LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'existait aucun ouvrage extérieur de nature à prouver l'existence de l'installation d'un réseau électrique et de canalisations d'eau reliant les deux immeubles et que la connaissance par l'un des propriétaires successifs de la parcelle desservant l'immeuble de la SCI L'Essor (SCI) de la présence de cette installation ne pouvait substituer l'absence d'ouvrage apparent ni établir que, lors de la cession de la parcelle, la volonté de Mme X..., venderesse, de pérenniser cette situation était affirmée, la volonté manifeste d'instaurer une servitude ne pouvant pas être déduite du projet envisagé par celle-ci, puis abandonné, de répartir les parcelles entre ses deux fils, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI L'Essor aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI L'Essor et la condamne à verser aux consorts Y..., Z... et A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI L'Essor
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR débouté la SCI L'ESSOR de ses demandes tendant à voir constater l'existence d'une servitude par destination du père de famille relative à la desserte en eau et en électricité de sa propriété cadastrée AC n° 8 et 9, à partir du fonds servant, propriété de Monsieur Y... et de Mademoiselle B..., puis des consorts Z..., et à voir rétablir cette servitude ;
AUX MOTIFS QUE la SCI L'ESSOR est propriétaire, pour l'avoir acquis au terme d'un jugement d'adjudication sur licitation de la chambre des criées du Tribunal de grande instance de Lille en date du 1er mars 2006, d'une parcelle de terrain non constructible TARDINGHEM, ..., cadastrée sous les n° 8 et 9 de la section AC, avec une petite construction « édifiée au cours du temps sans permis de construire » selon la description qu'en donne le cahier des charges établi préalablement à vente ; que cette parcelle jouxte la propriété cadastrée sous le n° 17 de la section AC appartenant à Messieurs Viktor et Steven Z..., qui l'ont acquise de Vincent Y... et Michèle A... suivant acte notarié du 26 octobre 2007 qui rappelait (p. 16) l'existence d'une instance judiciaire initiée par la SCI L'ESSOR en vue de voir rétablir à son profit une servitude d'alimentation en eau et électricité s'exerçant sur la parcelle AC 17, les consorts Y...- A... faisant leur affaire personnelle des conséquences financières d'une éventuelle décision défavorable ; que les consorts Y...- A... avaient acquis cette propriété le 10 septembre 2001 des époux B... qui l'avaient eux-mêmes acquise le 4 octobre 1997 de Mme Geneviève X... veuve F..., l'immeuble ayant auparavant appartenu à la communauté F...- X..., le terrain pour avoir été acheté pour partie en 1958, le surplus par achats successifs de parcelles, les constructions pour avoir été édifiées par les époux F...- X... en 1961 ; que les différents actes notariés concernant les parcelles en cause (AC 17, AC 8 et 9) ne font pas mention d'une servitude d'alimentation en eau et électricité au profit des parcelles 8 et 9, sauf à préciser que l'acte de cession X...- B... du 4 octobre 1997 précise que la parcelle AC 17 est grevée de diverses servitudes constituées aux terme des actes relatés en l'origine de propriété, reprises en une « note » annexée à l'acte notarié dont aucune des parties n'a justifié dans le cadre de cette instance ; qu'au prétexte que l'alimentation en eau et en électricité de son pavillon s'effectuait à partir de l'immeuble des consorts Y...- A... (devenu Z...) qui refusaient d'en rétablir la desserte à son profit, la SCI L'ESSOR, confrontée au refus d'EDF et de la compagnie des eaux de lui fournir des branchements personnels du fait du caractère inconstructible de la zone, a saisi le Tribunal qui a admis au profit de la SCI l'existence d'une servitude par destination du père de famille créée à l'initiative des époux F...- X... ; que les consorts Y...- A...- Z... font grief au jugement d'avoir statué ainsi alors d'une part que la SCI L'ESSOR ne rapporte aucune preuve de cette servitude sur laquelle les titres respectifs des parties sont muets, rien ne permettant d'établir que l'aménagement litigieux a été le fait de Mme F...