LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause Mme Sabrina X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 8 juillet 2011), que le 13 juin 2008, les époux X... ont acheté un immeuble à vocation commerciale aux époux Y... ; que par acte du même jour, ceux-ci ont consenti un bail commercial à la fille des époux X..., Mme Sabrina X..., moyennant le paiement d'un pas-de-porte ; que le 9 août 2008, le magasin U situé à proximité de cet immeuble a déménagé en périphérie de l'agglomération ; que les consorts X... ont assigné les époux Y... pour obtenir, d'une part, une réduction du prix de vente, et, d'autre part, le remboursement du pas-de-porte ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté l'absence de vente d'un fonds de commerce et de cession de clientèle, les activités commerciales de Mme Y... et de Mme Sabrina X... n'ayant aucun point commun, relevé que les époux Y... qui vendaient leur immeuble ne subissaient aucune perte de sa valeur du fait de la conclusion du bail commercial consenti à Mme Sabrina X..., la vente et le bail étant concomitants, et retenu que l'obligation pour celle-ci de verser un pas-de-porte était dénuée de cause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le caractère indivisible des contrats de vente et de location qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1116 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux Y... à verser des dommages et intérêts aux époux X..., l'arrêt retient qu'il n'était pas établi que les époux Y..., qui savaient que le magasin U allait déménager, en avaient informé les époux X..., ni que ceux-ci en aient été informés par un autre moyen et que leur réticence dolosive était caractérisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater le caractère intentionnel de cette réticence, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux Y... à verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts aux époux X..., l'arrêt rendu le 8 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... des dommages et intérêts d'un montant de 5 000 € ;
AUX MOTIFS QUE l'action des consorts X... trouve son fondement factuel dans le fait d'une part que le magasin U, situé à proximité du commerce en cause, a fermé en août 2008, peu après la vente des murs et du pas-de-porte, et d'autre part que, par attestation en date du 22 octobre 2008, Maître A..., notaire, ait indiqué aux acquéreurs que le prix payé lui paraissait excessif ; qu'il résulte des dispositions des articles 1109 et 1116 du Code civil qu'il n'y a point de consentement valable s'il a été surpris par dol, et que le dol est cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre n'aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu de l'acquéreur, l'aurait amené à ne pas contracter ; qu'il ressort des pièces produites aux débats, notamment d'une attestation du maire de Mézidon-Canon, et d'un article de journal du 5 juillet 2006 faisant état d'une intervention de Mme Y... lors d'une réunion publique, que cette dernière savait pertinemment que ledit magasin U allait déménager et quitter le quartier où il était implanté ; qu'aucun élément ne permet en revanche de retenir que les consorts X... aient soit été avertis par les vendeurs du départ programmé du magasin U, soit pu en être informés par un autre moyen, alors qu'ils demeurent à Moult, ce qui n'est certes pas très éloigné, mais sur le territoire d'une autre communauté de communes ; que la réticence dolosive commise par les époux Y... est caractérisée et les consorts X..., s'ils avaient eu connaissance du départ du magasin U, apporteur potentiel de clientèle, n'auraient soit pas contracté, soit choisi de le faire à un moindre prix ; que la victime de manoeuvres dolosives possède, outre une action en annulation du contrat, la possibilité de demander une réduction de prix sous forme de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi ; que, sur le préjudice des époux X..., la seule comparaison de prix proposée par Me A..., notaire, concernant un immeuble abritant un commerce de fruits et légumes vendu deux ans auparavant, sans que les clauses et conditions de cette vente ne soient plus amplement précisées, manque de réelle pertinence ; que si le notaire en cause en conclut que les époux X... auraient payé 56,6 % plus cher que dans le cas de cette autre vente, en outre pour une surface inférieure de 14,7 %, il estime par ailleurs que le prix, compte tenu en outre de la dégradation brutale du contexte commercial suite à la fermeture du Marché U, n'aurait pas dû dépasser 35.000 €, alors qu'il a été acquis au prix de 47.000 € ; qu'en l'absence d'autres éléments plus précis, la Cour, prenant en compte le fait que, s'ils avaient connu la fermeture du magasin U, les époux X... auraient donné un moindre prix, et que leur immeuble se retrouve dans un environnement commercial moins favorable et moins attirant, fixe les dommages et intérêts subis par ceux-ci à 5.000 € ;
1. ALORS QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en se déterminant sur la seule constatation d'un manquement de M. et Mme Y... à leur obligation précontractuelle d'information, la cour d'appel qui n'a pas recherché si M. et Mme Y... avaient omis de révéler à M. et Mme X... la fermeture du supermarché dans l'intention de les tromper, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2. ALORS QU'en se bornant à affirmer que les époux X... auraient donné un moindre prix s'ils avaient connu la fermeture du magasin U sans expliquer en quoi la fermeture d'un supermarché à proximité aurait contribué à déprécier l'immeuble qu'ils avaient acquis de M. et Mme Y..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. et Mme Y... à rembourser à Mlle X..., le montant du pas-de-porte représentant la somme de 28.000 € ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1131 du Code civil que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir d'effet ; qu'en l'espèce, il n'y a pas eu vente d'un fonds de commerce ; qu'il n'y a d'ailleurs aucune cession de clientèle, celle à créer par Mlle X... étant totalement différente de celle qu'avait pu constituer Mme Y..., les activités commerciales des deux n'ayant aucun point commun ; que le même jour, les époux Y... ont signé un bail commercial avec Melle X... et paiement d'un pas-de-porte de 28.000 €, et un acte de vente de l'immeuble avec les époux X... pour le prix de 47.000 € ; que le fait que les acquéreurs et le preneur soient de la même famille est indifférent ; qu'en réalité, le pas-de-porte est une somme de nature à compenser, pour le bailleur, une perte de valeur de son immeuble du fait de la conclusion d'un bail de nature commerciale avec un preneur qui y exerce une activité soumise au statut des baux commerciaux ; que les époux Y..., qui vendaient leur immeuble, ne subissaient aucune perte de valeur de cette nature ; que l'antériorité du bail par rapport à la vente, dont se prévalent les époux Y..., apparaît comme une fiction alors que les actes sont en fait concomitants ; que les mentions des deux actes n'empêchent nullement de retenir que l'absence de cause à l'obligation de verser à titre de pas-de-porte une somme de 28.000 € fait que celle-ci ne peut avoir aucun effet ; que le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a condamné les époux Y... à rembourser à Melle Sabrina X... la somme de 28.000 € ;
ALORS QUE l'existence de la cause d'un contrat doit être appréciée à l'aune de l'ensemble contractuel indivisible dont il fait partie ; qu'en décidant que M. et Mme Y..., du fait de la vente de leur immeuble, n'ont subi aucune perte justifiant le paiement d'un pas-de-porte qui était donc sans cause, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne trouvait pas sa cause dans la vente du local à M. et Mme X... dont il constituait une condition suspensive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil.
