LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 17 septembre 2013), que par acte authentique du 10 janvier 2008, dressé par M. X..., notaire associé de la SCP Y... et Z..., aux droits de laquelle vient la SCP A... et B..., Mme C... a vendu aux époux D..., une maison moyennant le prix de 170 000 euros, dont le solde, 161 000 euros, était payable dans un délai de trois mois avec un intérêt au taux de 5, 5 % soit 738 euros par mois à compter de la remise des clefs ; que le solde du prix et les échéances d'intérêts n'ayant pas été réglés dans les délais prévus, Mme C... a fait délivrer le 6 janvier 2009 aux époux D... un commandement de payer ces sommes ; que sur l'assignation des acquéreurs tendant à obtenir la suspension des paiements d'intérêts jusqu'à la main-levée des inscriptions hypothécaires grevant le bien et la condamnation de la SCP A... et B... et de Mme C... à leur verser des dommages-intérêts, celle-ci a demandé à titre principal la résolution de la vente, subsidiairement, la condamnation solidaire des acquéreurs et de la SCP de notaires au paiement du solde du prix avec les intérêts et des dommages-intérêts ; qu'en cause d'appel Mme C... a demandé à titre principal la condamnation solidaire des époux D... et de la SCP A... et B... au paiement de toutes les sommes dues en exécution du contrat de vente et à des dommages-intérêts ;
Attendu que pour rejeter la demande de condamnation des époux D... au paiement du prix de vente, des intérêts de 738 euros par mois et les pénalités contractuelles, l'arrêt retient que cette demande est superflue, Mme C... disposant déjà d'un titre exécutoire, l ¿ acte authentique de vente qui oblige les acquéreurs au paiement de ces sommes et permet des saisies ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu'un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme C... tendant à la condamnation des époux D... au paiement du prix, des intérêts et des pénalités contractuelles, en ce qu'il condamne M. et Mme D... à payer à Mme C... la somme de 16 000 euros de dommages-intérêts et en ce qu'il confirme le jugement qui a prononcé la résolution de la vente du 10 janvier 2008 et en ce qu'il confirme le jugement qui a condamné la SCP A... et B... à payer à Mme C... la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 17 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;
Condamne M. et Mme D... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme D... à payer à Mme C... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP A... et B... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour Mme C...
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir refusé de faire droit à l'action en inexécution du contrat de vente d'un pavillon pour défaut de paiement formée par Mademoiselle C..., venderesse, à l'encontre des époux D..., acquéreurs ;
Aux motifs que seule Mlle Jocelyne C... demande, et seulement à titre principal, l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Chaumont en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, demandant à la Cour de condamner M. et Mme D... au paiement du prix de vente, des intérêts et des pénalités contractuelles ;
sur la demande en paiement du prix et accessoires
Attendu tout d'abord que l'on peut s'interroger sur la recevabilité d'une demande en exécution de l'acte de vente, alors que c'est à la demande de Mlle Jocelyne C... que la résolution de la vente a été ordonnée par le tribunal ; qu'aucune des autres parties n'ayant soulevé d'irrecevabilité, il faut cependant examiner le bien fondé de la demande principale de l'appelante ; attendu que la demande de condamnation des époux D... au paiement du prix et des intérêts et pénalités est superflue, Mlle Jocelyne C... disposant déjà d'un titre exécutoire, l'acte authentique de vente, qui oblige les acquéreurs au paiement de ces sommes et permet des saisies ; qu'en réalité à travers les époux D..., le but recherché est la condamnation solidaire du notaire à payer ces sommes, au motif qu'il serait responsable du défaut de paiement (arrêt p. 5 et 6) ; attendu que la demande principale de l'appelante n'est pas fondée, il y a lieu conformément à sa demande subsidiaire de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente ¿ » (arrêt p. 7)
1°) Alors que, d'une part, il résulte de l'article 1184, alinéa 2, du code civil que le juge saisi par un contractant victime d'une inexécution d'une convention peut, à sa demande, soit en ordonner l'exécution forcée, soit prononcer la résolution tant qu'il n'a pas été statué définitivement sur une demande initiale ; qu'au cas présent, Mademoiselle C..., venderesse d'un pavillon, demandait en cause d'appel, à titre principal, l'exécution du contrat de vente par le paiement du prix de vente et des intérêts et, à titre subsidiaire, la résolution de la vente ; qu'en rejetant la demande en exécution au motif que Mademoiselle C... disposait déjà d'un titre exécutoire, et en déclarant la vente résolue, la cour d'appel qui a refusé de statuer sur la demande en exécution de la venderesse, a commis un déni de justice en violation de l'article 4 du code civil et de article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
2°) Alors que, d'autre part, conformément à l'article 1184, alinéa 2, du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution de la convention dès lorsqu'elle est possible ; qu'ainsi, et en tout état de cause, la cour d'appel ne pouvait déclarer infondée la demande en exécution du contrat de vente du pavillon sans rechercher si cette exécution était ou non possible, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard de l'article 1184, alinéa 2, du code civil.
