LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI 9 rue du Pré du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre L'EURL Design Pro 2000 ;
Joint les pourvois n° B 10-27.250 et G 10-31.074 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 septembre 2010), que la société civile immobilière (SCI) Penker (la société Penker), propriétaire d'un immeuble comportant huit appartements sur quatre niveaux, a conclu avec la SCI 9 rue du Pré (la société 9 rue du Pré), une promesse de vente par acte sous seing privé du 7 janvier 2003 auquel était annexé un état parasitaire négatif, rédigé par M. X... le 24 décembre 2002, ne mentionnant que des traces d'humidité dues à une absence de ventilation ; qu'une clause de cet acte imposait au propriétaire, selon devis annexé, de faire des travaux dans trois appartements et la cage d'escalier à partir du deuxième étage, avant la date limite prévue pour la signature de l'acte authentique, sous peine d'annulation de la vente ; que la vente a été réitérée par un acte authentique du 4 avril 2003 auquel était annexé un second état parasitaire daté du 2 avril 2003 identique à celui du 24 décembre 2002 ; qu'à la suite d'une expertise ordonnée en référé mettant en évidence la présence de champignons lignivores, d'insectes xylophages, de coniophores et de mérule, la société 9 rue du Pré a assigné la société Penker, M. X... et l'assureur de celui-ci, la société Mutuelle des architectes français (la MAF), pour obtenir leur condamnation solidaire à lui restituer le prix de vente de l'immeuble et à lui verser des dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° B 10-27.250 :
Attendu que la société 9 rue du Pré fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en annulation de la vente fondée sur l'existence de vices cachés, alors, selon le moyen :
1°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en estimant, pour débouter la société 9 rue du Pré de son action rédhibitoire, que "la présence d'humidité, de champignons lignivores, d'insectes xylophages était décelable au moment de la vente en de nombreux endroits, et qu'au demeurant l'état des façades et des colombages était tel qu'un acquéreur, y compris profane, ne pouvait se méprendre sur la nécessité de mettre en oeuvre des travaux de rénovation d'importance", sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée si, comme l'avait constaté l'expert dans des termes que les premiers juges s'étaient appropriés, la réalisation de travaux par la société Penker entre la signature du compromis de vente et la réalisation de la vente définitive n'avait pas eu pour effet de masquer les infiltrations ou les défauts d'étanchéité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°/ que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en estimant que les désordres invoqués par la société 9 rue du Pré constituaient des vices apparents qui ne pouvaient donner lieu à la garantie du vendeur, sous prétexte que "la présence d'humidité, de champignons lignivores, d'insectes xylophages était décelable au moment de la vente en de nombreux endroits, et qu'au demeurant l'état des façades et des colombages était tel qu'un acquéreur, y compris profane, ne pouvait se méprendre sur la nécessité de mettre en oeuvre des travaux de rénovation d'importance", après avoir pourtant constaté que les états parasitaires annexés, respectivement, au compromis de vente du 7 janvier 2003 et à l'acte notarié du 4 avril suivant, non seulement ne relevaient pas les importantes attaques d'insectes xylophages et sous-estimaient la présence d'humidité, mais attribuaient encore l'origine de celle-ci à une cause bénigne (défaut de ventilation) sans commune mesure avec son origine réelle (état très dégradé des façades et de la toiture), ce dont il résultait nécessairement que, eu égard aux informations erronées qui lui avaient été communiquées, l'acquéreur n'avait pu se convaincre lui-même des désordres présents dans l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé le caractère apparent pour un acquéreur profane des vices dont était atteint l'immeuble vendu par la société Penker à la société 9 rue du Pré, malgré le caractère défectueux des diagnostics parasitaires établis par M. X..., retenu que cette société, en ne visitant qu'une partie de l'immeuble, n'avait pas accompli les diligences minimales que doit effectuer tout acquéreur, et que les travaux de rénovation de l'immeuble avaient été effectués par le vendeur, en exécution de la clause insérée à cet effet dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu en déduire que la société Penker n'était pas tenue des vices apparents dont la société 9 rue du Pré pouvait se convaincre elle-même ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° B 10-27.250 :
