LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, prix en ses première, deuxième, troisième, quatrième, huitième et neuvième branches, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la vente portait sur des biens immobiliers dont la société X... était propriétaire et non sur des produits relevant de son activité industrielle et qu'elle n'avait pas agi dans son domaine de compétence, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'elle n'était pas un vendeur professionnel ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les massifs découverts après la vente ne constituaient pas les fondations du bâtiment dont la démolition avait été confiée à la société Marto, mais qu'ils avaient supporté des installations industrielles telles que les fours dont l'existence était notée sur le plan établi en 1971 et modifié en 1977, que les sondages opérés avant la vente n'avaient pas permis de retrouver d'ouvrages enterrés, ce qui laissait entendre que les bâtiments existants avaient été entièrement et correctement démolis, et qu'il n'était pas établi que la société X... avait encore connaissance de ce que subsistaient, trente-cinq ans plus tard, des massifs correspondant au moins à l'emplacement de l'un des fours, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite de motifs surabondants, a pu en déduire que la société X... n'était pas de mauvaise foi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, septième et huitième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les massifs découverts après la vente ne constituaient pas les fondations du bâtiment dont la démolition avait été confiée à la société Marto, mais qu'ils avaient supporté des installations industrielles telles que les fours dont l'existence était notée sur le plan établi en 1971 et modifié en 1977, que les sondages opérés avant la vente n'avaient pas permis de retrouver d'ouvrages enterrés, ce qui laissait entendre que les bâtiments existants avaient été entièrement et correctement démolis, et qu'il n'était pas établi que la société X... avait encore connaissance de ce que subsistaient, trente-cinq ans plus tard, des massifs correspondant au moins à l'emplacement de l'un des fours et souverainement retenu que la preuve de la dissimulation par la société X... de l'existence des massifs litigieux n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande formée sur le fondement de la réticence dolosive devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les cinquième, sixième et septième branches du premier moyen et sur les quatrième, cinquième et sixième branches du second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fulton aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Fulton à payer la somme de 3 000 euros à la société X... et la somme de 3 000 euros à la société Marto et Fils ; rejette la demande de la société Fulton ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Fulton
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR rejeté la demande de la société Fulton aux fins de voir condamner la société X... à lui payer les sommes de 110 456,50 euros et 46 890 euros hors taxe, TVA en sus, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et d'avoir, par suite, rejeté sa demande tendant à voir supporter par la société X... le coût de la facture de la société Marto et Fils du 23 janvier 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Le vendeur professionnel sur lequel pèse une présomption de connaissance des vices, pas plus que le vendeur de mauvaise foi qui connaissait les vices de la chose, ne peuvent se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés. L'acte de vente du 28 février 2006 contient une clause de non-garantie des vices cachés qui stipule que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve ce jour, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur à raison du bon ou mauvais état du bien, vices de toute nature apparents ou cachés ou d'erreur dans la désignation. L'acte de vente détaille les différentes activités que la société X... a exploité sur le terrain vendu comprenant cinq divisions industrielles distinctes, ayant fait l'objet de déclarations et d'autorisations au titre des exploitations classées. Il est constant que le terrain acquis était en friche au jour de la vente, à l'exception de la présence de l'entrepôt dans lequel avait été exploité l'activité Railtech par la société X.... Il était prévu par l'acte de vente que ce bâtiment - dit « Bât E » au plan masse et désigné « bâtiment A » au plan de division établi en octobre et novembre 2005, plans annexés à l'acte, serait démoli à la charge de la société X... lorsque celle-ci recevrait livraison du nouveau bâtiment construit par la société Sapin dit « Bât A » au plan masse devant l'objet d'un bail commercial consenti à la société X.... Il est également constant que le terrain vendu était destiné à être construit pour devenir un parc d'activités industrielles et tertiaires avec une zone d'entrepôts et que cette destination était connue du vendeur. Lors des travaux de terrassement nécessaires à l'édification du nouveau bâtiment qui devait être loué à la société X..., la société Sapin a découvert sur le site des massifs en béton enterrés ainsi qu'une cuve de 150 m³. Il est établi par l'attestation sur l'honneur de M. Y... architecte que celui-ci s'était vu confier l'exécution de sondages à la demande d'un autre promoteur que la société Sapin qui avait été également intéressé par l'achat du terrain, ce promoteur craignant l'existence de fondations non démolies, que cette campagne de sondages n'avait rien révélé, ce qui avait laissé entendre à l'architecte que les