Second moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir, en retenant la faute de la venderesse Mademoiselle C..., condamné la SCP A... et B..., notaires, à lui payer seulement 10. 000 ¿ de dommages intérêts et les époux D..., acquéreurs, à lui payer seulement 16. 000 ¿ de dommages intérêts ;
Aux motifs que Mlle Jocelyne C... reproche au notaire :
- de ne pas avoir assuré la sécurité juridique de son acte en commettant des erreurs sans lesquelles les époux D... ne seraient pas devenus propriétaires d'un bien immobilier qu'ils n'avaient pas les moyens d'acquérir,
- d'avoir rédigé l'acte authentique alors que les acquéreurs n'avaient pas obtenu leur prêt, et prévu la remise des clés avant le paiement du solde et des modalités de paiement trop favorables aux acquéreurs exposant ainsi la venderesse au risque de défaut de paiement qui s'est réalisé, et dure depuis plus de 4 ans,
- d'avoir utilisé l'acompte de 9. 000 ¿ pour payer la commission d'agence qui était pourtant à la charge des acquéreurs ;
Attendu que comme l'a exactement retenu le tribunal, la faute du notaire ayant reçu l'acte authentique ne réside pas dans le choix des modalités de la vente et du paiement du prix, effectivement favorables aux époux D..., mais que Mlle Jocelyne C... a expressément approuvées, sans doute parce qu'elle y avait aussi intérêt, le bien étant en vente depuis longtemps sans trouver d'acquéreur ; qu'en revanche Maître Y... était tenu d'attirer tout spécialement l'attention de la venderesse ! sur les risques d'une dépossession de son bien sans en tenir la contrepartie ; que la S. C. P. A... et B...venant aux droits du notaire ayant instrumenté, ne prouve pas que ce devoir de conseil a été rempli ;
* Sur les demandes de dommages et intérêts de Mlle Jocelyne C... envers la S. C. P. A... et B...