Attendu que la société 9 rue du Pré fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en annulation de la vente pour dol, alors, selon le moyen :
1°/ que manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le vendeur qui fait insérer à l'acte un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, peu important qu'ait existé ou pas une collusion frauduleuse entre le vendeur et le diagnostiqueur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1134, alinéa 3, du code civil ;
2°/ qu'en retenant, pour la débouter de son action en nullité, que les travaux de remise en état dont se prévalait la SCI 9 rue du Pré afin de justifier le comportement frauduleux du vendeur avaient été réalisés postérieurement à la vente, "laquelle était déjà parfaite lors de la signature du compromis du 7 janvier 2003", après avoir pourtant constaté que ce compromis était assorti de plusieurs conditions suspensives, et en particulier "d'une clause en vertu de laquelle les vendeurs, à peine de nullité de la vente", s'étaient engagés à "effectuer les travaux de remise en état de deux appartements du rez-de-chaussée ainsi que celui du deuxième étage gauche et de la cage d'escalier à partir du premier étage", ce dont il résultait que la vente ne pouvait être réputée parfaite avant la réalisation de ces différentes conditions, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a violé les articles 1116 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les vices étaient apparents, que l'absence de diligence des acquéreurs ne pouvait être imputée aux vendeurs et que les travaux de rénovation étaient postérieurs à la vente qui était parfaite dès la signature de la promesse de vente, la cour d'appel en a souverainement déduit que le dol de la société Penker n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° G 10-31.074 :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la société rue du Pré une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'une faute ne peut engager la responsabilité de son auteur que pour autant qu'elle est à l'origine du dommage dont se plaint la victime ; qu'en jugeant que la faute de M. X..., ayant consisté à ne pas déceler la présence d'humidité, de champignons lignivores et d'insectes xylophages dans l'immeuble dont il était chargé d'établir le diagnostic parasitaire avant sa vente, était à l'origine de la perte de chance, pour l'acquéreur, d'avoir eu son attention suffisamment attirée sur les désordres présents dans l'immeuble pour comprendre la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner utilement sur le coût des travaux de remise en état, tout en ayant constaté, d'une part, que la société 9 rue du Pré avait, au minimum, vu l'extérieur de l'immeuble qu'elle se proposait d'acquérir, visité ses parties communes et un des huit appartements, d'autre part, que la présence d'humidité, de champignons lignivores et d'insectes xylophages était décelable pour des acquéreurs profanes en de nombreux endroits, intérieurs et extérieurs, au mois de décembre 2002, de sorte que la société 9 rue du Pré, signataire du compromis de vente le 7 janvier 2003, ne pouvait qu'être consciente de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation d'importance sur les colombages et les façades, ce dont il résultait que la faute de M. X... ne pouvait pas avoir fait perdre à la société 9 rue du Pré une chance d'avoir eu son attention attirée sur la nécessité de se renseigner sur le coût de travaux de remise en état, nécessité évidente indépendamment de cette faute, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le premier diagnostic, établi le 24 décembre 2002 et annexé à la promesse de vente, n'était pas conforme à la norme XPP03.20, faute d'indications sur les parties de l'immeuble visitées par M. X..., que celui-ci n'y avait pas relevé d'importantes attaques d'insectes xylophages, avait sous-estimé la présence d'humidité dont il avait attribué l'origine à une cause bénigne et avait omis de mentionner des attaques fongiques visibles sans sondages destructifs à différents endroits de l'immeuble, et que