LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2013), que la société Aquaboulevard de Paris (la société Aquaboulevard) qui exploite un centre de loisirs et un pôle de tourisme d'affaires comprenant, notamment, deux salles de réception dans lesquelles les sociétés Clareton et Saint Laurent Gastronomie exercent une activité de traiteur, a cédé à la société anonyme de gestion immobilière (la société SAGI) son droit de preneur à bail à construction sur une partie du terrain pour permettre l'édification d'un ensemble immobilier comprenant les bâtiments D et E du programme de la société SAGI comportant cinq bâtiments ; que, conscientes des nuisances sonores générées par les établissements de la société Aquaboulevard, les parties ont ajouté dans l'acte, par une mention manuscrite, la nécessité d'une isolation phonique renforcée « à 48 dBA minimum au lieu des 40 dBA habituels » des façades des bâtiments situés au nord ; que, se plaignant de l'absence de conformité des bâtiments D et E, la société Aquaboulevard a assigné la société SAGI en annulation pour dol ou en résolution pour inexécution de la cession partielle de bail à construction ; que la société SAGI a appelé en garantie la société agence d'architecture Ghiulamila et associés (l'agence Ghiulamila), assurée par la compagnie Mutuelle des architectes français (MAF), chargée d'une mission de coordination des maîtrises d'oeuvre des logements ; que sont intervenues volontairement à la cause la Régie immobilière de la ville de Paris (la RIVP) cessionnaire d'un ensemble d'actifs et de passifs comprenant les droits acquis par la SAGI auprès de la société Aquaboulevard, la Société nationale immobilière (la SNI) qui a absorbé la société SAGI, les sociétés Clareton et Saint Laurent gastronomie ainsi que la société Paris tourisme d'affaires, devenue locataire gérant du fonds de la société Clareton ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Aquaboulevard était en possession du dossier de construction lui permettant de constater que seule la façade du bâtiment A comportait des doubles fenêtres ; que l'obligation de renforcement de l'isolation phonique des façades à 48 dBA, n'ayant pas fait partie des données précontractuelles, avait été ajoutée de façon manuscrite lors de la signature de l'acte et que l'inexécution de l'isolation renforcée résultant de cette mention s'inscrivait dans une exécution future, la cour d'appel a pu, sans dénaturation et abstraction faite des motifs inopérants critiqués, déduire de ces seuls motifs que l'intention dolosive de la société SAGI, dès la signature du contrat, de ne pas l'exécuter n'était pas établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'isolation du bâtiment A était conforme, que la société SAGI avait partiellement rempli ses obligations en procédant, en 2006 et 2009, à des travaux de renforcement de l'isolation des bâtiments D et E devant permettre d'obtenir un isolement à 48 dB « rose » et que la résolution de la cession devait être rejetée compte tenu de l'importance des enjeux qu'elle entraînerait, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'inexécution était d'une gravité insuffisante pour entraîner la résolution du contrat, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de la RIVP et le moyen unique .du pourvoi incident de la SNI, réunis et ci-après annexé :
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les appels en garantie de la RIVP et de la SNI contre l'agence Ghiulamila et la MAF, l'arrêt retient que la preuve n'est pas rapportée que l'agence Ghiulamila serait l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48 dBA le renforcement d'isolation des façades et que la société SAGI ne saurait, sans se contredire, prétendre qu'elle a informé l'agence Ghiulamila de l'exigence d'une isolation à 48 dBA de l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'architecte chargé, pour l'ensemble de l'opération, d'une mission de coordination entre les équipes de maîtrise d'oeuvre et ayant participé à l'élaboration de documents précontractuels évolutifs, ne devait pas s'enquérir de la version définitive du contrat de cession partielle de bail à construction pour remplir sa mission, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme le jugement condamnant la société Agence d'architecture Ghiulamila et associés et la société Mutuelle des architectes français à garantir la RIVP et met la société Agence d'architecture Ghiulamila et associés et la société Mutuelle des architectes français hors de cause, l'arrêt rendu le 6 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Aquaboulevard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Aquaboulevard de Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la Société Aquaboulevard de sa demande d'annulation de la cession pour dol ;
