LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2014), que, par acte du 6 janvier 1986, M. Charles X..., aux droits duquel se trouvent MM. Geoffroy, Guy, Emmanuel, Alban X...et Mmes Anne-Laure, Fabienne et Amicie X...(les consorts X...), a donné à bail en renouvellement, pour une durée de vingt ans, à la société Aérodrome de Saint-Tropez des terrains nus destinés à l'exploitation d'un aérodrome et d'une activité commerciale (de bar, restaurant, hôtel, piscine et station service) ; que, par avenant du 1er décembre 1998, le bail a été prorogé pour trois ans ; que la société Aéroport du Golfe de Saint-Tropez a, avec l'autorisation des bailleurs, fait édifier, entre 2000 et 2010, sur les terrains, les constructions nécessaires à l'exercice de son activité ; que, le 29 avril 2009, les bailleurs lui ont donné congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel tenant compte des constructions ; qu'en l'absence d'accord sur le montant du loyer renouvelé, les bailleurs l'ont assignée en fixation du loyer à la somme de 160 000 euros ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de fixer à la somme de 77 358 euros le loyer annuel du bail renouvelé, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article R. 145-8 du code de commerce, les travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler, lesquels constituent des améliorations apportées aux lieux loués, ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que l'acceptation d'un loyer réduit n'est que l'une des modalités selon lesquelles le bailleur assume directement ou indirectement la charge desdites améliorations ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le bail initial du 17 avril 1970 d'une durée de dix-huit ans a été renouvelé le 6 janvier 1986 pour une durée de vingt ans se terminant au 31 décembre 2006 puis prorogé d'une durée de trois ans pour se terminer le 31 décembre 2009 ; que si le loyer révisé pour l'année 1999 a été fixé à la somme de 180 836 francs (soit 25 568, 27 euros), les augmentations de loyer intervenues par avenants des 28 juin et 4 juillet 2000 et du 11 décembre 2001 ne l'ont été que parce que la surface louée avait été augmentée pour être portée à la somme annuelle de 31 219, 04 euros pour une surface totale de 29 ha 92 a et 36 ca ; que comme le rappelaient les consorts X...dans leurs dernières conclusions d'appel du 18 octobre 2013 (et non 27 novembre 2013 comme indiqué par erreur par la cour), ces augmentations successives résultant de l'élargissement de l'assiette du bail ont été calculées en fonction de la superficie additionnelle sur les bases contractuelles définies antérieurement ; que, pour calculer la valeur locative des terrains loués selon les modalités de l'article R. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel a décidé que la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986 d'une durée de vingt ans prorogée de trois années ne pouvait suffire à retenir que les bailleurs avaient participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale en ayant permis au locataire d'en amortir le coût par un loyer réduit, les bailleurs ne prouvant pas que le loyer avait été fixé à un faible montant pour permettre précisément l'étalement ou l'amortissement du coût des constructions, rénovations ou réparations ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si, outre l'absence de dépôt de garantie, le fait de faire bénéficier depuis la dernière révision de loyer intervenue pour l'année 1999 le preneur d'un loyer constant pendant dix ans, les seules augmentations de loyer n'étant liées qu'à l'augmentation progressive des surfaces, et de renoncer également pendant trois ans à l'accession des constructions édifiées avant cette date par le preneur, les consorts X...n'avaient en réalité pas indirectement assumé la charge des améliorations litigieuses, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 555 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, le bailleur avait expressément autorisé le locataire à édifier, sur les terrains nus qu'il lui avait donnés à bail, les constructions nécessaires à l'exercice de son activité sans que le sort de celles-ci en fin de bail ne fût réglé et qu'à défaut de clause d'accession, la seule durée du bail de vingt ans prorogé de trois ans ne pouvait suffire à caractériser la participation indirecte du bailleur aux améliorations alors que ce dernier ne démontrait pas que le loyer avait été fixé à un faible montant pour permettre au locataire d'amortir le coût des constructions et que l'intention des parties de prévoir le financement des constructions par la signature de ces baux de longue durée ne se déduisait d'aucun élément, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que ces constructions ne pouvaient être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification et que la valeur locative devait être appréciée en fonction des dispositions de l'article R. 145-9 du code de commerce ;
Sur le second moyen :
Attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée le second, qui invoque une cassation par voie de conséquence ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Geoffroy X..., M. Guy X..., M. Emmanuel X..., M. Alban X..., Mme Anne-Laure X..., Mme Fabienne Y... veuve X...et Mme Amicie X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à la société Aéroport du golfe de Saint-Tropez la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour les consorts Boyer de Fonscolombe de la Molle
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 77. 358 ¿ en principal le montant annuel du bail renouvelé depuis le 1er janvier 2010 entre les consorts X...et la société AEROPORT DU GOLFE DE SAINT TROPEZ portant sur les terrains situés Route Nationale 83310 LA MOLE, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées et d'avoir débouté les parties de leurs autres demandes.
