LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le vote de la décision n° 7, relative au remplacement du gardien, dont les copropriétaires ont décidé qu'il ne serait plus logé, n'emportait ni suppression du poste de gardiennage ni aliénation du logement affecté au concierge, et souverainement retenu que les conditions d'hébergement du gardien n'avaient pas de conséquences sur les conditions de jouissance des parties privatives et ne portaient pas atteinte à la destination de l'immeuble et que l'argumentation de M. X... relativement aux tâches diverses d'un gardien était sans pertinence au regard de la convention collective des gardiens qui a supprimé toute astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 et qui n'inclut, dans les composantes du contrat de travail d'un gardien, aucune obligation d'aider les copropriétaires pris isolément ou de leur rendre des services personnels, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire que la décision n° 7 de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 relative à l'embauche d'un gardien non logé ne requérait ni la majorité des deux tiers ni l'unanimité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos du Hanmel la somme de 3 000 euros, rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. X...Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « Clos du Hamel » du 28 janvier 2010, et en particulier de celle de sa septième résolution ; Aux motifs propres que : «(...) La résolution attaquée est relative au remplacement du gardien, dont les copropriétaires ont décidé qu'il ne serait plus logé, ce qui, selon M. X..., supprime l'astreinte de nuit du gardien et aurait dû être adopté à l'unanimité dès lors que le service de conciergerie participe de la destination de l'immeuble; Le syndicat des copropriétaires fait observer que cette demande d'annulation est privée d'objet dans la mesure où la résolution attaquée a été votée dans des termes similaires lors d'une assemblée générale ultérieure des copropriétaires du 23 juin 2010; il fait encore remarquer qu'il ne faut pas confondre les services qu'un gardien doit à la copropriété et ceux qu'il peut rendre aux copropriétaires personnellement, en sorte que la résolution décidant de l'embauche d'un gardien non logé en lieu et place d'un gardien logé n'a pas à être votée à l'unanimité des copropriétaires comme le prétend M. X...; Les moyens développés par M. François X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation; en effet, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriétaires du 23 juin 2010 que les copropriétaires ont voté une 12ème résolution ratifiant l'embauche de M. Y... en qualité de gardien non logé de catégorie A, conformément au contrat de travail soumis à la copropriété, résolution qui avait le même objet et que la 7ème résolution de l'assemblée générale de copropriétaires du 28 janvier 2010 décidant de l'embauche d'un gardien non logé ; A ces justes motifs, il suffit d'ajouter que le vote de la résolution n° 7 querellée ne requérait pas l'unanimité prévue à l'article 26 de la loi 10 janvier 1965, ni même la majorité qualifiée des deux tiers, dès lors que, d'une part, elle n'emportait ni suppression du poste de gardiennage ni aliénation du logement affecté au concierge, que, d'autre part, les conditions d'hébergement du gardien ne modifient pas les conditions de jouissance des parties privatives ni ne participent de la destination d'un immeuble collectif, telle la résidence Clos du Hamel, située dans un secteur périphérique de Rouen et comportant 164 lots répartis sur huit immeubles, dans laquelle ne saurait être imposé au gardien d'être disponible nuit et jour eu égard à un niveau de standing particulier; A toutes fins, il sera constaté que l'argumentation développée par M. X... relativement aux tâches diverses, notamment d'aide personnalisée aux occupants, qu'un gardien est susceptible d'effectuer dans une copropriété est sans pertinence, au regard de la convention collective des gardiens qui a supprimé toute astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 et énumère les composantes du contrat de travail d'un gardien, lesquelles ne comportent aucune obligation d'aider les copropriétaires pris isolément ou de leur rendre des services personnels, d'où il suit que les développements de l'appelant relatifs à sécurisation permanente de l'immeuble du fait de la présence constante d'un gardien procède d'une confusion entre le rôle d'un employé du syndicat strictement encadré par les horaires prévus à son contrat de travail et celui d'employés de maison, vigiles, hommes de peine, employés de maintenance ou assistants de vie habiles, comme il le suggère, à préparer les repas des personnes malades ou âgées, surveiller et garder les enfants dont les parents travaillent et les malades, assurer le maintien à domicile des personnes qui seraient sinon, soit en maison de retraite, soit en maison médicalisée, veiller à ce que les personnes âgées ne souffrent pas de déshydratation, surveiller les entrées et sorties, interdire l'accès de l'immeuble aux importuns, toutes prestations