le second diagnostic, daté du 2 avril 2003 et annexé à l'acte authentique de vente, n'était que la copie du premier diagnostic et avait été réalisé sans visite concomitante de l'immeuble, en violation des dispositions réglementaires applicables en l'espèce, la cour d'appel a pu en déduire que par ces fautes, M. X... avait fait perdre une chance à la société 9 rue du Pré d'avoir son attention suffisamment attirée sur les désordres présents de l'immeuble, sur la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner sur le coût des travaux de remise en état et le condamner à l'indemniser du préjudice en découlant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi n° G 10-31.074 :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... à l'encontre de la MAF, l'arrêt retient que l'article 8 du contrat impose à l'assuré de déclarer pour le 31 mars l'intégralité de l'activité professionnelle réalisée l'année précédente et de payer la cotisation qui en découle, que M. X... n'a pas déclaré à la MAF le 31 mars 2003 les diagnostics effectués le 24 décembre 2002 et n'a pas payé de cotisations pour eux, et que la déclaration de ce risque était une condition d'application du contrat dont il déduit une absence d'assurance ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, selon l'article 5.222 du contrat, la sanction de la non déclaration d'un risque est la réduction proportionnelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi n° B 10 27.250 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre la MAF, l'arrêt rendu le 16 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société 9 rue du Pré, M. Malegol et la MAF aux dépens ;
Condamne la société 9 rue du Pré et M. Malegol à payer à la société Penker la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société 9 rue du Pré, de M. X... et de la MAF ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° B 10-27.250 par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société 9 rue du Pré.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infïrmatif attaqué d'avoir débouté la SCI 9 rue du Pré de toutes ses prétentions envers la SCI Penker ;
Aux motifs que « Monsieur Y... a conclu que, s'agissant de l'amiante, celle-ci existait dans d'anciens revêtements des sols, eux-mêmes recouverts par d'autres revêtements, et n 'était pas décelable par le diagnostiqueur qui n 'avait pas à procéder à l'enlèvement des revêtements ; l'amiante présente est inerte, non dégradée, et sa présence n 'a pas pour conséquence de rendre l'immeuble non conforme aux lois et règlements ; elle n 'en diminue pas non plus l'usage. Ces conclusions expertales ne sont remises en cause par aucun moyen sérieux et permettent à la Cour de conclure immédiatement que la présence d'amiante dans les revêtements de sol ne peut être invoquée au soutien d'une action en résolution de la vente, s'agissant d'un désordre mineur qui ne porte pas atteinte à l'usage qui peut être fait de l'immeuble, ou sa conformité aux lois et règlements. Monsieur Y... a ensuite constaté que les façades de l'immeuble étaient très dégradées pour une partie d'entre elles non enduites, générant dès lors des infiltrations par remontées capillaires et par gravité ; ces défauts étaient visibles lors de la vente, y compris par un acquéreur profane qui, selon l'expert, ne pouvait qu'avoir conscience de la nécessité de réaliser des travaux visant à remettre en état des façades et vérifier l'étanchéité de la toiture. Cette humidité a eu pour conséquence une prolifération de mérule dans plusieurs endroits de l'immeuble ; celle-ci n 'a pas été décelée par le diagnostiqueur, alors même que l'expert affirme que cette présence était déjà décelable en de nombreux endroits, intérieurs et extérieurs, au mois de décembre 2002 ; elle était en outre décelable, selon l'expert, au niveau de la charpente extérieure des lucarnes sur rue, pour des acquéreurs profanes, ou du moins, ceux-ci ne pouvaient qu 'être conscients de la nécessité de réaliser des travaux d'importance sur les colombages de la façade, compte tenu de leur état visiblement dégradé. De nombreuses traces d'insectes xylophages, dont la présence est due à l'ancienneté du bâtiment, ont aussi été décelées par l'expert, avec les mêmes remarques quant à leur visibilité que pour les traces d'humidité et les attaques de mérule. La SCI 9 rue du Pré a fondé son action en résolution de la vente sur plusieurs fondements