bâtiments existants avaient été entièrement et correctement démolis, ce dont il avait informé la société Sapin lorsqu'elle s'était intéressée au projet. Ainsi, ces sondages opérés avant la vente dont le vendeur, qui avait remis le plan daté de 1971 modifié en 1977 sur lequel figuraient les emplacements des anciens bâtiments pour les exécuter à M. Y..., et la société Sapin futur acquéreur ont été informés, n'avaient pas rendu apparents ces ouvrages enterrés qui constituent donc bien un vice caché affectant le terrain, dont la société Sapin n'avait pu se convaincre avant la vente. La société X... oppose à. la demande de la société Fulton la clause de non-garantie incluse à l'acte de vente mais cette dernière soutient en premier lieu que cette clause doit être écartée parce que la Société X... doit être considérée comme un vendeur professionnel, agissant dans son domaine de compétence, en qualité de professionnelle de l'acier ayant exploité le site vendu durant un siècle et alors que la jurisprudence considère que les clauses exonératoires de garantie de vices cachés ne sont pas valables entre professionnels qui n'ont pas la même spécialité. En l'espèce, la vente consentie le 28 février 2006 porte sur des biens immobiliers dont la société X... était propriétaire et non sur des aciers ou tous autres produits fabriqués ou/et vendus par la société X... relevant de son activité industrielle. Dans ces conditions, peu importe que la société X... soit une professionnelle de l'acier et qu'elle ait exploité son activité industrielle dans des locaux situés sur le terrain vendu. En vendant ce bien immobilier suivant acte du 28 février 2006, elle n'a pas agi dans son domaine de compétence professionnelle et elle ne peut être qualifiée de vendeur professionnel au sens des articles 1643 et suivants du code civil. De son côté, la société Sapin aux droits de laquelle se trouve la société Fulton a acquis en qualité de promoteur immobilier et le projet qu'elle a mené en cette qualité, destiné à la construction d'un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux pour une SHON de près de 40.000 m², pour lequel elle avait consenti préalablement à la société X... un bail commercial sur un des bâtiments à construire, démontre suffisamment qu'elle est un professionnel aguerri de l'immobilier et de la construction et que contrairement à ce qu'elle prétend, la société X... n'avait pas à l'occasion de cette vente une position de supériorité vis-à-vis d'elle à raison de ses connaissances de professionnel de l'acier. La société Sapin est donc mal fondée à soutenir que la clause de non-garantie devrait être écartée au motif que la société X... aurait eu la qualité de vendeur professionnel, étant relevé qu'elle prétend sans aucunement le démontrer que cette dernière aurait reconnu avoir eu la qualité de vendeur professionnel dans la vente intervenue. Le seul moyen qui permettrait donc d'écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés est d'établir que la société X... vendeur occasionnel aurait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, ce dont elle se serait gardée d'avertir son cocontractant. La société X... qui n'est pas qualifiée de vendeur professionnel est présumée de bonne foi. Elle n'a pas à s'exonérer d'une présomption de responsabilité et c'est en conséquence à la société Fulton qu'il incombe de démontrer que la société X... aurait eu connaissance du vice et aurait, en l'espèce, agi de mauvaise foi en le dissimulant. La société X... société familiale créée au début du XXème siècle ne pouvait certes pas ignorer que sur le terrain vendu, il avait existé divers bâtiments et installations nécessaires à l'exploitation de son activité mais cette seule énonciation ne suffit pas à établir qu'elle aurait agi de mauvaise foi lors de la vente en 2006. Comme l'ont parfaitement analysé les premiers juges et sans qu'aucun élément nouveau apporté par la société Fulton devant la cour soit de nature à remettre en cause cette analyse fondée sur l'examen attentif des plans produits, les massifs découverts, tous situés dans l'ancienne aciérie (ancien bâtiment L) là où devait être édifié par la société Sapin le nouveau bâtiment A dit « Bât A » destiné à être loué à la société X..., sont localisés par la société Sapin à l'intérieur de L et à distance des lignes de poteaux supportant le bâtiment, ce qui n'est pas compatible avec le fait qu'il s'agirait de fondations du bâtiment L dont la démolition avait été confiée en 2000 à la société Marto par la société X..., qu'il s'agit donc de massifs ayant supporté des installations industrielles telles que les fours dont l'existence est noté sur le plan produit par la société X... établi en 1971 et modifié en 1977, que sur l'emplacement de l'un des fours, ont été justement découverts un massif et une canalisation en béton. Il a déjà été relevé que les sondages opérés avant la vente n'avaient pas permis de retrouver d'ouvrages enterrés, ce qui laissait entendre comme l'écrit M. Y... lui-même que les bâtiments existants avaient été entièrement et correctement démolis. Même s'il ne précise pas l'étendue des sondages et leur emplacement, M. Y... les a effectués au vu du plan remis par la société X... sur lequel figuraient les anciens bâtiments existants sur le site ainsi que la nature de l'activité exploitée dans chacun d'entre eux, à la demande d'un acquéreur potentiel et non sous la commande de la société X..., de sorte qu'il ne ressort pas du comportement de cette dernière à cette occasion qu'elle aurait tenté de maintenir l'architecte dans l'ignorance de la réalité de la situation du terrain contrairement à ce que prétend la société Fulton.