- AU MOTIF QUE la société AEROPORT DU GOLFE DE SAINT TROPEZ soutient que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, le bailleur n'a pas participé au financement des travaux d'aménagement réalisés essentiellement à compter de l'année 2000. Elle conteste le fait que la durée de 20 années du bail, puis sa prorogation pour une durée de 3 ans, ait constitué pour le bailleur le moyen de retarder le jeu de l'accession et donc de participer indirectement au financement des travaux. Elle soutient qu'à aucun moment, les parties n'ont indiqué que la durée des baux successifs était consentie en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur, qu'à aucun moment il n'a été prévu que le loyer convenu lors du renouvellement du bail en 1986, présentait un caractère réduit compte tenu de l'engagement du preneur de réaliser les travaux, le bailleur n'ayant contribué au financement des travaux ni par la durée du bail, ni du fait de son montant, dont aucun élément ne démontre qu'il a été fixé à un prix réduit, que la valeur locative doit donc être calculée sur la base d'un terrain nu, rien ne justifiant l'application de la théorie de l'accession et l'évaluation de la valeur locative sur la base d'un terrain construit, qu'en application de l'article R. 145-8 du Code de commerce, les travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré, qui constituent une amélioration des lieux loués, ne sont pris en compte pour déterminer la valeur locative, lors du renouvellement, qu'à la condition que le bailleur en ait assumé la charge soit directement, soit indirectement, dans le bail expiré, par l'acceptation d'un loyer réduit, un allongement de la durée initiale du bail ou l'absence de mise en oeuvre de la révision triennale du loyer, que les conditions d'application de cet article n'étant pas réunies, la valeur locative doit être calculée en prenant en considération le terrain tel qu'il se présentait lors de l'entrée en vigueur du bail de 1986, c'est-à-dire sans les constructions actuelles.
Les consorts X...rappellent que pour les locaux monovalents, l'article R. 145-10 du Code de Commerce préconise la fixation du loyer selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, qu'il faut donc effectuer une comparaison avec d'autres aérodromes, qu'en utilisant cette méthode, l'expert atteint une valeur de 153. 113 euros qui est pertinente et peut être retenue pour l'évaluation de la valeur locative, que si les bailleurs n'ont pas mis à disposition de l'exploitant les infrastructures nécessaires, ils ont indirectement permis de financer ces investissements en prolongeant durablement le bail tout en maintenant un loyer sous-évalué, que par la deuxième méthode, fonction de la rentabilité de l'exploitation, l'expert a estimé la valeur locative à la somme de 142. 000 euros, que cette méthode a été utilisée par M. Z...expert choisi par les bailleurs et qui a abouti par cette méthode à une valeur de 160. 000 euros, les deux résultats obtenus variant en fonction de la référence retenue : chiffre d'affaire ou résultat, que la méthode d'appréciation par la valeur vénale est la moins adaptée, puisqu'il ne s'agit pas d'un terrain nu mais comportant des constructions auxquelles les bailleurs ont participé au financement en consentant successivement au preneur des baux de longue durée moyennant un loyer réduit de sorte qu'elles ont fait accession aux bailleurs, peu important que les parties ne l'aient pas précisé dès lors qu'elles en ont eu l'intention.
Il n'est pas contesté que les terrains appartenant aux consorts X...ont été loués nus à destination exclusivement d'une activité d'aérodrome privé ou agréé à usage restreint, et d'une activité commerciale de bar, restaurant, hôtel et station-service pour voitures et aéronefs, et que les bailleurs ont expressément autorisé la locataire à y édifier les constructions nécessaires à l'exercice de son activité (piste en dur avec voies de circulation et parkings, club house, bar, restaurant, hôtel, de même que les constructions nécessaires au garage des aéronefs et des véhicules automobiles et à leur entretien, à la sécurité aérienne et au contrôle exigé pour le fonctionnement normal de l'aérodrome).
Les parties s'opposent essentiellement sur le point de savoir si les constructions édifiées par le preneur ont fait ou non accession aux bailleurs et sur les méthodes d'évaluation de la valeur locative des biens loués.
