LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 juin 2014), que M. X..., aux droits duquel vient la société Brasserie de la Poste, a donné à bail des locaux commerciaux aux époux Y..., aux droits desquels vient la société BSF ; qu'après délivrance, le 8 décembre 2009, d'un commandement pour avoir payement de charges, la bailleresse a assigné la locataire pour voir déclarer acquise la clause résolutoire ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société BSF n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que la résiliation du bail constituait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété sur le fonds de commerce, le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que, compte tenu des délais de paiement accordés par le premier juge, la locataire, qui avait bénéficié d'un délai de dix-huit mois à compter de la signification du jugement pour verser par mensualités les arriérés dus en plus des loyers, avait attendu 2013 pour régler les charges, peu important qu'en l'absence d'exécution provisoire du jugement, ces versements soient intervenus spontanément, et que la mise en demeure en date du 6 novembre 2012, adressée conformément aux dispositions dudit jugement, n'avait pas été suivie d'effet, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu, en conséquence, d'accorder de nouveaux délais de paiement à la locataire, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la clause résolutoire était acquise à la date du 9 janvier 2010 ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société BSF aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société BSF, la condamne à payer à la société Brasserie de la Poste la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société BSF
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré valide le commandement de payer délivré le 8 décembre 2009 par la SNC BRASSERIE DE LA POSTE, à l'encontre de la SARL BSF et d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur le montant des charges dues:- prescription ; considérant que l'appelante soutient que, compte tenu de la prescription applicable au visa de l'article 2241 du Code Civil, et de l'acte du 16 mars 2011interruptif de prescription, aucune réclamation au titre de charges antérieures au 16 mars 2006 ne saurait être exigée de la société BSF ; considérant que le bailleur répond que l'appelante ne précise pas le fondement juridique de la prescription de sorte que sa demande doit être rejetée, qu'à défaut, le point de départ de la prescription est la date de notification de la mise en demeure, soit le 16 juillet 2009; considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil, applicables aux loyers et charges et issues de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'; considérant que les dispositions de cette loi, qui réduisent la durée de la prescription, s'appliquent, comme il est dit à l'article 2222 alinéa 2 du code civil, aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'il en résulte que les sommes réclamées par assignation du 16 mars 2011 pour les années 2003 au 16 mars 2006 ne se trouvent pas prescrites et qu'il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef ;- montant des charges:* imputabilité : considérant que l'appelante avance que ne sont imputables au locataire commercial que les charges dont la définition se trouve strictement définies au bail ; qu'en l'espèce les dispositions du bail (article 17) n'imputent pas au locataire l'obligation de rembourser au bailleur l'intégralité des charges de copropriété mais de « rembourser en outre au bailleur la partie légalement à leur charge de la taxe additionnelle au droit au bail afférente éventuellement aux locaux loués ainsi que les fournitures individuelles pouvant leur être faites et leur participation dans les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, de balayage et les prestations de maison dont elle profite dans la proportion forfaitaire :- des CENT TRENTE DEUX MILLIÈMES de l'immeuble du 70 boulevard Rochechouart,- et des DEUX MILLIÈMES de l'immeuble du 68 boulevard Rochechouart, et ce, par quart, avec chaque terme de loyer » ; considérant que le bailleur réplique que ces dispositions litigieuses sont, au contraire, claires quant à l'obligation qu'elles imposent au preneur d'avoir à régler les charges; considérant qu'il