AUX MOTIFS QUE la société Aquaboulevard poursuit l'annulation de la convention de cession partielle du 23 mars 2001 sur le dol aux motifs qu'elle a érigé en condition déterminante de son consentement le respect des normes contractuelles précises en matière d'isolation acoustique des constructions à réaliser par la SAGI et en l'espèce un renforcement de l'isolation des murs de façade des bâtiments D et E de 48 dBA minimum et qu'elle a été trompée dans son consentement par la SAGI qui a contracté cette obligation avec la volonté délibérée, qu'elle a maintenue, de ne pas la respecter, ce comportement étant constitutif de manoeuvres dolosives ; qu'elle fait valoir qu'en même temps que les parties à la cession finalisaient leurs discussions précontractuelles sur une isolation des façades à 48 dBA, la SAGI consultait pour la construction des immeubles avec une isolation acoustique à 38 dBA, voire 30 dBA, que, postérieurement à l'acte, dans le cadre du marché de travaux, la SAGI n'a pas corrigé les paramètres de l'isolation pour les rendre conformes à ses engagements, que la réalisation, près de 10 ans après et dans le cadre d'une procédure, de travaux dont, au surplus, il ne serait pas démontré qu'ils seraient conformes, ne permet pas de démontrer l'absence de mensonge de la part de la SAGI ; que la SAGI et la RIVP opposent qu'il n'est pas démontré ni l'intention de la SAGI de ne pas respecter ses engagements, ni l'existence de manoeuvres dolosives destinées à tromper Aquaboulevard, ni qu'une isolation phonique de 48 dBA était une condition déterminante du consentement de celle-ci ; que la SAGI soutient principalement à cet effet que la notice technique a fait l'objet de plusieurs versions basées sur l'étude acoustique CIAL du 12 janvier 2001 qui ne concernait que le bâtiment A et qu'elle en avait compris que seules les façades nord du bâtiment A exigeait un renforcement acoustique ; que l'acte de cession à bail à construction passé le 23 mars 2001 entre Aquaboulevard et la SAGI stipule en page 32 :« Il est expressément convenu entre les parties que la SAGI fera son affaire personnelle de la réalisation du PROJET DE CONSTRUCTION SAGI en tenant compte de la spécificité du complexe de loisirs exploité par AQUABOULEVARD DE PARIS dont découlent les paramètres substantiels suivants :- le projet devra prendre en compte la réalité des bâtiments AQUABOULEVARD existants et de leur exploitation actuelle, notamment des activités de tourisme d'affaires et activités sportives situées à proximité du volume SAGI, le projet ne devant, ni dans sa phase chantier ni dans sa phase exploitation, perturber et/ou rendre plus difficile ou plus onéreuse tout ou partie des activités actuellement exploitées sur le site AQUABOULEVARD DE PARIS - la société SAGI s'engage à réaliser les prestations techniques décrites dans l'annexe technique du 16 mars 2001 établie par l'agence d'architecture Ghiulamila et associés¿dont un exemplaire demeurera annexé aux présentes après mention » ;que la notice technique du 16 mars 2001 stipule notamment à la charge des logements récepteurs SAGI :« En vue de réduire les nuisances sonores vis-à-vis de l'extérieur, la SAGI réalisera un renforcement d'isolation de la façade Nord des bâtiments exposée aux bruits émis par l'Aquaboulevard, la salle Equinoxe (105db), l'ensemble l'île aux Perroquets (95db).Les mesures techniques concernent principalement les châssis (double châssis), les coffres de volets roulants et la nature des doublages thermiques.Cette réduction acoustique n'est valable bien entendu que fenêtres fermées » ;qu'il est rajouté à la main la mention manuscrite au niveau du renforcement d'isolation « 48 DBA minimum au lieu de 40 DBA habituels » ; qu'il résulte des opérations d'expertise de Monsieur X... assisté de Monsieur Y... que la SAGI n'a pas rempli son obligation contractuelle résultant de l'annexe technique, seule la façade Nord du bâtiment A présentant un taux d'insonorisation moyen de 48 dBA, celui de la façade Nord du bâtiment D étant de 36 dBA et du bâtiment E de 28 dBA, étant relevé que les experts ont constatés que les émergences stipulées dans l'annexe étaient conformes ; qu'il est constant que c'est au moment où les parties s'engagent l'un envers l'autre que doit s'apprécier l'existence d'un dol, lequel nécessite un élément matériel et un élément intentionnel de l'auteur ayant eu pour effet de déterminer l'autre partie à contracter ; qu'en l'espèce, pour arguer de manoeuvres de la part de SAGI, Aquaboulevard invoque les documents de marché établis par le maître d'oeuvre des bâtiments D et E antérieurement à l'acte de cession et qui prévoient pour le bâtiment D une isolation de façade nord de 38 dB et pour le bâtiment E une isolation de façade de 30 dB ; que, cependant, force est de relever qu'il n'est pas démontré qu'à la date de l'établissement de ces documents, soit en décembre 2000, le renforcement de l'isolation des façades faisait partie des données précontractuelles ; que ce n'est qu'après étude acoustique réalisée par la CIAL le 12 janvier 2001 à l'initiative de l'agence Ghiulamila pour les seuls bâtiments A, B et C destinés aux seuls logements familiaux que le renforcement acoustique a été envisagé pour les façades nord du bâtiment A et ouest du bâtiment B ; que, par ailleurs, outre que la SAGI n'avait pas une obligation pré-contractuelle d'information, il est établi par le courrier de transmission du 16 octobre 2000 qu'Aquaboulevard était en possession de l'arrêté et de l'entier dossier du permis de construire, lequel comportait nécessairement le projet architectural de la construction avec l'indication de la consistance des fenêtres ; qu'Aquaboulevard était donc à même de constater que seule la façade A comportait des doubles fenêtres ; qu'enfin, le fait pour la SAGI de ne pas avoir rempli son obligation, qui s'inscrivait dans une exécution future, ne saurait en dehors de tout élément constituer en soi la preuve d'une tromperie dans le but d'induire Aquaboulevard en erreur et la déterminer à contracter ; qu'il n'est en effet pas exclu, au regard de l'étude acoustique CIAL sur la base de laquelle ont été établies les différentes versions de l'annexe technique et compte tenu de la globalité du « Projet SAGI », portant sur l'ensemble des bâtiments, que la SAGI ait, ainsi qu'elle l'a indiqué à l'expert et qu'elle le soutient, compris par erreur que le renforcement acoustique de 48 dB ne