LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 1184 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 juin 2013) que la SCI Paris Pologne a donné à bail à la société Macif un local à usage commercial par acte du 26 juillet 2006 en s'engageant à réaliser un certain nombre de travaux et en autorisant la société locataire à procéder à des aménagements ; que la société locataire invoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance a obtenu la résolution du contrat aux torts de la SCI Paris Pologne ;
Attendu que pour condamner la société Macif à verser une indemnité pour l'occupation du local jusqu'à la remise des clefs, l'arrêt retient que la société Paris Pologne, ne pouvant obtenir la restitution en nature de la jouissance des locaux, indisponibles du 12 octobre 2006 au 8 janvier 2008, a droit à une indemnité ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il s'évinçait de ses constatations que le preneur n'avait tiré aucun avantage de la mise à disposition des lieux, la cour d'appel, qui n'en n'a pas tiré les conséquences légales, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Macif à payer à la société Paris Pologne la somme de 16 000 euros, l'arrêt rendu le 25 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi du chef de la disposition cassée ;
Déboute la société Paris Pologne de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Condamne la société Paris Pologne aux dépens de la présente instance et d'appel ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Paris Pologne, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Macif ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Paris Pologne.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résolution du bail commercial consenti le 20 juillet 2006 par la SCI PARIS POLOGNE à la société MACIF pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et D'AVOIR condamné la SCI PARIS POLOGNE à payer à la société MACIF la somme de 272.648,65 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir pour l'usage auquel elle est destinée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que selon l'article 2 intitulé DURÉE du bail conclu le 20 juillet 2006, Le présent bail est conclu et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2006, à la condition que les travaux de gros oeuvre que doit réaliser le bailleur dans les lieux loués conformément au descriptif ci-après annexé (Annexe 3) soient réalisés à cette date. A défaut, la date de prise d'effet du bail sera décalée à la date à laquelle seront achevés les travaux de gros oeuvre susvisés; qu'une notice descriptive des travaux de façades et enseignes, soit un Descriptif sommaire des travaux, daté du 20 juillet 2006 et signé par les deux parties, mentionne à la rubrique Menuiseries Alu, paragraphe a) Façades rue de Paris et rue Raymond Gréban : (...) Les façades seront conservées et ravalées par le propriétaire de l'immeuble qui procédera également à la dépose des grilles existantes ; que les travaux mis à la charge du bailleur et figurant dans ce descriptif sont datés du jour de signature du bail et signés par les deux parties; qu'ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, ce descriptif vaut avenant au bail et engage la société Paris Pologne ; qu'il résulte du contrat de bail que la date d'effet du bail était celle de l'achèvement des travaux de gros oeuvre à la charge du bailleur, ce que les parties ont constaté par protocole lors de la remise des clés le 12 octobre 2006, amenant la société Macif à verser le montant du droit d'entrée d'un montant de 150 000 euros ; que si la société Macif a ainsi accepté, conformément au bail, les locaux en l'état, bruts de tous travaux de chauffage, d'électricité, de plomberie, de décoration ou autres, cette prise des lieux en l'état ne décharge pas la société Paris Pologne de son obligation de délivrance et les travaux d'aménagement mis à sa charge s'avéraient indispensables à une exploitation des locaux, dont la société Paris Pologne avait l'obligation de lui assurer une jouissance paisible; qu'à cet égard, la réalisation de ces travaux, un temps empêchée à défaut de dépôt par le bailleur d'un permis de construire modificatif, pouvait être menée à bien à compter du 21 mars 2007, date de la délivrance de ce permis; que ce retard ne caractérise pas un défaut de délivrance au sens de l'article 1719; qu'indépendamment des travaux de gros oeuvre retardant la prise d'effet du bail, la société Paris Pologne avait la charge de la réalisation du ravalement et également de la dépose des grilles existantes; que les travaux de ravalement, retardés, ont été menés à leur terme au début de l'année 2007 et ne peuvent fonder un manquement à l'obligation de délivrance; qu'en revanche, la dépose des grilles n'a jamais été réalisée, faute d'autorisation administrative; qu'à cet égard, la société Paris Pologne écrivait à la mairie de Saint Germain en Laye, dès le 14 décembre 2006, J'ai bien noté que le retrait de la porte, des fenêtres ainsi que des grilles, tel que le souhaite le locataire n'est pas autorisé par la réglementation. (...) Je vous confirme que pour ma part, je suis tout à fait opposé au retrait de ces éléments; que, par mail en date du 21 juin 2007, la mairie de Saint Germain en Laye adressait à la société Macif le compte-rendu de la réunion tenue la veille avec l'architecte des bâtiments de France, aux termes duquel la conservation impérative des grilles de protection sur l'ensemble des fenêtres du rez-de-chaussée