LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2014), que, par acte reçu par Mme de X... et M. B..., notaires, la société civile immobilière Pyrénées-cascades (SCI Pyrénées-cascades) a vendu à la société civile immobilière Merygreg (SCI Merygreg), au prix de 426 857, 20 euros, des lots d'un immeuble, représentant une superficie totale de 1 165, 35 m ², selon un certificat établi le 22 juillet 2000 par M. Y..., architecte, et annexé à l'acte de vente ; qu'invoquant un déficit de surface de plus d'un vingtième par rapport à celle figurant à l'acte de vente, la SCI Merygreg a assigné la SCI Pyrénées-cascades en réduction du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que M. Y..., son assureur, la société Mutuelle des architectes français (MAF), Mme de X..., M. B... et le liquidateur de la SCI Pyrénées-cascades ont été assignés en intervention forcée ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la SCI Pyrénées-cascades fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre de M. Y..., de M. B... et de Mme de X... ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par un motif non critiqué, que, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Pyrénées-cascades demandait seulement la garantie de M. Y..., de M. B... et de Mme de X..., la cour d'appel a exactement retenu que cette demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Merygreg fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation solidaire de M. Y... et son assureur, la MAF, et de M. Z... à lui restituer le prix ou à garantir le vendeur ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface et que la restitution n'est pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour condamner la SCI Pyrénées-cascades à restituer à la SCI Merygreg la somme de 94 620, 87 euros, l'arrêt retient que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure se calcule en divisant le prix convenu par la surface mentionnée à l'acte de vente et en multipliant le nombre obtenu par la surface calculée selon la loi Carrez ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne, au terme d'un calcul erroné, la SCI Pyrénées-cascades à payer à la SCI Merygreg la somme de 94 620, 87 euros en restitution du prix, l'arrêt rendu le 27 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Pyrénées-cascades, représentée par M. Pellegrini, ès qualités, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la SCI Pyrénées-cascades et M. Pellegrini, ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI PYRENEES CASCADES à verser à la SCI MERYGREG la somme de 120 278 € en restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2003, et, statuant à nouveau, D'AVOIR, au visa du jugement du 2 décembre 2010 ayant acquis l'autorité de la chose jugée, dit que la superficie de 446, 11 m2 est inférieure de plus d'un vingtième à celle de 1 165, 35 m2 exprimée dans l'acte de vente du 2 avril 2003, de sorte que l'action en diminution du prix de la SCI MERYGREG contre la SCI PYRENEES CASCADES est recevable et bien fondée, et D'AVOIR condamné la SCI PYRENEES CASCADES à verser à la SCI MERYGREG la somme de 94 620, 87 € en restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'appel principal de la société Pyrénées-cascades, que l'acte authentique du 2 avril 2003, qui fixe un prix global de 426 857, 20 € pour les cinq lots à usage commercial, objet de la vente, énonce que la superficie totale, déterminée conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 selon certificat établi par M, Y... le 22 juillet 2000, est de 1 165, 35 m2, tout en attirant l'attention du vendeur sur le fait que " la surface de chaque lot n'a pas été déterminée, Monsieur Y... ayant mesuré les surface suivantes : rez-de-chaussée : 55, 25 m2 niveau intermédiaire : 184, 08 m2 niveau-I : 453, 73 m2 niveaux-2 et-3 : 472, 29 m2 " ; que le jugement du 2 décembre 2010 a définitivement " entériné " le premier rapport de M. A... qui a fixé à 446, 11 m2 la surface des lieux vendus calculée selon " la loi Carrez " et à 699, 69 m2 les surfaces " utiles " supplémentaires non prises en considération par " la loi Carrez " ; que ce jugement ayant l'autorité de la chose jugée, il s'en déduit que la superficie de 446, 11 m2 est inférieure de plus d'un vingtième à celle de 1 165, 35 m2 exprimée dans l'acte, de sorte que, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 étant applicable à la vente d'un ensemble de lots de copropriété, l'action en diminution du prix formée par la société MERYGREG est recevable et bien fondée, la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie du bien vendu ne le privant pas de son droit d'exercer l'action légale précitée qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice ; qu'en outre, l'enrichissement éventuel, dont il est allégué par l'appelante qu'il aurait été réalisé par l'acquéreur, n'est pas sans cause pour trouver celle-ci dans la loi ; que, sur le calcul de la diminution du prix et l'appel incident de la société MERYGREG, il ressort du premier rapport d'expertise que les lots vendus comportaient des biens exclus du champ d'application de l'article 46 précité ; que, dans le cas d'un prix fixé globalement comme en l'espèce, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur dès biens et lots exclus du champ d'application du texte précité ; que, dans son second rapport, M. A... a estimé la valeur vénale des biens exclus de ce champ d'application, d'une superficie de 699, 69 m2, à la somme de 179 684 € ; que, pour ce faire, l'expert a tenu compte du fait que les surfaces exclues du champ d'application de la loi conservaient leur qualité de