concernait que le bâtiment A, ce bien que l'acte de cession Aquaboulevard ne concernât que les bâtiments D et E ; que cette hypothèse est confortée par son courrier du 18 avril 2001 dans lequel sans dissimulation et spontanément, en réponse à Aquaboulevard qui s'enquérait du renforcement du respect du renforcement de l'isolation prévu à l'annexe du 16 mars 2001, la SAGI a confirmé l'avoir respecté pour le bâtiment A et ajouté que « les études techniques des bâtiments D et E, moins exposés, ont montré que les isolations mises en place étaient également suffisantes et adaptées à l'environnement acoustique » ; que, par ailleurs, si l 'acte du 23 mars 2001 pose comme élément substantiel l'exécution de l'annexe technique qui prévoit un renforcement de l'isolation acoustique, force est de relever toutefois que la mention des « 48 dBA minimum » ne figurait pas sur les deux premières versions de février 2001 présentées par l'agence Ghiulamila à Aquaboulevard ; que, si celle-ci figure sur la version du 9 mars envoyée le 16 mars à Aquaboulevard, il n'est cependant pas établi que celle-ci ait reçu l'approbation des parties, dès lors que la dernière version dactylographiée annexée à l'acte ne la mentionne pas et qu'il n'est pas certain que la mention manuscrite ait été rajoutée par l'architecte ; qu'en conséquence, il ne peut qu'en être déduit qu'elle a été ajoutée lors de la signature de l'acte ; qu'Aquaboulevard ne démontre pas qu'a été déterminante de son consentement à la cession une isolation des façades à 48 dBA dont la suggestion n'est apparue que deux mois avant la signature et dont la mention n'a été ajoutée à l'annexe qu'au moment de la signature alors que la cession consentie pour un prix de 30 millions de francs, s'inscrit dans le cadre d'un projet de construction très important ayant donné lieu à un arrêté de permis de construire en septembre 2000, établi en concertation avec la Ville de paris et formant un tout avec le bail à construction consenti par la Ville de Paris le jour même à la SAGI pour les lots 125, 126 et 123, ce dernier concernant la construction d'un parking pour le compte d'Aquaboulevard ; qu'il sera ajouté que Aquaboulevard n'a pas elle-même procédé à la réalisation du mur écran qui était prévue à ladite annexe pour participer à l'insonorisation acoustique et qu'elle ne s'est préoccupée de l'isolation à 48 dBA qu'en avril 2003 en en faisant un préalable non prévu contractuellement à la construction du mur écran qu'elle n'a pas réalisée ; que compte tenu de ces éléments, Aquaboulevard ne rapporte pas la preuve d'un dol ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat de cession ;
1 ¿ALORS QUE constitue une manoeuvre dolosive, cause de nullité du contrat, le fait pour une partie de prendre, en vue d'obtenir le consentement de l'autre partie à la convention, des engagements sans intention de les respecter ; qu'en l'espèce, la société Aquaboulevard, pour demander l'annulation de la cession partielle de bail à construction, invoquait le dol commis par la société SAGI qui, pour obtenir la conclusion du contrat, s'était engagée, sans aucune intention de respecter sa parole, à réaliser sur les façades nord des trois bâtiments, situés en face du site d'Aquaboulevard et de ses salles d'évènements et de réception, (les bâtiments A, D et E), un renforcement de l'isolation acoustique à 48 dBA minimum ; qu'à l'appui de ses dires, la société Aquaboulevard faisait état de l'absence de toute modification par la société SAGI, pour tenir compte des conditions de renforcement d'isolation acoustique, des documents rédigés initialement, soit, pour l'immeuble D, (50 logements jeunes), le « Cahier des Clauses Techniques Particulières », prévoyant une isolation à 38 dBA et pour l'immeuble E, ( 164 logements étudiants), le « Dossier de consultation des entreprise », mentionnant seulement l'isolation légale de 30 dBA ; qu'en se bornant, pour dire que la société Aquaboulevard ne rapportait pas la preuve d'un dol, partant infirmer le jugement ayant prononcé l'annulation du contrat de cession, à relever que les documents de marché invoqués par la société Aquaboulevard ont été établis antérieurement à l'acte de cession et qu'il n'est pas démontré qu'à la date d'établissement de ces documents, le renforcement de l'isolation des façades faisait partie des données précontractuelles, sans rechercher si l'absence de modification par la société SAGI de ces documents, postérieurement à son acceptation d'une isolation acoustique renforcée, ne révélait pas la volonté de cette dernière de ne pas respecter les engagements souscrits pour obtenir la conclusion du contrat de cession partielle de bail à construction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2 ¿ ALORS QUE dans ses conclusions devant la cour d'appel, la société Aquaboulevard observait encore qu'il ressortait de la « note générale tous corps d'état », rédigée par l'architecte coordinateur de l'ensemble du projet, en mai 2001, soit deux mois après la signature du contrat, faisant état, quant à l'isolation phonique des façades, et à l'exception des façades nord et ouest du bâtiment A, d'une simple exigence de 30 dBA, que la société SAGI n'avait jamais eu l'intention de procéder à l'isolation acoustique à laquelle elle s'était engagée ; qu'en se bornant, pour dire que la société Aquaboulevard ne rapportait pas la preuve d'un dol, à relever que les documents de marché invoqués par la société Aquaboulevard avaient été établis antérieurement à l'acte de cession et qu'il n'était pas démontré qu'à la date d'établissement de ces documents, le renforcement de l'isolation des