LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Finance administration et patrimoine du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Foncia Sogim et la société Allianz IARD ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2014), que, le 19 août 2003, M. A... et Mme X... ont donné en location un appartement à Mme Y..., par l'intermédiaire de la société Finance administration et patrimoine (la société FAP) et avec la caution solidaire de M. Z... ; qu'une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et condamné Mme Y... à payer une certaine somme au titre de sa dette locative, les bailleurs ont assigné M. Z... en exécution de son engagement de caution ; que M. Z... a soulevé, par voie d'exception, la nullité du cautionnement ;
Sur les premier et troisième moyens :
Vu l'article 1304 du code civil, ensemble le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ;
Attendu que, pour déclarer recevable l'exception de nullité du cautionnement, l'arrêt retient que la prescription de l'action en nullité d'un contrat ne joue pas lorsqu'elle est exercée par voie d'exception et que M. Z... a réglé la dette locative de Mme Y... en exécution du jugement entrepris assorti de l'exécution provisoire, ce qui ne saurait équivaloir à une exécution du cautionnement l'empêchant d'en invoquer la nullité par voie d'exception ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par la société FAP, si l'ordonnance de référé du 8 avril 2009, rendue à l'encontre de M. Z... et le condamnant in solidum avec la locataire, ne constituait pas un acte d'exécution du cautionnement faisant obstacle à l'exception de nullité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu que la cassation du chef de l'arrêt déclarant non prescrite l'exception de nullité du cautionnement entraîne, par voie de conséquence nécessaire, la cassation du chef de l'arrêt déclarant la société FAP responsable du préjudice subi par les bailleurs du fait de la rédaction d'un acte nul et la condamnant à leur verser des dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. A..., Mme X... et M. Z... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Finance administration et patrimoine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non prescrite l'action de Monsieur Z... en nullité de son engagement de caution et d'avoir déclaré nul l'acte de caution, et en conséquence, débouté les bailleurs, Monsieur A... et Madame X..., de leur action en paiement à son encontre, au titre des loyers et charges impayés par la locataire, Madame Y... et condamné la société F. A. P. agent immobilier au paiement de diverses indemnités au bénéfice de ceux-ci pour rédaction d'un acte nul
AUX MOTIFS QUE Monsieur A..., Madame X..., la société F. A. P., la société FONCIA et la Compagnie ALLIANZ invoquent contre la demande de Monsieur Z... en nullité de son cautionnement, les dispositions de l'article 1305 (en réalité 1304) du code civil qui prévoit que l'action en nullité d'une convention se prescrit par cinq ans ; que, cependant, la prescription de l'action en nullité d'un contrat ne joue pas lorsque cette action est exercée par voie d'exception ; que certes Monsieur A... et Madame X... et les appelés en cause prétendent que cette règle ne saurait s'appliquer lorsque le contrat a été exécuté ce qui, d'après eux, est le cas en l'espèce, Monsieur Z... ayant payé la dette locative ; que cependant, Monsieur Z... a payé à Monsieur A... et Madame X... la dette locative de Madame Y... en exécution du jugement du 30 juillet 2012 qui le condamnait à ce paiement avec exécution provisoire ; que dès lors, ce paiement ne saurait équivaloir à une exécution du cautionnement et l'empêcher d'invoquer la nullité de cet acte par voie d'exception
ALORS D'UNE PART QUE les actions en nullité de contrats doivent être exercées dans un délai maximal de cinq ans à compter de la connaissance de la cause de la nullité, à peine de prescription, l'exception de nullité, à titre perpétuel, ne pouvant jouer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; que dans ses conclusions d'appel, la société F. A. P. avait opposé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de Monsieur Z... en nullité de son engagement de caution pris en 2003, en faisant valoir qu'il n'était pas recevable à opposer l'exception de nullité prétexte pris de son caractère perpétuel dès lors qu'il avait déjà été amené à exécuter son engagement de caution dans le cadre d'une procédure judiciaire ayant abouti à l'ordonnance de référé du 8 avril 2009 qui l'avait condamné in solidum avec la locataire ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante que Monsieur Z... n'aurait satisfait à son engagement de caution qu'au titre de l'exécution provisoire du jugement du 30 juillet 2012 entrepris, la cour d'appel qui n'a pas recherché, ainsi qu'il le lui était pourtant clairement demandé, si celui-ci n'avait pas exécuté son engagement de