Attendu que la réparation de cette faute ne peut pas comprendre le total des sommes dues à Mlle Jocelyne C... en exécution de l'acte de vente, plus une perte évaluée par elle 0 200. 000 ¿, subie en raison de l'impossibilité de financer l'activité de ses sociétés C... et GAROMANN ;
Qu'en effet tout d'abord Mlle Jocelyne C... ne pourrait prétendre qu'à la réparation du préjudice personnellement subi, et non de celui subi par ces personnes morales constituées avec d'autres associés ; que sur ce plan sa demande pécuniaire n'est pas claire ; qu'ensuite concernant le préjudice allégué lié à la S. A. R. L. C..., les affirmations de l'appelante ne sont étayées par aucune des pièces versées aux débats ; qu'en tout cas le lien entre le manquement du notaire à son devoir de conseil et les difficultés des sociétés créées par Mlle Jocelyne C... n'est ni direct, ni certain ; que par exemple l'étude prévisionnelle de la S. A. R. L. GAROMANN sur le plan comptable (pièce 18) indiquait un financement de son activité par un emprunt et non par un apport personnel, si bien qu'il n'est pas démontré que le projet a échoué faute pour Mlle Jocelyne C... d'avoir disposé du prix de vente ;
Que par ailleurs le préjudice résultant de la faute du notaire ne peut pas être égal aux sommes dues à Mlle Jocelyne C... en exécution de l'acte de vente ; qu'en effet en prenant au profit de celle-ci une inscription du privilège du vendeur pour garantir le paiement du prix et le droit à l'action résolutoire, le notaire instrumentaire a limité les conséquences d'un défaut de paiement ; que la venderesse aurait pu agir en résolution de la vente dès l'expiration du délai de trois mois stipulé à l'acte soit dès le 15 mai 2008 ; qu'en attendant le 6 mai 2010 pour conclure en ce sens dans le cadre de la saisine du tribunal de grande instance par les époux D..., c'est-à-dire environ deux ans pour demander le retour de l'immeuble dans son patrimoine, Mlle Jocelyne C... a contribué à son préjudice ; que de plus elle a encore la possibilité de récupérer la maison en question et ne démontre pas que celle-ci est dévaluée ;
Attendu que le seul préjudice directement lié à la faute du notaire est constitué par les soucis causés par l'échec de la vente et la nécessité de poursuivre y compris judiciairement M. et Mme D... pour rentrer « dans ses droits et de n'avoir pas pu disposer de son capital pendant le temps normal d'une action en justice diligente ;
Que le tribunal de grande instance a fait une exacte appréciation du préjudice réparable de Mlle Jocelyne C... en condamnant la S. C. P. A... et B... à lui payer 10. 000 ¿ de dommages et intérêts ;
Attendu que la demande de dommages et intérêts de Mlle Jocelyne C... envers les époux D... ne peut pas être appréciée avant qu'il soit statué sur les conséquences de la résolution de la vente ;
*Sur la résolution de la vente
Attendu que la demande principale de l'appelante n'étant pas fondée, il y a lieu, conformément à sa demande subsidiaire, et aux demandés concordantes des autres parties, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et a dit que M et Mme D... sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 février 2008 et redevables d'une indemnité d'occupation depuis cette date ;
Attendu que Mlle Jocelyne C... critique le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à 500 ¿ par mois ; que la référence aux intérêts de retard calculés sur le solde du prix de vente est totalement étrangère à la fixation d'une indemnité d'occupation qui doit être basée sur la valeur locative du logement ; que Mlle C... n'apporte aucun élément de fait à l'appui d'une valeur locative supérieure à 500 ¿ ; qu'il n'y a donc aucune raison de modifier sur ce point le jugement déféré ;
Attendu que M. et Mme D..., appelants à titre incident, sur ce point, demandent à la Cour de condamner Mlle Jocelyne/ C... à leur rembourser diverses sommes acquittées au titre de l'immeuble dont la vente est résolue ;
Attendu que leur demande relative à la taxe d'habitation et à la redevance sur les ordures ménagères est mal fondée étant donné que ces taxes incombent à l'occupant et non au propriétaire ;
Qu'en revanche la propriétaire leur devra remboursement des taxes foncières qu'ils auraient acquittées à sa place, et des intérêts versés en exécution de l'acte notarié du 10 janvier 2008 qui est censé n'avoir jamais existé ; que ces restitutions viendront en compensation des indemnités d'occupation mises à leur charge ;
*Sur la demande de dommages et intérêts de Mlle Jocelyne C... à l'encontre des époux D... solidairement avec le notaire
