LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 octobre 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 octobre 2008, pourvoi n° 07-16. 540), que M. X..., auquel les époux Y...avaient vendu un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que tout acte réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cage d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte qu'une surface close empiétant partiellement sur une partie commune ne peut être prise en compte au titre de la détermination de la superficie de la partie privative du lot, dès lors qu'à elle seule, la portion de cette surface qui n'empiète pas sur une partie commune n'est pas close ; qu'au cas d'espèce, en retenant au contraire que la superficie de la véranda de 14, 25 m ², dont ils constataient qu'elle empiétait partiellement sur le jardin qui était une partie commune, devait être prise en compte pour déterminer la superficie de la partie privative du lot acquis par M. X..., déduction faire (sic) de la portion de la véranda empiétant sur la partie commune, quand cette véranda ne pouvait être considérée comme un espace clos dès lors qu'on l'amputait de la portion empiétant sur le jardin, les juges du second degré ont violé les articles 1, 2 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
2°/ que, subsidiairement, en retenant que les deux vérandas, d'une superficie respective de 14, 25 m ² et 10, 55 m ², empiétant en tout de 6, 75 m ² sur le jardin, qui était une partie commune, pour en déduire que l'empiétement attribuable à la véranda d'une superficie de 14, 25 m ² devait se calculer en fonction de la fraction totale représentée par cette véranda dans l'addition de la superficie des deux, quand il convenait de rechercher, pour chacune des deux vérandas, la surface comprise dans la partie privative du lot acquis par M. X...et la surface empiétant sur le jardin, partie commune, les juges du second degré ont, à cet égard encore, violé les articles 1, 2 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du certificat de mesurage que la surface habitable du bien vendu s'élevait à 56, 60 m ² auxquels s'ajoutait une véranda de 14, 25 m ² et une véranda de 10, 55 m ², que chacune de ces deux vérandas avait été construite sur une terrasse privative mais empiétait sur un jardin, partie commune, et qu'il était établi que la première véranda constituait un espace clos par un mur et couvert par un toit, la cour d'appel a souverainement retenu que la véranda de 14, 25 m ² empiétait de 3, 88 m ² sur le jardin partie commune et en a exactement déduit et que la différence entre la superficie habitable du lot avec la superficie indiquée dans l'acte de vente étant de moins d'un vingtième, les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvaient recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...; le condamne à payer la somme de 2 500 euros aux époux Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X...
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté M. X...de son action en diminution du prix dirigée contre M. et Mme Y...;
AUX MOTIFS QUE « suivant acte reçu le 22 octobre 2002 par Me A..., notaire, M. et Mme Y...ont vendu à M. X...un appartement situé à TOULON, ..., ..., constituant le lot n° l de l'état descriptif de division dressé par Me B..., notaire, le 17 mai 1961 moyennant le prix principal de 175. 000, 00 € ; qu'il est indiqué dans l'acte de vente, à la rubrique " désignation " : " Un appartement situé au rez-de-chaussée, côté gauche du couloir, type F3, avec une terrasse couverte de 11 mètres carrés environ transformée en véranda. Et le droit à la jouissance d'un jardin de 60 m ² de surface sur lequel se trouve un abri en dur " ; qu'il est en outre précisé dans cet acte : " En application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lois entrant dans le champ d'application de cette loi, est de soixante huit mère carrés (68 m2). Ainsi qu " il résulte d'une déclaration du vendeur " ; qu'aux, tenues de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son avant dernier alinéa : " Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. " ; que selon l'état descriptif de division du 17 mai 1961, le lot n° l objet de la vente est constitué d'un appartement de 57 m2, d'une terrasse de 18 m ² et le droit à la jouissance d'un jardin de 60 m2 ; qu'il résulte d'un certificat de mesurage de la société SUDEX du 30 mars 2004 que la surface habitable du bien vendu s'élève à 56, 60 m2, auxquels s'ajoute une véranda de 14, 25 m2 et une véranda de 10, 55 m2 ; que M. et Mme Y...ne contestent pas le mesurage des surfaces effectué par la société SUDEX : mais soutiennent que la véranda de 14, 25 m ², parfaitement habitable pour avoir été intégrée à l'appartement depuis près de soixante ans, doit être incluse dans la surface privative de l'appartement ; qu'il résulte des plans produits par M. et Mme Y...que chacune des deux vérandas a été construite en majeure partie sur la terrasse de 18 m2 constituant une partie privative, mais pour le surplus sur le jardin, ce qui n'est pas contesté par M. X...; qu'il apparaît ainsi que ces vérandas empiètent de 6, 75 m ² sur la surface du jardin, et que la véranda de 14, 25 m2 qui représente 57, 57 % delà surface des deux vérandas, empiète de : 6, 75 x 57, 57/ 100 = 3, 88 m ² ; sur cette surface ; que ces 3, 88 m2 n'auraient dès lors pas dû être inclus dans la surface habitable ; qu'il est en revanche établi par le constat et les photographies versées aux débats que la véranda, constitue un espace clos par un mur et couvert par un toit, même s'il est en plexiglass ; qu'en conséquence la surface habituelle devant être incluse dans la superficie du lot privatif selon le règlement de copropriété est de 56, 60 + 14, 25-3, 88 = 66, 97 m2 ; que la différence avec la surface indiquée dans l'acte n'étant que de 1, 03 m2, soit moins d'un vingtième de celle-ci, les dispositions précitées de l'avant dernier alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent recevoir application, et que M. X...doit être débouté de ses demandes » (arrêt p. 3-4) ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, tout acte réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cage d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte qu'une surface close empiétant partiellement sur une partie commune ne peut être prise en compte au titre de la détermination de la superficie de la partie privative du lot, dès lors qu'à elle seule, la portion de cette surface qui n'empiète pas sur une partie commune n'est pas close ; qu'au cas d'espèce, en retenant au contraire que la superficie de la véranda de 14, 25 m ², dont ils constataient qu'elle empiétait partiellement sur le jardin qui était une partie commune, devait être prise en compte pour déterminer la superficie de la partie privative du lot acquis par M. X..., déduction faire de la portion de la véranda empiétant sur la partie commune, quand cette véranda ne pouvait être considérée comme un espace clos dès lors qu'on l'amputait de la portion empiétant sur le jardin, les juges du second degré ont violé les articles 1, 2 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
ET ALORS QUE, DEUXIEMEMENT et subsidiairement, en retenant que les deux vérandas, d'une superficie respective de 14, 25 m ² et 10, 55 m ², empiétaient en tout de 6, 75 m ² sur le jardin, qui était une partie commune, pour en déduire que l'empiètement attribuable à la véranda d'une superficie de 14, 25 m ² devait se calculer en fonction de la fraction totale représentée par cette véranda dans l'addition de la superficie des deux, quand il convenait de rechercher, pour chacune des deux vérandas, la surface comprise dans la partie privative du lot acquis par M. X...et la surface empiétant sur le jardin, partie commune, les juges du second degré ont à cet égard encore violé les articles 1, 2 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
