LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la résiliation du bail du 22 janvier 1996 étant prononcée pour inexécution par la société Albatros de ses obligations contractuelles, le moyen tiré de la qualification de ce bail est inopérant ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'en contrepartie de la baisse de loyer qu'elle avait sollicitée, la société Albatros s'était engagée, dans l'avenant des 22 avril et 6 mai 1998, à affecter, aux travaux de remise à niveau du village de vacances, une somme correspondant au montant de cette réduction et relevé qu'elle ne justifiait avoir exposé, à cette fin, qu'une somme de l'ordre de 87 600 euros au lieu de celle de 419 234,75 euros à laquelle elle était tenue, la cour d'appel, qui a retenu que la société locataire avait ainsi manqué à l'obligation de faire mise à sa charge et qui l'a condamnée à payer à la bailleresse, en réparation de son préjudice, des dommages-intérêts non soumis à la prescription quinquennale, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Albatros aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Albatros à payer à l'association l'Entraide Coopérative la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Albatros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Albatros
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a débouté la SARL ALBATROS de ses demandes, et décidé que le bail du 22 janvier 1996 était soumis aux règles du droit civil, à l'exclusion des règles gouvernant les baux commerciaux, telles que fixées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;
AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE « La convention du 24 février 1995 est intitulée "convention d'occupation de courte durée" par laquelle le propriétaire met à disposition de l'occupant à titre provisoire et précaire un immeuble nu sis ... pour l'activité de village vacance sportives, culturelles, européennes et internationales, à l'exclusion de toute auto utilisation ... moyennant une indemnité d'occupation pour la durée de la convention de 1.200.000,00 francs ... cette convention étant conclue pour une durée allant de 24 février 1995 au 31 octobre 1995 ; que le présent contrat n'est donc en aucun cas renouvelable par tacite reconduction et qu'il expirera le 31 octobre 1995 ; que cette convention initialement conclue par Monsieur Y... el Madame Z... en leur nom et pour le compte d'une personne morale en cours de formation a été reprise par la S.A.R.L. ALBATROS créée entre Monsieur Y... et Madame Z... se déclarant tous deux commerçants, dès l'inscription de la S.A.R.L. au registre du commerce ; que cette convention de mise à disposition d'un immeuble nu moyennant le paiement d'une somme d'argent est un bail, qu'elle est conclue au profit de preneurs commerçants pour exercer une activité commerciale, qu'elle est conclue pour une durée de moins de deux ans ; qu'elle relève donc des dispositions de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article L. 145-5 du Code de commerce en application duquel si au terme de la convention, le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le statut des baux commerciaux ; qu'il est constant que les preneurs se sont maintenus dans les lieux au-delà du terme de la convention du 24 février 1995, les preneurs pouvaient donc se prévaloir du statut des baux commerciaux lors de l'établissement du bail du 22 janvier 1996 » (arrêt, p. 8, § A) ;
ET AUX MOTIFS ENSUITE QUE « Sur le bail du 22 janvier 1996, le premier article du bail intitulé "Désignation" porte, après une description physique de la consistance des lieux loués et des équipements collectifs, la mention : "le présent bail est soumis aux règles du Code civil, les parties déclarant expressément vouloir déroger au décret du 30 septembre 1953" ; que cette mention figurant dans le premier article du bail est dans ses termes parfaitement claire et aucune équivoque ne peut être invoquée ; que les preneurs ne contestent pas qu'ils étaient assistés d'avocats français et allemands lors de la conclusion du bail du 22 janvier 1996 ; que compte tenu de l'importance de l'opération au regard de la durée de la prise de possession, et du montant du loyer, il ne peut être sérieusement soutenu que les parties n'ont pas pesé chacun des termes de la convention ; qu'il convient de rappeler que les preneurs, ayant été maintenus dans les lieux, pouvaient revendiquer l'application à la nouvelle convention du statut des baux commerciaux particulièrement protecteur pour eux ; qu'il ne peut être soutenu que leurs conseils n'auraient pas attiré leur attention sur la portée de cette dérogation aux privilèges attachés à un statut qu'ils déclarent ne pas exister en droit allemand ; que le vice du consentement des preneurs invoqué à propos de la clause de dérogation au statut n'est pas établi et le moyen qu'en tire la S.A.R.L. ALBATROS doit être écarté ; que le bail du 22 janvier 1996 n'est donc pas un bail commercial mais un bail civil comme le rappellent les parties dans l'avenant des 22 avril et 6 mai 1998 dans lequel elles retiennent cette qualification » (arrêt, pp. 8-9, § B) ;