résulte de ladite clause que le preneur est tenu de rembourser au bailleur la partie légalement afférente à la charge de celui-ci des taxes mentionnées, que cette clause ne saurait prêter à interprétation dès lors que le mot profit, que l'appelante met en exergue, signifie d'évidence que c'est en raison du fait que le preneur, qui a la jouissance des locaux, profite de ces charges, qu'il en doit remboursement;*montant des charges : considérant que le bailleur justifie par la production des relevés individuels de charges de copropriété adressés par le syndic des immeubles de la totalité des charges réclamées, considérant qu'il importe peu que le preneur ait eu ou non, en son temps, connaissance de ces relevés dès lors que ceux-ci ont été contradictoirement produits aux débats et qu'en dehors de la critique relative à l'interprétation de l'article 17 du bail, l'appelante n'émet aucune critique quant au mode de calcul et au quantum de ces charges; considérant, en conséquence, qu'il convient de le condamner à payer, compte tenu de la prise en compte du délai de prescription, la somme de 24 287,28 euros à l'intimée; sur le commandement de payer: considérant qu'au soutien de son appel, la société BSF fait valoir que ce commandement doit être invalidé dès lors qu'il relève d'un comportement de mauvaise foi de la part du bailleur et dans la mesure où il avait pour seul objectif de lui faire payer des sommes indues, qu'elle entend ainsi obtenir, en réparation de cette faute, la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts; considérant que la cour ayant accueilli les demandes du bailleur quant aux arriérés de charges, il ne saurait être soutenu que le commandement doit être invalidé parce qu'il réclamerait des charges indues ; qu'il ne saurait pas plus être avancé que son invalidité résiderait dans un effet de surprise réalisé de mauvaise foi, le preneur ayant, ainsi que le premier juge l'a relevé, fait l'objet antérieurement au commandement de payer, de rappels de charges; que, le commandement est donc valable ; qu'en conséquence, la date du 8 décembre 2009 servira de point de départ aux intérêts légaux et la demande de dommages et intérêts de l'appelante sera rejetée ; que les premiers juges ont cependant à juste titre compte tenu de l'importance de la somme réclamée accordé un délai de paiement de sorte que les effets de la clause résolutoire contenue dans ce commandement ont été suspendus; considérant, que l'appelante, qui a ainsi déjà bénéficié d'un délai de 18 mois à compter du mois suivant la signification du jugement pour verser par mensualités les arriérés dus en plus des loyers, a attendu 2013 pour régler les charges, peu important qu'en raison de l'absence d'exécution provisoire du jugement, ces versements soient intervenus spontanément ; qu'ainsi la clause résolutoire se trouve acquise à la bailleresse, qui a adressé, conformément aux dispositions du jugement, une mise en demeure à sa locataire le 6 novembre 2012 qui n'a pas été suivie d'effet, que son expulsion sera prononcée dans les conditions du présent dispositif et qu'il ne lui sera accordé aucun nouveau délai de paiement» (cf. arrêt p.4 et5);
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il apparaît, en tout premier lieu, que la réclamation des charges afférentes à la location du commerce donné à bail, n'est pas aussi surprenante et aussi brusque que ne le prétend la SARL BSF ; en effet, la SARL BSF a reçu le 16 juillet 2009, une sommation de payer, détaillée et déclinant année après année, trimestre par trimestre, les charges de copropriété depuis l'année 2003, cette sommation communiquant, au demeurant, en pièces jointes, les décomptes ainsi que les appels provisionnels de charges pour les années 2003 à 2008 ; or, il convient de constater que dans l'intervalle de temps séparant l'envoi de cette sommation et l'envoi du commandement de payer du 8 décembre 2009, la SARL BSF ne s'est pas inquiétée de savoir à quels postes de charges et selon quels justificatifs, pouvaient correspondre les sommes présentées et réclamées dans l'acte du mois de juillet 2009 ; il convient également de remarquer que ce n'est pas la SARL BSF qui est à l'origine de l'instance judiciaire en cours, instance dont elle aurait pu être l'initiatrice sur le fondement d'une opposition à un commandement si les