façades faisait partie des données précontractuelles, sans répondre à ce moyen des conclusions de la société Aquaboulevard, ensemble l'offre de preuve soumise, la cour d'appel a encore méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3 ¿ ALORS QUE dans ses conclusions devant la cour d'appel, la société Aquaboulevard invoquait le dol commis par la société SAGI qui, pour obtenir la conclusion du contrat, s'était engagée, sans aucune intention de respecter sa parole, à réaliser sur les façades nord des trois bâtiments, situés en face du site d'Aquaboulevard et de ses salles d'évènements et de réception, (les bâtiments A, D et E), un renforcement de l'isolation acoustique, à 48 dBA minimum, par rapport à ce qui était prévu ; qu'en retenant, pour débouter la société Aquaboulevard de sa demande en annulation du contrat, à relever que la société SAGI n' était pas tenue d'une obligation précontratuelle d'information et que la société Aquaboulevard, qui disposait de l'entier dossier du permis de construire depuis octobre 2000, était à même de constater que seule la façade A comportait des doubles fenêtres, la cour d'appel a statué par une motivation inopérante et privé derechef sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
4 ¿ ALORS QUE l'annexe technique intégrée au contrat de cession partielle de bail à construction indiquait expressément « En vue de réduire les nuisances sonores vis-à-vis de l'extérieur, la SAGI réalisera un renforcement d'isolation de 48 DBA minimum au lieu de 40 DBA habituels de la façade Nord des bâtiments exposée aux bruits émis par Aquaboulevard, la salle Equinoxe (105 db), l'ensemble l'île aux Perroquets (95 db) » ; que toute les versions successives de cette annexe ont visé, ainsi que l'a relevé l'expert, les bâtiments dont la façade nord était exposée aux bruits émis par le site d'Aquaboulevard et les salles de réception et d'évènements, sans jamais se limiter au seul immeuble A ; qu' en énonçant, cependant, pour dire que la preuve d'un dol n'était pas rapportée, qu'il n'est pas exclu que la société SAGI ait cru que le renforcement acoustique ne concernait que le bâtiment A, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'annexe technique intégrée au contrat de cession, en violation de l'article 1134 du code civil ;
5 ¿ ALORS QUE le contrat est la loi des parties ; que la cour d'appel a constaté que l'acte de cession partielle de droit au bail à construction indiquait expressément, (p.32), que le projet de la société SAGI devra tenir compte « de la spécificité du complexe de loisirs exploité par AQUABOULEVARD DE PARIS dont découlent les paramètres substantiels suivants : 1.Le projet devra prendre en compte la réalité des bâtiments AQUABOULEVARD existants et de leur exploitation actuelle, notamment des activités de tourisme d'affaire et activités sportives situées à proximité du volume SAGI, le projet ne devant ni dans sa phase chantier ni dans sa phase exploitation, perturber et/ou rendre plus difficile ou plus onéreuse tout ou partie des activités actuellement exploitées sur le site AQUABOULEVARD DE PARIS. 2. La société SAGI s'engage à réaliser les prestations techniques décrites dans l'annexe technique du 16 mars 2001 établie par l'agence d'architecture Ghiulamila et associés dont un exemplaire demeurera annexé aux présentes après mention » et que l'annexe technique au contrat prévoyait qu' « En vue de réduire les nuisances sonores vis-à-vis de l'extérieur, la SAGI réalisera un renforcement d'isolation de 48 DBA minimum au lieu de 40 DBA habituels de la façade Nord des bâtiments exposée aux bruits émis par Aquaboulevard, la salle Equinoxe (105 db), l'ensemble l'île aux Perroquets (95 db) » ; qu'en énonçant cependant, pour infirmer le jugement ayant prononcé l'annulation, pour dol, du contrat de cession, que la société Aquaboulevard ne démontre pas que l'isolation des façades à 48 dBA avait été déterminante de son consentement, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 du code civil ;
6 ¿ ALORS QUE, (subsidiaire), la cour d'appel a encore constaté que l'exigence de l'isolation à 48 dBA de la façade nord des immeubles exposée aux bruits du complexe Aquaboulevard et des salles de réception figurait d'ores et déjà expressément dans la version 1bis de l'annexe technique en date du 9 mars que la société SAGI avait, au demeurant, approuvé ainsi qu'elle l'a indiqué dans un dire au sapiteur expert ; qu'en se fondant cependant, pour dire que la société Aquaboulevard ne démontre pas qu'a été déterminante de son consentement à la cession une isolation des façades à 48 dBA, que la mention de cette exigence n'a été ajoutée à l'annexe qu'au moment de la signature, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 du code civil ;
7 ¿ ALORS, en tout état de cause, QUE la cour d'appel a constaté que l'acte de cession partielle de droit au bail à construction, ensemble l'annexe technique intégrée au contrat, mentionnaient comme des « paramètres substantiels » du contrat, découlant « de la spécificité du complexe de loisirs exploité par AQUABOULEVARD DE PARIS » dont la société SAGI devra tenir compte, l'obligation de ne pas rendre plus difficile et/ou plus onéreuse « tout ou partie des activités actuellement exploitées sur le site AQUABOULEVARD DE PARIS » et celle de procéder à un renforcement de l'isolation de la façade nord des bâtiments exposée aux bruits émis par Aquaboulevard, la salle Equinoxe et l'île aux Perroquets ; qu'en se bornant, pour infirmer le jugement ayant prononcé l'annulation, pour dol, du contrat de cession, que la société Aquaboulevard ne démontrait pas que l'isolation des façades à 48 dBA avait été déterminante de son consentement, sans rechercher si, indépendamment même de l'exigence chiffrée de 48 dBA, les obligations de la société SAGI de ne pas rendre plus difficile et/ou onéreuse, les activités exploitées sur le site et de procéder au renforcement de l'isolation des bâtiments exposés aux bruits du complexe et de ses salles de réception, nullement respectées par le cessionnaire, n'avaient pas été déterminantes du consentement de la société Aquaboulevard, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
8- ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le contrat conclu par la société Aquaboulevard portait exclusivement sur la cession partielle du bail à construction ayant pour objet le terrain sur lequel devaient être édifiés les immeubles D et E et que cette société avait érigé en condition essentielle de ce contrat, l'obligation, acceptée par la société SAGI, de ne pas rendre plus difficile et/ou plus onéreuse « tout ou partie des activités actuellement exploitées sur le site AQUABOULEVARD DE PARIS » et celle de procéder à un renforcement de l'isolation de la façade nord des bâtiments exposée aux bruits émis par Aquaboulevard, la salle Equinoxe et l'île aux Perroquets ; qu'en se fondant cependant, pour dire que la société Aquaboulevard ne démontre pas qu'a été déterminante de son consentement à la cession une isolation des façades à 48 dBA, que la cession a été consentie pour un prix de 30 millions de francs et qu'elle s'inscrit dans le cadre d'un projet de construction très important ayant donné lieu à un arrêté de permis de construire en septembre 2000, établi en concertation avec la Ville de Paris et formant un tout avec le bail à construction consenti par la Ville de Paris le jour même à la SAGI pour les lots 125, 126 et 123, ce dernier concernant la construction d'un parking pour le compte d'Aquaboulevard, la cour d'appel a statué par des motifs radicalement inopérants au regard du consentement donné par la société Aquaboulevard, partant a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1116 et 1134 du code civil ;
9 ¿ ALORS QUE le contrat de cession partielle de bail à construction, qui prévoyait expressément l'obligation de renforcement de l'isolation acoustique, indiquait, comme l'a rappelé l'expert, d'une part, que la société SAGI ferait son affaire du projet de construction et, d'autre part et dans son annexe technique intégrée au contrat, que la société SAGI participerait financièrement à hauteur de 1 275 000 Frs forfaitaire à la réalisation par la société Aquaboulevard d'un mur acoustique ou à la réalisation de mesure alternatives ayant un effet comparable, sans qu'aucune obligation ne soit stipulée à cet égard à la charge de la société Aquaboulevard, qui a, in fine, renoncé à la réalisation du mur, les experts judiciaires ayant indiqué qu'un tel mur était parfaitement inefficace ; qu'en ce qu'elle s'est fondée, cependant, pour dire que la société Aquaboulevard ne démontre pas que l'isolation des façades à 48 dBA a été déterminante de son consentement, sur l'affirmation que la société n' a pas elle-même procédé à la réalisation du mur écran prévu à l'annexe technique et qu'elle ne s'est préoccupée de l'isolation à 48 dBA qu'en avril 2003 en en faisant un préalable non prévu contractuellement à la construction du mur écran qu'elle n'a pas réalisée, la cour d'appel a statué par des motifs aussi erronés qu'inopérants, privant de ce chef également sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
, (subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Aquaboulevard de sa demande de résolution de la cession pour inexécution des obligations contractuelles,
AUX MOTIFS QUE Aquaboulevard sollicite le prononcé de la résolution judiciaire de la cession pour inexécution par la SAGI de son obligation contractuelle de renforcement d'isolation à 48 dB ; qu'elle fait valoir à cet effet que la SAGI n'a exécuté son obligation ni dans le cadre de la construction des bâtiments, ni pendant les opérations d'expertise démontrant ainsi sa volonté de s'y soustraire et soutient que la preuve n'est pas rapportée que les travaux réalisés en 2006 et 2009 rendraient les façades conformes ; que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques ; que la demande de résolution judiciaire doit s'apprécier au jour de la décision et au regard de la gravité de l'inexécution ; qu'en l'espèce, il a été constaté par les experts judiciaires que la SAGI avait exécuté son obligation contractuelle de renforcement de l'isolation acoustique à 48 dBA sur le bâtiment A ; que, par ailleurs, il est versé aux débats un procès-verbal en date du 10 octobre 2006 de réception de travaux d'insonorisation exécutés sur le bâtiment E par le groupe Goyer ainsi que des mesures d'acoustiques réalisées par la société Impédance concluant à un isolement acoustique à 47 et 48 dBA sur le bâtiment E et un procès-verbal en date du 4 janvier 2010 de réception de travaux réalisés par la société UTB sur la base d'un CCTP de juillet 2009 relatif à des travaux devant permettre d'obtenir un isolement de façade à 48 dB « rose » et portant sur les menuiseries extérieures ; que s'il n'est pas démontré à ce jour de façon contradictoire que l'isolement des façades D et E exposées aux bruits des salles du site Aquaboulevard répond bien aux exigences contractuelles, il n'en demeure pas moins que les éléments précités établissent que la SAGI a à tout le moins partiellement exécuté ses obligations ; qu'en conséquence, compte tenu de cette exécution partielle et de l'importance des enjeux qu'entraînerait une résolution de la cession il y a lieu de rejeter la demande de résolution judiciaire ;