Il est également justifié que suivant bon de commande du 21 juillet 2000, la société X... avait donné à la société Marto mission de démolir l'atelier aciers spéciaux et le bâtiment roues tels qu'ils figurent sur le plan annexé à la commande, que cette mission contenait la démolition de la superstructure et découpe et la démolition de l'infrastructure, de la dalle massifs et fosses avec remise en forme du terrain, le tout pour un prix de 717.000 francs. Ainsi, si la société Fulton affirme que la société X... ne pouvait ignorer la présence des massifs découverts, elle n'en apporte pas la preuve. Comme les premiers juges l'ont exactement relevé, le plan de 1971 ne comporte aucune indication d'installations abritées dans l'aciérie L susceptibles de nécessiter des massifs de fondation autres que les deux fours. Dès lors en 2006, au moment de la vente, il n'est pas établi, d'une part, que la société X... pouvait soupçonner l'existence de massifs de fondation autres que ceux des fours du bâtiment L et d'autre part, que la société X... avait encore connaissance, 35 ans plus tard, de ce que subsistaient des massifs correspondant au moins à l'emplacement de l'un des fours. Il n'est pas démontré en conséquence qu'elle aurait donc agi de mauvaise foi en le cachant à son cocontractant. Il résulte par ailleurs des mentions portées à l'acte de vente et de ses annexes 25 et 26 que la société X... a déclaré la situation du site au regard de la réglementation des installations classées et de ses obligations en matière de dépollution du site, qu'elle a fait procéder à de nombreuses investigations et mesures de surveillance périodique qui sont détaillées et dont l'exécution est attestée par les pièces visées à l'acte, qu'il a notamment été remis à la société Sapin les mémoires réalisés par la société Sita Remédiation, que l'ensemble des documents et courriers échangés avec le service technique interdépartemental d'inspection des installations classées (STIIC) ont été remis à l'acquéreur ce que celui-ci a reconnu. Par ailleurs, M. Z..., dont rien ne permet de mettre en doute le témoignage puisqu'il n'était pas salarié de la société X..., atteste dans son courrier du 14 juillet 2008, avoir fait effectuer la neutralisation de deux cuves de fuel dans les années 1992/1993 par une société tierce à laquelle il avait fait appel mais qui ne peut plus fournir les certificats de neutralisation, ces archives n'étant pas conservées au-delà de dix ans. La seule cuve découverte était manifestement ancienne et selon le constat d'huissier de justice produit, partiellement éventrée - sans qu'aucune précision ne soit apportée sur les circonstances dans lesquelles ont eu lieu les travaux de mise au jour - et entourée d'un mur en béton. Elle se trouvait à près d'un mètre sous le niveau du sol et malgré la présence résiduelle d'hydrocarbures, il est noté au constat qu' elle était remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation. Ces seules constatations ne suffisent pas à démontrer que la société X... aurait agi de mauvaise foi en ne respectant pas ses obligations légales en matière d'installations classées et de dépollution après la cessation de ses activités sur le site et qu'elle n'aurait pas fait exécuter la remise en état du terrain au regard des normes environnementales comme cela figure en page 19 de l'acte de vente et comme elle s'y était obligée envers l'administration concernée. Enfin, il ne résulte pas la preuve de la mauvaise foi de la société X... de ce qu'elle n'a pas informé avant la vente la société Sapin des travaux exécutés par la société Marto en 2000 puisque précisément, elle avait commandé à la société Marto la démolition des bâtiments subsistants en superstructure et infrastructure, ce qui justifie de sa volonté de mettre le terrain en état d'être vendu pour être ensuite reconstruit.
