LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis , ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que les parties étaient convenues de certaines modalités pour la réception et la prise de possession et avaient soumis les non-conformités au régime de l'article 1642-1 du code civil, que l'entreprise Chabert avait construit l'immeuble pour son propre compte sans faire appel à d'autres entreprises et l'avait vendu en l'état futur d'achèvement, que la SCI, qui s'était réservée certains travaux, avait pris possession des lieux le 5 janvier 2009 en l'état d'un chantier inachevé présentant des vices et non conformités, puis avait sommé la société Chabert d'assister à la "réception" et l'avait ensuite assignée à cette fin et que les éléments d'équipements indispensables à l'utilisation conforme à la destination des lieux avaient fini d'être installés au début du mois de novembre 2009, ce dont il résultait que les parties n'avaient pas suivi la procédure contractuelle de constat de la prise de possession , la cour d'appel qui a retenu à bon droit que la date du 5 janvier 2009 ne pouvait pas être prise en compte, a pu, abstraction faite de la qualification erronée de réception judiciaire susceptible de constituer le point de départ du délai pour agir en réparation des vices apparents, laquelle ne pouvait être prononcée en l'absence de contrat de louage d'ouvrage liant le vendeur à un ou plusieurs constructeurs, retenir que la date du 5 novembre 1989 correspondant à l'achèvement, au sens voulu par les parties, de l'immeuble que la société particulière Studio Ballet ( SCI) occupait, constituait le point de départ du délai pour agir en réparation des vices et des non-conformités alors apparents et que les demandes formées de ce chef étaient forcloses ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société particulière Studio Ballet aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société particulière Studio Ballet à payer la somme de 2 500 euros à la SMABTP ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Particulière studio ballet
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de la réception judiciaire des locaux construits par la SARL Entreprise Chabert pour son compte au 5 novembre 1989 et d'avoir constaté que les demandes de réparation des vices et non-conformités apparents sont forcloses ;
Aux motifs que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoit que l'acquéreur aura la jouissance du bien immobilier et qu'il en prendra possession lors de l'achèvement des constructions ; que le contrat stipule que l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et les éléments qui sont indispensables à l'utilisation conformément à la destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que la constatation de l'achèvement des ouvrages et de la prise de possession prévus dans l'acte répondent aux formalités suivantes : le vendeur doit notifier à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception le certificat de l'architecte attestant l'achèvement, le vendeur invitant dans le même courrier l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixés, l'acquéreur ayant la faculté d'insérer les réserves quant aux malfaçons et aux défauts de conformité par rapport aux prévisions du contrat ; qu'il est stipulé que si les parties sont d'accord sur l'achèvement il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession moyennant le règlement du solde du prix par l'acquéreur ; qu'il a été convenu qu'au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation, il serait à nouveau convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception et même s'il n'était pas présent ou représenté, il serait réputé avoir pris possession des lieux ; que le procès-verbal d'état des lieux valablement établi par le vendeur seul, serait signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable ; que par courrier du 4 janvier 1989 la SCIP Studio Ballet a dénoncé au vendeur le fait que la puissance électrique disponible sur le chantier était insuffisante ce qui rendait les locaux inutilisables ; qu'elle a indiqué être en attente de la pose de la verrière de la finition des fermetures ALU, de la pose des rampes indispensables la sécurité des élèves ; qu'elle a dénoncé l'absence de conformité des poutres ; que par courrier du 26 janvier la SCIP a fait part au vendeur des désordres affectant la rampe d'escalier qui venait d'être posée, l'impossibilité de manoeuvrer le vasistas, l'impossibilité d'amorcer la ventilation permettant l'évacuation de la condensation et la sauvegarde du plancher qui était détrempé ; qu'il est établi par un procès-verbal d'huissier établi le 16 mars 1989 à la requête de la SCIP qu'elle a pris possession des locaux au début du mois de janvier 1989 en l'état du chantier caractérisé par l'absence de pose des verrières, par l'inachèvement de la toiture, par l'absence d'enduits des façades, l'absence de rampe de sécurité sur les escaliers, et l'absence