1 ¿ ALORS QUE peut justifier la résolution judiciaire du contrat, l'inexécution partielle, par l'une des parties, de ses obligations dès lors que cette inexécution revêt un caractère de gravité suffisant ; qu'il appartient aux juges du fond, saisis d'une demande en résolution judiciaire, de rechercher si l'inexécution invoquée revêt ou non le caractère de gravité suffisant pour justifier la résolution du contrat ; qu'en l'espèce, la société Aquaboulevard faisait valoir, dans ses conclusions, que l'obligation de renforcement acoustique de l'ensemble des façades des immeubles exposées aux bruits du complexe sportif était, aux termes mêmes de l'acte de cession, une obligation substantielle du contrat ayant déterminé son consentement, de sorte que l'inexécution par la société SAGI de cette obligation pour deux des trois bâtiments concernés justifiait le prononcé de la résolution du contrat ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande en résolution du contrat, à relever que la société SAGI avait « à tout le moins partiellement exécuté cette obligation », sans se prononcer sur la gravité de l'inexécution invoquée, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
2 ¿ ALORS, en tout état de cause, QUE peut justifier la résolution judiciaire du contrat, l'inexécution partielle, par l'une des parties, de ses obligations dès lors que cette inexécution revêt un caractère de gravité suffisant ; que, dans ses conclusions devant la cour d'appel, la société Aquaboulevard faisait valoir que l'inexécution volontaire par la société SAGI de son obligation essentielle de renforcement acoustique pour deux des trois bâtiments concernés pendant près de dix ans avait d'ores et déjà eu des conséquences d'une extrême gravité, ayant entrainé des plaintes immédiates des premiers occupants, l'obligation pour la société Aquaboulevard de faire procéder dans l'urgence à des travaux d'isolation qui ne pouvaient cependant être suffisants, l'obligation d'annuler des évènements, la rupture du contrat de location gérance relatif à la gestion du fonds de commerce de tourisme d'affaires géré par les sociétés Clareton et Saint Laurent Gastronomie et une action en indemnisation, intentée par ces dernières à son encontre, du préjudice subi, pour un montant estimé, en suite d'une expertise judiciaire et pour la seule période courant entre septembre 2003 et avril 2008, à la somme de 2 248 000 ¿ pour la société Clareton et 360 000 ¿ pour la société Saint Laurent Gastronomie ; qu'en ce qu'elle s'est fondée, pour écarter la résolution judiciaire du contrat, sur la réalisation tardive par la société SAGI de travaux d'isolation phonique sur les immeubles D et E, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'inexécution de ces travaux lors de la construction des immeubles et préalablement à l'entrée dans les lieux de tout occupant n'était pas de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat, la cour d'appel a encore privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1184 du code civil.Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Régie immobilière de la ville de Paris.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR, infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'agence architecturale Ghiulamila à garantir la RIVP, et D'AVOIR ordonné la mise hors de cause de l'agence architecturale Ghiulamila et de la MAF ;
AUX MOTIFS QUE la SAGI et la RIVP forment de appels en garantie à rencontre de l'agence GHIULAMILA ; qu'elles font valoir à cet effet que l'agence s'était vu confier une mission de coordination des équipes de maîtrise d'oeuvre de l'ensemble immobilier par contrat du 10 mai 2001, qu'elle connaissait l'exigence acoustique contractuelle comme ayant rédigé l'annexe technique et ajouté la mention manuscrite et qu'elle aurait dû imposer aux architectes des bâtiments D et E la réalisation desdites caractéristiques acoustiques et à tout le moins les en informer ; que l'agence GHIULAMILA conteste sa responsabilité ; qu'elle fait valoir que la rédaction finale de l'annexe technique a été arrêtée entre les deux parties à la cession hors sa présence, qu'elle n'est pas à l'origine de la mention manuscrite ajoutée à l'annexe et qu'elle n'a pas été tenue au courant des exigences d'isolation à 48 dBA de l'ensemble des façades nord, que le contrat de coordination daté du 10 mai 2001 n'a en réalité été signé qu'en décembre 2002, qu'il ne concerne qu'une coordination architecturale et qu'il répond à une régularisation de ses honoraires par rapport aux frais avancés jusqu'à la synthèse du permis de construire de l'ensemble du projet ; qu'il sera relevé en premier lieu que la preuve n'est pas rapportée que l'agence GHIULAMILA serait l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48 dBA le renforcement d'isolation des façades ; que par ailleurs, la SAGI ne saurait sans se contredire prétendre qu'elle a informé l'agence GHIULAMILA de l'exigence d'une isolation à 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination, en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre, puisqu'elle indique qu'elle avait elle-même cru par erreur que le renforcement à 48 dBA ne concernait que le bâtiment A ; qu'en conséquence, même à supposer ce qui est contesté par l'agence GHIULAMILA, que le contrat du 10 mai 2001 n'était pas limité à la seule mission de coordination architecturale, la SAGI et la RTVP ne sauraient reprocher à l'agence de ne pas avoir fait respecter une obligation qu'elle pensait ne pas avoir contractée ; que l'agence GHIULAMILA ainsi que son assureur la MAP seront donc mises hors de cause dès à présent ;