ALORS QUE, réserve faite du bail saisonnier, le bail que consent un propriétaire pour l'exercice d'une activité commerciale est nécessairement soumis au statut des baux commerciaux, à deux exceptions limitatives près, la première relative à la conclusion d'un bail dérogatoire pour une durée de moins de deux ans, et la seconde supposant la conclusion d'une convention d'occupation précaire à raison de circonstances exceptionnelles ; qu'en décidant que les parties avaient pu légalement conclure, sans méconnaître l'ordre public, un bail se référant aux règles du droit civil sans constater l'existence d'un bail dérogatoire de moins de deux ans ni une convention d'occupation précaire répondant à des circonstances exceptionnelles, les juges du fond ont violé l'article 6 du Code civil et les articles L. 145-1 et L. 145-5 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a prononcé la résiliation du bail du 22 janvier 1996 puis déclaré la société ALBATROS déchue de tout titre d'occupation, ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation outre des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « L'article "Loyer" du bail du 22 janvier 1996 dispose que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 1.000.000,00 francs HT et règle la périodicité du versement de ce loyer ; que l'avenant des 22 avril et 6 mai 1998 expose que "la société ALBATROS fait part à l'ENTRAIDE COOPÉRATIVE de la nécessité d'investir (ce qu'elle a déjà fait) des sommes plus importantes afin de réparer une substance fort dégradée dépassant le simple entretien de la structure et désire que le loyer soit réduit à la somme de 750.000,00 franc. Après discussion, l'ENTRAIDE COOPÉRATIVE a accepté de réduire le loyer annuel à la somme de 750.000,00 francs à compter rétroactivement du 1er mars 1997 à la condition expresse que la différence de loyer soit affectée exclusivement aux travaux de remise à niveau du village de vacances" ; que l'article 1 de l'avenant stipule donc que "la clause loyer figurant au bail est modifiée de la manière suivante : à compter rétroactivement du 1er mars 1997 le loyer annuel du bail est fixé à 750.000,00 francs hors droits et taxes que le preneur s'oblige à payer au bailleur à raison de ..." ; que l'article 2 stipule : "en contrepartie de cette réduction de loyer, le preneur s'engage irrévocablement à affecter la différence entre le loyer d'origine et le loyer ci-dessus fixé, aux travaux de remise à niveau du village de vacances. Le non-respect de cet engagement pourra entraîner l'application de la clause résolutoire prévue au bail" ; qu'il résulte des termes du contrat et de son avenant que les obligations du preneur ont été modifiées dans-les termes suivants : - le preneur est tenu du versement d'un loyer pour le montant nouveau de750.000,00 francs à compter du 1er mars 1997 ; - le preneur est tenu d'une nouvelle obligation de faire consistant en l'exécution de travaux de remise à niveau du village vacances pour la différence d'avec le loyer précédemment fixé soit la somme de 250.000,00 francs par an ; qu'il convient de rappeler que l'article "Entretien" du bail du 22 janvier 1996 met à la charge du preneur les réparations grosses et menues, y compris celles visées à l'article 606 du Code civil et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail, il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres parquets, carrelages, revêtements de sol boiseries et aménagements divers ; que les travaux de remise à niveau visés à l'avenant, qui stipule que les clauses, charges et conditions du bail, autres que celles relatives au loyer sont inchangées, ne sont donc pas ceux visés à l'article "Entretien", ainsi que l'ont rappelé les parties dans la partie "exposé" de l'avenant ; qu'il ressort des échanges de courriers précédant la conclusion de l'avenant par la S.A.R.L. ALBATROS (courriers du 4 novembre 1997, 10 février 1997) que les travaux relatifs à la substance de l'immeuble sont des travaux de gros oeuvre relatifs aux façades, aux réseaux d'eaux usées et pluviales et des travaux de rénovation, destinés à attirer une nouvelle clientèle "par ex : des familles plus aisées" ; qu'il revient donc à la S.A.R.L. ALBATROS de justifier qu'elle a exposé chaque année une somme de 250.000,00 