Il n'y a donc pas lieu d'écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés acceptée par la société Sapin promoteur immobilier, étant encore observé que la découverte de restes d'ouvrages anciens enterrés est un risque inhérent à l'acquisition d'une friche industrielle, connu d'un promoteur immobilier qui envisage une opération comme celle réalisée par la société Sapin, ce qui a justifié précisément l'exécution de sondages préalables réalisés par M. Y.... Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Sapin aux droits de laquelle vient la société Fulton de sa demande de garantie et ce d'autant que cette dernière allègue que les vices cachés du terrain le rendaient impropres à sa destination mais que comme le relève la société Marto, l'opération de construction a été menée à bonne fin après l'exécution des travaux d'enlèvement des massifs découverts d'un coût très modeste au regard de l'importance de l'opération de promotion immobilière » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les massifs découverts, tous située dans l'ancienne aciérie (ancien bâtiment L), là où devait être édifié le bâtiment A nouveau, sont localisés sur un document fourni par Sapin à l'intérieur de L, et à distance des lignes de poteaux supportant le bâtiment, ce qui n'est pas compatible avec le fait qu'il s'agirait de fondations de ce bâtiment démoli par Marto en 2000. Il s'agit donc vraisemblablement de massifs ayant supporté des installations industrielles (fours ou machines) abritées par les dits bâtiments. Ceci est confirmé par le plan produit par X.... établi en 1971 et modifié en 1977. Ce plan note l'existence de deux fours dont l'un à la place où à été découvert un massif et une canalisation en béton. Le plan de 1971 ne comporte aucune indication d'installations abritées dans l'aciérie L susceptibles de nécessiter des massifs de fondation autre que les deux fours précédents. En 2006, soit 35 ans plus tard, si X... pouvait, au vu de ce plan, penser que des massifs de fondation avaient existé sous ces fours, elle n'avait pas de motif particulier pour soupçonner l'existence des autres massifs découverts en 2007.
Sapin avait par l'acte de vente la connaissance qu'une ancienne aciérie avait existé sur le terrain acheté. En qualité de professionnel de la promotion immobilière, elle ne pouvait ignorer qu'une aciérie peut comporter des installations lourdes nécessitant des fondations massives. Elle n'a cependant pas pris la peine de demander les anciens plans d'implantation des bâtiments et machines disparus puisqu'elle a déclaré n'avoir eu connaissance du plan de 1971 qu'au cours de la présente procédure. Même si X... pouvait soupçonner l'existence de telles fondations sous les fours portés sur le plan de 1971 et éventuellement dans le bâtiment de l'aciérie L, Sapin n'apporte aucune preuve que X... en avait encore connaissance 35 ans plus tard ; de plus Sapin avait la possibilité de nourrir les mêmes soupçons et de les lever par des sondages, en particulier sous les fours portés sur le plan de 1971. Elle a agi avec légèreté en acceptant dans ces conditions d'exonérer X... de la garantie des vices cachés. Le tribunal dira donc que l'accusation de réticence dolosive formulée à l'encontre de X... par Sapin n'est pas fondée, et que Sapin, qui avait comme X... la possibilité de soupçonner l'existence de massifs de fondation, a délibérément accepté ce risque en exonérant X... de la garantie des vices caché sans aucune vérification » ;
1°) ALORS QUE le vendeur qui, pendant près d'un siècle, a exploité une installation classée en tant que professionnel de l'acier et a supervisé sa désaffectation, ainsi que les travaux de remise en état du site, doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices du terrain vendu, même lorsque celui-ci est cédé à un professionnel ; qu'en considérant néanmoins, pour faire application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente, que la société X..., professionnel de l'acier, n'avait pas agi dans son domaine de compétence en vendant son bien immobilier et ne pouvait être qualifiée de vendeur professionnel et que la société Sapin Promotion était un professionnel aguerri de l'immobilier et de la construction, de sorte que la société X... n'avait pas eu à l'occasion de cette vente une position de supériorité vis-à-vis d'elle à raison de ses connaissances de professionnel de l'acier, après avoir pourtant constaté que la société X... avait exploité depuis le début du XXe siècle son activité industrielle dans les locaux situés sur le terrain vendu, avait déclaré avoir satisfait à ses obligations en matière d'installations classées et de dépollution après la cessation de ses activités et avait fait remettre en état le terrain en vue de le vendre, ce dont il résultait qu'elle devait être assimilée à un vendeur professionnel présumé avoir eu connaissance, lors de la vente, des vices cachés affectant le terrain à bâtir et ne pouvait, dès lors, se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, même à l'égard d'un professionnel de l'immobilier tel que la société Sapin Promotion, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) ALORS QU'en affirmant, pour écarter la mauvaise foi du vendeur, que la seule énonciation que la société X..., société familiale créée au début du Xxe siècle, ne pouvait ignorer qu'il avait existé, sur le terrain vendu, divers bâtiments et installations nécessaires à l'exploitation de son activité, ne suffisait pas à établir qu'elle pouvait soupçonner l'existence de massifs de fondation autres que ceux des fours mentionnés sur le plan de 1971 et avait agi de mauvaise foi lors de la vente en 2006, bien qu'il résultât de ces constatations que la société X... avait eu connaissance, par le passé, de l'existence des fondations retrouvées à l'emplacement d'anciennes installations industrielles, et que l'écoulement du temps ne suffît pas, à lui seul, à laisser présumer l'oubli de cette connaissance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
3°) ALORS QUE la société Fulton faisait valoir, sans être contredite, que Monsieur X..., qui avait personnellement négocié la vente du site, dirigeait lui-même l'entreprise familiale depuis plus de trente ans ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter la mauvaise foi de la société X..., qu'il n'était pas établi qu'en 2006, au moment de la vente, la société X... avait encore connaissance, 35 ans après l'établissement du plan, modifié en 1977, qui révélait l'existence de deux fours, de ce que subsistaient des massifs correspondants au moins à l'emplacement de l'un des fours, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette continuité dans la direction de la société X... depuis au moins 1976 excluait que le sort des fours et des massifs sous-jacents ait pu être ignoré de la société X... lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