ALORS QUE l'architecte a une obligation générale de conseil et de surveillance, qui lui incombe durant toute l'exécution des diverses missions qui lui sont confiées ; qu'en l'espèce, la SAGI avait confié la maîtrise d'oeuvre des bâtiments A, B, C, D et E à trois architectes différents, dont le cabinet Ghiulamila, chargé de la maîtrise d'oeuvre des bâtiments A, B et C, auquel la SAGI avait également confié la coordination des différentes équipes de maîtrise d'oeuvre par contrat en date du 10 mai 2001 ; que pour mettre le cabinet Ghiulamila et la MAF hors de cause, la cour d'appel a estimé qu'il n'était pas établi qu'il était l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48dBA le renforcement de l'isolation des façades sur la notice technique annexée au contrat de cession, que la SAGI ne pouvait prétendre que le cabinet Ghiulamila aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination, imposer la réalisation d'une isolation à 48dBA aux autres maîtres d'oeuvre, et qu'à supposer, ce qui était contesté par l'agence Ghiulamila, que le contrat du 10 mai 2001 n'était pas limité à une mission de coordination architecturale, la SAGI et la RIVP ne pouvaient reprocher à l'agence de ne pas avoir fait respecter une obligation que la SAGI, qui avait elle-même cru par erreur que le renforcement à 48dBA ne concernait que le bâtiment A, pensait ne pas avoir contractée ; que la cour d'appel constatait cependant que le cabinet Ghiulamila se trouvait à l'origine de la proposition de renforcement de la protection acoustique de la façade nord et qu'il avait établi les projets successifs de la notice technique annexée au contrat de cession prévoyant le renforcement de l'isolation de cette façade, dont un projet intermédiaire non retenu daté du 9 mars 2001 sur lequel il avait fait figurer la mention dactylographiée d'un renforcement « de 48dB au lieu de 40db », outre que le cabinet Ghiulamila avait, en sa qualité de maître d'oeuvre du bâtiment A, prévu pour ce bâtiment une isolation de 48dBA ; que dès lors en omettant de rechercher si, en vertu de l'obligation de conseil lui incombant dans le cadre de sa mission de coordination, le cabinet Ghiulamila ne devait pas consulter le contrat de cession et notamment la notice technique à l'élaboration de laquelle il avait participé, et s'assurer que l'ensemble des immeubles de la façade nord étaient pourvus d'une isolation conforme aux préconisations de ce contrat, et s'il n'avait donc pas manqué à son devoir de conseil en adressant le 17 mai 2001, sans effectuer de vérification préalable, une note tous corps d'état préconisant une isolation à 30dBA pour les autres façades que celle de l'immeuble A, peu important à cet égard, d'une part, qu'il n'ait pas lui-même été l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48dBA le renforcement d'isolation de la façade nord sur la dernière version de la notice technique annexée au contrat, et d'autre part, que la SAGI ait cru pour sa part que la mesure de 48dBA ne s'appliquait qu'au bâtiment A, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la Société nationale immobilière.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la mise hors de cause de l'AGENCE ARCHITECTURALE GHIULAMILA et de son assureur, la MAF ;
Aux motifs que « la SAGI et la RIVP forment des appels en garantie à l'encontre de l'agence GHIULAMILA ; qu'elles font valoir à cet effet que l'agence s'était vu confier une mission de coordination des équipes de maîtrise d'oeuvre de l'ensemble immobilier par contrat du 10 mai 2001, qu'elle connaissait l'exigence acoustique contractuelle comme ayant rédigé l'annexe technique et ajouté la mention manuscrite et qu'elle aurait dû imposer aux architectes des bâtiments D et E la réalisation desdites caractéristiques acoustiques et à tout le moins les en informer ; que l'agence GHIULAMILA conteste sa responsabilité ; qu'elle fait valoir que la rédaction finale de l'annexe technique a été arrêtée entre les deux parties à la cession hors sa présence, qu'elle n'est pas à l'origine de la mention manuscrite ajoutée à l'annexe et qu'elle n'a pas été tenue au courant des exigences d'isolation à 48 dBA de l'ensemble des façades nord, que le contrat de coordination daté du 10 mai 2001 n'a en réalité été signé qu'en décembre 2002, qu'il ne concerne qu'une coordination architecturale et qu'il répond à une régularisation de ses honoraires par rapport aux frais avancés jusqu'à la synthèse du permis de construire de l'ensemble du projet ; qu'il sera relevé en premier lieu que la preuve n'est pas rapportée que l'agence GHIULAMILA serait l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48 dBA le renforcement d'isolation des façades ; que par ailleurs, la SAGI ne saurait sans se contredire prétendre qu'elle a informé l'agence GHIULAMILA de l'exigence d'une isolation à 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination, en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre, puisqu'elle indique qu'elle avait elle-même cru par erreur que le renforcement à 48 dBA ne concernait que le bâtiment A ; qu'en conséquence, même à supposer ce qui est contesté par l'agence GHIULAMILA, que le contrat du 10 mai 2001 n'était pas limité à la seule mission de coordination architecturale, la SAGI et la RIVP ne sauraient reprocher à l'agence de ne pas avoir fait respecter une obligation qu'elle pensait ne pas avoir contractée ; que l''agence GHIULAMILA ainsi que son assureur la MAF seront donc mises hors de cause dès à présent » (arrêt p. 11, al. 3 à 8).