surfaces commerciales, tant par leur nature que par leur statut dans la copropriété, l'homme de l'art jugeant relativement faible la déperdition de leur valeur vénale dans la mesure où ces surfaces conditionnaient l'exploitation et donc la valeur initiale des surfaces prises en considération par la loi ; que la pondération opérée par l'expert, qui a retenu une valeur de 70 à 80 % de la valeur initiale, mérite d'être approuvée ; qu'en conséquence, la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure doit être calculée de la manière suivante : 426 857, 20 €-179 684 € = 247 173, 20 €/ 247 173, 20 € : 1 165, 35 m2 x 446, 11 m2 = 94 620, 87 €, de sorte que la société Pyrénées-cascades doit être condamnée à restituer à la société MERYGREG la somme de 94 620, 87 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2003, date de l'assignation valant mise en demeure ;
1. ALORS QU'il résulte de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la vente immobilière était constituée de cinq lots situés à des étages indifférents ; qu'il s'ensuit que la vente d'une pluralité de lots réunis pour ne former qu'un seul local doit donner lieu au mesurage de l'ensemble à la condition qu'il forme un tout indivisible ; qu'en décidant, au cas particulier d'une vente en bloc de cinq lots situés à des étages différents, que la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 précité, au lieu de rechercher, au préalable, si les différents lots avaient été réunis pour ne former qu'une seule unité ou s'ils conservaient leur individualité, ce qui imposait de prendre en considération la superficie d'entre eux pour la détermination de la diminution du prix, à supposer qu'elle soit due, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2. ALORS QU'en se déterminant en considération de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 2 décembre 2010 en tant qu'il a calculé la surface globale des lieux à 446, 11 m2 selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, quand l'expert judiciaire a déterminé la superficie de chaque lot, ce qui permettait de procéder à une appréciation de la moindre mesure au regard de chacun d'eux, au lieu de procéder à une comparaison au regard de l'ensemble des lots, la Cour d'appel de PARIS a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi précité du 10 juillet 1965, ensemble l'article 480 du code de procédure civile et l'article 1351 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté les demandes que la SCI PYRENEES CASCADES avait formées à l'encontre du mesureur, M. Y..., de Me B... et de Me DE X... afin qu'ils soient condamnés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI MERYGREG ;
AUX MOTIFS QUE dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la Cour, la société Pyrénées-cascades demande la garantie de M. B... et de M. Y... ; qu'il vient d'être dit que le recours prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution et non une action en indemnisation ; que la restitution du prix à laquelle le vendeur vient d'être condamné, ne constitue donc pas un préjudice indemnisable de sorte que la demande de garantie, fondée sur la faute prétendue du notaire et du mesureur, doit être rejetée ; que la société MERYGREG fonde sa demande en restitution du prix contre M. Z... sur la faute qui aurait été commise par le liquidateur de la société Pyrénées-cascades ; que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en outre, il vient d'être dit que la restitution n'était pas un préjudice indemnisable ; qu'ainsi, les demandes de la société MERYGREG de restitution et de garantie du vendeur, formées à l'encontre de M. Z..., doivent être rejetées ; que les demandes de la société MERYGREG contre M. Y... et son assureur la MAP, en paiement solidaire avec le vendeur, de la restitution du prix et en garantie du vendeur, doivent être rejetées pour les mêmes motifs ;
ALORS QUE si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ; qu'en excluant que la restitution du prix puisse constituer un préjudice indemnisable, quand la SCI PYRENEES CASCADES se plaignait d'une perte de chance de vendre ou de ne pas vendre, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté les demandes que la SCI PYRENEES CASCADES avait formées à l'encontre du mesureur, M. Y..., de M. B... et de Mme DE X... afin qu'ils soient condamnés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI MERYGREG ;
AUX MOTIFS QUE dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la Cour, la société Pyrénées-cascades demande la garantie de M. B... et de M. Y... ; qu'il vient d'être dit que le recours prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution et non une action en indemnisation ; que la restitution du prix à laquelle le vendeur vient d'être condamné, ne constitue donc pas un préjudice indemnisable de sorte que la demande de garantie, fondée sur la faute prétendue du notaire et du mesureur, doit être rejetée ; que la société MERYGREG fonde sa demande en restitution du prix contre M. Z... sur la faute qui aurait été commise par le liquidateur de la société Pyrénées-cascades ; que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en outre, il vient d'être dit que la restitution n'était pas un préjudice indemnisable ; qu'ainsi, les demandes de la société MERYGREG de restitution et de garantie du vendeur, formées à l'encontre de M. Z..., doivent être rejetées ; que les demandes de la société MERYGREG contre M. Y... et son assureur la MAP, en paiement solidaire avec le vendeur, de la restitution du prix et en garantie du vendeur, doivent être rejetées pour les mêmes motifs ;