4°) ALORS QUE la société Fulton faisait valoir que la mauvaise foi de la société X... était révélée par le fait que celle-ci ne lui avait pas communiqué le plan établi en 1971 et modifié en 1977 sur lequel figuraient deux fours, pour l'un desquels un massif enterré avait été découvert en 2006 ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter la mauvaise foi de la société X..., que celle-ci avait communiqué ce plan à l'architecte pour la réalisation de sondages dans le cadre d'un projet de vente antérieur, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le défaut de communication de ce plan à la société Sapin Promotion était révélatrice de la mauvaise foi de la société X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
5°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs conclusions ; que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la société X... soutenait que la cuve de 150 m³ découverte sur le site avait été neutralisée dans les années 1992-1993, admettant ainsi qu'elle avait connaissance de l'existence de cette cuve enterrée, dont elle n'avait pas révélé la présence à la société Sapin Promotion avant la vente ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas établi que la société X... avait connaissance, lors de la vente, de l'existence d'un quelconque objet enterré sur le site, la cour d'appel a violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'il est indiqué dans le constat d'huissier du 19 juin 2008, relatif à la découverte d'une cuve de 150 m³ enterrée sur le site : « La partie supérieure de cette cuve est éventrée et laisse apparaître du sablon. À l'avant de la cuve, je constate qu'un liquide s'écoule et des émanations d'hydrocarbures se dégagent. » ; qu'en affirmant néanmoins que, « malgré la présence résiduelle d'hydrocarbures, il est noté au constat qu'elle était remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation », bien que l'huissier se soit borné à constater la présence de sable au niveau de la partie supérieure de la cuve et n'ait aucunement relevé la présence de sable dans toute la cuve, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce constat d'huissier, en violation de l'article 1134 du code civil ;
7°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant néanmoins que la cuve était « remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation », tout en relevant « la présence résiduelle d'hydrocarbures » dans la cuve, ce qui excluait non seulement que la cuve ait pu être pleine de sable, mais aussi que la neutralisation de la cuve ait été effectuée, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QU'en se bornant à relever, pour faire application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée au profit de la société X..., que la découverte de restes d'ouvrages anciens enterrés était un risque inhérent à l'acquisition d'une friche industrielle, connu d'un promoteur immobilier envisageant une opération comme celle réalisée par la société Sapin Promotion, et que celle-ci avait agi avec légèreté en acceptant d'exonérer la société X... de la garantie des vices cachés sans aucune vérification, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
9°) ALORS QU'en se bornant à relever, pour rejeter la demande en réparation de la société Fulton sur le fondement de la garantie des vices cachés, que les vices cachés du terrain n'avaient pas rendu celui-ci impropre à sa destination dès lors que l'opération de construction avait été menée à bonne fin après l'exécution des travaux d'enlèvement des massifs découverts d'un coût très modeste au regard de l'importance de l'opération de promotion immobilière, sans constater que le projet immobilier aurait pu être réalisé sans le surcoût exceptionnel de 237 346,50 euros hors taxe, TVA en sus, occasionné par l'enlèvement des massifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR rejeté la demande de la société Fulton aux fins de voir condamner la société X... à lui payer les sommes de 110 456,50 euros et 46 890 euros hors taxe, TVA en sus, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour réticence dolosive, et d'avoir, par suite, rejeté sa demande tendant à voir supporter par la société X... le coût de la facture de la société Marto et Fils du 23 janvier 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le seul moyen qui permettrait donc d'écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés est d'établir que la société X... vendeur occasionnel aurait eu connaissance du vice affectant la chose vendue, ce dont elle se serait gardée d'avertir son cocontractant. La société X... qui n'est pas qualifiée de vendeur professionnel est présumée de bonne foi. Elle n'a pas à s'exonérer d'une présomption de responsabilité et c'est en conséquence à la société Fulton qu'il incombe de démontrer que la société X... aurait eu connaissance du vice et aurait, en l'espèce, agi de mauvaise foi en le dissimulant. La société X... société familiale créée au début du XXème siècle ne pouvait certes pas ignorer que sur le terrain vendu, il avait existé divers bâtiments et installations nécessaires à l'exploitation de son activité mais cette seule énonciation ne suffit pas à établir qu'elle aurait agi de mauvaise foi lors de la vente en 2006. Comme l'ont parfaitement analysé les premiers juges et sans qu'aucun élément nouveau apporté par la société Fulton devant la cour soit de nature à remettre en cause cette analyse fondée sur l'examen attentif des plans produits, les massifs découverts, tous situés dans l'ancienne aciérie (ancien bâtiment L) là où devait être édifié par la société Sapin le nouveau bâtiment A dit « Bât A » destiné à être loué à la société X..., sont localisés par la société Sapin à l'intérieur de L et à distance des lignes de poteaux supportant le bâtiment, ce qui n'est pas compatible avec le fait qu'il s'agirait de fondations du bâtiment L dont la démolition avait été confiée en 2000 à la société Marto par la société X..., qu'il s'agit donc de massifs ayant supporté des installations industrielles telles que les fours dont l'existence est noté sur le plan produit par la société X... établi en 1971 et modifié en 1977, que sur l'emplacement de l'un des fours, ont été justement découverts un massif et une canalisation en béton. Il a déjà été relevé que les sondages opérés avant la vente n'avaient pas permis de retrouver d'ouvrages enterrés, ce qui laissait entendre comme l'écrit M. Y... lui-même que les bâtiments existants avaient été entièrement et correctement démolis.