de fixation des plafonds en placoplâtre ; que l'huissier a constaté l'existence de la condensation, de moisissures, de souillures, le mauvais fonctionnement du vasistas etc… ; que par courrier du 12 avril 1989 la SCIP Studio Ballet a mis en demeure la SARL Chabert de se présenter le 17 avril pour que soit prononcée la réception avec ou sans réserves ; que la société Chabert a par dénonce avec sommation d'huissier, portant la date du 4 avril 1989, dénoncé cet acte à la SCIP aux fins d'annulation du rendez vous fixé au 17 avril 1989 et a mis la SCIP en demeure de se présenter le 10 mai 1989 pour que la réception soit prononcée ; qu'il est constant que la SCIP ne s'est pas présentée à cette réunion et que par courrier du 8 mai 1989 elle a dénoncé au constructeur le dysfonctionnement de deux vasistas, les insuffisances de l'alimentation en eau, les interruptions électriques, l'existence d'infiltrations d'eau et les phénomènes de condensation affectant le parquet et le 21 mai 1989 elle lui a fait part de dysfonctionnements électriques ; que par assignation du 2 mai 1989 elle a dénoncé ce constat et a fait assigner en référé la société Chabert en exposant qu'elle considérait comme étant nulle la date fixée pour la réception par le vendeur et sollicitait la désignation d'un expert judiciaire aux fins qu'il assiste à la réception contradictoire avec ou sans réserves ; que selon l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction alors apparents ; qu'en application de ces dispositions, le point de départ du délai de l'action en garantie de l'article 1648 du Code civil se situe au plus tardif des deux événements caractérisés par la réception des travaux par le maître de l'ouvrage ou l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; qu'aux termes de l'article 1792-6, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve ; qu'elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement avec les constructeurs ; qu'en l'espèce, la société Chabert est l'entreprise générale qui a construit l'immeuble pour son propre compte sans faire appel à d'autres entreprises et l'a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Studio Ballet ; que ce fait est corroboré par le contrat d'assurance souscrit auprès de la SMABTP qui fait état de cette qualité et du fait que l'entreprise comprend huit salariés ; que la réception étant étrangère aux rapports entre le maître de l'ouvrage et l'acquéreur en l'état futur d'achèvement, le Tribunal ne pouvait pas poser en principe le fait qu'aucune réception n'est intervenue entre la société Chabert et la société Studio Ballet ; que la prise de possession a eu lieu alors que les travaux n'étaient pas achevés, en conséquence, la réception de l'ouvrage par la société Chabert prise en sa qualité de maître d'ouvrage et de constructeur ne peut être fixée tacitement à la date du 5 janvier 1989 ; qu'il est constant que la destination de l'immeuble était une école de danse, que les alimentations électrique et en eau, assurées par des branchements provisoires insuffisants ont fait l'objet de branchements corrects à la fin du mois de juin pour l'eau et au début du mois de novembre 1989 pour le téléphone et l'électricité ; qu'il est démontré par les constatations de l'expert que les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation conforme à la destination des lieux ont fini d'être installés au début du mois de novembre 1989 (téléphone et alimentation électrique) ; qu'en conséquent, il convient de fixer la réception de l'ouvrage au 5 novembre 1989, date à laquelle la société Chabert avait achevé les ouvrages construits par elle-même pour son compte ; que dès lors la SCI disposait d'un délai d'un an à compter de cette date pour agir ;que sa première demande en réparation des désordres dont le caractère apparent n'est pas discutable, a été formulée par conclusions du 4 février 1993 ; que l'action est par conséquent forclose ;
Alors d'une part, que la réception, qui est distincte de l'achèvement de l'ouvrage, est l'acte par lequel le vendeur agissant en qualité de maître de l'ouvrage déclare accepter avec ou sans réserves l'ouvrage réalisé par les entrepreneurs avec lesquels il est lié par un contrat de louage d'ouvrage ;que ne constitue pas une réception de l'ouvrage et n'est par conséquent pas de nature à faire courir le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du Code civil, l'achèvement par le vendeur des ouvrages qu'il a construit lui-même pour son propre compte ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1792-6, 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'il résulte des stipulations du contrat de vente qui fait la loi des parties, que «le vendeur fera connaître à l'acquéreur la date à laquelle interviendra la réception…soit lors de l'accomplissement du procès-verbal d'achèvement des travaux…soit si la réception n'est pas intervenue lors de cet établissement, par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception» (contrat