juridiques : l'existence de vices cachés, le dol, le manquement à l'obligation de délivrance. Dans son assignation en référé du 15 octobre 2003, la SCI 9 rue du Pré écrivait « l'immeuble étant affecté à usage locatif, Monsieur Z... (associé de la SCI 9 rue du Pré) n'a pu visiter qu'un seul appartement dont l'état était correct, il fait confiance à ses cocontractants qui lui ont assuré que les autres appartements étaient dans un état similaire. Un compromis de vente a été régularisé par les parties le 7 janvier 2003 ». Compte tenu des conséquences qu 'avait pu tirer le juge des référés d'un tel aveu, elle exposait dans son assignation au fond du 28 mars 2006 que finalement, les consorts Z... avaient visité « les parties communes et quelques-uns des appartements, les autres ne pouvant l'être, soit que les occupants aient été absents, soit en raison des scellés apposés sur l'un d'entre eux ». Elle précise enfin dans ses conclusions devant la Cour : « le jour de la vente, cinq appartements étaient encore loués, dont un au conseil général du Finistère. Après réalisation de la vente, l'acquéreur a eu accès au reste des logements et s'aperçut qu'existaient encore de fortes traces d'humidité, auxquelles il n 'avait pas été remédié. Un acquéreur profane ne peut invoquer à son profit la garantie des vices cachés que pour autant qu 'il ait accompli avant la vente, les diligences minimales qu'il était permis d'attendre de sa part et qui consistaient à prendre connaissance de l'état de l'immeuble qu'il entendait acquérir, un vice n 'étant caché que pour autant que l'acquéreur n'ait pu le voir, ceci impliquant qu 'il se soit donné la peine de regarder. La qualité du vendeur est sans incidence sur l'existence de cette obligation de l'acquéreur ; en l'espèce, il résulte des affirmations contenues dans les assignations et les conclusions de la SCI 9 rue du Pré que celle-ci n 'a visité qu 'une petite partie de l'immeuble avant la vente (un appartement sur 8 et les parties communes selon l'assignation en référé). La location des logements n 'était nullement un obstacle aux visites, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 imposant aux locataires de laisser visiter leur logement en cas de mise en vente. Seule était un réel obstacle la mise en place de scellés sur l'un des appartements, mais il ne résulte d'aucune pièce que les infiltrations et atteintes fongiques non décelées ait eu pour seul siège cet appartement. Au contraire, la SCI 9 rue du Pré expose dans ses conclusions qu 'il lui a suffi, après la vente, de pénétrer dans les appartements qu 'elle n 'avait pas visités, pour constater de très fortes traces d'humidité, lesquelles étaient donc parfaitement décelables au moment de la vente par un acquéreur profane. Ces affirmations confirment les conclusions expertales selon lesquelles la présence d'humidité, de champignons lignivores, d'insectes xylophages était décelable au moment de la vente en de nombreux endroits, et qu'au demeurant l'état des façades et des colombages était tel qu'un acquéreur, y compris profane, ne pouvait se méprendre sur la nécessité de mettre en oeuvre des travaux de rénovation d'importance. De la même façon, l'arrêté préfectoral d'insalubrité pris le 12 février 2004 soit treize mois à peine après la signature du compromis, qui vise exclusivement l'anormale humidité de l'immeuble et ses causes (état de la toiture, état des enduits muraux extérieurs, état des menuiseries extérieures notamment), démontre qu'à l'évidence, au moment de la vente, l'humidité présente dans l'immeuble était déjà un problème majeur, décelable par tout acquéreur accomplissant les diligences normales d'un bon père de famille. Dès lors, il doit être constaté que la SCI 9 rue du Pré ne peut se prévaloir du moindre vice caché et doit être déboutée des prétentions émises à ce titre » ;