Aucune disposition contenue dans les différents baux ne règle le sort des constructions que la locataire a été autorisée à édifier sur les terrains donnés à bail ; aucun bail ni avenant postérieur à celui d'origine ne relate quelle construction avait déjà été édifiée à la date de sa conclusion.
Les bailleurs soutiennent néanmoins que l'ensemble des constructions et au moins celles édifiées à la fin du premier bail leur ont fait accession, revendiquant la propriété de l'élargissement de la piste d'atterrissage, de la remise en état de la station de carburant, de l'aménagement des hangars en salle d'embarquement, en salle d'aviation d'affaires, le bureau des douanes, l'accueil, la salle d'arrivée, le tapis roulant pour les bagages, la zone technique des pompiers, les bureaux de la société et la salle de réunion ;
Or suivant les constatations de l'expert A..., que les parties ont acceptées au terme du protocole de désignation de l'expert, les constructions se composent d'un bâtiment en préfabriqué qui était en cours de démolition lors de l'expertise, d'une tour de contrôle, d'un hangar, d'un bâtiment en bardage métallique élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage et composé du hall d'accueil, de salles d'embarquement, des comptoirs d'enregistrement ; à l'exception du bitumage de la piste réalisé suivant l'expert A...en 1970, la construction tant du bâtiment en bardage métallique que celle du hangar, qui existait selon l'expert de la locataire avant 2001, ne sont pas précisément datées et l'expert A...indique sans être contredit que l'aérodrome a été principalement aménagé et rénové à partir de l'année 2000 pour une somme globale de 3. 357. 050 ¿ qui représente selon l'expert les principaux « investissements et réparations ».
Il n'est pas invoqué que les bailleurs auraient participé directement à ces investissements ou travaux de mise aux normes des installations compte tenu de l'activité exercée ou encore qu'ils supporteraient la charge fiscale des immeubles.
A défaut de clause d'accession, la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986, de vingt années à compter du 1er janvier 1986, prorogée de trois années ne peut suffire à retenir que les bailleurs ont participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale en ayant permis au locataire d'en amortir le coût par un loyer réduit alors qu'aucune démonstration n'est faite par les bailleurs que le loyer convenu a été fixé à un faible montant pour permettre précisément l'étalement ou l'amortissement du coût des constructions, rénovations ou réparations et l'intention des parties de prévoir le financement des constructions par la signature de baux de longue durée ne se déduit d'aucun élément.
Il s'ensuit que les constructions ne peuvent être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification et qu'en conséquence, la valeur locative des biens loués devra être appréciée en fonction des modalités de l'article R. 145-9 du code de commerce concernant les terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions-ce critère étant la condition pour la soumission au statut des baux commerciaux dont aucune partie ne conteste qu'il s'applique-en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation qui y est effectivement autorisée.
- ALORS QU'aux termes de l'article R. 145-8 du code de commerce, les travaux réalisés par le preneur au cours du bail à renouveler, lesquels constituent des améliorations apportées aux lieux loués, ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que l'acceptation d'un loyer réduit n'est que l'une des modalités selon lesquelles le bailleur assume directement ou indirectement la charge desdites améliorations ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour (cf arrêt p 3) que le bail initial du 17 avril 1970 d'une durée de 18 ans a été renouvelé le 6 janvier 1986 pour une durée de vingt ans se terminant au 31 décembre 2006 puis prorogé d'une durée de trois ans pour se terminer le 31 décembre 2009 ; que si le loyer révisé pour l'année 1999 a été fixée à la somme de 180. 836 F (soit 25. 568, 27 ¿), les augmentations de loyer intervenues par avenant des 28 juin et 4 juillet 2000 et du 11 décembre 2001 ne l'ont été que parce que la surface louée avait été augmentée pour être portée à la somme annuelle de 31. 219, 04 ¿ pour une surface totale de 29 ha 92 a et 36 ca (cf arrêt p 3) ; que comme le rappelaient les exposants dans leurs dernières conclusions d'appel du 18 octobre 2013 (et non 27 novembre 2013 comme indiqué par erreur par la cour), ces augmentations successives résultant de l'élargissement de l'assiette du bail ont été calculées en fonction de la superficie additionnelle sur les bases contractuelles définies antérieurement (cf conclusions p 11 § 6) ; que, pour calculer la valeur locative des terrains loués selon les modalités de l'article R. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel a décidé que la seule durée des baux successifs et notamment du second bail de 1986 d'une durée de 20 ans prorogée de trois années ne pouvait suffire à retenir que les bailleurs avaient participé indirectement au financement des constructions nécessaires à l'exercice de l'activité commerciale en ayant permis au locataire d'en amortir le coût par un loyer réduit, les bailleurs ne prouvant pas que le loyer avait été fixé à un faible montant pour permettre précisément l'étalement ou l'amortissement du coût des constructions, rénovations ou réparations ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée (cf conclusions p 8 à 11) si, outre l'absence de dépôt de garantie, le fait de faire bénéficier depuis la dernière révision de loyer intervenue pour l'année 1999 le preneur d'un loyer constant pendant dix ans, les seules augmentations de loyer n'étant liées qu'à l'augmentation progressive des surfaces, et de renoncer également pendant trois ans à l'accession des constructions édifiées avant cette date par le preneur, les exposants n'avaient en réalité pas indirectement assumé la charge des améliorations litigieuses, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 145-8 du code de commerce, ensemble 555 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 77. 358 ¿ en principal le montant annuel du bail renouvelé depuis le 1er janvier 2010 entre les consorts X...et la société AEROPORT DU GOLFE DE SAINT TROPEZ portant sur les terrains situés Route Nationale 83310 LA MOLE, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées et d'avoir débouté les parties de leurs autres demandes.
- AU MOTIF QUE L'expert A...a retenu plusieurs approches : par comparaison avec d'autres aéroports régionaux, par la méthode de rentabilité, à partir de la valeur vénale.
S'agissant de la méthode par la comparaison avec d'autres aéroports, l'expert indique que par l'addition de la redevance domaniale (partie fixe de 6 ¿ par ha et partie variable de 0, 10 % du chiffre d'affaires) et d'une redevance sur le chiffre d'affaires de 8, 50 %, il obtient une valeur locative à 153. 113 ¿, en ajoutant la redevance domaniale du terrain donné à bail et appartenant à la SCI La Ratonnière et en déduisant le loyer versé à celle-ci.
L'expert a ensuite recherché la valeur locative par la méthode de rentabilité en retenant le GOP (gross operating profit), ratio comptable correspondant sensiblement à l'excédent brut d'exploitation auquel s'ajoute le loyer pratiqué ; la valeur locative obtenue correspond à la moitié du GOP représentant le taux d'effort du locataire ; il est de 142. 000 ¿ sur le fondement d'un excédent brut d'exploitation retraité de 264. 064 ¿.
L'expert a ensuite calculé la valeur vénale des terrains nus en retenant une parcelle constructible de 59 451 m ² au prix de 10 ¿/ m ² et des parcelles non constructibles de 239 805 m ² au prix de 1 ¿/ m ² en leur appliquant respectivement un taux de 6 % et de 12 % pour obtenir une somme de 64. 448 ¿ ; il a estimé la valeur des terrains construits à la somme de 140. 308 ¿, la valeur locative des constructions étant estimée à 76. 760 ¿.
La société AEROPORT DU GOLFE DE SAINT TROPEZ critique les deux premières approches aux motifs qu'il ne peut y avoir de comparaison entre l'aéroport de LA MOLE et l'exploitation d'une concession dans la mesure où dans le cas d'espèce, la société a assumé seule le coût de la construction et de la rénovation des bâtiments et des équipements nécessaires à l'exercice de son activité, que le régime juridique de la concession diffère de celui des relations des bailleurs et de la société locataire, que la redevance sur le chiffre d'affaires ne se justifie que par la mise à disposition ou le financement par l'Etat des infrastructures aéroportuaires mises à disposition du concessionnaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la méthode de rentabilité n'est pas davantage adaptée dans la mesure où les bailleurs ne sont pas les associés de la locataire et que cette méthode sanctionne le dynamisme du preneur. Elle conclut que seule la troisième approche doit être retenue mais que la valeur locative des seuls terrains nus doit être tempérée pour tenir compte des spécificités du site (plan de prévention des risques naturels, plan d'urbanisme, servitudes de travaux), des nombreuses procédures qui l'opposent aux riverains et à la mairie de LA MOLE, des difficultés liées aux contraintes environnementales (piste trop courte pour recevoir certains porteurs et impossibilité de l'agrandir compte tenu du milieu naturel), de la limitation imposée du nombre de rotations et enfin de la multiplication des inondations restreignant l'exploitation ;
Les bailleurs soulignent de leur côté que la méthode de comparaison est adaptée dès lors que la société locataire a bénéficié de subventions de la Direction générale de l'aviation civile, notamment pour l'exercice 2009-2010 pour un montant 526. 711 ¿ et que les subventions ne vont pas diminuer en raison de la cession de 99, 9 % des actions de la société au groupe des Aéroports de la Côte d'Azur, propriété de l'Etat et de la chambre de commerce et d'industrie de Nice Côte d'Azur, du conseil régional et du conseil général, que l'aéroport bénéficie de fait d'une situation de monopole, que le doublement du chiffre d'affaires en cinq ans justifie une augmentation substantielle du loyer, que M. Z...expert qu'ils ont sollicité a lui-même employé la méthode de rentabilité et aboutit à une valeur de 160. 000 ¿ à partir des recettes hébergement et carburants, que rentrent dans la détermination de la valeur locative les nombreux avantages accordés au locataire (large destination contractuelle, suppression de l'obligation de se clore, bonne situation de non concurrence, superficie constructible, absence de dépôt de garantie) que ne sauraient supprimer par compensation les inconvénients allégués.
