LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'aux termes du bail le preneur avait à sa charge le clos et le couvert, l'entretien de la toiture et des peintures extérieures, ainsi que celui des allées routes et parking faisant l'objet du bail et relevé, d'une part, que les pièces produites par le bailleur et l'expertise judiciaire révélaient que le preneur n'avait pas nettoyé les différentes parties de la toiture, ni procédé aux réparations nécessaires à cette couverture dans le mois du commandement de sorte que les réparations à effectuer qui n'étaient que ponctuelles étaient devenues beaucoup plus importantes avec le temps au point de nécessiter des remplacements, d'autre part, qu'il résultait tant du titre de propriété du bailleur, que de l'extrait du règlement de copropriété décrivant le lot n° 2, que du contrat de bail que le bailleur était propriétaire des parkings et voies intérieures et pouvait en conséquence les donner à bail, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, et répondant aux conclusions, a, à bon droit, constaté la résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bailleur avait mis à deux reprises le preneur en demeure de respecter ses obligations puis fait intervenir un expert pour constater les défauts d'entretien qui lui étaient imputables et enfin, l'avait de nouveau averti avant de lui délivrer le commandement, la cour d'appel, en a souverainement déduit que ce commandement avait été délivré de bonne foi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la bailleresse demandait reconventionnellement la réparation des infractions aux obligations d'entretien prévues au contrat de bail à la charge du preneur à l'origine de la résiliation de ce contrat et qu'elle justifiait de la réalisation de travaux locatifs à hauteur de 39 512, 08 euros, de travaux de remise en état à hauteur de 18 538, 43 euros et, d'autre part, qu'elle demandait la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions qui ne comportaient pas de sommes de 6 206, 70 euros, la cour d'appel qui, répondant aux conclusions, n'était pas tenue d'expliciter davantage le fondement juridique précis de la demande, ni de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a pu déduire de ces seuls motifs que le montant des condamnations prononcées par le premier juge devait être confirmé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bowling de Bordeaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bowling de Bordeaux à payer la somme de 3 000 euros à la SCI La Marne Fourmies ; rejette la demande de la société Bowling de Bordeaux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Bowling de Bordeaux.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement qui avait validé le commandement visant la clause résolutoire en date du 16 février 2006, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la société Bowling de Bordeaux, de ses biens et de tout occupant de son chef, condamné la société Bowling de Bordeaux à payer à la SCI La Marne Fourmies des indemnités d'occupation égales au loyer mensuel jusqu'à restitution des lieux, outre les sommes de 18 538, 43 € et 39 512, 08 €, et d'AVOIR débouté la société Bowling de Bordeaux de ses demandes y compris sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
AUX MOTIFS QUE dès lors que le locataire mis en demeure d'exécuter l'une ou l'autre des conditions du bail ne s'est pas exécuté dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, le juge ne pouvait que constater la résiliation du bail, intervenue de plein droit, sans que le locataire puisse utilement faire valoir une prétendue mauvaise foi du bailleur, d'ailleurs non démontrée ; que le protocole d'accord signé en 2002 n'a pas fait disparaître les obligations respectives des parties et notamment celle mise à la charge du locataire d'entretenir les lieux loués, concernant notamment « par dérogation aux dispositions légales - le clos et le couvert, savoir l'entretien de la totalité de la toiture et les peintures extérieures - (de) la centrale électrique ainsi que l'entretien des allées, route et parking faisant l'objet du bail » ; que cette clause expresse du bail mettant à la charge du locataire une obligation particulièrement large ne permet pas au locataire qui ne justifie pas d'un entretien régulier de la toiture, des peintures extérieures et de la voirie et des parkings privatifs dans le mois du commandement, de prétendre que le bailleur, qui prouve ce manquement, aurait lui-même failli à ses propres obligations de délivrance des lieux ou de procéder à des travaux nécessaires en raison de la vétusté des lieux ; que parmi les obligations du locataire commercial figure bien une obligation d'entretenir les parties de l'immeuble destinées à assurer le clos et le couvert et donc la toiture et les murs ; que les différentes pièces produites par le bailleur comme l'expertise judiciaire révèlent notamment que le locataire n'a pas nettoyé les