Alors, d'une part, que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en estimant, pour débouter la SCI 9 rue du Pré de son action rédhibitoire, que « la présence d'humidité, de champignons lignivores, d'insectes xylophages était décelable au moment de la vente en de nombreux endroits, et qu 'au demeurant l'état des façades et des colombages était tel qu 'un acquéreur, y compris profane, ne pouvait se méprendre sur la nécessité de mettre en oeuvre des travaux de rénovation d'importance », sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée si, comme l'avait constaté l'expert dans des termes que les premiers juges s'étaient appropriés, la réalisation de travaux par la SCI Penker entre la signature du compromis de vente et la réalisation de la vente définitive n'avait pas eu pour effet de masquer les infiltrations ou les défauts d'étanchéité, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que si le vendeur n'est pas garant des vices apparents de la chose vendue, c'est à la condition que l'acheteur ait pu s'en convaincre lui-même ; qu'en estimant que les désordres invoqués par la SCI 9 rue du Pré constituaient des vices apparents qui ne pouvaient donner lieu à la garantie du vendeur, sous prétexte que « la présence d'humidité, de champignons lignivores, d'insectes xylophages était décelable au moment de la vente en de nombreux endroits, et qu 'au demeurant l'état des façades et des colombages était tel qu 'un acquéreur, y compris profane, ne pouvait se méprendre sur la nécessité de mettre en oeuvre des travaux de rénovation d'importance », après avoir pourtant constaté que les états parasitaires annexés, respectivement, au compromis de vente du 7 janvier 2003 et à l'acte notarié du 4 avril suivant, non seulement ne relevaient pas les importantes attaques d'insectes xylophages et sous-estimaient la présence d'humidité, mais attribuaient encore l'origine de celle-ci à une cause bénigne (défaut de ventilation) sans commune mesure avec son origine réelle (état très dégradé des façades et de la toiture), ce dont il résultait nécessairement que, eu égard aux informations erronées qui lui avaient été communiquées, l'acquéreur n'avait pu se convaincre lui-même des désordres présents dans l'immeuble, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI 9 rue du Pré de toutes ses prétentions envers la SCI Penker ;
Aux motifs que « elle ne peut non plus se prévaloir d'un dol des vendeurs, son absence de diligence ne leur étant nullement imputable. Surtout, les travaux de remise en état dont elle se prévaut pour tenter de justifier leur comportement frauduleux consistant à lui cacher l'état réel de l'immeuble en acceptant de réaliser des travaux visant à masquer l'importance des désordres, ont été réalisés postérieurement à la vente, laquelle était déjà parfaite lors de la signature du compromis du 7 janvier 2003. Or, pour vicier son consentement à la vente, le dol se devait d'avoir été constitué avant ou concomitamment à la vente, ce dont il résulte que ce moyen est inopérant. Ensuite aucun élément du dossier ne permet de démontrer qu'ait existé une collusion frauduleuse entre les vendeurs et Monsieur X..., diagnostiqueur, aux fins d'établissement d'un état parasitaire ne constatant aucune atteinte fongique et ce moyen est inopérant » ;
Alors, d'une part, que manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le vendeur qui fait insérer à l'acte un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, peu important qu'ait existé ou pas une collusion frauduleuse entre le vendeur et le diagnostiqueur; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1116 et 1134 alinéa 3 du Code civil :
Alors, d'autre part, qu'en retenant, pour la débouter de son action en nullité, que les travaux de remise en état dont se prévalait la SCI 9 rue du Pré afin de justifier le comportement frauduleux du vendeur avaient été réalisés postérieurement à la vente, « laquelle était déjà parfaite lors de la signature du compromis du 7 janvier 2003 », après avoir pourtant constaté que ce compromis était assorti de plusieurs conditions suspensives, et en particulier « d'une clause en vertu de laquelle les vendeurs, à peine de nullité de la vente », s'étaient engagés à « effectuer les travaux de remise en état de deux appartements du rez-de-chaussée ainsi que celui du deuxième étage gauche et de la cage d'escalier à partir du premier étage », ce dont il résultait que la vente ne pouvait être réputée parfaite avant la réalisation de ces différentes conditions, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a violé les articles 1116 et 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI 9 rue du Pré de ses prétentions émises contre la Mutuelle des Architectes français ;
