'envoyer cette offre, la cour d'appel en a exactement déduit que, les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 n'ayant pas été respectées, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à Mme X... étaient nuls et qu'en conséquence la vente était frappée de nullité ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué n° G 09-13. 153, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le sort des loyers que Mme X... ne contestait pas devoir payer serait réglé dans les rapports entre Mme Y... et la société Belles Feuilles, la cour d'appel, qui a relevé que Mme X... avait dû continuer à payer ces loyers, a souverainement fixé le montant de l'indemnité qui lui était due ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z... et de la SCP, ni sur le moyen unique des pourvois incidents de Mme X..., qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Z... et la SCP C..., Z...,
A...
et G..., à payer à Mme Y... la somme de 1 500 euros ; condamne la société Belles Feuilles à payer à Mme Y... la somme de 1 500 euros ; rejette toutes les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi principal G 09-13. 153, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Z... et la société G. C...- Ph. Z...- D. A... et JF I..., de Me Haas, avocat de la société Belles Feuilles
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 1er février 2002 entre Madame Y... et la société BELLES FEUILLES et d'AVOIR, en conséquence, condamné la SCP C...
Z...
A...
I... et Monsieur Z... in solidum avec la société BELLES FEUILLES à verser la somme de 250. 000 euros à Madame Y... à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces du dossier que, par acte du 20 avril 2001, la société BELLES FEUILLES a acquis des consorts D... l'immeuble situé... constitué d'une loge de concierge et de commerce au rez-dechaussée, de dix sept appartements sur six étages, de chambres de service au septième étage ; que la plupart des appartements étaient alors donnés en location, deux d'entre eux faisant l'objet de baux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est indiqué dans l'acte, au titre des déclarations fiscales, que l'acquéreur achète le bien pour le revendre ; que, le 27 avril 2001, la société BELLES FEUILLES a écrit à tous les locataires et, notamment à Madame E..., épouse X..., locataire d'un appartement au troisième étage de l'immeuble : « Nous avons l'intention, d'une part, de réaliser des travaux importants de rénovation de l'immeuble et, d'autre part, après mise en copropriété, nous vendrons chaque lot » ; que la société BELLES FEUILLES ayant fait part aux locataires de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble, l'accord collectif du juin 1998, prévoyant des obligations à la charge du bailleur qui met en vente plus de dix logements dans un même immeuble et rendu obligatoire par décret du 22 juillet 1999, est applicable en l'espèce ; que cet accord dispose que le bailleur prêt à rendre publique son intention de vendre :- donne information à tous les locataires concernés, cette information consistant au moins en une réunion à laquelle sont invités les locataires et leurs associations,- confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente,- à compter de cette confirmation, respecte un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,- une fois notifiée l'offre de vente, peut envoyer le congé pour vendre ; que le contenu de l'information donnée aux locataires est précisé à l'article 2 de l'accord ; qu'il s'agit d'informations générales (droits respectifs des locataires et propriétaires, règles de fonctionnement des copropriétés, conditions du crédit, informations sur le prix de l'immobilier, sur les possibilités de relogement) et d'informations sur l'état de l'immeuble comprenant la réalisation de diagnostics et bilans techniques dont les modalités doivent faire l'objet d'un examen par le bailleur et les associations de locataires, être mis à la disposition des locataires, et, en tout état de cause, leur être communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 10 décembre 1975 ; que la création d'une association des locataires a été portée à la connaissance de la société BELLES FEUILLES par courrier recommandé du 9 août 2001 ; que ce bailleur, qui a indiqué dans un courrier à l'association en date du 28 septembre 2001 qu'il estimait n'être pas soumis aux dispositions de l'accord, n'a pas respecté les obligations qu'il prévoyait ; qu'ainsi, si les locataires ont été invités à une réunion le 24 septembre 2001 – réunion contestée par l'association des locataires en raison de sa convocation tardive – et si une confirmation écrite de l'intention de mise en vente de l'appartement qu'elle occupait a été adressée à Madame X... le 28 septembre 2001, l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 lui a été adressée le 4 septembre 2001, antérieurement à la réunion et à l'envoi de la lettre de confirmation constituant le point de départ du délai de trois mois à respecter avant d'envoyer cette offre ; qu'il n'est pas allégué que les modalités d'examen des diagnostics et bilans techniques de l'immeuble aient été examinées par le bailleur et l'association des locataires, ni que ces documents aient été mis à la disposition de locataires ; qu'ils n'étaient pas joints à l'offre adressée à Madame X... ; que les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 n'ayant pas été respectées, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à Madame X... sont nuls ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître à chacun des locataires l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit du destinataire ; que, l'offre délivrée en application de ce texte étant nulle, Madame X... est bien fondée dans sa demande en nullité de la vente ; que la décision entreprise sera infirmée sur ce point ; (…) ; que les fautes commises par le bailleur et le notaire ont participé à la réalisation de l'entier dommage de Madame X... qui a perdu une chance d'acquérir son appartement en 2001 ; qu'elle a dû continuer à payer des loyers et, compte tenu de l'évolution du marché immobilier, devrait, pour acquérir son appartement à la date de l'arrêt, paye un prix plus important que le prix fixé en 2001 ; qu'une somme de 100. 000 euros lui sera allouée (…) ; que, si ce n'est pas depuis février 2002, Madame Y... est privée depuis plusieurs années de la jouissance du logement qu'elle avait acquis ; qu'elle devra entreprendre des démarches pour trouver et acquérir un autre logement ; que, du fait de l'évolution du marché à la date de l'arrêt, elle devra payer un prix plus important pour un logement équivalent à celui qu'elle avait acquis en 2002 ; qu'en réparation de son entier préjudice, la société BELLES FEUILLES, Monsieur Z... et la SCP B...