p. 23) ; que les parties avaient ainsi exclu qu'un délai pour agir puisse courir avant que l'existence d'une réception ne soit portée à la connaissance de l'acquéreur soit dans le procès-verbal d'achèvement des travaux soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'en faisant courir le délai de l'article 1648 du Code civil à compter d'une date de réception judiciaire qui par définition ne pouvait avoir été portée à la connaissance de l'acquéreur avant que soit rendu le jugement prononçant la réception, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors en troisième lieu, que pour démontrer que la société Chabert avait agi comme maître de l'ouvrage en confiant à des entrepreneurs la réalisation de travaux dont la réception non démontrée était indispensable pour faire courir le délai de l'action en garantie de l'article 1648, alinéa 2, du Code civil, la société Studio Ballet se prévalait (conclusions récapitulatives p. 7) des constatations de l'expert X... desquelles il résulte que la société Chabert avait confié la réalisation de la charpente à la société Midi Charpente, la réalisation de la verrière à la société Paralu et qu'un maître d'oeuvre était intervenu pour contrôler l'exécution des travaux ; qu'en se bornant à affirmer que la société Chabert est l'entreprise générale qui a construit l'immeuble pour son propre compte sans faire appel à d'autres entreprises sans s'expliquer sur les constatations contraires de l'expert expressément invoquées par la société Studio Ballet, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1315, 1642-1 et 1648 du Code civil ;
Alors de plus, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'ainsi que le rappelle l'arrêt attaqué, en l'espèce les parties avaient convenu de subordonner la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur à la réalisation de diverses formalités par le vendeur, à savoir à la notification préalable du certificat de l'architecte attestant l'achèvement de l'ouvrage et à l'invitation de l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement et à la remise des clefs en cas d'accord sur l'achèvement et paiement du solde du prix ; qu'il était prévu que pour le cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation, il devrait être convoqué une nouvelle fois par lettre recommandée avec accusé de réception et qu'il serait alors, même s'il n'était pas présent, réputé avoir pris possession des lieux ; qu'en se bornant à affirmer qu'il serait établi par un procès-verbal d'huissier du 16 mars 1989 que la SCIP Studio Ballet a pris possession des locaux au début du mois de janvier 1989, sans constater le respect de ces formalités par le vendeur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1642-1 et 1648 du Code civil ;
Alors enfin, qu'en fixant au 5 janvier 1989 la date de la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur, après avoir constaté qu'à cette date, la construction litigieuse était en l'état d'un chantier inachevé et que les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation conforme à la destination des lieux n'étaient pas installés, ce que la société Studio Ballet n'avait cessé de dénoncer, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé la prise de possession de l'ouvrage par l'acquéreur à la date qu'elle a fixée, a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de la réception judiciaire des locaux construits par la SARL Entreprise Chabert pour son compte au 5 novembre 1989 et d'avoir constaté que les demandes de réparation des non-conformités apparentes sont forcloses ;
Aux motifs que les parties ont convenu que tous les vices et défauts qui n'entreraient pas dans le champ d'application de l'article 1642-1 notamment des défauts de conformité avec les énonciations de la notice descriptive et qui apparaîtraient dans les délais fixés par ledit article, devront être dénoncés au vendeur dans les conditions de forme et de délai ci-dessus stipulées pour l'application de l'article 1642-1 à peine de déchéance de l'acquéreur de tous droits et actions en raison de ces vices et défauts ; qu'il est établi par l'acte de vente que les parties ont soumis les non conformités au régime de l'article 1642-1 du Code civil ; que dès lors la société Studio Ballet disposait d'un délai d'un an à compter de la réception de l'ouvrage fixée au 5 novembre 1989 pour agir en réparation des non-conformités ;
Alors d'une part, que le contrat de vente exigeait simplement que les défauts de conformité soient dénoncés au vendeur dans le même délai que les vices de construction apparents ; qu'il ne soumettait nullement l'action en réparation des défauts de conformité régulièrement dénoncés, au délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du Code civil ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, que les défauts de conformité au contrat relèvent de la prescription contractuelle de droit commun ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1147 et 1642-1 du Code civil.