différentes parties de la toiture et n'a pas procédé aux différentes réparations nécessaires à cette couverture dans le mois du commandement, les réparation à effectuer qui n'étaient que ponctuelles devenant beaucoup plus importantes avec les temps au point de nécessiter des remplacements ; que dans cette copropriété qualifiée « d'horizontale », il résulte tant du titre de propriété du bailleur du 10 mars 1969, de l'extrait du règlement de copropriété concernant la description du lot n° 2 acquis par le bailleur (page 8), que du contrat de bail, que ce dernier était bien propriétaire de « parkings et voies intérieures propres » et qu'il pouvait donc comme il le fit, les donner en location par bail du 4 avril 1989, puisque l'assiette du bail comportait des « annexes notamment parking et voies intérieures propres » (page 2), que le locataire devait également entretenir ; qu'en condamnant la SAS Bowling de Bordeaux à payer le montant des travaux effectués et le coût de remise en état, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit aux différentes réclamations de la SAS Bowling de Bordeaux, qu'il s'agisse de la condamnation du bailleur à lui payer les sommes réglées par lui à titre de travaux ou en remboursement de sommes versées en exécution de la procédure de référé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les infractions visées dans le commandement, notamment le défaut d'entretien du bardage, de la route d'accès, la remise en état de l'abri parking, n'ont pas été réparées dans le délai d'un mois comme, notamment, il en résulte le 13 octobre 2006 du constat de Maître Yves X... huissier désigné par ordonnance du requête, ce qui signifie que le bail est résilié automatiquement ; que les pièces produites par le preneur qui aurait fait effectuer un nettoyage annuel en janvier 2006 ne sont pas probantes au regard des constatations effectuées par l'huissier instrumenteur ainsi que du procès-verbal de visite de la Commission Départementale de Sécurité du 15 novembre 2005 ; que le preneur a invoque un retard dans l'exécution des travaux de réfection qu'il aurait diligentés, mais qui n'ont été effectués que très tardivement en dehors du délai légal pour réparer les infractions, et sans qu'il ne justifie de diligences particulières dès l'année 2006 ou début 2007, ni de retards dus à la force majeure ou au fait d'un tiers ; que le bailleur a fait intervenir un expert qui avait déjà constaté en avril 2005 les défauts d'entretien relevant des obligations locatives du preneur et avait ensuite plusieurs fois averti son locataire avant de faire délivrer le commandement susvisé (...) ; que sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d'établir la bonne foi du preneur alors que ce dernier n'a pas effectué les travaux nécessaires pendant 3 ans et que l'expert judiciaire désigné par arrêt du 10 octobre 2007 a bien indiqué dans son rapport que les désordres constatés relevaient d'un défaut d'entretien ; que la société Bowling de Bordeaux a laissé délibérément s'accroître les dégradations du bâtiment pendant plusieurs années après le commandement de 2006 et ne saurait remplir la condition de bonne foi de l'article L. 145-41 du Code de commerce et des articles 1244-1 à 1244-33 du Code civil ;
1°) ALORS QU'en l'absence de clause expresse contraire, le bailleur répond de la vétusté ; qu'en retenant que la clause du bail stipulant que le preneur aurait à sa charge, « par dérogation aux dispositions légales, le clos et le couvert, savoir l'entretien de la totalité de la toiture et les peintures extérieures de la centrale électrique ainsi que l'entretien des allées, route et parking faisant l'objet du bail », ne permettait pas au locataire de prétendre que le bailleur aurait lui-même failli à ses propres obligations de procéder à des travaux nécessaires en raison de la vétusté des lieux, la Cour d'appel a violé les articles 1720 et 1755 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, sauf clause expresse contraire, le locataire n'est pas tenu de réaliser les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; qu'en se bornant à retenir que la société Bowling de Bordeaux n'avait pas procédé aux différentes réparations de la toiture dans le mois du commandement, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces réparations n'avaient pas été rendues nécessaires par la vétusté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720 et 1755 du Code civil ;