C...
G...
H...
Z... seront condamnés à lui payer une somme de 250. 000 euros ;
1° ALORS QUE l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 précise que les accords, conclus au sein de la Commission nationale de concertation, susceptibles d'être rendus obligatoires par décret, portent notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de l'évaluation des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun ; qu'en faisant application du décret n° 99-628 du juillet 1999 ayant rendu obligatoire l'accord du 9 juin 1998 conclu au sein de la Commission nationale de concertation bien que contraignant, en cas de vente, le bailleur à adresser au preneur une offre de vente, cet accord ait excédé les limites du domaine d'intervention prévu à l'article 41 ter précité, et que le décret ait été partant entaché d'illégalité, sans soumettre au préalable aux juridictions administratives la question préjudicielle de la légalité du décret, la Cour d'appel a violé la loi des 16 et 24 août 1790, ensemble les articles 49 et 96 du Code de procédure civile ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, l'accord du 9 juin 1998 se borne à imposer au bailleur qui vend dix logements la délivrance d'une offre de vente au preneur, sans sanctionner la méconnaissance de cette obligation par la nullité de la vente que seule la loi peut prévoir ; qu'en prononçant néanmoins la nullité de la vente du 1er février 2002 en raison de l'absence d'une offre adressée dans des conditions conformes à l'accord du 9 juin 1998, la Cour d'appel a violé cet accord, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP C...
Z...
A...
I... et Monsieur Z... in solidum avec la société BELLES FEUILLES à verser à Madame X... la somme de 100. 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir son appartement en 2001 qu'elle aurait subie ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces du dossier que, par acte du 20 avril 2001, la société BELLES FEUILLES a acquis des consorts D... l'immeuble situé... constitué d'une loge de concierge et de commerce au rez-dechaussée, de dix sept appartements sur six étages, de chambres de service au septième étage ; que la plupart des appartements étaient alors donnés en location, deux d'entre eux faisant l'objet de baux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est indiqué dans l'acte, au titre des déclarations fiscales, que l'acquéreur achète le bien pour le revendre ; que, le 27 avril 2001, la société BELLES FEUILLES a écrit à tous les locataires et, notamment à Madame E..., épouse X..., locataire d'un appartement au troisième étage de l'immeuble : « Nous avons l'intention, d'une part, de réaliser des travaux importants de rénovation de l'immeuble et, d'autre part, après mise en copropriété, nous vendrons chaque lot » ; que la société BELLES FEUILLES ayant fait part aux locataires de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble, l'accord collectif du juin 1998, prévoyant des obligations à la charge du bailleur qui met en vente plus de dix logements dans un même immeuble et rendu obligatoire par décret du 22 juillet 1999, est applicable en l'espèce ; que cet accord dispose que le bailleur prêt à rendre publique son intention de vendre :- donne information à tous les locataires concernés, cette information consistant au moins en une réunion à laquelle sont invités les locataires et leurs associations,- confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente,- à compter de cette confirmation, respecte un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,- une fois notifiée l'offre de vente, peut envoyer le congé pour vendre ; que le contenu de l'information donnée aux locataires est précisé à l'article 2 de l'accord ; qu'il s'agit d'informations générales (droits respectifs des locataires et propriétaires, règles de fonctionnement des copropriétés, conditions du crédit, informations sur le prix de l'immobilier, sur les possibilités de relogement) et d'informations sur l'état de l'immeuble comprenant la réalisation de diagnostics et bilans techniques dont les modalités doivent faire l'objet d'un examen par le bailleur et les associations de locataires, être mis à la disposition des locataires, et, en tout état de cause, leur être communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 10 décembre 1975 ; que la création d'une association des locataires a été portée à la connaissance de la société BELLES FEUILLES par courrier recommandé du 