LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient attendu l'accumulation de trois termes mensuels de loyer impayé pour faire délivrer à leur locataire défaillante le commandement de payer litigieux et qu'il ne pouvait être soutenu qu'ils avaient profité de difficultés financières temporaires auxquelles aurait été confrontée Mme Y... en raison de l'immobilisation d'une somme consignée à titre de provision sur frais et honoraires d'expertise, alors que de telles difficultés n'étaient pas établies, la cour d'appel, qui a pu retenir que la mauvaise foi des bailleurs devait s'apprécier au jour où le commandement était délivré, en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que le commandement de payer n'était pas privé d'effet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation de plein droit, au 18 octobre 2005, du bail et d'avoir débouté, en conséquence, Madame Y... de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur et Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE la mauvaise foi doit s'apprécier au jour où le commandement a été délivré. Elle ne se présume pas et doit être prouvée. La chronologie des faits est la suivante :- le 21 / 12 / 2004, Ginette Y... a fait délivrer à Henry et Nicole X... une assignation en référé-expertise en invoquant l'existence de désordres affectant le logement donné à bail ;- le 4 / 03 / 2005, le juge des référés du Tribunal d'instance de Fontenay-Le-Comte a fait droit à sa demande et ordonné une expertise confiée à M. Z... ; mis à la charge de Ginette Y... la consignation d'une provision de 1. 200 € à valoir sur les frais et honoraires d'expertise dans un délai de deux mois ;- Ginette Y... est présumée avoir procédé à cette consignation, puisque l'Expert a organisé une première réunion d'expertise le 8 / 06 / 2005 au cous de laquelle, selon compte-rendu expertal du 14 / 06 / 2005 : Ginette Y... a invoqué l'existence d'infiltrations dans la cave et par la toiture de son logement ; l'expert a imputé les infiltrations de la cave à l'aménagement défectueux de la voirie communale ; il n'a pu examiner les infiltrations de toiture, Henry X... lui ayant refusé l'accès au grenier au motif que cet espace ne ferait pas partie de la location ;- Ginette Y... a cessé de régler son loyer à partir du mois de juin 2005,- Henry et Nicole X... lui ont fait délivrer le commandement litigieux le 18 / 08 / 2005, pour paiement des loyers des mois de Juin, Juillet et Août 2005. En premier lieu, les bailleurs X... ont attendu l'accumulation de trois termes mensuels de loyer impayés pour faire délivrer à leur locataire défaillante le commandement litigieux, alors qu'ils étaient en droit de faire application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 / 07 / 1989 régissant les rapports locatifs « pour tout défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus », c'est-à-dire dès le premier terme impayé. Ginette Y... ne contestant pas son défaut de paiement, il en résulte que la délivrance du commandement litigieux repose sur une cause objective. En second lieu, il ne peut être soutenu, sauf à contrevenir au principe de présomption de bonne foi, que les époux X... auraient profité des difficultés financières temporaires auxquelles aurait été confrontée Ginette Y... en raison de l'immobilisation d'une somme de 1. 200 € consignée à titre de provision sur frais et honoraires d'expertise, alors que de telles difficultés financières de Ginette Y... ne sont pas établies, l'intéressée ayant engagé son action en référé-expertise sans être bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle. En troisième lieu, si Henry X..., en ayant refusé à l'Expert le 8 / 06 / 2005, l'accès au grenier litigieux, a ainsi contrevenu aux dispositions de l'article 11 alinéa 1er du Code de Procédure Civile en vertu desquelles les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction, cette faute à caractère procédural ne fait pas présumer sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer effectuée plus de deux mois plus tard. En quatrième lieu, la délivrance par les bailleurs d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et l'éventuelle décision judiciaire portant constatation de la résiliation du bail attendue par les bailleurs, ne pouvaient qu'être sans incidence sur la poursuite de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée le 4 / 03 / 2005 et sur la recevabilité d'une éventuelle action au fond de Ginette Y..., fût-ce en qualité d'ex-locataire, à l'encontre de ses anciens bailleurs, en indemnisation d'un trouble de jouissance subi par elle avant la résiliation du bail. En cinquième lieu, Ginette Y... invoque, de manière inopérante, un rapport de visite du logement donné à bail par les services de la DDASS pour prétendre en déduire la mauvaise foi d'Henry et Nicole X..., alors que cette visite a eu lieu le 16 / 11 / 2005, postérieurement à la délivrance du commandement litigieux, à la date de laquelle s'apprécie la bonne ou la mauvaise foi des bailleurs. En application du principe de présomption de bonne foi, et en considération des éléments d'appréciation qui précèdent, la délivrance par Henry et Nicole X... du commandement litigieux pour paiement de 3 mois de loyers impayés, pendant l'exécution d'une expertise judiciaire, n'établit pas, par cette seule concomitance, que ce commandement ait été délivré dans l'intention de faire échec aux droits de ladite locataire. Le commandement de payer du 18 / 08 / 2005 n'est donc pas privé d'effet, en l'absence de preuve de la mauvaise foi des bailleurs qui l'ont fait délivrer ;
