LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er mars 2010), statuant en matière de référé, que la société civile immobilière Le Mail à la Plage a, pour la réalisation d'un programme de construction de six bâtiments, créé une association syndicale libre (l'ASL) chargée de la gestion des parties communes à l'ensemble des immeubles de l'emprise immobilière du programme, fait construire quatre bâtiments puis vendu à une société plusieurs parcelles sur lesquelles un cinquième bâtiment a été édifié ; que soutenant que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas correspondant au dernier bâtiment construit était membre de l'association syndicale mais ne participait pas aux charges communes, l'ASL et le syndicat des copropriétaires de chacun des quatre premiers bâtiments ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas aux fins de désignation d'un expert chargé de mesurer l'emprise foncière de celui-ci ; que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas a soulevé l'irrecevabilité de la demande ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas fait grief à l'arrêt de dire l'action de l'ASL recevable et de confirmer l'ordonnance de référé ayant désigné un expert, alors, selon le moyen :
1°/ qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'un syndicat de copropriétaires, qui n'est pas propriétaire de l'immeuble, ne peut être membre d'une association syndicale libre, cette qualité étant réservée aux copropriétaires pris individuellement ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas opposait aux requérants une fin de non recevoir tenant à l'irrecevabilité d'une requête en désignation d'expert ayant pour mission de déterminer le périmètre de l'association syndicale libre Mail à la Plage, une telle action ne pouvant concerner en toute hypothèse que des propriétaires divis qui n'avaient pas été mis en cause ; qu'en écartant cette fin de non recevoir au seul motif que, selon le cahier des charges de l'association, "pour les besoins de la répartition des charges, les syndicats de copropriétaires ont les mêmes droits et devoirs que les propriétaires divis et peuvent donc être attraits en justice", cependant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait en aucun cas être assigné à raison d'obligations pesant sur les membres d'une association syndicale libre dont il ne pouvait faire partie, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et les articles 30, 32 et 122 du code de procédure civile ;
2°/ que nul ne plaide par procureur ; qu'en admettant même que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas se soit vu conférer la qualité de mandataire des copropriétaires par le cahier des charges de l'association syndicale libre, il reste qu'il ne pouvait être assigné aux lieu et place des propriétaires divis pour défendre à une action en désignation d'expert qui ne concernait que ces derniers ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le principe précité, outre les articles 30, 32 et 122 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le cahier des charges de l'ASL prévoyait au chapitre IX que "tout propriétaire d'une parcelle dépendant de l'assiette foncière faisait obligatoirement partie de l'association syndicale des propriétaires" et au chapitre V que "par propriétaire il faut entendre pour l'application du présent article les propriétaires divis et les syndicats de copropriété" et que cet article était relatif à la répartition des charges la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que les syndicats de copropriétaires avaient la qualité de mandataire des copropriétaires et qui a retenu, par une interprétation souveraine des clauses du cahier des charges que pour les besoins de la répartition des charges, les syndicats de copropriétaires avaient les mêmes droits et devoirs que les propriétaires divis, en a exactement déduit qu'ils pouvaient être attraits en justice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Les Lantanas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Résidence Les Lantanas.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance de référé ayant désigné M. X... en qualité d'expert avec mission notamment de vérifier si le bâtiment II était implanté dans l'emprise foncière de l'ASL Mail à la Plage, d'indiquer si ce bâtiment II bénéficiait d'installations et d'équipements communs aux autres bâtiments de la Résidence Mail à la Plage et de décrire le cas échéant ces installations et équipements communs, en précisant s'ils sont à la charge de l'ASL Mail à la Plage ;