9 août 2001 ; que ce bailleur, qui a indiqué dans un courrier à l'association en date du 28 septembre 2001 qu'il estimait n'être pas soumis aux dispositions de l'accord, n'a pas respecté les obligations qu'il prévoyait ; qu'ainsi, si les locataires ont été invités à une réunion le 24 septembre 2001 – réunion contestée par l'association des locataires en raison de sa convocation tardive – et si une confirmation écrite de l'intention de mise en vente de l'appartement qu'elle occupait a été adressée à Madame X... le 28 septembre 2001, l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 lui a été adressée le 4 septembre 2001, antérieurement à la réunion et à l'envoi de la lettre de confirmation constituant le point de départ du délai de trois mois à respecter avant d'envoyer cette offre ; qu'il n'est pas allégué que les modalités d'examen des diagnostics et bilans techniques de l'immeuble aient été examinées par le bailleur et l'association des locataires, ni que ces documents aient été mis à la disposition de locataires ; qu'ils n'étaient pas joints à l'offre adressée à Madame X... ; que les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 n'ayant pas été respectées, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à Madame X... sont nuls ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître à chacun des locataires l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit du destinataire ; que, l'offre délivrée en application de ce texte étant nulle, Madame X... est bien fondée dans sa demande en nullité de la vente ; que la décision entreprise sera infirmée sur ce point ; (…) ; que les fautes commises par le bailleur et le notaire ont participé à la réalisation de l'entier dommage de Madame X... qui a perdu une chance d'acquérir son appartement en 2001 ; qu'elle a dû continuer à payer des loyers et, compte tenu de l'évolution du marché immobilier, devrait, pour acquérir son appartement à la date de l'arrêt, paye un prix plus important que le prix fixé en 2001 ; qu'une somme de 100. 000 euros lui sera allouée (…) ; que, si ce n'est pas depuis février 2002, Madame Y... est privée depuis plusieurs années de la jouissance du logement qu'elle avait acquis ; qu'elle devra entreprendre des démarches pour trouver et acquérir un autre logement ; que, du fait de l'évolution du marché à la date de l'arrêt, elle devra payer un prix plus important pour un logement équivalent à celui qu'elle avait acquis en 2002 ; qu'en réparation de son entier préjudice, la société BELLES FEUILLES, Monsieur Z... et la SCP B...
C...
G...
H...
Z... seront condamnés à lui payer une somme de 250. 000 euros ;
1° ALORS QU'une victime ne saurait obtenir la réparation d'un préjudice qu'elle a volontairement provoqué ; qu'en condamnant la SCP notariale et Monsieur Z... à indemniser Madame X... de la perte de chance d'acquérir l'appartement en 2001, bien qu'en contestant la régularité de l'offre qui lui a été délivrée par la société BELLES FEUILLES et en sollicitant son annulation elle se soit elle-même volontairement privée de cette chance d'acquérir l'appartement en 2001, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2° ALORS QU'en toute hypothèse, seul peut être indemnisé un préjudice causé par la faute invoquée ; qu'en indemnisant Madame X... du préjudice qu'elle aurait subi en perdant une chance d'acquérir l'appartement en 2001, quand il était acquis que la société BELLES FEUILLES avait délivré, le 4 septembre 2001, une offre de vente à Madame X... et sans expliquer en quoi la méconnaissance des formalités antérieures à l'offre ainsi émise l'aurait privée de la faculté de préempter, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit, au pourvoi incident G 09-13. 153, par la SCP B... et Pinet, Avocat aux conseils pour Mme X... ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 100. 000 € les dommages-intérêts mis à la charge de la SCP C...
Z...
A...
I... et de maître Z..., in solidum avec la société Belles Feuilles, au profit de madame X... ;
AUX MOTIFS QUE les fautes commises par le bailleur et le notaire ont participé à la réalisation de l'entier dommage de madame X... qui a perdu une chance d'acquérir son appartement en 2001 ; qu'elle a dû continuer à payer des loyers et, compte tenu de l'évolution du marché immobilier, devrait, pour acquérir son appartement à la date de l'arrêt, payer un prix plus important que le prix fixé en 2001 ; et mise à la charge des intimés in solidum – la SCP B...