sommes sollicitées lui étaient apparues suffisamment injustes et infondées ; de manière plus générale il convient d'indiquer que la SARL BSF qui prétend avoir régulièrement réglé son loyer et ses provisions pour charges, devait s'attendre à ce que ces dernières soient régularisées et s'enquérir sachant la société bailleresse en proie à des difficultés financières des moyens à mettre en oeuvre pour répondre de ces paiements ; il convient de surcroît d'observer, que la S.A.R.L. B.S.F., qui ne démontre pas, au travers des pièces communiquées, qu'elle a eu le souci d'interroger son bailleur sur ce point, a pu être destinataire de relevés de comptes et de charges, d'appels de fonds et de situations comptables, t d'état de répartition de copropriété, au cours des années 2003 à 2009, ainsi qu'en attestent les éléments communiqués par la S.N.C. BRASSERIE DE LA POSTE, éléments émanant des gestionnaires successifs des locaux donnés à bail, tels que la S.A.S. ABIGEST, le cabinet J.P. BERTAUX, la société NEXITY SAGGEL GESTION PRIVEE, la C.G.A. COPRO et le cabinet H. GESTION et CONSEILS, rue Lafayette ; il apparaît, au demeurant, qu'un certain nombre de charges dues, au titre de l'entretien de la copropriété, ont fait l'objet d'un rappel, tel qu'en témoigne un avis de la C.G.A. COPRO, pour la période du 1er janvier 2009 au 7 mai 2009, pour une somme de euros ; certains de ces avis font également mention des provisions versées, le montant de ces dernières étant défalquées de la somme restant à verser ; un état a été établi et envoyé à ce titre, par la C.G.A. COPRO, pour le 2ème trimestre 2009 ; c'est donc à tort, que la S.A.R.L. B.S.F. peut se dire surprise d'un tel réajustement du paiement des charges de copropriété et de l'importance du rappel exigé ; le commandement de payer du 8 décembre 2009 n'a pas été délivré de mauvaise foi et doit être considéré comme valide, respectant par ailleurs le formalisme ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ; il convient cependant de remarquer que la S.N.C. BRASSERIE DE LA POSTE ne peut réclamer les sommes dues au titre de l'année 2003, la prescription quinquennale imposant que ne puissent être considérées que les sommes dues dans les 5 années précédant la date de l'assignation en justice, initiée par la bailleresse ; l'article 2241 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 dispose en effet que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion » ; ainsi, seules les sommes dues à compter du 16 mars 2006 pourront être prises en considération ; SUR LES CHARGES IMPUTABLES A LA S.A.R.L. B.S.F. : l'article 17 du bail conclu le 29 novembre 1984, servant de référence, tant à la S.N.C. BRASSERIE DE LA POSTE qu'à la S.A.R.L. B.S.F., précise, dans son deuxième alinéa que les preneurs s'obligent à rembourser en outre au bailleur la partie légalement à leur charge de la taxe additionnelle au droit de bail afférente éventuellement aux locaux loués ainsi que les fournitures individuelles pouvant leur être faites et leur participation dans les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, de balayage et des prestations des maisons dont elles profiteront dans la proportion forfaitaire : - des 132/1000ème de l'immeuble du 70 boulevard Rochechouart, - des 2/1000 èmes de l'immeuble du 68 boulevard Rochechouart (2 rue Steinkerque) ; la S.A.R.L. B.S.F. entend mettre principalement en exergue, à partir de ce texte, la notion de profit, estimant ne pas être tenue du paiement de prestations affectant la plupart des lots loués, notamment, en ce qui concerne les dépenses d'entretien, d'éclairage des parties communes, des charges de gardiennage, de même que du paiement de l'assurance de l'immeuble et de l'impôt foncier afférent aux parties communes du bâtiment ; la S.A.R.L. B.S.F., forte de cette notion de profit personnel et direct, demande la désignation d'un expert pouvant constater ce qui serait plus particulièrement bénéfique à la société locataire et ce qui ne lui serait pas d'un apport individuel et certain ; ce faisant, la S.A.R.L. B.S.F. feint d'ignorer qu'il ne peut être procédé, année par année, à l'estimation de ce que les charges auraient matériellement et concrètement apporté aux résidents et habitants respectifs de l'immeuble et qu'en ce sens il est procédé à une évaluation forfaitaire et immuable, en