LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 avril 2011), que la société civile immobilière Simha Le Cap (la SCI) a confié la maîtrise d'œuvre de la rénovation d'un immeuble à M. X..., la conception à M. Y..., le lot étanchéité à la société Fauroux, assurée en responsabilité civile décennale auprès de la société Axa corporate solutions, le lot volets roulants à M. Z..., le lot peinture à M. A... et le lot plomberie-climatisation à M. B... ; que, se plaignant de divers désordres, la SCI a, après expertises, poursuivi l'indemnisation de ses préjudices ; qu'elle a vendu l'immeuble le 10 septembre 2004, se réservant le droit de poursuivre la procédure en cours et de percevoir les sommes éventuellement allouées en dédommagement ;
Sur le second moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance alors, selon le moyen, que, dans ses écritures d'appel, elle faisait valoir que la location constitue l'une des composantes de son objet social, ce dont il résultait que le bien dont elle est propriétaire était nécessairement destiné à la location ; qu'en se bornant à affirmer qu'aucun élément de preuve ne venait établir que le bien immobilier était destiné à la location, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI ne justifiait pas de la location de la maison antérieurement aux travaux et que celle-ci était utilisée comme résidence secondaire ou de vacances par son gérant et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que la maison était destinée à la location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la SCI n'avait pas subi de perte de loyers et devait être déboutée de sa demande de réparation formée à ce titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCI de ses demandes en paiement formées au titre des travaux de reprise, l'arrêt retient que cette dernière ayant cédé le bien ne peut plus réclamer le montant des travaux de réparation qu'elle ne peut plus exécuter mais seulement la diminution du prix éventuellement intervenue du fait des désordres, que la vente a dégagé une plus-value d'un million d'euros et qu'en conséquence elle ne justifie pas d'un quelconque préjudice matériel chiffré ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que, de l'accord des parties, le prix de vente prenait en compte les désordres affectant l'immeuble, la cour d'appel, qui ne pouvait pas se fonder sur la seule réalisation d'une importante plus-value pour refuser d'évaluer le dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société civile immobilière Simha Le Cap de sa demande en réparation de son préjudice matériel, l'arrêt rendu le 8 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Simha Le Cap
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Simha Le Cap de sa demande tendant à la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs au paiement du montant des travaux de réparation déterminés à dire d'expert ;
AUX MOTIFS QU'il est acquis définitivement, en l'état du précédent arrêt de la cour d'appel de céans, que c'est sur la base contractuelle que doit être indemnisé le préjudice allégué par la SCI Simha Le Cap ; que la présente cour se doit d'indemniser le préjudice au jour où elle statue ; qu'il résulte des pièces communiquées par la SCI Simha Le Cap qu'elle a cédé le bien immobilier, objet des désordres, le 10 décembre 2004 par acte passé devant Me E..., notaire ; qu'en conséquence, la SCI Simha le Cap ne peut plus réclamer le montant des travaux de réparation qu'elle ne peut plus exécuter du fait de la vente ; qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande concernant les travaux de réparation ; qu'en page 12 de l'acte de vente, l'on peut lire : « l'acquéreur déclare : - accepter que le vendeur poursuive seul les procédures engagées sus énoncées et perçoive seul les sommes qui seraient allouées en dédommagement, - acquérir les biens objets des présentes, en l'état sans aucun recours contre le vendeur ni les intervenants envers lesquels les procédures susvisées sont engagées, - que le prix de vente a bien été fixé compte-tenu de son état actuel et des désordres qui l'affectent » ; qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Simha Le Cap n'a pas exécuté les travaux avant de revendre puisqu'il est affirmé que le prix de vente a été fixé en tenant compte de l'état actuel du bien et des désordres qui l'affectent ; qu'elle ne saurait prétendre qu'à la diminution du prix éventuellement intervenue du fait de ces désordres ; qu'il convient cependant de rappeler que la SCI Simha Le Cap, qui a acquis le bien litigieux en 1987 pour une somme correspondant à 490.886 euros et l'a revendu en 2004, 1.677.000 euros, dégageant ainsi une plus-value de 1 million d'euros, nonobstant la réactualisation de son prix d'achat ; qu'en conséquence, la SCI Simha Le Cap ne justifiant pas d'un quelconque préjudice matériel chiffré, sera déboutée de sa demande à ce titre ;
ALORS, 1°), QUE les dommages-intérêts dus par l'auteur d'une faute contractuelle sont de la perte éprouvée et du gain manqué, le contractant devant recevoir une indemnisation appropriée, sans réaliser profit ou perte ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande d'indemnisation formulée par la SCI Simha Le Cap, sur la considération inopérante que celle-ci avait réalisé une plus-value immobilière lors de la revente, en 2004, du bien immobilier qu'elle avait acquis 17 ans auparavant, après avoir constaté que le prix de vente avait été, de l'accord des parties, limité pour tenir compte des désordres affectant l'immeuble et imputables aux constructeurs, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE, sauf à commettre un déni de justice, le juge ne peut écarter la demande d'indemnisation d'un préjudice dont l'existence est certaine à raison de l'insuffisance des éléments dont il dispose pour l'évaluer ; qu'en se fondant, pour refuser d'indemniser la société Simha Le Cap de la perte de la valeur vénale de l'immeuble à raison des désordres l'affectant, perte dont l'existence ressortait de ses constatations, sur la considération que la société Simha Le Cap ne justifiait pas de son chiffrage, quand il lui appartenait de procéder à l'évaluation de la diminution du prix de vente du bien litigieux, au besoin en prescrivant une mesure d'instruction complémentaire, la cour d'appel a violé les articles 4 et 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Simha Le Cap de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE la SC Simha Le Cap sollicite l'octroi de dommages-intérêts fondés uniquement sur l'impossibilité de louer le bien litigieux ; qu'elle indique qu'elle a acquis son bien en 1987 ; qu'elle précise qu'elle n'a pu louer le bien depuis 1992 jusqu'au jour de la vente en 2004 ; que le tribunal a alloué à ce titre la somme de 482.959 euros ; que la SCI Simha Le Cap ne justifie cependant pas d'une location de la maison antérieurement aux travaux ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que la villa a été utilisée comme résidence secondaire par M. F... demeurant à Marly-le-Roi ; qu'à aucun moment M. F... n'a allégué qu'il destinait le bien immobilier à la location ; que, par contre, il résulte du rapport d'expertise de M. G..., que, postérieurement aux travaux, la maison a été occupée pendant trois mois pour des vacances par M. F... ; que la seule attestation d'une agence immobilière relative à la prétendue possibilité de louer en 2002, soit quasiment 10 ans après l'achèvement des travaux, est sujette à caution et ne saurait être retenue aux débats ; qu'en conséquence, en l'absence de toute preuve établissant que la villa était destinée à la location et qu'ainsi la SCI Simha Le Cap aurait subi une privation de loyers, il convient de débouter intégralement sa demande de réparation à ce titre ;
ALORS QUE, dans ses écritures d'appel (conclusions d'appel signifiées le 4 janvier 2011, p. 22, § 3), la société Simha Le Cap faisait valoir que la location constitue l'une des composantes de son objet social, ce dont il résultait que le bien dont elle est propriétaire était nécessairement destiné à la location ; qu'en se bornant à affirmer qu'aucun élément de preuve ne venait établir que le bien immobilier était destiné à la location, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