facultatives indépendantes du périmètre du contrat de travail d'un gardien et qui n'ont pas à être financées par l'ensemble des copropriétaires pour la commodité de certains d'entre eux seulement» (arrêt attaqué p. 4, § 2 à 6 et p. 5, § 1er) ; Et aux motifs adoptés des premiers juges que : « (...) Aux termes de la septième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2010, « le Syndicat procédera à l'embauche d'un gardien Celui-ci ne bénéficiera pas d'un logement ». Suite à cette résolution, le Syndicat des copropriétaires a embauché Monsieur Y... en qualité de gardien catégorie A à compter du 12 avril 2010. Lors de l'assemblée générale du 23 juin 2010, a été adoptée, à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, la douzième résolution suivante « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical et délibère, décide de ratifier l'embauche de Monsieur Y...». Contrairement à ce que soutient Monsieur X..., cette douzième résolution a bien le même objet que la septième résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 puisqu'elle ratifie l'embauche de Monsieur Y..., qui, d' après son contrat de travail qui est versé aux débats, a été embauché par le Syndicat en qualité de gardien catégorie A, c'est à dire de gardien non logé. Elle confirme donc le fait que le gardien ne sera pas logé, cette question du logement ou non du gardien étant l'objet de la septième résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 2010. En conséquence, l'assemblée générale du 23 juin 2010 étant devenue définitive et ayant pris, dans sa douzième résolution, une décision confirmant la septième résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 2010, la contestation de la décision de la première assemblée n'a plus d'objet et doit donc être rejetée. Au surplus, cette douzième résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, ce qui signifie que Monsieur X..., qui était présent, a voté pour de sorte qu'il n'a plus d'intérêt a agir pour contester la septième résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 qui a le même objet » (jugement p. 5, dernier § et p. 6, § 1 à 5). 1°) alors, d'une part, qu' il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les assemblées générales de copropriétaires sont autonomes les unes par rapport aux autres de telle sorte que leurs décisions sont susceptibles de recours indépendamment de celles prises par les autres assemblées ainsi que le faisait valoir Monsieur X... dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 7, § 3 au dernier § et p. 8, § 1er) ; qu'en déboutant dès lors Monsieur X... de sa demande d'annulation de la septième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2010 motif pris d'une similitude avec la douzième résolution votée par l'assemblée générale du 23 juin 2010 (arrêt attaqué p. 4, § 4), la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 42 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) alors, d'autre part, qu'aux termes de la septième résolution de l'assemblée générale de copropriétaires du 28 janvier 2010, « (...) le Syndicat procédera à l'embauche d'un gardien. Celui-ci ne bénéficiera pas d'un logement» tandis que la douzième résolution portait seulement sur le vote et la ratification de l'embauche du gardien sans qu'il ne soit indiqué s'il serait logé ou non : « (...) L'assemblée générale (...) décide de ratifier l'embauche de Monsieur Y...¿ » ; qu'en décidant cependant que la douzième résolution de l'assemblée générale du 23 juin 2010 avait le même objet que la septième résolution de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 (arrêt attaqué p. 4, § 4), sans prendre en considération le fait déterminant que la douzième résolution ne mentionnait précisément pas les conditions d'hébergement du gardien embauché, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965; 3°) alors, enfin, que selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer une modification à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que le règlement de copropriété ayant expressément prévu en son article 94 le logement sur place à titre gratuit du gardien, l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait sans le vote à l'unanimité de tous les copropriétaires décider d'embaucher un gardien non logé en remplacement du gardien précédemment logé sur place, ainsi que le faisait valoir Monsieur X..., dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 8, § 3 au dernier §, p. 9, § 1 et § pénultième, et p. 10, § 1, 2 et deux derniers §) ; qu'en considérant dès lors que le vote de la septième résolution du 28 janvier 2010 portant « embauche d'un gardien. Celui-ci ne bénéficiera pas d'un logement » ne requérait ni l'unanimité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ni même la majorité qualifiée des deux tiers motifs pris de ce que « les conditions d'hébergement du gardien ne modifient pas les conditions de jouissance des parties privatives ni ne participent de la destination d'un immeuble collectif » (arrêt attaqué p. 4, § pénultième), la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 26 susvisé.