proportion de millièmes attribués à chacun des copropriétaires, des apports réalisés ; de manière plus générale, la S.A.R.L. B.S.F. tente de reprendre des arguments qui avaient déjà été développés par d'anciens preneurs du bail, à propos de ces problèmes de charges, arguments qui avaient été pris en compte par Mme Z..., qui, aux termes de son expertise, réalisée en 1998, prenait acte de l'ambiguïté, à laquelle pouvait donner lieu cette notion de profit, inclus dans l'article du bail, concluant qu'il fallait raisonner par nature de prestations et exclure de ce fait l'assurance de l'immeuble et l'impôt foncier ; la cour d'appel avait également été amenée à se prononcer, dans le contentieux engagé entre les parties, indiquant que les preneurs étaient « tenus de participer à l'intégralité des charges afférentes aux lots donnés à bail, dans une proportion forfaitairement fixée au montant des tantièmes associés à chaque lot ; que la phrase incidente « dont ils profiteront », qui fait suite à l'énumération de l'ensemble des charges dues par les preneurs, ne peut, dans ces conditions avoir d'autres significations que « concernant les lots donnés à bail » ; il convient de noter, enfin, que la S.A.R.L. B.S.F. dont la dette n'est établie que jusqu'à l'année 2009, semble avoir repris le paiement de ces charges courantes, sans en avoir critiqué la répartition ni le quantum ; au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner la S.A.R.L. B.S.F. au paiement de la somme représentant les charges courantes à compter du 2ème trimestre 2006 et ce jusqu'au 3ème trimestre 2009 inclus, soit au total, pour les deux commerces donnés à bail, une somme de 24.287,28 euros » (cf. jugement p.4, §8-p.6, §7) ;
ALORS QUE, d'une part, la mise en oeuvre d'une clause résolutoire de plein droit suppose qu'elle soit invoquée de bonne foi par le bailleur ; qu'en considérant que le commandement de payer du 8 décembre 2009 avait été délivré de bonne foi dès lors que les sommes visées dans le commandement étaient dues et avaient fait l'objet antérieurement d'un rappel de charge, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les sommes ainsi réclamées au titre des charges avaient été communiquées au preneur au fur et à mesure du bail et en se bornant à affirmer, à cet égard, que la circonstance que ce dernier en ait eu connaissance « en son temps » était indifférente quand cet élément était pourtant déterminant pour apprécier si la délivrance du commandement n'était pas empreinte de mauvaise foi de la part de la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS QUE, d'autre part, aux termes de l'article 501 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à partir du moment où il passe en force de chose jugée à moins que le créancier bénéficie de l'exécution provisoire ; qu'aussi en relevant, pour juger que la clause résolutoire était acquise, que la SARL BSF - qui bénéficiait en application des articles 1244-1 du code civil et L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce d'un délai de 18 mois à compter du mois suivant la signification du jugement du 5 juillet 2012 pour régler le montant de sa condamnation - avait « attendu » 2013 pour régler « spontanément » les charges malgré une mise en demeure adressée par la bailleresse le 26 novembre 2012, quand elle constatait que le jugement susvisé n'était pas assorti de l'exécution provisoire de sorte que la mise en demeure était sans incidence sur le jeu de la clause résolutoire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 501 du code de procédure civile, 1244-1 du code civil et L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ;
ALORS QUE, enfin et en tout état de cause, le respect du droit de propriété interdit une sanction disproportionnée entraînant la perte de ce droit lorsque son titulaire a commis une infraction dans l'exercice de ce droit ; que tel est le cas lorsqu'une cour d'appel prononce l'acquisition d'une clause résolutoire entraînant la perte d'un fonds de commerce de plus d'un million d'euros au regard du simple retard dans le paiement de charges contestées pour un montant de 24.287, 28 euros ; qu'en ayant prononcé l'acquisition de la clause résolutoire dans de telles conditions la cour d'appel a violé L.145-41 du code de commerce ensemble l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