Aux motifs que « cette garantie est recherchée tout à la fois par Monsieur X..., qui est son assuré, et par la SCI 9 rue du pré, en vertu de l'action directe prévue par les dispositions de l'article L. 124-3 du Code des assurances ; la MAP y oppose les dispositions de l'article L. 113-9 du Code des assurances, selon lesquelles, en cas d'omission de déclaration d'un risque par l'assuré, l'indemnité due par l'assureur doit être réduite en proportion du taux de prime payées par rapport aux taux de prime qui auraient été dues si les risques avaient été complètement et exactement déclarés. Le contrat conclu entre la MAP et Monsieur X... comporte un article 8 qui prévoit que l'assuré a pour obligation de déclarer, pour le 31 mars, l'intégralité de l'activité professionnelle réalisée l'année précédente et de payer la cotisation qui en découle (une provision ayant été payée au cours de l'année écoulée). Il est acquis aux débats que les diagnostics effectués le 24 décembre 2002 n 'ont pas été déclarés à la MAP le 31 mars 2003, qu 'ainsi Monsieur X... n 'a pas payé de cotisation pour eux, et que leur risque n 'a pas fait l'objet de la déclaration, qui était la condition d'application du contrat. Il en résulte donc de manière incontestable une absence d'assurance pour ces états diagnostics, opposable à l'assuré comme à la victime. Ceux-ci entendent toutefois voir jouer la garantie de la MAP pour l'état parasitaire rédigé par Monsieur X... le 02 avril 2003, celui-ci ayant été déclaré à l'assureur. Toutefois, ainsi que le relève à juste titre la MAP, le dommage est né le 24 décembre 2002, puisqu 'il a conduit à la perte de chance de ne pas avoir pu, préalablement à la signature du compromis, aux termes duquel la vente était parfaite, prendre conscience de la nécessité de visiter intégralement le bien et de s'informer sur le coût de remise en état des désordres. La SCI 9 rue du pré ne peut d'ailleurs prétendre le contraire, puisque dans l'assignation délivrée le 14 octobre 2003 à Monsieur X... devant le juge des référés, elle déclarait rechercher la responsabilité de Monsieur X... en raison des états diagnostics effectués par ce dernier préalablement à la signature du compromis de vente, soit nécessairement ceux du 24 décembre 2002. Il n 'y avait plus ainsi aucun aléa lorsque Monsieur X... a déclaré l'état diagnostic d'avril 2003, d'autant qu'il a été démontré plus haut qu'au demeurant, il n'était que la copie du premier. Consécutivement, Monsieur X... et la SCI 9 rue du Pré sont déboutés des prétentions émises à l'encontre de la MAP, tant en principal, sur la demande de garantie, qu'à titre accessoire, en indemnisation d'une résistance prétendument abusive » ;
Alors, d'une part, que le droit de la victime sur l'indemnité d'assurance ne peut être affecté par une déchéance encourue personnellement par l'assuré, pour inobservation des clauses de la police, spécialement celle qui l'oblige à déclarer le sinistre à l'assureur dans un certain délai ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter la SCI 9 Rue du Pré de ses demandes dirigées contre la MAP sur le fondement de l'article L. 124-3 du Code des assurances, que « les diagnostics effectués le 24 décembre 2002 n 'ont pas été déclarés à la MAP le 31 mars 2003, qu 'ainsi Monsieur X... n 'a pas payé de cotisation pour eux, et que leur risque n'a pas fait l'objet de la déclaration, qui était la condition d'application du contrat et qu'il en résulte donc de manière incontestable une absence d'assurance pour ces états diagnostics, opposable à l'assuré comme à la victime », la Cour d'appel a méconnu ces principes et violé les articles L. 124-3 et R. 124-1 du Code des assurances ;
Alors, d'autre part, qu'en retenant, pour la débouter de ses prétentions dirigées contre la MAP, que « le dommage est né le 24 décembre 2002, puisqu 'il a conduit à la perte de chance de ne pas avoir pu, préalablement à la signature du compromis, aux termes duquel la vente était parfaite, prendre conscience de la nécessité de visiter intégralement le bien et de s'informer sur le coût de remise en état des désordres », après avoir pourtant constaté que le compromis du 7 janvier 2003 était assorti de plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention d'un prêt par l'acquéreur et la réalisation par le vendeur « de travaux de remise en état de deux appartements du rez-de-chaussée ainsi que celui du deuxième étage gauche et de la cage d'escalier à partir du premier étage », ce dont il résultait que la vente ne pouvait être réputée parfaite, à la date du compromis, avant la réalisation de ces différentes conditions, et que seuls devaient être pris en compte l'acte de vente notarié du 4 