Même s'il ne précise pas l'étendue des sondages et leur emplacement, M. Y... les a effectués au vu du plan remis par la société X... sur lequel figuraient les anciens bâtiments existants sur le site ainsi que la nature de l'activité exploitée dans chacun d'entre eux, à la demande d'un acquéreur potentiel et non sous la commande de la société X..., de sorte qu'il ne ressort pas du comportement de cette dernière à cette occasion qu'elle aurait tenté de maintenir l'architecte dans l'ignorance de la réalité de la situation du terrain contrairement à ce que prétend la société Fulton. Il est également justifié que suivant bon de commande du 21 juillet 2000, la société X... avait donné à la société Marto mission de démolir l'atelier aciers spéciaux et le bâtiment roues tels qu'ils figurent sur le plan annexé à la commande, que cette mission contenait la démolition de la superstructure et découpe et la démolition de l'infrastructure, de la dalle massifs et fosses avec remise en forme du terrain, le tout pour un prix de 717.000 francs. Ainsi, si la société Fulton affirme que la société X... ne pouvait ignorer la présence des massifs découverts, elle n'en apporte pas la preuve. Comme les premiers juges l'ont exactement relevé, le plan de 1971 ne comporte aucune indication d'installations abritées dans l'aciérie L susceptibles de nécessiter des massifs de fondation autres que les deux fours. Dès lors en 2006, au moment de la vente, il n'est pas établi, d'une part, que la société X... pouvait soupçonner l'existence de massifs de fondation autres que ceux des fours du bâtiment L et d'autre part, que la société X... avait encore connaissance, 35 ans plus tard, de ce que subsistaient des massifs correspondant au moins à l'emplacement de l'un des fours. Il n'est pas démontré en conséquence qu'elle aurait donc agi de mauvaise foi en le cachant à son cocontractant. Il résulte par ailleurs des mentions portées à l'acte de vente et de ses annexes 25 et 26 que la société X... a déclaré la situation du site au regard de la réglementation des installations classées et de ses obligations en matière de dépollution du site, qu'elle a fait procéder à de nombreuses investigations et mesures de surveillance périodique qui sont détaillées et dont l'exécution est attestée par les pièces visées à l'acte, qu'il a notamment été remis à la société Sapin les mémoires réalisés par la société Sita Remédiation, que l'ensemble des documents et courriers échangés avec le service technique interdépartemental d'inspection des installations classées (STIIC) ont été remis à l'acquéreur ce que celui-ci a reconnu. Par ailleurs, M. Z..., dont rien ne permet de mettre en doute le témoignage puisqu'il n'était pas salarié de la société X..., atteste dans son courrier du 14 juillet 2008, avoir fait effectuer la neutralisation de deux cuves de fuel dans les années 1992/1993 par une société tierce à laquelle il avait fait appel mais qui ne peut plus fournir les certificats de neutralisation, ces archives n'étant pas conservées au-delà de dix ans.