francs soit 38.112,25 euros, à des travaux d'amélioration du site non compris dans les travaux visés à l'article "Entretien" ou cumulativement en fin de bail une somme de 11 fois 250.000,00 francs ou 419.234,75 euros pour lesdits travaux d'amélioration ; que sont produites aux débats diverses factures classées par années ; que ne seront retenues que les factures qui ne sont pas relatives aux travaux d'entretien, réparations grosses et menues, y compris celles visées à l'article 606 du Code civil, et travaux relatifs aux fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres parquets, carrelages, revêtements de sol boiseries visés à l'article "Entretien" du bail ; qu'il convient de relever que sont allégués des paiements au titre de "rénovation générale des chambres et du site" effectués par EVAG sans que soit produits le devis descriptif et les factures de ces travaux de sorte qu'il ne peut être distingué s'il s'agit de l'entretien normal du site ou de travaux visant à relever le niveau des installations ; que les sommes présentées sous ce chapitre seront donc écartées ; qu'est à retenir, le reste des factures produites : - année 1997 : pompe piscine : 641,86 euros TTC, - année 1998 :éclairage, buses eaux usées : 1.000,00 euros TTC, - année 1999 : eaux usées, liner et pompe 16.300 euros TTC, - année 2000 : éclairage, dalles, convecteurs : 2.800,00 euros TTC, - année 2001 : clôture et chemin dallé chambre froide et piscine installation incendie : 21.000,00 euros TTC, - année 2002 : chambre froide : 3.700,00 euros TTC, - année 2003 : dalles VMC pompe : 1.300,00 euros TTC, - année 2004 : au titre de la piscine et compte tenu des sommes prises en compte ci-dessus : 10.000,00 euros TTC, - année 2005 : chambre froide : 3.000,00 euros TTC, - année 2006 : sécurité 9.000,00 euros TTC, - année 2007 : sécurité terrasse, et outre façade ouest : 6.400,00 euros TTC, - année 2008 : sécurité et clôtures 4.000,00 euros TTC ; qu'on obtient un total de 87.600,00 euros environ TTC à comparer avec la somme de 457.347,00 euros HT, la S.A.R.L. ALBATROS pouvant récupérer la TVA sur les travaux engagés ; qu'il apparaît donc que la S.A.R.L. ALBATROS n'a pas exécuté l'obligation de faire résultant de l'avenant au bail des 22 avril et 6 mai 1998 mise à sa charge en effectuant des travaux pour un montant de 250.000,00 francs par an pendant 11 ans pour la remise à niveau du fonds ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1184 du Code civil la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; que dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle le contrat n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; que la résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ; que la S.A.R.L. ALBATROS n'ayant pas exécuté l'obligation de faire mise à sa charge résultant de l'avenant au bail des 22 avril et 6 mai 1998, en effectuant des travaux pour un montant de 250.000,00 francs par an pendant 11 ans pour la remise à niveau du fonds, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de la S.A.R.L. ALBATROS des lieux loués» (arrêt, pp. 9-11, § 2 et 3)
ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'il est tenu d'une obligation de délivrance, sans laquelle on ne conçoit pas qu'un bail puisse être conclu, le bailleur ne peut imposer au preneur la prise en charge de travaux consistant en des vices de structure, qui le libérerait de son obligation de délivrance ; qu'en s'abstenant de rechercher au cas d'espèce, comme il était expressément demandé (conclusions de la société ALBATROS du 29 novembre 2010, p. 15), si la clause de l'avenant du 6 mai 1998 ne visait pas à faire supporter par le preneur des travaux liés à des vices de structure, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 6, 1134 et 1719 du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, les obligations de payer à échéances périodiques relèvent de la prescription quinquennale telle que fixée par l'article 2277 ancien du Code civil ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont considéré que le preneur avait l'obligation d'affecter une certaine somme, correspondant à la différence entre l'ancien loyer et le nouveau loyer, au paiement de travaux ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir, comme le demandait la société ALBATROS (conclusions de la société ALBATROS du 29 novembre 2010, p. 13), si l'obligation de payer en cause ne tombait pas sous le coup de la prescription quinquennale et si, dès lors, il n'était pas exclu que les paiements afférents à une période remontant à plus de cinq années avant le jour de la demande puisse être pris en compte, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 2277 ancien du même Code.