avril 2003 et l'état diagnostic d'avril 2003 annexé audit acte, sur lesquels la SCI 9 rue du pré avait fondé son action, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a violé l'article L. 124-3 du Code des assurances, ensemble l'article 1134 du Code civil.Moyens produits au pourvoi n° G 10-31.074 par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Michel X... à payer à la SCI 9 rue du Pré la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, d'avoir débouté M. X... de ses demandes dirigées contre son assureur, la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS, et de l'avoir condamné à leur payer respectivement les sommes de 3.000 euros et 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE « M. X... voit toutefois sa responsabilité quasi-délictuelle engagée vis-à-vis de la SCI 9 rue du Pré en raison des carences affectant les deux états parasitaires qu'il a établis, le premier en date du 24 décembre 2002, le second en date du 2 avril 2003 ; à cet égard, il est acquis aux débats que le second état parasitaire, qui est la simple copie de l'autre, a été réalisé sans effectuer de visite concomitante de l'immeuble, c'est-à-dire en reprenant les constatations effectuées en décembre 2002, et ce, par violation des dispositions réglementaires applicables à l'espèce ; au demeurant, selon les constatations de M. Y..., la norme XPP03.200 n'a aucunement été respectée par M. X..., qui n'a pas précisé dans son état du mois de décembre 2002 quelles parties de l'immeuble avaient été visitées, qui n'a pas relevé les importantes attaques d'insectes xylophages, qui a sous-estimé la présence d'humidité en n'effectuant pas de recherche systématique de sa présence, et qui a attribué l'origine de celle qu'il avait décelée à une cause bénigne (absence de ventilation), sans commune mesure avec son origine réelle (état très dégradé des façades et de la toiture) ; en outre et nonobstant ses dénégations, l'expert a conclu que de manière certaine, en décembre 2002, étaient visibles sans sondages destructifs des attaques fongiques à différents endroits de l'immeuble ; la faute de M. X... est par conséquent démontrée ; le dommage qui en est résulté pour la SCI PENKER lire SCI 9 rue du Pré n'est toutefois pas celui d'avoir acquis l'immeuble, ou celui d'avoir à y effectuer des travaux de rénovation, mais est constitué uniquement de la perte de chance d'avoir eu son attention suffisamment attirée sur les désordres présents dans l'immeuble pour comprendre la nécessité de se comporter d'une manière normalement diligente, de le visiter intégralement, et de se renseigner utilement sur le coût des travaux de remise en état ; il sera réparé par l'octroi d'une somme de 50.000 euros, la SCI 9 rue du Pré étant déboutée du solde de ses prétentions ; » (arrêt p.10)
ALORS QU'une faute ne peut engager la responsabilité de son auteur que pour autant qu'elle est à l'origine du dommage dont se plaint la victime ; qu'en jugeant que la faute de M. X..., ayant consisté à ne pas déceler la présence d'humidité, de champignons lignivores et d'insectes xylophages dans l'immeuble dont il était chargé d'établir le diagnostic parasitaire avant sa vente, était à l'origine de la perte de chance, pour l'acquéreur, d'avoir eu son attention suffisamment attirée sur les désordres présents dans l'immeuble pour comprendre la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner utilement sur le coût des travaux de remise en état, tout en ayant constaté, d'une part, que la SCI 9 rue du Pré avait, au minimum, vu l'extérieur de l'immeuble qu'elle se proposait d'acquérir, visité ses parties communes et un des huit appartements, d'autre part, que la présence d'humidité, de champignons lignivores et d'insectes xylophages était décelable pour des acquéreurs profanes en de nombreux endroits, intérieurs et extérieurs, au mois de décembre 2002, de sorte que la SCI 9 rue du Pré, signataire du compromis de vente le 7 janvier 2003, ne pouvait qu'être consciente de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation d'importance sur les colombages et les façades, ce dont il résultait que la faute de M. X... ne pouvait pas avoir fait perdre à la SCI 9 rue du Pré une chance d'avoir eu son attention attirée sur la nécessité de se renseigner sur le coût de travaux de remise en état, nécessité évidente indépendamment de cette faute, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du Code civil.
