LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société BS Invest du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Albingia et la SMABTP ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 décembre 2012), qu'après avoir fait procéder à des travaux de rénovation, la société BS Invest a vendu, par acte du 13 février 2008, des lots de copropriété à Mme X..., veuve Y... ; que se plaignant de problèmes d'humidité, celle-ci a assigné, après expertise, en nullité de la vente pour vice du consentement la société BS Invest qui a mis en cause le syndicat des copropriétaires ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la société BS Invest fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité pour dol de la vente, de dire qu'elle doit restituer la somme de 577 000 euros correspondant au prix de vente, de la condamner à payer à Mme X... ce montant avec intérêts et la somme de 70 901 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la société BS Invest contestait expressément avoir eu connaissance, avant le dépôt du rapport d'expertise de Mme Z..., du sous-dimensionnement des canalisations d'eau pluviales et de l'absence d'étanchéité des murs qui sont à l'origine des infiltrations d'eau dans le local dont la cour d'appel constate qu'il avait été transformé en pièces habitables par le précédent propriétaire, la SCI Dolce Farniente ; qu'en se bornant à affirmer que la société BS Invest devenue propriétaire en 2007, avait connaissance des conclusions du rapport d'expertise A..., expertise réalisée en 1992, d'un rapport d'une expertise réalisée par la société Prestations foncières en 2003, d'un procès-verbal de constat d'huissier datant de novembre 2004, et qu'elle savait que les problèmes d'humidité n'étaient pas seulement dus à des défauts d'étanchéité du toit, mais à l'absence d'ouvrages permettant la mise hors d'eau des locaux du rez-de-jardin et de rez-de-chaussée, à l'absence d'isolation des murs, au réseau d'évacuation des eaux, ce qu'elle aurait dès lors sciemment dissimulé, sans préciser ni a fortiori analyser même sommairement, les éléments de preuve sur lesquelles elle se fondait pour retenir ces faits, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que le dol ne se présume pas, il doit être prouvé ; qu'en se déterminant pour statuer comme elle l'a fait, sur le fondement de la qualité de professionnel averti de la société BS Invest faisant présumer le dol, quand il lui appartenait de caractériser la preuve de la connaissance effective des causes des problèmes d'humidité constatés, seule de nature à établir l'intention dolosive, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bien était très dégradé lors de son acquisition par la société BS Invest en janvier 2007, que celle-ci n'avait pu que constater la forte humidité ambiante affectant le rez-de-jardin et le rez-de-chaussée, et qu'elle a fait procéder à des travaux qui ne visaient pas à remédier à l'insalubrité des lieux mais correspondaient à une volonté de dissimulation, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société BS Invest avait fait preuve de réticence dolosive et de mauvaise foi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Attendu que la société BS Invest fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme X... les intérêts au taux légal sur le montant de 577 000 euros depuis le jour de la vente, alors selon le moyen, que les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer ; qu'en faisant courir les intérêts sur la somme de 577 000 euros correspondant à la restitution du prix en conséquence de l'annulation de la vente, à compter de la date de la vente à laquelle cette somme a été payée, la cour d'appel a violé l'article 1153 alinéa 2 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société BS Invest avait fait preuve de réticence dolosive et de mauvaise foi, la cour d'appel a pu en déduire que la somme correspondant à la restitution du prix de vente porterait intérêts à compter de la date de son versement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour dire sans objet le recours de la société BS Invest contre le syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que compte tenu de l'annulation de la vente pour dol, un tel recours est sans objet, le dol ayant été commis par la société BS Invest et aucun recours n'étant possible à ce titre par l'auteur du dol ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions d'appel, la société BS Invest ne formait pas un recours en garantie d'un dol mais demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour infirmer le jugement ayant déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société BS Invest, l'arrêt retient que compte tenu de l'annulation de la vente pour dol, le recours de la société BS Invest contre le syndicat des copropriétaires est sans objet ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'action de la société BS Invest fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 était prescrite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit sans objet l'action de la société BS Invest contre le syndicat des copropriétaires et infirme le jugement ayant déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société BS Invest à l'encontre du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 6 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société BS Invest aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société BS Invest à payer à Mme X..., veuve Y..., la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société BS Invest, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité pour dol, commis par la société BS Invest, de la vente intervenue le 13 février 2008 entre la société BS Invest et Mme Y... portant sur un bien situé au Cannet... et... dans l'ensemble immobilier dénommé Le Gourdon, dit que la société BS Invest doit restituer la somme correspondant au prix de vente soit 577. 