1° Alors que l'architecte qui est investi d'une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant un rôle de coordonnateur du chantier est tenu de s'informer de la teneur exacte des paramètres techniques dudit chantier et de s'assurer du respect, par les différentes équipes de maîtrise d'oeuvre, de ces prescriptions techniques ; que le maître de l'ouvrage, client de l'homme de l'art, n'a pas à le renseigner spécialement sur ce point ; qu'au cas présent, il est constant que l'agence d'architecture GHIULAMILA avait été investie par la SAGI d'une mission de coordination des différentes équipes de maîtrise d'oeuvre, pour l'édification des constructions prévues par le contrat de cession de bail à construction du 23 mars 2001, et qu'en annexe audit contrat, avait été prévue l'isolation à 48dBA des façades nord, notamment, des bâtiments D et E devant être édifiés dans le cadre dudit bail à construction ; que la cour d'appel a retenu que l'architecte coordinateur ne serait pas tenu de garantir le maître de l'ouvrage des conséquences négatives éventuellement subies par les tiers, du fait du non-respect, par les architectes coordonnés, des prescriptions d'isolation phonique, au prétexte que l'architecte coordonnateur (l'agence GHIULAMILA) n'aurait pas inséré lui-même lesdites prescriptions dans l'annexe technique au contrat du 23 mars 2001 et que le maître de l'ouvrage (la SAGI) n'aurait pas eu conscience de leur existence ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'architecte coordinateur était, par définition, tenu de coordonner et, pour cela, de s'informer, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, violant les articles 1134 et 1147 du code civil ;
2° Alors que le juge ne peut dénaturer les conclusions dont il est saisi, qui fixent les limites du litige ; que, dans ses conclusions d'appel, la SNI s'était bornée à faire état de la mission de coordination de l'agence d'architecture GHIULAMILA, laquelle impliquait la connaissance des paramètres acoustiques figurant dans la notice technique annexée à l'acte de cession du 23 mars 2001 ; que la SNI n'a, en revanche, jamais soutenu que la SAGI aurait elle-même informé l'architecte desdits paramètres acoustiques ; qu'en retenant toutefois que la SAGI aurait prétendu avoir « informé l'agence GHIULAMILA de l'exigence d'une isolation à 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments », pour en déduire qu'il serait paradoxal, de la part de l'exposante, de prétendre à la fois avoir prétendument informé l'architecte coordonnateur des prescriptions phoniques et ne pas en avoir eu conscience, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la SNI exposante et, partant, violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3° Alors que le juge est tenu, en toutes circonstances, de respecter le principe de la contradiction ; que dans ses conclusions d'appel, l'agence d'architecture GHIULAMILA n'avait pas soutenu que la SAGI se serait contredite en prétendant, d'une part, que l'architecte, dans sa mission de coordination technique, aurait dû veiller au respect, par les autres maîtres d'oeuvre, du seuil d'isolation acoustique de 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments A, D et E, tout en affirmant, d'autre part, qu'elle avait cru, par erreur, que ce seuil ne devait s'appliquer qu'au seul bâtiment A ; de sorte qu'en retenant que « la SAGI ne saurait sans se contredire prétendre qu'elle a informé l'agence GHIULAMILA de l'exigence d'une isolation à 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination, en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre, puisqu'elle indique qu'elle avait elle-même cru par erreur que le renforcement à 48 dBA ne concernait que le bâtiment A » et que « la SAGI et la RIVP ne sauraient reprocher à l'agence de ne pas avoir fait respecter une obligation qu'elle pensait ne pas avoir contractée », la cour d'appel a appliqué d'office le principe d'estoppel, sans appeler les parties à formuler d'observations, et donc en violation de l'article 16 du code de procédure civile.