3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la société Bowling de Bordeaux soutenait qu'elle ne pouvait être tenue d'entretenir la voie d'accès aux locaux loués dès lors que cette voie constituait une partie commune, dont l'entretien incombait donc exclusivement au syndicat des copropriétaires, ainsi que cela résultait du règlement de copropriété et des propres demandes de la bailleresse, qui sollicitait le remboursement d'un appel de charge de copropriété au titre de travaux de remise en état de cette voie ; qu'en se bornant à relever qu'il était établi que la bailleresse était bien propriétaire de « parkings et voies intérieures propres », sans répondre aux conclusions de la locataire concernant cette voie d'accès, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la charge de la preuve de la persistance de la prétendue infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure pèse sur le bailleur ; qu'en retenant que la locataire ne justifiait pas d'un entretien régulier des peintures extérieures dans le mois du commandement, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles L. 145-41, alinéa 1, du Code de commerce et 1315 du Code civil ;
5°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la société Bowling de Bordeaux faisait valoir qu'aucun défaut d'entretien n'était caractérisé ; qu'en se bornant à affirmer que le bailleur prouvait le défaut d'entretien des peintures extérieures sans indiquer ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle fondait cette affirmation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que la remise en état de l'abri de parking n'avait pas été effectuée dans le délai d'un mois suivant le commandement, sans répondre aux conclusions de la société Bowling de Bordeaux, qui soutenait que cet abri avait été endommagé par un tractopelle lors des travaux de réalisation du tramway, en sorte que, n'étant pas responsable des dommages causés par des travaux publics, elle ne pouvait être tenue de procéder à sa réparation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement qui avait validé le commandement visant la clause résolutoire en date du 16 février 2006, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la société Bowling de Bordeaux, de ses biens et de tout occupant de son chef, condamné la société Bowling de Bordeaux à payer à la SCI La Marne Fourmies des indemnités d'occupation égales au loyer mensuel jusqu'à restitution des lieux, outre les sommes de 18 538, 43 € et 39 512, 08 €, et d'AVOIR débouté la société Bowling de Bordeaux de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE dès lors que le locataire mis en demeure d'exécuter l'une ou l'autre des conditions du bail ne s'est pas exécuté dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, le juge ne pouvait que constater la résiliation du bail, intervenue de plein droit, sans que le locataire puisse utilement faire valoir une prétendue mauvaise foi du bailleur, d'ailleurs non démontrée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bailleur ne saurait être suspecté de mauvaise foi pour faire obstacle à la résiliation automatique du bail ;
1°) ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en retenant que le juge ne pouvait que constater la résiliation du bail, intervenue de plein droit en application de la clause résolutoire, sans que le locataire puisse utilement faire valoir une prétendue mauvaise foi du bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi est sans effet ; qu'en se bornant à affirmer que la mauvaise foi de la bailleresse n'était pas démontrée, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette dernière n'avait pas délivré le commandement de mauvaise foi à un moment où des travaux de réalisation d'un tramway au droit des locaux loués rendaient impossible l'exécution des travaux visés par ce commandement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la société Bowling de Bordeaux à payer à la SCI La Marne Fourmies la somme de 39 512, 08 € ;
AUX MOTIFS QU'en condamnant la SAS Bowling de Bordeaux à payer le montant des travaux effectués et le coût de remise en état, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit aux différentes réclamations de la SAS Bowling de Bordeaux, qu'il s'agisse de la condamnation du bailleur à lui payer les sommes réglées par lui à titre de travaux ou en remboursement de sommes versées en exécution de la procédure de référé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bailleur justifie de la réalisation de travaux locatifs et de remise en état à hauteur de 18 538, 43 € et de 39 512, 08 € ;
1°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en se bornant à relever que la société La Marne Fourmies aurait justifié de la réalisation de travaux locatifs ou de remise en état à hauteur de 39 512, 08 ¿, pour condamner la société Bowling de Bordeaux au remboursement de cette somme, sans indiquer le fondement juridique de cette condamnation, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que la société Bowling de Bordeaux soutenait, dans ses conclusions d'appel, que les factures produites par la société Marne Fourmies à l'appui de sa demande de remboursement d'une somme de 39 512, 08 €, s'échelonnant entre le 1er mars et le 23 juillet 2004, ne portaient pas sur des travaux incombant au preneur, qui n'était tenu que d'une obligation d'entretien, dès lors qu'elles concernaient des réparations lourdes, consistant dans la dépose, le remplacement ou