LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Attendu que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 2014), que la société Atelier Elio, locataire de locaux à usage commercial appartenant à la SCI Wagramisle, a formé une demande en renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2003 ; que la bailleresse lui a notifié un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; que la société Atelier Elio l'a assignée en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction allouée à la société Atelier Elio, l'arrêt retient que la locataire n'a fourni aucun effort financier en opérant le transfert de son activité par rapport à la situation qui aurait été la sienne en cas de renouvellement du bail, qu' aucun élément ne permet de considérer qu'elle a subi une perte effective de clientèle attachée à la qualité et à l'emplacement des locaux, qu'elle doit en conséquence être déboutée de toute demande d'indemnisation à titre principal, et qu'au titre des indemnités accessoires sa demande doit être accueillie à hauteur de 10% du montant du droit au bail qu'elle a dû acquitter, soit 7 500 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la société Atelier Elio justifiait avoir acquitté un droit au bail d'un montant de 75 000 euros, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Wagramisle aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Wagramisle, la condamne à payer à la société Atelier Elio la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Atelier Elio
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 43.486 ¿ le montant de l'indemnité d'éviction due par M. X... et la société Wagramisle à la société l'Atelier Elio ;
AUX MOTIFS QUE l'expert n'a pas disposé de tous les éléments lui permettant de donner un avis parfaitement éclairé, n'ayant pas eu connaissance de la prise à bail de nouveaux locaux en face de ceux du 27 rue de la Forge Royale destinés à la fabrication ; qu'il n'est pas établi d'une part que la clientèle était traitée exclusivement rue St Louis en l'Isle et d'autre part qu'elle ne puisse être traitée dans les nouveaux locaux, observation étant faite que les ventes sont réalisées principalement à destination des entreprises à partir des catalogues de sorte que la clientèle d'entreprises peut parfaitement être traitée dans les nouveaux locaux, la proximité du lieu de fabrication étant à cet égard un avantage ; que la société Elio n'apporte aucun élément qui viendrait contredire la faculté de traiter la clientèle dans son ensemble de manière satisfaisante dans les nouveaux locaux qui sont plus spacieux que ceux quittés mais aussi plus accessibles aux véhicules ; que l'absence de caractère prestigieux du quartier de la rue de la Forge Royale par rapport au quartier quitté est de faible importance pour ce qui concerne le traitement de la clientèle dès lors que les nouveaux locaux sont en relation de standing par rapport aux produits vendus, étant souligné au surplus que sur le site internet de la locataire, seule figurait à la date de l'expertise l'adresse du 27 rue de la Forge Royale ; qu'en conséquence, dans la mesure où la société Elio pourra continuer l'exercice de l'activité qu'elle développait rue St Louis en l'Isle dans les nouveaux locaux du 22 rue de la Forge Royale, le seul préjudice qu'elle peut invoquer résulte éventuellement de la valeur de droit au bail résultant du différentiel de loyers entre les locaux pris à bail et ceux quittés ¿ auxquels devrait être appliqué un coefficient de capitalisation ¿ et de la perte de clientèle résiduelle résultant du flux piétonnier dont l'expert relève qu'il concerne un nombre limité de clients ; que la valeur locative de marché des locaux quittés a été évaluée par l'expert à la somme de 27.140 ¿ qui n'est pas sérieusement critiquée ; que le coût financier supporté par la locataire pour acquérir de nouveaux locaux, comprenant le loyer et le coût du droit au bail décapitalisé sur la durée du bail auquel peut être ajouté celui des frais de réinstallation de 65.000 6 ¿ est de (75000 + 65000 ¿ / 9) = 12000 ¿ = 27555 e /an pour une surface de 116 m2, valeur locative nettement moins élevée tout à la fois que la valeur locative du marché des locaux objets de l'éviction et que le loyer de renouvellement qui aurait été de 16.085,52 ¿ /an ht et hors charges au 1er janvier 2003 et de 20.902,94 ¿ par le jeu de la clause d'échelle mobile contenue dans le bail à la date du 1er janvier 2009, l'expert ayant justement tenu compte de l'application de la clause pour permettre une comparaison utile compte tenu du temps qui s'est écoulé entre la date de la fin du bail et l'évaluation de l'indemnité d'éviction ; que quoi qu'il en soit et quelle que soit la date à laquelle il est fait référence pour le calcul du loyer de renouvellement, la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux quittés est de 681,58 ¿ dans le premier cas, de 885,71 ¿ dans le second cas, ce qui représente des valeurs bien supérieures à celles des nouveaux locaux pris à bail ; qu'il s'ensuit que la locataire n'a fourni aucun effort financier en opérant le transfert de son activité par rapport à la situation qui aurait été la sienne en cas de renouvellement du bail ; que la société Elio fait valoir que la chalandise et la commercialité de la rue Saint Louis en l'Isle ne sont pas comparables à celles de la rue de la Forge Royale ; que toutefois il doit être observé que si la société Elio a produit ses bilans comptables, elle n'opère aucune distinction entre les ventes réalisées dans chacun de ses établissements, que les éléments comptables produits aux débats font apparaître qu'à partir de 2009 et a fortiori 2010, les chiffres d'affaires ont été comparables aux années précédentes mais avec un résultat positif en 2009, le résultat étant encore négatif en 2010 mais dans une moindre mesure que dans les années passées ; qu'il s'ensuit qu'il n'existe aucun élément permettant de considérer que l'éviction de la société des locaux rue Saint Louis en l'Isle a entraîné pour elle une perte effective et quantifiable d'une clientèle attachée à la qualité et à l'emplacement des locaux et qu'elle doit être déboutée de toute demande d'indemnisation au titre de l'éviction des locaux à titre principal ; que si la société Elio ne justifie pas précisément des frais de remploi qu'elle a dû exposer pour acquérir le bail des locaux du 22 rue de la Forge Royale, elle justifie en revanche du montant du droit au bail qu'elle a dû acquitter à hauteur de 75000 ¿ de sorte que sa demande tendant à être indemnisée des frais qu'elle a nécessairement exposés pour la prise à bail de nouveaux locaux doit être satisfaite à hauteur de 10 % du montant du droit au bail soit la somme de 7500 ¿ ;
1) ALORS QUE l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, outre les frais normaux de déménagement, de réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en énonçant, pour refuser à la société Atelier Elio tout droit à indemnité d'éviction, autre que les indemnités accessoires correspondant aux coûts exposés par elle, qu'il n'existait aucun élément permettant de considérer que l'éviction de la société des locaux rue Saint Louis en l'Isle ait entraîné pour elle une perte effective quantifiable d'une clientèle attachée à la qualité et à l'emplacement des locaux, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article L.145-14 du code de commerce ;
2) ALORS QUE l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, outre les frais normaux de déménagement, de réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ; que la cour d'appel a constaté que la société Atelier Elio avait dû exposer à hauteur de 75.000 ¿ les frais d'acquisition du bail des locaux du 22 rue de la Forge Royale ; qu'en énonçant que sa demande tendant à être indemnisée des frais qu'elle avait nécessairement exposés pour la prise à bail de nouveaux locaux devait être satisfaite à hauteur de 10 % du droit au bail, soit 7500 ¿, après avoir refusé de l'indemniser de la perte du droit au bail des locaux dont elle avait été évincée, la cour d'appel a derechef violé l'article L.145-14 du code de commerce.