de la maison ancienne (...) est confirmée; que la dépose de ces grilles constituait pour le preneur un élément essentiel du bail modifiant la façade, comme permettant la pose de son enseigne et assurant le signalement et la visibilité de son commerce en direction de sa clientèle; que la possibilité juridique d'effectuer une déclaration de pose d'enseigne, dans des conditions matérielles et à l'issue administrative incertaines, est sans effet à l'égard du manquement de la société Paris Pologne à son obligation de délivrance ; que, compte tenu de la gravité de ce manquement, par confirmation du jugement, la résolution du contrat de bail aux torts de la société Paris Pologne sera confirmée et la demande de résolution aux torts de la société Macif, laquelle a opposé au paiement des loyers l'exception d'inexécution, fondée au vu de ce qui précède, sera rejetée » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance : en application de l'article 1134 du Code civil, les conventions régulièrement formées ont force obligatoire entre les parties et doivent être exécutées de bonne foi et en application de l'article 1719 du Code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose décrite au contrat ; que manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme aux stipulations contractuelles le bailleur qui n'a pas obtenu l'autorisation d'effectuer les travaux qu'il s'était engagé à effectuer ; que selon l'article 1184 du Code civil, "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts'' ; qu'en l'espèce, il ressort de l'examen des pièces produites que le 20 juillet 2006, les parties ont signé un « bail commercial » accompagné d'annexes, le tout décrit par la MACIF comme constituant "40 pages" mentionnées en pièce 1 à son bordereau de la MACIF ; que le tribunal constate cependant que la pièce 1 versée au dossier de la MACIF contient en fait 39 pages, dont 17 pages pour le bail, tandis que le bail commercial produit en pièce 2 par la SCI PARIS POLOGNE ne comporte que 4 pages agrafées aux 17 pages du bail, sait au total 21 pages ; que dans les liasses produites par chacune des parties sous l'intitulé "BAIL COMMERCIAL", figure en pages 2 et 3 une clause "DURÉE" dont les deux premiers alinéas sont ainsi rédigés : "Le présent bail est conclu et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2006, à la condition que les travaux de gros oeuvre que doit réaliser le bailleur dans les lieux loués conformément au descriptif ci-après annexé (Annexe 3) soient réalisés à cette date. A défaut la date de prise d'effet du bail sera décalée à la date à laquelle seront achevés les travaux de gros oeuvre sus visée » ; que dans les annexes du bail, figure dans la liasse produite par chacune des parties un document numéroté "3" constituant une liste signée le 3 juillet 2006 par Michel OLIEMENER, Architecte DPLG contenant les mentions suivantes :
"SCI PARIS POLOGNE - 52 rue de Paris -78100 SAINT GERMAIN EN LAYE TRAVAUX DE TRANSFORMATION DU REZ DE CHAUSSEE NOTICE DESCRIPTIVE SOMMAIRE Le projet se situe au 52 rue de Paris à SAINT GERMAIN EN LAYE Le descriptif ci-dessous prend en compte les travaux de transformation notifiés sur le plan d'aménagement transmis par le futur occupant 1 Bureaux partie arrière Démolition des cloisons noir porteuses et mise en décharge des gravois 2 bureaux rue de Paris Ouverture du mur porteur de l'entrée sur la partie droite largeur 3,00 m hauteur 2,50 m Coulage des sommiers en béton et passage de linteaux métalliques Ouverture du mur sur bureau partie gauche Réalisation des fondations et supports bétons sous-sol Coulage de sommiers en béton Passage de linteaux métalliques (Nota : un pilier d'angle sera conservé pour la stabilité des 2 poutres) Renforcement des poutres bois pour supprimer les poutres métalliques Enlèvement des gravois à la décharge Nettoyage du chantier". que cette page annexée au bail comporte les paraphes du bailleur et du preneur ; que force est de constater que ce document ne vise que des travaux à l'intérieur du local loue ; que sont cependant communiquées par la MACIF diverses pièces qui, elles aussi comportent les signatures du bailleur et du preneur et sont datées du 20 juillet 2006, de sorte que le tribunal doit admettre qu'elfes ont valeur d'avenant au contrat de location du même jour, concernant les mêmes locaux que ceux auxquels ces documents se réfèrent ; qu'au nombre de celles-ci, la pièce numéro 9 constitue la copie d'un document de deux pages intitulé "NOTICE DESCRIPTIVE DES TRAVAUX DE FACADES et ENSEIGNES" ; que la deuxième page de cette pièce 9 constitue non pas un 'pian de l'enseigne' comme mentionné à tort au bordereau de la MACIF, mais un "DESCRIPTIF SOMMAIRE DES TRAVAUX' comportant les signatures du bailleur et du preneur, ainsi que la date du 20/07/06. au-dessous du texte suivant :
"I MENUISERIE ALU. a) Façades rue de Paris et rue Raymond Gréban Les châssis menuises existants, seront démontés (les deux premiers uniquement, rue Raymond Gréban). Ils seront remplacés par des châssis Alu thermolaqué Gris C21 de la palette pontuelle de la ville de Saint-Germain-en-Laye. Les deux châssis remplacés de ta rue Raymond Gréban seront équipés d'un ouvrant en imposte. Les façades seront conservées et ravalées par le propriétaire de l'immeuble qui procédera également à la dépose des grilles existantes. La porte d'accès principale sera remplacée par un ouvrant vitré SP1 O. huisserie Alu thermolaqué Gris C21 et poignée de tirage 'bâton de maréchal" rouge C32.