ALORS, D'UNE PART, QU'une clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en l'espèce, Madame Y... faisait valoir que les bailleurs lui ont fait délivrer le 18 août 2005 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis agi en justice, le 17 novembre 2005, pour voir constater son acquisition, dans le seul but d'obtenir son départ pour ne pas engager des frais de travaux de remise en état des lieux, dont la nécessité avait été mise en évidence par les opérations d'expertise judiciaire engagées sur son initiative, et le rapport de la visite sur les lieux du 16 novembre 2005 établi par la DDASS de la Vendée ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer, pour écarter la mauvaise foi des bailleurs, que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail ne faisait pas obstacle à ce que la locataire poursuive l'indemnisation de son trouble de jouissance, sans prendre en compte le fait que celle-ci permettait aux bailleurs d'échapper à l'exécution de leur obligation de remise en état des lieux loués, ni a fortiori rechercher si ce n'était pas le but poursuivi par eux en faisait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'une clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; que la bonne foi doit s'apprécier au moment où le bailleur revendique le bénéfice de cette clause résolutoire par une action en justice tendant à voir constater son acquisition ; qu'en jugeant que la mauvaise foi du bailleur doit s'apprécier au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour écarter comme inopérantes les circonstances invoquées par l'exposante postérieures à cette date et, en particulier, la visite sur les lieux de la DDASS de la Vendée effectuée de manière contradictoire à l'égard des bailleurs le 16 novembre 2005, veille de la délivrance de l'assignation tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 15. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Ginette Y... fait valoir que les défectuosités du logement précédemment donné à bail, imputables aux bailleurs X..., auraient porté atteinte à sa jouissance paisible des lieux. L'expert judiciaire A... nommé en remplacement de M. Z... a, au vu de son rapport clos le 30 / 06 / 2007, examiné les quatre doléances émises par Ginette Y.... En premier lieu, l'Expert n'a pas constaté l'existence de fuite affectant la toiture, et a relevé l'entretien régulier de cette dernière par les bailleurs. En second lieu, l'Expert a constaté que le défaut d'étanchéité des murs de la cave était imputable à une défectuosité de la voirie communale, et non aux bailleurs. En troisième lieu, l'Expert a relevé que la solidité du plancher du rez-de-chaussée sur cave était assurée de manière suffisante et satisfaisante par les étais mis en place. En quatrième lieu, l'Expert a imputé l'existence de traces d'humidité au plafond et de décollement localisés de papier peint mural à une absence de ventilation, et notamment au non-fonctionnement de la Ventilation Mécanique Contrôlée. Henry et Nicole X... ont démontré par une attestation de leur électricien, que cet équipement n'avait pas été utilisé par Ginette Y... (« accumulation de toiles d'araignées et de poussière dans les bouches d'aspiration ») et que ce non-fonctionnement avait provoqué le grippage de l'appareil. Il résulte des éléments qui précèdent qu'aucun défaut d'entretien ou de réparations non locatives n'est établi à l'encontre des bailleurs X.... En conséquence, l'absence de preuve de l'existence d'une faute contractuelle de ces derniers induit le rejet de la demande en dommages et intérêts formée par Ginette Y... ;
ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de l'exposante critiquant les conclusions de l'expert judicaire A... en lui reprochant de n'avoir tenu aucun compte du rapport de la DDASS de la Vendée établi de manière contradictoire à l'égard des bailleurs, qu'elle versait aux débats, lequel relevait la nécessité de travaux de rénovation lourds de l'immeuble et un risque, en l'état, pour la sécurité du locataire, outre diverses infractions au Règlement Sanitaire du Département de la Vendée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