SECOND MOYEN, SUBSIDIAIRE, DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes dirigées contre son assureur, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, et de l'avoir condamné à verser à celle-ci la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE « sur la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS : cette garantie est recherchée tout à la fois par M. X..., qui est son assuré et par la SCI 9 rue du Pré, en vertu de l'action directe prévue par les dispositions de l'article L.124-3 du Code des assurances ; la MAF y oppose les dispositions de l'article L.113-9 du Code des assurances, selon lesquelles, en cas d'omission de déclaration d'un risque par l'assuré, l'indemnité due par l'assureur doit être réduite en proportion du taux de primes payées par rapport au taux de primes qui auraient été dues si les risques avaient été complètement et exactement déclarés ; le contrat conclu entre la MAF et M. X... comporte un article 8 qui prévoit que l'assuré a pour obligation de déclarer, pour le 31 mars, l'intégralité de l'activité professionnelle réalisée l'année précédente et de payer la cotisation qui en découle (une provision ayant été payée au cours de l'année écoulée) ; il est acquis aux débats que les états diagnostic effectués le 24 décembre 2002 n'ont pas été déclarés à la MAF le 31 mars 2003, qu'ainsi M. X... n'a pas payé de cotisation pour eux, et que leur risque n'a pas fait l'objet de la déclaration qui était la condition d'application du contrat ; il en résulte donc de manière incontestable une absence d'assurance pour ces états diagnostic, opposable à l'assuré comme à la victime ; ceux-ci entendent toutefois voir jouer la garantie de la MAF pour l'état parasitaire rédigé par M. X... le 2 avril 2003 ; celui-ci ayant été déclaré à l'assureur ; toutefois, ainsi que le relève à juste titre la MAF, le dommage est né le 24 décembre 2002, puisqu'il a conduit à la perte de chance de ne pas avoir pu, préalablement à la signature du compromis, aux termes duquel la vente était parfaite, prendre conscience de la nécessité de visiter intégralement le bien et de s'informer sur le coût de remise en état des désordres ; la SCI 9 rue du Pré ne peut d'ailleurs prétendre le contraire, puisque dans l'assignation délivrée le 14 octobre 2003 à M. X... devant le juge des référés, elle déclarait rechercher la responsabilité de M. X... en raison des états diagnostic effectués par ce dernier préalablement à la signature du compromis de vente, soit nécessairement ceux du 24 décembre 2002 ; il n'y avait plus ainsi aucun aléa lorsque M. X... a déclaré l'état diagnostic d'avril 2003, d'autant qu'il a été démontré plus haut qu'au demeurant, il n'était que la copie du premier ; consécutivement, M. X... et la SCI 9 rue du Pré sont déboutés des prétentions émises à l'encontre de la MAF, tant en principal, sur la demande de garantie, qu'à titre accessoire, en indemnisation d'une résistance prétendument abusive ; » (arrêt p.10 et 11)
1°) ALORS QUE l'article 8 du contrat d'assurance garantissant la responsabilité civile de M. X... est relatif au calcul des cotisations annuelles de l'assuré, dont le montant est fonction des missions effectuées par ce dernier au cours de l'année civile, lesquelles doivent être déclarées avant le 31 mars de l'année suivante ; que le texte se borne à prévoir les sanctions applicables en cas de non fourniture de la déclaration d'activité professionnelle ou de sa non fourniture dans le délai requis, à savoir la possibilité, pour l'assureur, de résilier le contrat pour l'avenir après mise en demeure de l'assuré, mais n'envisage pas le cas de la fourniture, dans le délai requis, d'une déclaration d'activité professionnelle incomplète ni ne prévoit la possibilité, pour l'assureur, de dénier sa garantie pour les missions déjà effectuées et non mentionnées sur la déclaration annuelle ; qu'en considérant que la sanction de l'omission, par M. X..., de la mission de diagnostic effectuée le 24 décembre 2002 sur l'immeuble appartenant à la SCI PENKER, dans la déclaration d'activité professionnelle de l'année 2002 remise à la MAF le 31 mars 2003, consistait dans la non garantie du risque non déclaré, la Cour d'appel a fait une inexacte application de l'article 8 du contrat d'assurance et violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'omission ou la déclaration inexacte du risque par l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie entraîne, lorsqu'elle est constatée après sinistre, une réduction de l'indemnité due par l'assureur en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues si les risques avaient été complètement et exactement déclarés ; qu'en considérant que la sanction de l'omission par M. X..., de la mission de diagnostic effectuée le 24 décembre 2002 dans l'immeuble appartenant à la SCI PENKER dans la déclaration d'activité professionnelle de l'année 2002 remise à la MAF le 31 mars 2003, consistait dans la non garantie de ce risque non déclaré, quand cette sanction ne pouvait résider que dans la réduction de l'indemnité due par l'assureur en proportion de la cotisation payée par rapport à celle qui aurait été due si la mission litigieuse n'avait pas été omise de la déclaration d'activité professionnelle de M. X..., la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article L.113-9 du Code des assurances.