caution dans le cadre de la procédure de référé qui avait abouti à sa condamnation à paiement in solidum par ordonnance du 8 avril 2009, ce qui le privait de tout droit d'invoquer l'exception de nullité, en 2012, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1304 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la règle selon laquelle l'exception de nullité est perpétuelle ne s'applique que si l'action en exécution de l'obligation litigieuse est introduite après l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité ; qu'en s'abstenant de rechercher si, assigné en 2009, Monsieur Z... n'aurait pas dû aussitôt agir par voie d'action en nullité de son engagement de caution, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision de le déclarer recevable et fondé à opposer l'exception de nullité, à titre perpétuel, laquelle ne pouvait jouer qu'à l'expiration du délai de prescription quinquennale, au regard de l'article 1304 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul l'acte de caution de Monsieur Z... et en conséquence débouté les bailleurs, Monsieur A... et Madame X..., de leur action en paiement à son encontre, au titre des loyers et charges impayés par la locataire, Madame Y... sous la garantie de la société F. A. P. agent immobilier, rédacteur de l'acte
AUX MOTIFS QUE l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en ses alinéas 6 et 7 que « lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement ; que la résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé en cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ; que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction de l'alinéa précédent ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement » ; que l'engagement de Monsieur Z... ne reproduit pas le 6ème alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que Monsieur A... et Madame X... et les appelés en cause prétendent que cet article n'avait pas à être reproduit, le cautionnement étant à durée déterminée ; que cependant, cette garantie a été donnée pour le « contrat de location et ses renouvellements », sans aucune limitation quant à leur nombre ; qu'elle constitue dès lors un engagement pour une durée indéterminée et sa validité s'avère soumise à la reproduction du 6ème alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE l'obligation de faire reproduire de manière manuscrite à la caution, l'ensemble des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'est exigée, à peine de nullité de l'acte, que dans le cas d'engagement à durée déterminée ; que par adoption des moyens développés par les bailleurs, la société F. A. P. avait fait valoir que l'acte de caution de Monsieur Z... étant à durée déterminée n'avait pas à être revêtu de la mention manuscrite légalement exigée pour les seuls contrats à durée indéterminée ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de la prévision contractuelle de la possibilité de renouvellement de l'engagement de caution stipulé à durée déterminée, pour déclarer nul l'acte de caution, la cour d'appel qui a ainsi perdu de vue la nature déterminée de l'engagement de caution et les effets juridiques attachés, a violé par fausse application l'article 22-1 al 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société F. A. P. agent immobilier avait commis des manquements professionnels pour avoir rédigé un acte de caution nul et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer diverses sommes et indemnités aux bailleurs, Monsieur A... et Madame X..., déboutés de leur action en paiement à l'encontre de la caution, Monsieur Z..., au titre des loyers et charges impayés par la locataire, Madame Y...
AUX MOTIFS QUE la société F. A. P. mandataire professionnel et rémunéré de Monsieur A... et Madame X... qui a conclu pour eux le bail avec Madame Y... et recueilli le cautionnement de Monsieur Z... se devait de veiller à la validité et à l'efficacité de ce dernier acte ; qu'en acceptant le cautionnement irrégulier de Monsieur Z..., la société F. A. P. a manqué à cette obligation de veiller à la validité et à l'efficacité de cet acte ; que cette faute prive Monsieur A... et Madame X... de la garantie de Monsieur Z... qui aurait été efficace puisqu'il a payé la dette locative en raison de l'exécution provisoire ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur les deux premiers moyens à l'encontre des dispositions de l'arrêt ayant déclaré non prescrite l'action de Monsieur Z... en nullité de son engagement de caution et nul ledit engagement entraînera, par voie de conséquence, la nullité de la disposition
de l'arrêt ayant retenu la responsabilité professionnelle de la société F. A. P. pour avoir rédigé un acte de cautionnement entaché de nullité et l'ayant en conséquence condamnée à indemniser les bailleurs à raison de leur absence de recours contre ladite caution, par application de l'article 625 du code de procédure civile.