- X... et non de ses fils, donataires en 1992 des biens en cause, ni que l'intéressée a entendu maintenir cette servitude lors de la division des fonds, d'autre part que la nature de la servitude en cause, servitude discontinue et non apparente, empêche son acquisition par destination du père de famille, enfin que la SCI L'ESSOR ne peut se prévaloir de « l'aveu » de l'existence de la servitude par Michèle A... en application de l'article 695 du Code civil ; que la SCI L'ESSOR objecte que les pièces produites établissent que les époux F...- X... ont édifié sur les parcelles 8 et 9 un garage, transformé ultérieurement en pavillon habitable, que Mme F...- X... avait envisagé de donner à l'un des ses fils (la maison de la parcelle 17 étant destinée à un autre de ses enfants), ce qui démontre que ce pavillon était viabilisé avant la division de 1997, que les consorts Y...- A... ont pu se convaincre de l'existence de cette servitude compte tenu de la présence d'ouvrages apparents (distribution électrique, lavabo, radiateur mural dans le pavillon) et l'ont acceptée ainsi qu'il résulte des déclarations de Mademoiselle A... qui admis lors de l'établissement du cahier des charges que son immeuble desservait le pavillon en eau et électricité, les alimentations se faisant sur ses propres compteurs ; que la Cour rappelle que l'article 692 du Code civil stipule que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que selon l'article 688 du Code civil, est continue une servitude dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme, ainsi les conduites d'eau, d'égouts etc. ; que tel est le cas, en l'espèce, puisqu'il est admis (et non contesté) que l'immeuble de la SCI L'ESSOR est desservi par un réseau enterré de canalisations et de câbles électriques relié à l'immeuble des consorts Z... ; que par contre, les consorts Y...- A...- Z... affirment que ce réseau ne comporte aucun ouvrage extérieur au sens de l'article 689 du Code civil, propre à constituer un signe apparent de servitude sans lequel la revendication d'une servitude par destination du père de famille ne peut être accueillie ; que force est de constater que la SCI L'ESSOR, qui le conteste, ne justifie d'aucun ouvrage de cette nature, la présence d'un radiateur, d'un lavabo, ou de conduites d'eau et d'électricité dans leur garage devenu pavillon établissant certes l'alimentation en eau et électricité de ce dernier mais non que cette alimentation est assurée par l'immeuble voisin de la parcelle AC 17 ; que de même, la présence d'un tuyau s'enfonçant dans le sol au pied du mur de l'immeuble Z..., abondamment photographié par la SCI L'ESSOR, sans qu'on sache si ce tuyau constitue un élément de la canalisation joignant l'immeuble de la SCI, ne peut être considéré comme un signe apparent de servitude, pas plus que la notice laissée par les anciens propriétaires du pavillon de la SCI rappelant aux visiteurs la nécessité de couper l'eau et l'électricité en partant, dont la SCI prétend tirer la preuve d'une servitude apparente ; que la Cour observe, d'ailleurs, que le constat descriptif de l'huissier dressé dans la perspective de la licitation de l'immeuble ne fait pas mention d'ouvrages extérieurs propres à établir la présence d'un réseau électrique et de canalisations d'eau reliant les deux immeubles (ce qui s'explique probablement par le caractère illicite de la construction attribuée aux époux F...- X... qui justifiait Je ne laisser apparent aucun élément de ce réseau, enterré à dessein) ; qu'il n'existe donc aucun ouvrage extérieur au sens de l'article 689 du Code civil de nature à prouver l'existence de l'installation et, par suite, d'une servitude pesant sur la parcelle AC 17, étant observé que la connaissance, par l'un des propriétaires successifs de la parcelle AC 17 (Mme A... devenue propriétaire en 2001), de la présence de cette installation ne saurait substituer l'absence d'ouvrage apparent, ni établir, a fortiori, que lors de la cession de la parcelle AC par Mme X..., cette servitude était apparente, l'acquéreur informé de son existence et la volonté de la venderesse de pérenniser cette situation affirmée ; qu'il en résulte que la servitude revendiquée, continue et non apparente, ne peut être établie que par un titre conformément à l'article 691 du Code civil, titre qui fait défaut en l'espèce, les consorts Y...- A...