La seule cuve découverte était manifestement ancienne et selon le constat d'huissier de justice produit, partiellement éventrée - sans qu'aucune précision ne soit apportée sur les circonstances dans lesquelles ont eu lieu les travaux de mise au jour - et entourée d'un mur en béton. Elle se trouvait à près d'un mètre sous le niveau du sol et malgré la présence résiduelle d'hydrocarbures, il est noté au constat qu' elle était remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation. Ces seules constatations ne suffisent pas à démontrer que la société X... aurait agi de mauvaise foi en ne respectant pas ses obligations légales en matière d'installations classées et de dépollution après la cessation de ses activités sur le site et qu'elle n'aurait pas fait exécuter la remise en état du terrain au regard des normes environnementales comme cela figure en page 19 de l'acte de vente et comme elle s'y était obligée envers l'administration concernée. Enfin, il ne résulte pas la preuve de la mauvaise foi de la société X... de ce qu'elle n'a pas informé avant la vente la société Sapin des travaux exécutés par la société Marto en 2000 puisque précisément, elle avait commandé à la société Marto la démolition des bâtiments subsistants en superstructure et infrastructure, ce qui justifie de sa volonté de mettre le terrain en état d'être vendu pour être ensuite reconstruit.
Il n'y a donc pas lieu d'écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés acceptée par la société Sapin promoteur immobilier, étant encore observé que la découverte de restes d'ouvrages anciens enterrés est un risque inhérent à l'acquisition d'une friche industrielle, connu d'un promoteur immobilier qui envisage une opération comme celle réalisée par la société Sapin, ce qui a justifié précisément l'exécution de sondages préalables réalisés par M. Y.... Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Sapin aux droits de laquelle vient la société Fulton de sa demande de garantie et ce d'autant que cette dernière allègue que les vices cachés du terrain le rendaient impropres à sa destination mais que comme le relève la société Marto, l'opération de construction a été menée à bonne fin après l'exécution des travaux d'enlèvement des massifs découverts d'un coût très modeste au regard de l'importance de l'opération de promotion immobilière. Sur la réticence dolosive Subsidiairement, la société Fulton invoque la réticence dolosive de la société X... mais la preuve de la mauvaise foi de la société X... n'étant pas apportée, il n'est pas plus justifié de la réticence dolosive alléguée qui suppose nécessairement la démonstration non seulement de la dissimulation par la société X... de la présence de massifs et ouvrages de béton enterrés connue d'elle mais également que si ce fait avait été connu par la société Sapin, celle-ci n'aurait pas contracté, ce qui n'est même pas allégué par l'appelante. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Fulton de toutes ses demandes à l'encontre de la société X... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les massifs découverts, tous située dans l'ancienne aciérie (ancien bâtiment L), là où devait être édifié le bâtiment A nouveau, sont localisés sur un document fourni par Sapin à l'intérieur de L, et à distance des lignes de poteaux supportant le bâtiment, ce qui n'est pas compatible avec le fait qu'il s'agirait de fondations de ce bâtiment démoli par Marto en 2000. Il s'agit donc vraisemblablement de massifs ayant supporté des installations industrielles (fours ou machines) abritées par les dits bâtiments. Ceci est confirmé par le plan produit par X.... établi en 1971 et modifié en 1977. Ce plan note l'existence de deux fours dont l'un à la place où à été découvert un massif et une canalisation en béton. Le plan de 1971 ne comporte aucune indication d'installations abritées dans l'aciérie L susceptibles de nécessiter des massifs de fondation autre que les deux fours précédents. En 2006, soit 35 ans plus tard, si X... pouvait, au vu de ce plan, penser que des massifs de fondation avaient existé sous ces fours, elle n'avait pas de motif particulier pour soupçonner l'existence des autres massifs découverts en 2007. Sapin avait par l'acte de vente la connaissance qu'une ancienne aciérie avait existé sur le terrain acheté. En qualité de professionnel de la promotion immobilière, elle ne pouvait ignorer qu'une aciérie peut comporter des installations lourdes nécessitant des fondations massives. Elle n'a cependant pas pris la peine de demander les anciens plans d'implantation des bâtiments et machines disparus puisqu'elle a déclaré n'avoir eu connaissance du plan de 1971 qu'au cours de la présente procédure. Même si X... pouvait soupçonner l'existence de telles fondations sous les fours portés sur le plan de 1971 et éventuellement dans le bâtiment de l'aciérie L, Sapin n'apporte aucune preuve que X... en avait encore connaissance 35 ans plus tard ; de plus Sapin avait la possibilité de nourrir les mêmes soupçons et de les lever par des sondages, en particulier sous les fours portés sur le plan de 1971. Elle a agi avec légèreté en acceptant dans ces conditions d'exonérer X... de la garantie des vices cachés. Le tribunal dira donc que l'accusation de réticence dolosive formulée à l'encontre de X... par Sapin n'est pas fondée, et que Sapin, qui avait comme X... la possibilité de soupçonner l'existence de massifs de fondation, a délibérément accepté ce risque en exonérant X... de la garantie des vices caché sans aucune vérification » ;