La méthode dite de comparaison avec d'autres aéroports régionaux trouve sa limite en ce qu'elle porte sur des concessions consenties à des personnes de droit privé sur le domaine public et que les collectivités territoriales concédantes participent le plus souvent directement au financement des infrastructures aéroportuaires qui ne doivent pas être prises en compte dans le cas d'espèce ;
La méthode dite de rentabilité telle que pratiquée à la fois par l'expert A...mais également par M. Z...ne tient pas compte également du fait que les bailleurs n'ont pas participé au financement des infrastructures servant à l'exploitation.
La méthode de la valeur vénale des terrains nus supportant des constructions est ainsi la plus pertinente ; la valeur des terrains telle qu'estimée par l'expert A...avant toute majoration à la somme de 64. 448 ¿ n'est pas sérieusement contestée dans la mesure où les prix et les pourcentages de la valeur vénale des terrains nus, partie constructible et inconstructible, de respectivement 10 ¿ et 1 ¿ et de 6 % et 12 % ne sont pas précisément critiqués.
Elle ne saurait donner lieu à abattement pour tenir compte des inconvénients liés au plan de prévention des risques naturels prévisibles ou au plan d'urbanisme qui sont imposés par l'autorité administrative en raison de la situation des terrains en cause ou encore à la limitation des rotations destinée à pallier aux nuisances sonores nées de l'activité elle-même ;
S'agissant des litiges avec les riverains constitués en association et avec la commune, ils ne peuvent constituer un facteur de minoration de la valeur des terrains dans la mesure où les causes des litiges résultent du comportement de la locataire dans l'exercice de son activité ou encore de projets d'agrandissement dont la cour n'a pas à connaître.
Les élagages sont une contrainte nécessaire de l'activité aéronautique qui est la destination du bail et ne peuvent donner lieu à abattement dès lors que leur charge pour le preneur ne constitue pas une clause exorbitante.
En revanche, la faible longueur de la piste, du propre avis de M. Z..., de 1180 mètres, ce qui limite l'atterrissage de certains appareils et les inondations dont les terrains sont occasionnellement l'objet, bien qu'en période hivernale qui n'est pas celle la plus fréquentée, sont quant à eux des inconvénients qui pénalisent l'exploitation.
Ils sont largement compensés par la large destination du bail, l'autorisation de construire, la suppression de se clore et la situation sans concurrence de l'aéroport à proximité de Saint Tropez, l'augmentation du chiffre d'affaires attestant de l'adéquation de l'emplacement à la destination.
Ces avantages particuliers auxquels s'ajoute l'absence de dépôt de garantie justifient de fixer la valeur locative des biens donnés à bail à la somme de 77. 358 ¿/ an hors taxes et hors charges.
- ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du premier moyen sur l'application des dispositions de l'article R. 145-8 en raison de la participation indirecte des bailleurs à l'amélioration des biens loués entraînera, par voie de conséquence, sur le fondement de l'article 625 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait application pour apprécier la valeur locative des biens loués des modalités de l'article R. 145-9 du code de commerce concernant les terrains nus supportant des constructions pour fixer à la somme de 77. 358 ¿ en principal le montant annuel du bail renouvelé depuis le 1er janvier 2010 entre les consorts X...et la société AEROPORT DU GOLFE DE SAINT TROPEZ concernant les terrains situés Route Nationale 83310 LA MOLE.