- Z... faisant justement observer que le fait pour Madame A... d'avoir déclaré à l'huissier chargé d'établir la description de l'immeuble acquis par la SCI L'ESSOR qu'elle savait ce pavillon alimenté en eau et en électricité par son propre réseau ne pouvant être interprété en une reconnaissance de l'existence d'une servitude pesant sur son fonds et constituer un titre recognitif ; que la Cour relève, au demeurant, que cette déclaration est intervenue dans un contexte particulier : alors que le maire de la commune rappelait et demandait à l'huissier d'acter le caractère illicite de la construction érigée sur la parcelle AC 8 et 9, Mme A... a précisé « à ce titre » que l'alimentation en eau et électricité s'effectuait de sa maison et sur ses propres compteurs, ajoutant ainsi aux récriminations du maire ; que surabondamment, la Cour considère qu'on ne peut déduire du projet, un temps envisagé par Mme X..., de répartir les parcelles en cause entre ses deux fils, une volonté manifeste d'instaurer durablement une servitude au profit des parcelles AC 8 et 9 alors que ce projet a été abandonné (les donations consenties à cet effet ont été révoquées) et que Mme X... a cédé la propriété AC 17 à des tiers sans faire aucune allusion dans l'acte de cession à cette servitude qu'elle aurait prétendument voulu créer au profit du fonds voisin dont elle restait pourtant propriétaire et alors qu'elle avait le plus grand intérêt à la faire mentionner dans l'acte de cession ; que la SCI L'ESSOR sera, par suite, déboutée de toutes ses demandes et le jugement réformé en toutes ses dispositions ;
1°) ALORS QUE, même en présence d'un ouvrage enterré, l'apparence de la servitude peut résulter de l'existence d'une canalisation se matérialisant à ses extrémités par des ouvrages visibles, cette configuration des lieux pouvant permettre d'assurer que le propriétaire du fonds servant connaissait l'apparence de ces ouvrages ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté, d'une part, que l'immeuble de la SCI L'ESSOR (cadastré AC n° 8 et 9), était desservi par un réseau enterré de canalisations et câbles électriques reliés à l'immeuble des consorts Z... (cadastré AC n° 17), et qu'étaient visibles à la fo is un lavabo et des conduites d'eau et d'électricité dans le pavillon de la SCI L'ESSOR et un tuyau s'enfonçant dans le sol, au pied du mur de l'immeuble Z..., et d'autre part, que Mademoiselle A..., devenue propriétaire de la parcelle AC 17 en 2001, avait déclaré à l'huissier de justice chargé d'établir la description de l'immeuble, acquis par la SCI L'ESSOR, qu'elle savait le pavillon sis sur la parcelle AC 8 et 9 alimenté en eau et en électricité par son propre réseau ; que dès lors en affirmant que la configuration des lieux ne permettait pas de conclure au caractère apparent de la servitude d'alimentation en eau et en électricité de l'immeuble sis sur le fonds AC 8 et 9 par l'immeuble sis sur le fonds AC 17, sans rechercher si les déclarations de Mademoiselle A... n'établissaient pas que la configuration des lieux lui avait permis de s'assurer du caractère apparent des ouvrages litigieux, et partant, de la servitude litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 692, 693 et 689 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la Cour d'appel constatait, d'une part, qu'il était admis et non contesté que l'immeuble de la SCI L'ESSOR était desservi par un réseau enterré de canalisations et de câbles électriques relié à l'immeuble des consorts Z..., d'autre part, que les consorts F...- X..., auteurs communs, avaient à dessein enterré ce réseau électrique et de canalisations d'eau en raison du caractère illicite de la construction édifiée sur la parcelle AC 8 et 9, et, enfin, que Mademoiselle A..., devenue propriétaire de la parcelle AC 17 en 2001, avait déclaré à l'huissier de justice chargé d'établir la description de l'immeuble, acquis par la SCI L'ESSOR, qu'elle savait le pavillon sis sur la parcelle AC 8 et 9 alimenté en eau et en électricité par son propre réseau ; que dès lors, en affirmant néanmoins que la présence d'un radiateur, d'un lavabo, ou de conduites d'eau et d'électricité dans le pavillon de la SCI L'ESSOR établissait certes l'alimentation en eau et électricité de ce dernier, mais non que cette alimentation était assurée par l'immeuble voisin sis sur la parcelle AC 17, la Cour d'appel qui n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé les articles 692, 693 et 689 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que les époux F...