1°) ALORS QU'en affirmant, pour écarter la mauvaise foi du vendeur, que la seule énonciation que la société X..., société familiale créée au début du Xxe siècle, ne pouvait ignorer qu'il avait existé, sur le terrain vendu, divers bâtiments et installations nécessaires à l'exploitation de son activité, ne suffisait pas à établir qu'elle pouvait soupçonner l'existence de massifs de fondation autres que ceux des fours mentionnés sur le plan de 1971 et avait agi de mauvaise foi lors de la vente en 2006, bien qu'il résultât de ces constatations que la société X... avait eu connaissance, par le passé, de l'existence des fondations retrouvées à l'emplacement d'anciennes installations industrielles, et que l'écoulement du temps ne suffît pas, à lui seul, à laisser présumer l'oubli de cette connaissance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) ALORS QUE la société Fulton faisait valoir, sans être contredite, que Monsieur X..., qui avait personnellement négocié la vente du site, dirigeait lui-même l'entreprise familiale depuis plus de trente ans ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter la mauvaise foi de la société X..., qu'il n'était pas établi qu'en 2006, au moment de la vente, la société X... avait encore connaissance, 35 ans après l'établissement du plan, modifié à 1977, qui révélait l'existence de deux fours, de ce que subsistaient des massifs correspondants au moins à l'emplacement de l'un des fours, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si cette continuité dans la direction de la société X... depuis au moins 1976 excluait que le sort des fours et des massifs sous-jacents ait pu être ignoré de la société X... lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
3°) ALORS QUE la société Fulton faisait valoir que la mauvaise foi de la société X... était révélée par le fait que celle-ci ne lui avait pas communiqué le plan établi en 1971 et modifié en 1977 sur lequel figuraient deux fours, pour l'un desquels un massif enterré avait été découvert en 2006 ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour écarter la mauvaise foi de la société X..., que celle-ci avait communiqué ce plan à l'architecte pour la réalisation de sondages dans le cadre d'un projet de vente antérieur, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le défaut de communication de ce plan à la société Sapin Promotion était révélatrice de la mauvaise foi de la société X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties telles qu'elles résultent de leurs conclusions ; que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la société X... indiquait dans ses conclusions que la cuve de 150 m³ découverte sur le site avait été neutralisée dans les années 1992-1993, admettant ainsi qu'elle avait connaissance de l'existence de cette cuve enterrée, dont elle n'avait pas révélé la présence de la société Sapin Promotion avant la vente ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas établi que la société X... avait connaissance, lors de la vente, de l'existence d'un quelconque objet enterré sur le site, la cour d'appel a violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'il est indiqué dans le constat d'huissier du 19 juin 2008, relatif à la découverte d'une cuve de 150 m³ enterrée sur le site : « La partie supérieure de cette cuve est éventrée et laisse apparaître du sablon. À l'avant de la cuve, je constate qu'un liquide s'écoule et des émanations d'hydrocarbures se dégagent. » ; qu'en affirmant néanmoins que, « malgré la présence résiduelle d'hydrocarbures, il est noté au constat qu'elle était remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation », bien que l'huissier se soit borné à constater la présence de sable au niveau de la partie supérieure de la cuve et n'ait aucunement relevé la présence de sable dans toute la cuve, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce constat d'huissier, en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant néanmoins que la cuve était « remplie de sable, ce qui est un procédé de neutralisation », tout en relevant « la présence résiduelle d'hydrocarbures » dans la cuve, ce qui excluait non seulement que la cuve ait pu être pleine de sable, mais aussi que la neutralisation de la cuve ait été effectuée, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QU'en se bornant à relever, pour faire application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée au profit de la société X..., que la découverte de restes d'ouvrages anciens enterrés était un risque inhérent à l'acquisition d'une friche industrielle, connu d'un promoteur immobilier envisageant une opération comme celle réalisée par la société Sapin Promotion, et que celle-ci avait agi avec légèreté en acceptant d'exonérer la société X... de la garantie des vices cachés sans aucune vérification, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
8°) ALORS QUE la réticence dolosive peut justifier l'allocation de dommages-intérêts au profit de la partie qui en a été victime, même si la dissimulation porte sur un élément accessoire du contrat qui, s'il avait été connu de la victime, n'aurait pas empêché celle-ci de contracter ; qu'en retenant néanmoins, pour rejeter la demande de dommages-intérêts de la société Fulton sur le fondement dans la réticence dolosive, qu'il n'était pas allégué que la société Sapin Promotion n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance des faits dissimulés par la société X..., bien que le silence gardé par la société X... sur la présence de massifs enterrés constituât une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard de la société Fulton, quand bien même la connaissance de l'information dissimulée n'aurait pas dissuadé la société Sapin Promotion de contracter, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