000 euros et d'avoir condamné la société BS Invest à payer à Mme Y... ce montant outre les intérêts au taux légal, 70. 901 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal ;
Aux motifs que l'article 1116 du Code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par une partie sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que lorsque le bien immobilier a été acquis par la société BS Invest, en janvier 2007, il était en très mauvais état ; que l'expert a noté les déclarations du représentant de cette société indiquant que les lieux étaient très dégradés ; que la société BS Invest n'a pu que constater la forte humidité ambiante affectant le rez-de-jardin et le rez-de-chaussée de la maison ; que la société BS Invest a fait procéder à des travaux de rénovation de l'immeuble, démolition des cloisons, des doublages et faux plafonds, reconstruction des cloisons, doublages et faux plafonds, reprise de toutes les peintures, poses de carrelages et de parquets, travaux de plomberie, remplacement des sanitaires et pose d'une cuisine, réfection de la toiture terrasse ; que l'expert a noté que les travaux qui auraient été nécessaires à l'assainissement, à l'isolation et à la ventilation de l'appartement n'ont pas été réalisés par la société BS Invest ; qu'il a relevé que ces carences ainsi que le défaut manifeste d'entretien du réseau d'évacuation des eaux pluviales ont entrainé la réapparition des remontées capillaires par le sol et par les murs ainsi qu'une forte condensation et la prolifération de moisissures ; que la société BS Invest avait connaissance des conclusions du rapport d'expertise A..., expertise réalisée en 1992, d'un rapport d'une expertise réalisée par la société Prestations Foncières en 2003, d'un procès-verbal de constat d'huissier datant de novembre 2004 que la société BS Invest savait que les problèmes d'humidité n'étaient pas seulement dus à des défauts d'étanchéité du toit, mais à l'absence d'ouvrages permettant la mise hors d'eau des locaux du rez-de-jardin et de rez-de-chaussée, à l'absence d'isolation des murs, au réseau d'évacuation des eaux, à l'absence de ventilation ; que les travaux effectués par la société BS Invest, professionnel averti, n'ont pas eu pour objet de remédier à ces défauts et de rendre l'appartement salubre, mais hors l'étanchéité du toit terrasse, seulement pour objet de donner une belle apparence aux lieux et de les rendre apparemment plus confortables ; que ces travaux ont en réalité servi à dissimuler le caractère insalubre de cet appartement du rez-de-jardin et rez-de-chaussée qui a conservé l'atmosphère de caves en donnant l'apparence d'un appartement habitable ; que ces travaux correspondent à une volonté de dissimulation du caractère insalubre des lieux ; que la société BS Invest ne l'ignorait pas ; qu'elle n'avait pas imaginé que cette situation d'insalubrité serait de nouveau apparente aussi vite et que les locaux allaient se dégrader au bout d'un an, pour les mêmes raisons qu'ils s'étaient dégradés auparavant ; que la société BS Invest a fait preuve de réticence dolosive et de mauvaise foi en présentant ces locaux insalubres sous l'apparence d'un appartement confortable remis à neuf ; que la tromperie est manifeste ; qu'il est évident que si Mme Y... avait eu connaissance de cette situation d'insalubrité de l'appartement, elle ne l'aurait pas acquis ;
Alors d'une part, que le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la société BS Invest contestait expressément avoir eu connaissance, avant le dépôt du rapport d'expertise de Mme Z..., du sous-dimensionnement des canalisations d'eau pluviales et de l'absence d'étanchéité des murs qui sont à l'origine des infiltrations d'eau dans le local dont la Cour d'appel constate qu'il avait été transformé en pièces habitables par le précédent propriétaire, la SCI Dolce Farniente ; qu'en se bornant à affirmer que la société BS Invest devenue propriétaire en 2007, avait connaissance des conclusions du rapport d'expertise A..., expertise réalisée en 1992, d'un rapport d'une expertise réalisée par la société Prestations Foncières en 2003, d'un procès-verbal de constat d'huissier datant de novembre 2004, et qu'elle savait que les problèmes d'humidité n'étaient pas seulement dus à des défauts d'étanchéité du toit, mais à l'absence d'ouvrages permettant la mise hors d'eau des locaux du rez-de-jardin et de rez-de-chaussée, à l'absence d'isolation des murs, au réseau d'évacuation des eaux, ce qu'elle aurait dès lors sciemment dissimulé, sans préciser ni a fortiori analyser même sommairement, les éléments de preuve sur lesquelles elle se fondait pour retenir ces faits, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, que le dol ne se présume pas, il doit être prouvé ; qu'en se déterminant pour statuer comme elle l'a fait, sur le fondement de la qualité de professionnel averti de la société BS Invest faisant présumer le dol, quand il lui appartenait de caractériser la preuve de la connaissance effective des causes des problèmes d'humidité constatés, seule de nature à établir l'intention dolosive, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société BS Invest à payer à Mme Y... outre le montant de 577. 