LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique qui est recevable :
Vu l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 544 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 janvier 2012), que, le 18 avril 2007, l'association syndicale des propriétaires du lotissement du cap Bénat (l'ASPCB) a assigné M. X... pour obtenir le transfert de la propriété des parcelles inconstructibles de ce lotissement dont il était devenu propriétaire par jugement d'adjudication du 14 novembre 1972 ; que, le 17 août 2007, elle a assigné la société Les Parcs du cap Bénat à laquelle M. X... avait vendu ces parcelles, par acte notarié du 11 juin 2007 ; qu'après jonction de ces deux procédures, l'ASPCB a demandé, à titre subsidiaire, l'annulation de cette vente ; que MM. Y... et Z..., propriétaires de lots dépendant de ce lotissement, sont intervenus volontairement pour soutenir les demandes de l'ASPCB ;
Attendu que pour annuler l'acte de vente du 11 juin 2007 de plusieurs parcelles à usage d'espaces verts consentie par M. X... à la société Les Parcs du cap Bénat et lui ordonner de les céder, à ses frais exclusifs et pour un euro symbolique, à l'ASPCB, l'arrêt retient que, par arrêté du 6 mars 1986, le commissaire de la République du Var avait, au visa de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, autorisé la modification du cahier des charges du lotissement par laquelle il était « entendu que par le terme espaces libres il faut lire espaces verts inconstructibles. Le lotisseur s'engage à céder ces espaces libres au syndicat », que les parcelles cédées par M. X... faisaient partie des espaces libres de ce lotissement, que le cahier des charges, qui prévoyait que leur propriété était dévolue à l'association syndicale, s'imposait au lotisseur et aux acquéreurs et que ces parcelles étaient hors commerce et ne pouvaient être cédées à une autre personne ;
Qu'en statuant ainsi, alors que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne l'association syndicale des propriétaires du lotissement du cap Bénat, MM. Z... et Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association syndicale des propriétaires du lotissement du cap Bénat à verser la somme globale de 3 000 euros à M. X... et à la société Les Parcs du cap Bénat ; rejette la demande de l'association syndicale des propriétaires du lotissement du cap Bénat, de MM. Z... et Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la société Les Parcs du cap Bénat et autre
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR :
. annulé l'acte par lequel M. Gérard X... a, le 11 juin 2007, vendu à la société les Parcs du cap Bénat plusieurs parcelles de terre à usage d'espaces verts dépendant du lotissement Domaine du cap Bénat ;
. ordonné à M. Gérard X... de céder, pour le prix symbolique d'1 ¿, à l'association syndicale autorisée des propriétaires du Domaine du cap Bénat (Aspcb) la propriété desdites parcelles ;
. dit que cette cession se fera aux frais exclusifs de M. Gérard X... ;
. décidé qu'à défaut, il vaudra lui-même titre de cession et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE, « selon jugement du 14 novembre 1972, Gérard X... a été déclaré adjudicataire d'un lot unique d'adjudication comprenant, d'une part, des parcelles correspondant à des lots de lotissement numérotés, d'autre part, les parcelles litigieuses correspondant à une partie des espaces libres réservés prévus par les documents approuvés du lotissement ; que par jugement ultérieur, la société Provaralpe a été déclarée adjudicataire d'une autre partie des lots et des espaces libres réservés dont la société artistique du cap Bénat était propriétaire » (cf. arrêt attaqué, p. 9, 1er attendu) ; « que par arrêté préfectoral du 26 août 1980, visant une demande de transfert présentée le 8 juillet 1980 par M. A..., ainsi qu'une ordonnance de référé désignant ce dernier comme mandataire commun de la société Provaralpe et de M. B..., syndic à la liquidation des biens de Gérard X..., M. A... a été subrogé dans les droits et obligations de la société artistique du cap Bénat découlant des arrêtés préfectoraux des 8 octobre 1953, 19 juin 1959 et 20 juillet 1966 approuvant le lotissement du cap Bénat ; que par arrêté du 2 septembre 1980, M. A..., ès qualités, a été autorisé à procéder à la vente des lots compris dans la deuxième tranche du lotissement susvisé, avant d'avoir exécuté les travaux prescrits par l'arrêté d'autorisation de lotir ; que Gérard X... ne peut donc dénier sa qualité de lotisseur » (cf. arrêt attaqué, p. 9, 4e attendu) ; « que par arrêté du 6 mars 1986, le commissaire de la République du département du Var a, au visa de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, prononcé la modification du cahier des charges dont l'article 1 a notamment été complété ainsi qu'il suit : " Il est entendu que par le terme espaces libres il faut lire espaces verts inconstructibles (sauf pour les parcelles 75 et 78 b1 et 1335). Le lotisseur s'engage à céder ces espaces libres au syndicat " » (cf. arrêt attaqué, p 9, 5e attendu) ; « que les parcelles susvisées qui, d'après les plans annexés à l'arrêté préfectoral autorisant le lotissement du domaine du cap Bénat, font partie des espaces libres de ce lotissement dont le cahier des charges s'imposant au lotisseur et aux acquéreurs, prévoit que leur propriété est dévolue à l'Aspcb, sont hors du commerce et ne peuvent être cédées à une autre personne qu'elle ; qu'il convient donc de prononcer la nullité de la vente du 11 juin 2007 et d'ordonner à Gérard X... de céder la propriété de ces parcelles à l'Aspcb, pour le prix d'un euro symbolique » (cf. arrêt attaqué, p. 10, 1er attendu) ;
1. ALORS QUE toute personne a droit au respect de ses biens ; que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; qu'en visant, pour annuler la vente que M. Gérard X..., considéré comme lotisseur, a consenti, le 11 juin 2007, à la société les Parcs du cap Bénat, et pour condamner le premier à céder, moyennant un euro symbolique, à l'association syndicale autorisée des propriétaires du Domaine du cap Bénat (Aspcb) les parcelles à usage d'espaces verts qu'il a régulièrement acquises le 14 novembre 1972, un arrêté de M. le commissaire de la République du Var en date du 6 mars 1986, lequel prévoit, pour compléter le cahier des charges du lotissement, que « le lotisseur s'engage à céder ces espaces libres au syndicat », la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 et l'article 544 du code civil ;
2. ALORS QUE M. Gérard X... et la société les Parcs du cap Bénat faisaient valoir, dans leur signification du 10 novembre 2011, que « l'association invoque les stipulations du cahier des charges du lotissement faisant obligation au lotisseur de lui transmettre la propriété des " espaces libres " », que l'association se réfère à des stipulations qui n'existaient pas en 1972 lorsque M. X... a acquis les lots litigieux et qui lui sont donc inopposables », qu'« en effet, le cahier des charges communiqué dans la présente procédure est celui mis à jour au mois de juillet ¿ 1986 », qu'« il diffère notamment de celui applicable en 1972 par le fait que, à l'époque, il n'était pas prévu de transfert de propriété au profit de l'association, ainsi d'ailleurs que celle-ci l'a reconnu dans le protocole signé le 12 septembre 1985 avec la sci Provaralpe », que, « selon les propres déclarations de l'association, le cahier des charges ne prévoyait pas le transfert de la propriété des " espaces libres " à l'association, ce qui explique que la société Cap Bénat ait pu librement céder ses lots à M. X... », et que « la société Cap Bénat n'ayant à l'époque aucune obligation envers l'association, l'obligation de cession aujourd'hui invoquée par l'association n'a pas pu être transmise à M. X... » (p. 9, § II-3, a, alinéas 1 à 4, et p. et 2) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