II- ENSEIGNES Le logo est celui de la nouvelle identité visuelle MACIF. Il est constitué d'un blason Bleu PANTONE 287C, sigle Vert PANTONE 389G, typographie Blanche. Posé sur un bandeau filant en deux éléments, élément supérieur Vert PANTONE 389G, élément inférieur Blanc. Le drapeau est identique au blason mais en double face. L'ensemble ne sera pas éclairant conformément au règlement municipal de publicité. » qu'au vu de ce document, il ne peut être contesté pue le bailleur a souscrit sans réserve l'engagement de ravaler les façades et de procéder "également à la dépose des grilles existantes" ; qu'or par courrier du 14 décembre 2006, la SCI PARIS POLOGNE a écrit au service de l'Urbanisme de Saint Germain en Laye un courrier contenant notamment les précisions suivantes ; "J'ai bien noté que le retrait de la porte, des fenêtres ainsi que des grilles, tel que le souhaite le locataire n'est pas autorisé par La réglementation. Je vous remercie de bien vouloir faire un courrier dans ce sens à mon intention afin que je puisse en justifier. Je vous confirme que pour ma part, je suis tout à fait opposé au retrait de ces éléments. » ; que le permis de construire finalement obtenu le 21 mars 2007 par la SCI PARIS POLOGNE a prévu en ce sens que "les fenêtres seront conservées'', et il n'est pas contesté qu'aucun enlèvement de grilles n'a pu être réalisé, un courriel du 21 juin 2007 adressé à la MACIF suite à une réunion avec l'architecte des Bâtiments de France ayant même confirmé l'exigence de "conservation impérative des grilles de protection sur l'ensemble des fenêtres du rez-de-chaussée (pièce 41 produite par la MACIF) ; qu'or en ne délivrant pas à la MACIF un local avec grilles démontées, et en allant même jusqu'à écrire aux services d'Urbanisme qu'elle était opposée à une telle modification sans respecter l'engagement souscrit avec la MACIF, la SCI PARIS POLOGNE a donc manqué à son obligation de délivrance telle que souscrite dans la pièce valant avenant du 20 juillet 2006, ci-dessus citée ; que la SCI PARIS POLOGNE ne peut valablement opposer l'absence de réserves contenues dans l'état des lieux d'entrée du 12 octobre 2006, dans la mesure où cette pièce fait uniquement référence au respect par le bailleur de son obligation de réaliser les travaux mentionnés dans l'annexe 3, laquelle concernait seulement les travaux d'aménagement intérieur, et non les travaux afférents à la façade ; que dans les conditions relevées, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit être admis et, par voie de conséquence, l'application de l'article 1184 du Code civil conduira à accueillir la demande de résolution du bail en litige pour ce motif » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leurs décisions et analyser, fût-ce sommairement, les pièces soumises à leur examen sur lesquelles ils fondent leur décision ; qu'en l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE faisait valoir (ses conclusions d'appel, page 15) que la présence de grilles sur les façades de l'immeuble n'empêchait pas l'exploitation des locaux conformément à leur destination, ainsi qu'en attestaient les photographies d'autres agences de la MACIF régulièrement produites aux débats ; que pour juger que la SCI PARIS POLOGNE avait manqué à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a retenu que cette dernière n'avait pas procédé à la dépose des grilles de l'immeuble, comme elle s'y était engagée dans un acte conclu le même jour que le bail commercial consenti à la MACIF, la dépose des grilles constituant selon la Cour d'appel un élément essentiel du bail modifiant la façade comme permettant la pose de son enseigne par la locataire, et assurant le signalement et la visibilité de son commerce en direction de sa clientèle ; qu'en statuant de la sorte, sans indiquer de quel élément de preuve elle tirait l'affirmation selon laquelle l'absence de démontage des grilles aurait empêché la pose d'une enseigne par la MACIF, ni analyser les photographies versées aux débats par la SCI PARIS POLOGNE établissant que d'autres agences de la MACIF comportaient des grilles en façade sans que leur fonctionnement ne soit entravé, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'obligation de délivrance impose au bailleur commercial de délivrer des locaux pouvant être exploités conformément à leur destination contractuelle ; que l'impossibilité pour le preneur à bail commercial d'apposer une enseigne, si elle peut entraîner une perte de la valeur locative de l'immeuble, ne fait