AUX MOTIFS QUE le chapitre IX du cahier des charges de l'ASL prévoit expressément que « tout propriétaire d'une parcelle dépendant de l'assiette foncière du présent cahier des charges, au sens défini par l'article "effet du présent cahier des charges" fait obligatoirement partie de l'association syndicale des propriétaires » ; que le chapitre I, sous l'article « effet du présent cahier des charges » prévoit que celui-ci est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie des immeubles de la zone territoriale soumise audit cahier des charges ; qu'enfin, le chapitre V indique que « par propriétaire, il faut entendre pour l'application du présent article les propriétaires divis et les syndicats de copropriété » ;que cet article est précisément relatif à la répartition des charges ; qu'il en résulte donc que, pour les besoins de la répartition des charges, les syndicats de copropriétaires ont les mêmes droits et devoirs que les propriétaires divis et peuvent donc être attraits en justice ; qu'il est établi que les copropriétaires sont bien membres de l'ASL ; qu'en effet, ses statuts et son cahier des charges ont été régulièrement publiés à la conservation des hypothèques, le 6 juillet 1981, sur les parcelles sur lesquelles la résidence a été édifiée ; qu'ils sont donc tenus des engagements de leur auteur, lequel est la SCI Le Mail à la Plage, qui est la créatrice de l'association ; qu'en effet, l'article 2, 2°, des statuts prévoit que l'adhésion et le consentement écrit exigé par la loi résultent de la participation à la constitution de l'association et à l'établissement des statuts, ce qui est le cas de cette SCI ; que de plus cette adhésion et ce consentement résultent des mutations à titre onéreux ou rémunératoire des terrains concernés ; que tous les copropriétaires tirent leur droit, au travers de la SARL Les Villas de la Plagette, de la SCI Le Mail à la Plage ; que par l'effet de la publicité foncière, les clauses des statuts et du cahier des charges s'imposent à eux ; qu'ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, les droits et obligations qui résultent de la création d'une ASL sont attachés aux immeubles et les suivent en quelque main qu'ils passent ; que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas soutient que l'ASL n'aurait pas d'existence légale, alors que les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ne sanctionnent pas le défaut d'accomplissement des formalités prévues en son article 8 par la nullité de l'association, ou la perte de sa personnalité morale, mais par l'interdiction d'agir en justice tant que lesdites formalités n'ont pas été effectuées ; que les intimés justifient de l'accomplissement de ces formalités le 19 novembre 2008 ; que l'ASL Mail à la Plage est donc recevable à agir en justice ; que d'autre part, les membres de l'association n'étant pas des tiers à l'égard de celle-ci, la discussion sur l'inopposabilité aux tiers est sans incidence ; que dès lors que le cahier des charges prévoit expressément les règles de répartition des charges, il n'y a pas lieu de demander à l'expert de faire de propositions à ce titre ;
ALORS, D'UNE PART, QU' est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'un syndicat de copropriétaires, qui n'est pas propriétaire de l'immeuble, ne peut être membre d'une association syndicale libre, cette qualité étant réservée aux copropriétaires pris individuellement ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 25 janvier 2010, p. 2), le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas opposait aux requérants une fin de non-recevoir tenant à l'irrecevabilité d'une requête en désignation d'expert ayant pour mission de déterminer le périmètre de l'association syndicale libre « Mail à la Plage », une telle action ne pouvant concerner en toute hypothèse que des propriétaires divis qui n'avaient pas été mis en cause ; qu'en écartant cette fin de non-recevoir au seul motif que, selon le cahier des charges de l'association, « pour les besoins de la répartition des charges, les syndicats de copropriétaires ont les mêmes droits et devoirs que les propriétaires divis et peuvent donc être attraits en justice » (arrêt attaqué, p. 4 in fine), cependant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait en aucun cas être assigné à raison d'obligations pesant sur les membres d'une association syndicale libre dont il ne pouvait faire partie, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et les articles 30, 32 et 122 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE nul ne plaide par procureur ; qu'en admettant même que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Lantanas se soit vu conférer la qualité de mandataire des copropriétaires par le cahier des charges de l'association syndicale libre, il reste qu'il ne pouvait être assigné aux lieu et place des propriétaires divis pour défendre à une action en désignation d'expert qui ne concernait que ces derniers ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le principe précité, outre les articles 30, 32 et 122 du code de procédure civile.