Attendu que dans le cadre de sa demande subsidiaire, Mlle Jocelyne C... forme une demande de 400. 000 ¿ de dommages et intérêts solidairement contre les époux D... et contre la S. C. P. A... et B... ;
Attendu que reprenant devant la Cour sa demande de dommages et intérêts qui a été rejetée par le tribunal de grande instance, Mlle Jocelyne C... reproche aux époux D... :
- de lui avoir fait croire qu'ils allaient obtenir un prêt alors qu'ils étaient interdits bancaires,- de ne pas avoir payé même les intérêts de retard,- d'avoir osé demander la suspension des mensualités et la radiation des inscriptions aux frais de la venderesse alors qu'ils les connaissaient et avaient acquis de ce fait à un prix minoré,- d'avoir fait traîner la procédure devant le tribunal de grande instance,- de lui avoir ainsi causé un préjudice financier tenant à l'échec des projets de la S. A. R. L. C... et de la S. A. R. L. GAROMANN qui n'ont pas pu être financés faute de perception du prix de vente de sa maison ;
Attendu que rien ne démontre qu'avant de signer l'acte de vente, M. et Mme D... étaient " interdits bancaires " et avaient conscience de leur impossibilité d'obtenir un prêt pour payer le solde du prix dans les délais contractuels ; qu'au contraire la lettre du 11 juin 2008 versée aux débats par la S. C. P. A... et B... montrent qu'ils avaient obtenu judiciairement la main-levée d'" inscriptions Banque de France " ; que leur demande incidente n'est pas la seule cause des délais de jugement en première instance, vu les délais pour conclure accordés à Mlle Jocelyne C... ;
Attendu que le défaut de paiement tant du principal que des intérêts est effectivement fautif et constitue un manquement aux obligations contractuelles ayant justifié la résolution de la vente ; qu'ainsi Mlle Jocelyne C... pourra à nouveau disposer de son capital immobilier et percevra une contrepartie de l'occupation des lieux ; que s'agissant des autres conséquences du défaut de paiement, et comme il a été vu plus haut, il est certain que les manquements des époux D... à leurs obligations contractuelles ont privé abusivement Mlle Jocelyne C... de la libre disposition de son capital, mais que la durée de cette privation est également due à l'attitude de la venderesse qui a d'abord négligé d'exercer l'action résolutoire et ensuite formé appel du jugement qui a ordonné la résolution ; que de plus comme il a été vu plus haut Melle Jocelyne C... n'a pas établi avoir subi un préjudice personnel tenant à des difficultés des sociétés dont elle était associée qui auraient été directement causées par la privation de cet élément de son patrimoine ;
Que cependant en s'opposant pendant plus de deux ans à la résolution de la vente, et en restant dans les lieux alors qu'il était évident depuis la fin de l'année 2008 qu'ils ne pourraient pas financer leur achat, les époux D... ont causé à Mlle Jocelyne C... un préjudice supplémentaire, non réparé par la résolution et les remises en l'état antérieur à la vente, et qui justifie une réparation à hauteur de 16. 000 ¿ ;
Attendu qu'il n'y a pas de raison de condamner la S. C. P. A... et B...solidairement avec les époux D... au paiement de cette somme à Mlle Jocelyne C... ; qu'en effet le notaire rédacteur n'est pas responsable du comportement des acquéreurs, mais seulement de. ses propres fautes, sur lesquelles il a déjà été statué plus haut en ce qui concerne l'appelante ;
1°) Alors, d'une part, qu'il résulte des articles 1654 et 1184 du code civil que l'action en résolution n'est soumise à aucune condition de délai ; qu'ainsi en retenant sur la demande en dommages et intérêts de Mademoiselle C..., venderesse, à l'encontre des notaires, qu'ayant attendu environ deux ans pour demander le retour de l'immeuble dans son patrimoine, elle avait contribué à son propre préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
2°) Alors, d'autre part, qu'il résulte également de l'article 1184, alinéa 2 du code civil que tant qu'aucune décision définitive n'est intervenue, le contractant, victime d'une inexécution, a le choix entre l'exercice d'une action en exécution forcée ou d'une action en résolution et que conformément à l'article 542 du code de procédure civile, la voie de l'appel est ouverte en toutes matières contre les jugements de première instance sauf s'il en est autrement disposé ; qu'ainsi la cour d'appel, statuant sur la demande en dommages et intérêts de Mademoiselle C..., venderesse, à l'encontre des époux D..., acquéreurs, ne pouvait tenir pour fautive la venderesse en ce qu'elle avait formé appel du jugement qui a ordonné la résolution de la vente, sans violer les textes susvisés et l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