pas obstacle à l'exploitation du fonds et ne saurait suffire à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant la résolution du bail à ses torts et déchargeant le locataire de l'obligation de payer le loyer ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résolution du bail liant la SCI PARIS POLOGNE à la société MACIF, la Cour d'appel a retenu que la SCI PARIS POLOGNE n'avait pas procédé à la dépose des grilles existant sur les fenêtres de la façade, comme elle s'y était engagée aux termes d'un acte du 20 juillet 2006, cette dépose constituant pour le preneur un élément essentiel du bail modifiant la façade, comme permettant la pose de son enseigne et assurant le signalement et la visibilité de son commerce en direction de la clientèle ; qu'en statuant par ces motifs impropres à établir l'impossibilité pour la société locataire d'exploiter les locaux loués conformément à leur destination, et par conséquent le manquement de la SCI PARIS POLOGNE à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1719 du code civil ;
3°) ALORS QUE le bailleur peut s'exonérer de l'obligation de délivrance conforme par la preuve d'une cause étrangère, tel le fait du preneur ; que l'autorisation d'installation d'une enseigne commerciale doit être présentée par la personne qui exploite le dispositif ; qu'en l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE faisait valoir (ses conclusions d'appel, pages 17 et 18) que la pose d'une enseigne était soumise à une autorisation administrative qu'il incombait à la MACIF de solliciter, ainsi que l'avait indiqué la mairie de SAINT GERMAIN EN LAYE aux termes d'un courrier du 22 mai 2007 ; qu'elle soutenait qu'en dépit de ce courrier de l'administration, la MACIF n'avait pas procédé au dépôt d'une demande de pose d'enseigne de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir de sa propre faute pour demander la résolution du bail ; qu'en jugeant néanmoins que la possibilité juridique d'effectuer une déclaration de pose d'enseigne, dans des conditions matérielles et à l'issue administrative incertaines, était sans effet à l'égard du manquement de la société Paris Pologne à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a méconnu les articles 1184 et 1719 du code civil ;
4°) ALORS QUE le bailleur peut s'exonérer de l'obligation de délivrance conforme par la preuve d'une cause étrangère ; qu'en l'espèce, la SCI PARIS POLOGNE faisait valoir (ses conclusions d'appel, page 15) que l'absence de dépose des grilles de l'immeuble ne pouvait lui être reprochée dès lors qu'elle avait été interdite par une décision de l'architecte des Bâtiments de France comme étant contraire à la réglementation applicable ; que la Cour d'appel, qui constate que par mail du 21 juin 2007, la mairie de SAINT GERMAIN EN LAYE avait confirmé à la MACIF que les grilles de l'immeuble devaient impérativement être conservées (arrêt, page 7, dernier paragraphe), mais ne recherche pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la décision de l'architecte des Bâtiments de France interdisant la dépose des grilles ne constituait pas pour la SCI PARIS POLOGNE une cause étrangère, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1184 et 1719 du code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Macif.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Macif à payer à la société Paris Pologne la somme de 16.000 € à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE la résolution du bail doit être prononcée aux torts de la SCI Paris Pologne, bailleresse ; que celle-ci, ne pouvant obtenir la restitution en nature de la jouissance des locaux, indisponibles du 12 octobre 2006 au 8 janvier 2008, a droit à une indemnité d'occupation, laquelle ne peut être fixée en application de la clause du bail dont la résolution est prononcée ; que cependant, compte tenu du prix du loyer initialement convenu entre les parties et eu égard aux troubles importants ayant affecté la jouissance des lieux durant l'occupation et empêché leur exploitation, cette indemnité sera fixée à la somme de 16 000 euros ;
ALORS QUE l'effet rétroactif de la résolution n'autorise pas le bailleur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a prononcé la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'en condamnant néanmoins la société Macif à payer à la SCI Paris Pologne une indemnité d'occupation à compter de la prise de possession des locaux, le 12 octobre 2006, jusqu'au 8 janvier 2008, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.