l'installation d'ouvrages, et dont l'expert judiciaire n'avait pas fait état dans son rapport ; qu'en se bornant à retenir, par une simple affirmation, que le bailleur justifiait de la réalisation de travaux locatifs et de remise en état à hauteur de 39 512, 08 €, sans répondre à ces conclusions et relever la nature exacte des travaux en cause, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en l'absence de mise en demeure adressée au preneur d'avoir à effectuer des travaux et de décision de justice autorisant le bailleur à les faire exécuter, le preneur ne peut être tenu d'en supporter la charge ; qu'en se bornant à relever que la société Marne Fourmies aurait justifié de la réalisation de travaux locatifs et de remise en état à hauteur de 39 512, 08 € sans rechercher, comme il le lui était demandé, si elle avait préalablement mis en demeure la société Bowling de réaliser ces travaux et obtenu une décision judiciaire de se substituer à elle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1144 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'une partie demandant le remboursement de travaux ne peut obtenir celui de la TVA qu'elle est habilitée à récupérer ; qu'en condamnant la société Bowling de Bordeaux au paiement de la somme de 39 512, 08 € en remboursement du coût de travaux qui auraient été exécutés par la société Marne Fourmies sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce montant n'incluait pas la TVA que la société Marne Fourmies était habilitée à récupérer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement qui avait condamné la société Bowling de Bordeaux à payer à la SCI La Marne Fourmies la somme de 18 538, 43 € ;
AUX MOTIFS QUE le locataire ne justifie pas d'un entretien régulier de la voirie ; que dans cette copropriété qualifiée « d'horizontale », il résulte tant du titre de propriété du bailleur du 10 mars 1969, de l'extrait du règlement de copropriété concernant la description du lot n° 2 acquis par le bailleur (page 8), que du contrat de bail, que ce dernier était bien propriétaire de « parkings et voies intérieures propres » et qu'il pouvait donc comme il le fit, les donner en location par bail du 4 avril 1989, puisque l'assiette du bail comportait des « annexes notamment parking et voies intérieures propres » (page 2), que le locataire devait également entretenir ; qu'en condamnant la SAS Bowling de Bordeaux à payer le montant des travaux effectués et le coût de remise en état, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit aux différentes réclamations de la SAS Bowling de Bordeaux, qu'il s'agisse de la condamnation du bailleur à lui payer les sommes réglées par lui à titre de travaux ou en remboursement de sommes versées en exécution de la procédure de référé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le commandement a été délivré le 16 février 2006 ; que l'infraction de défaut d'entretien de la route d'accès n'a pas été réparée dans le délai d'un mois ; que le bailleur justifie de la réalisation de travaux locatifs et de remise en état à hauteur de 18 538, 43 € ;
1°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en se bornant à relever que la société la Marne Fourmies aurait justifié de la réalisation de travaux locatifs ou de remise en état à hauteur de 18 538, 43 €, pour condamner la société Bowling de Bordeaux au remboursement de cette somme, sans indiquer le fondement juridique de cette condamnation, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ses conclusions d'appel que la société Marnes Fourmies ne soutenait pas avoir payé une somme de 18 538, 43 € au titre de travaux de remise en état, mais, uniquement, la somme de 6 206, 70 €, pour la réalisation de travaux de remise en état de la voirie ; qu'en retenant que la société Marnes Fourmies aurait justifié de la réalisation de travaux de remise en état à hauteur de 18 538, 43 €, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; que la société Bowling de Bordeaux soutenait, dans ses conclusions d'appel, que le remboursement de la somme de 6 206, 70 € demandée par la société Marne Fourmies, correspondant à la remise en état de la voirie, résultait d'un appel de charge du syndic de la copropriété du 18 novembre 2002, qui ne lui incombait pas dès lors qu'elle n'était pas tenue du remboursement des charges et qu'elle n'était tenue que de l'entretien et non de la remise en état ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'une partie demandant le remboursement de travaux ne peut obtenir celui de la TVA qu'elle est habilitée à récupérer ; qu'en s'abstenant de recherche, comme il le lui était demandé, si la somme de 6 206, 70 € dont la société Marne Fourmies demandait le remboursement et qui aurait correspondu au montant de charges dues au titre de travaux de remise en état de la voirie, n'incluait pas la TVA, que la bailleresse était habilitée à récupérer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1149 du Code civil.