ALORS QUE si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du notaire, rédacteur de l'acte de vente mentionnant un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ; qu'en excluant que la restitution du prix puisse constituer un préjudice indemnisable, quand la SCI PYRENEES CASCADES se plaignait d'une perte de chance de vendre ou de ne pas vendre, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la SCI Merygreg
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Pyrénées Cascades à verser à la SCI Merygreg la somme de 94 620, 87 euros en restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE « la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure doit être calculée de la manière suivante : 426 857, 20 €-179 684 €
= 247 173, 20 € ; 247 173, 20 € : 1 165, 35 m2 × 446, 11 m2 = 94 620, 87 €, de sorte que la société Pyrénées Cascades doit être condamnée à restituer à la société Merygreg la somme de 94 620, 87 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2003, date de l'assignation valant mise en demeure » ;
ALORS QUE l'acquéreur qui exerce l'action en réduction de prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, a droit à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit ; qu'en l'espèce, il est constant que le prix payé s'élevait à 247 173, 16 € et le prix réduit à 94 620, 86 €, de sorte que la différence qui devait être restituée à l'acquéreur s'élevait à 152 552, 30 € (247 173, 16 €-94 620, 86 €) ; que toutefois, la cour d'appel a ordonné la restitution à l'exposante de la somme de 94 620, 86 € (prix réduit) au lieu de celle de 152 552, 30 € (différence entre le prix payé et le prix réduit) ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Merygreg de toutes ses demandes contre monsieur Claude Z... et de celles formées contre monsieur Frédéric Y... et la société Mutuelle des architectes français (MAF) ;
AUX MOTIFS QUE : « Considérant que la société Merygreg fonde sa demande en restitution du prix contre monsieur Z... sur la faute qui aurait été commise par le liquidateur de la société Pyrénées Cascades ; que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en outre, il vient d'être dit que la restitution n'était pas un préjudice indemnisable ; qu'ainsi, les demandes de la société Merygreg de restitution et de garantie du vendeur, formées à l'encontre de monsieur Z..., doivent être rejetées ; Considérant que les demandes de la société Merygreg contre monsieur Y... et son assureur la MAF en paiement solidaire avec le vendeur de la restitution du prix et en garantie du vendeur doivent être rejetées pour les mêmes motifs » ;
ALORS 1/ QUE si la restitution partielle du prix due en raison d'un défaut de contenance ne constitue pas un dommage dont l'acquéreur peut se prévaloir, de sorte que seul le vendeur peut y être tenu, l'acquéreur peut néanmoins obtenir que le mesureur ayant réalisé un mesurage erroné garantisse le vendeur de la condamnation à restituer ; que, pour débouter la SCI Merygreg de sa demande tendant à ce que monsieur Y... et son assureur la MAF soient solidairement tenus de garantir la SCI Pyrénées Cascades à due concurrence des condamnations dont elle serait tenue à son égard, la cour d'appel a retenu que seul le vendeur était redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure et que la restitution ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
ALORS 2/ QUE si la restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure au regard de la superficie convenue ne constitue pas, en elle-même, un préjudice, l'acquéreur peut se prévaloir, à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance d'acquérir un bien de la contenance promise ; que, pour débouter la SCI Merygreg de sa demande tendant à ce que monsieur Y... et son assureur la MAF soient solidairement condamnés avec la SCI Pyrénées Cascades au paiement de la somme de 152 552, 30 euros, la cour d'appel a retenu que seul le vendeur était redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure et que la restitution ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à débouter la SCI Merygreg de sa demande, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ;
ALORS 3/ QUE pour débouter la SCI Merygreg de sa demande tendant à ce que monsieur Z... soit condamné à lui payer, solidairement avec la SCI Pyrénées Cascades, la somme de 152 552, 30 euros ou, subsidiairement, à garantir la SCI Pyrénées Cascades de toute condamnation prononcée à son profit, la cour d'appel a retenu que seul le vendeur était redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure et que la restitution ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si monsieur Z... n'avait pas commis une faute en tant que liquidateur amiable de la SCI Pyrénées Cascades en distribuant le prix de vente aux associés sans avoir préalablement désintéressé les créanciers sociaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil ;
ALORS 4/ QUE pour débouter la SCI Merygreg de sa demande tendant à ce que monsieur Z... soit condamné à lui payer, solidairement avec la SCI Pyrénées Cascades, la somme de 152 552, 30 euros ou, subsidiairement, à garantir la SCI Pyrénées Cascades de toute condamnation prononcée à son profit, la cour d'appel a retenu que seul le vendeur était redevable de la restitution proportionnelle à la moindre mesure et que la restitution ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Merygreg ne subissait pas un préjudice du fait de l'insolvabilité de la SCI Pyrénées Cascades, insolvabilité directement causée par la distraction prématurée du prix de vente aux associés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil.