- X..., auteurs communs, qui avaient eux-mêmes fait construire le pavillon sis sur le lot AC 8 et 9, dont l'alimentation en eau et en électricité s'effectuait à partir du lot AC 17 par le biais de canalisations toujours en place, avaient à dessein enterré le réseau électrique et de canalisations d'eau reliant les deux immeubles, en raison du caractère illicite de l'immeuble édifiée sur la parcelle AC 8 et 9, qui était par ailleurs désigné dans le jugement de partage sur licitation du 16 mars 2005 comme « la maison annexe de TARDHINGEN », cet ensemble de circonstances mettant en évidence une volonté d'asservir un fonds au profit de l'autre, en vue d'assurer une desserte en eau et en électricité, y compris après la division des lots en cause ; que dès lors en déclarant que n'était pas établie la volonté de Mme X..., veuve F..., d'établir une servitude de desserte en eau et en électricité, au motif inopérant que l'on ne pouvait déduire du projet, un temps envisagé par cette dernière de répartir les parcelles en cause entre ses deux fils, une volonté manifeste d'instaurer durablement une servitude au profit des parcelles AC 8 et 9 alors que ce projet avait été abandonné et que Mme X..., veuve F... avait cédé la propriété AC 17 à des tiers sans faire aucune allusion dans l'acte de cession à cette servitude, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé les articles 692, 693 et 689 du Code civil ;
4°) ALORS en toute hypothèse QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'une servitude de père de famille, lorsqu'il existe un signe apparent de servitude, ne peut être écartée que par des dispositions contraires de l'acte de division ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel constatait, d'une part, que les parcelles litigieuses appartenaient à un auteur commun, les époux F...- X..., et d'autre part, que ceux-ci avaient fait construire le pavillon sis sur la parcelle AC 8 et 9 dont ils avaient assuré la desserte en eau et en électricité par un réseau de canalisations relié au fonds AC 17, qui existait lors de la cession du fonds AC 17 en date du 4 octobre 1997, qui avait entraîné la division de l'héritage commun ; que pour écarter l'existence de la servitude de desserte en eau et en électricité revendiquée par la SCI L'ESSOR, acquéreur du fonds AC 8 et 9, la Cour d'appel a déclaré qu'aucun titre ne mentionnait cette servitude, et que si Madame X..., qui y aurait eu intérêt, avait entendu maintenir la servitude d'alimentation en eau et en électricité du fonds AC 8 et 9 dont elle était restée propriétaire, par le fonds AC 17, elle l'aurait fait mentionner dans l'acte de cession du fonds AC 17, ce qu'elle n'avait pas fait ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(par voie de conséquence)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR condamné la SCI L'ESSOR à payer aux consorts Y...- A...- Z... la somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE depuis trois ans, la SCI L'ESSOR mène à l'encontre de ses voisins, au prétexte d'une prétendue servitude, une action qui n'a d'autre finalité que de pouvoir continuer à jouir d'une construction qu'ils savent illicite. Cette action, préjudiciable aux consorts Y...-A... comme à leurs successeurs, justifie l'octroi à ces derniers d'une somme de 1. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE, dès lors que la servitude par destination de père de famille était établie, la SCI L'ESSOR était fondée à en demander le rétablissement aux propriétaires du fonds servant, indépendamment du point de savoir si la construction, qui lui avait été vendue pour l'habitation, bénéficiait, ou non, d'un permis de construire ; que dès lors l'arrêt attaqué sera cassé en ce qu'il a condamné la SCI L'ESSOR au paiement de dommages et intérêts du fait qu'elle avait introduit une action ayant pour objet de voir rétablir une servitude, dans le but de « continuer à jouir d'une construction qu'elle sav ait illicite », par voie de conséquence de la cassation à intervenir sur le premier moyen, en application de l'articles 625 du Code de procédure civile.