C...
G...
H... et Z... ne contestant pas sa mise en cause avec Me Z... – en réparation de la perte de chance subie ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant, après avoir constaté que madame X... avait subi un préjudice lié au paiement des loyers et au renchérissement des prix dans le marché immobilier depuis 2001, à affirmer qu'elle lui allouait une somme de 100. 000 €, sans examiner tous les éléments de preuve versés au débat par madame X... et notamment les historiques des prix des appartements anciens à Paris, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil.
Moyen produit, au pourvoi provoqué G 09-13. 153, par la SCP B... et Pinet, Avocat aux conseils pour Mme F... ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame X... de sa demande tendant à la condamnation de madame Y... à lui restituer sous astreinte les loyers et charges perçus à compter du 1er février 2002 ;
AUX MOTIFS QUE dans les motifs de ses conclusions, madame X... demande qu'il soit fait injonction à madame Y... de lui restituer sous astreinte les loyers et charges perçus à compter du 1er février 2002 afin qu'elle puisse les régler à la société Belles feuilles redevenue propriétaire de l'appartement ; que le sort des loyers que madame X... ne conteste pas devoir payer, sera réglé dans les rapports entre madame Y... et la société Belles feuilles ; que la demande en remboursement est mal fondée ;
1°) ALORS QUE ce qui a été payé indûment est sujet à répétition ; qu'en rejetant la demande de madame X... contre madame Y... en restitution sous astreinte les loyers et charges perçus à compter du 1er février 2002, tout en annulant la vente intervenue entre la société Belles feuilles et madame G... qui avait rendu cette dernière créancière des loyers dus par madame X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 1235 et 1376 du code civil ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la cour d'appel ayant annulé la vente intervenue entre la société Belles feuilles et madame Y... qui avait rendu cette dernière créancière des loyers dus par madame X..., elle devait condamner madame Y... à restituer à cette dernière les loyers reçus qui avaient perdu leur fondement juridique ; qu'en refusant de prononcer une telle condamnation, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.
Moyen produit, au pourvoi principal X 09-13. 327, par Me Haas, avocat aux Conseils pour la société Belles Feuilles
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré nulle la vente du 1er février 2002 entre la société Belles Feuilles et Mme Y... et D'AVOIR, en conséquence, accueilli les demandes subséquentes formulées par Mme X... et Mme Y... ;
AUX MOTIFS QUE les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998, applicables en l'espèce, n'ayant pas été respectées, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à Mme X... sont nuls ; que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 dispose que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître à chacun des locataires l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit du destinataire ; que, l'offre délivrée en application de ce texte étant nulle, Mme X... est bien fondée dans sa demande en nullité de la vente ;
ALORS QUE l'inobservation par le bailleur des formalités prévues par l'accord du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, est sanctionnée par la nullité du congé pour vendre ; que, par lui-même, un tel manquement est, en revanche, sans effet sur la vente intervenue ultérieurement entre le bailleur et un tiers ; qu'en se fondant, dès lors, sur la seule méconnaissance par le bailleur des dispositions de l'accord du 9 juin 1988 pour déclarer nulle la vente intervenue entre la société Belles Feuilles et Mme Y..., la cour d'appel a violé ce texte, ensemble les articles 10 de la loi du 31 décembre 1975, par fausse application, et 15- II de la loi du 6 juillet 1989, par refus d'application.
Moyen produit, au pourvoi incident X 09-13. 327, par la SCP B... et Pinet, Avocat aux conseils pour Mme F... ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 100. 000 € les dommages-intérêts mis à la charge de la société Belles feuilles, in solidum avec les notaires, au profit de madame X... ;
AUX MOTIFS QUE les fautes commises par le bailleur et le notaire ont participé à la réalisation de l'entier dommage de madame X... qui a perdu une chance d'acquérir son appartement en 2001 ; qu'elle a dû continuer à payer des loyers et, compte tenu de l'évolution du marché immobilier, devrait, pour acquérir son appartement à la date de l'arrêt, payer un prix plus important que le prix fixé en 2001 ; et mise à la charge des intimés in solidum – la SCP B...
C...
G...
H... et Z... ne contestant pas sa mise en cause avec Me Z... – en réparation de la perte de chance subie ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant, après avoir constaté que madame X... avait subi un préjudice lié au paiement des loyers et au renchérissement des prix dans le marché immobilier depuis 2001, à affirmer qu'elle lui allouait une somme de 100. 000 €, sans examiner tous les éléments de preuve versés au débat par madame X... et notamment les historiques des prix des appartements anciens à Paris, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil.