000 euros au titre de la restitution du prix de la vente annulée, les intérêts au taux légal sur ce montant depuis le jour de la vente, le 13 février 2008 ;
Au motifs que la vente étant annulée les parties doivent être remises rétroactivement dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la vente ; que Mme Y... doit restituer les locaux objet de la vente, et la société BS Invest le prix de vente ; que la somme correspondant au prix de vente soit 577. 000 euros sera due avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle il a été payé, soit le 13 février 2008 ;
Alors que les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer ; qu'en faisant courir les intérêts sur la somme de 577. 000 euros correspondant à la restitution du prix en conséquence de l'annulation de la vente, à compter de la date de la vente à laquelle cette somme a été payée, la Cour d'appel a violé l'article 1153 alinéa 2 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit sans objet l'action diligentée par la société BS Invest, contre le syndicat des copropriétaires Le Gourdon ;
Aux motifs que la société BS Invest a formé un recours contre le syndicat des copropriétaires Le Gourdon estimant que les désordres étaient dus à ce syndicat des copropriétaires ; que compte tenu de l'annulation de la vente pour dol, un tel recours est sans objet, le dol ayant été commis par BS Invest et aucun recours n'est possible à ce titre par l'auteur du dol ;
Alors d'une part, que la cassation qui sera prononcé sur le premier moyen de cassation qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente pour dol, entrainera par application de l'article 625 alinéa 2 du Code civil, la cassation par voie de conséquence de l'arrêt attaqué en ce qu'il décide qu'en conséquence de l'annulation de la vente pour dol, l'action de la société BS Invest à l'encontre du syndicat des copropriétaires serait sans objet ;
Alors d'autre part, que la société BS Invest qui ne demandait pas la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme Y..., ne formait pas un recours en garantie d'un dol, mais faisait valoir (conclusions du 23 octobre 2012 p. 7), que dans le cas où elle redeviendrait propriétaire de l'appartement à la suite de l'anéantissement de la vente, les désordres ayant leur cause dans le vice de la construction ou dans le défaut d'entretien des parties communes, elle était en droit de solliciter dès à présent, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation du syndicat des copropriétaires, à prendre en charge les travaux préconisés par l'expert pour la mise hors d'eau de l'immeuble ; qu'en excluant le bien fondé d'un recours en garantie de la société BS Invest, la Cour d'appel a méconnu l'objet de la demande de cette dernière et dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors enfin, que le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des désordres ayant leur cause dans le vice de la construction ou dans le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en déclarant sans objet l'action de la société BS Invest, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur l'existence de vices de construction et défauts d'entretien des parties communes relevées par l'expert à l'origine des désordres, de nature à justifier la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge les travaux préconisés pour la mise hors d'eau de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Le Gourdon, demandeur au pourvoi incident éventuel.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société BS Invest à l'encontre du syndicat des copropriétaires Le Gourdon ;
AUX MOTIFS QUE la société BS Invest a formé un recours contre le syndicat des copropriétaires Le Gourdon, estimant que les désordres étaient dus à ce syndicat des copropriétaires ; que compte-tenu de l'annulation de la vente pour dol, un tel recours est sans objet, le dol ayant été commis par BS Invest et aucun recours n'est possible à ce titre par l'auteur du dol ;
ALORS QUE les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 avril 2012, p. 7, alinéa 8), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Gourdon concluait, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société BS Invest exercée à son encontre sur le fondement de l'article 14 de cette loi ; qu'en infirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société BS Invest fondée sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans justifier sa décision sur ce point, le motif relatif au dol commis par la société BS Invest étant à cet égard inopérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
