LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bel Air (le syndicat des copropriétaires) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Ard ingénierie, Soprel, Etablissements Doitrand, SMABTP, MMA IARD et M. X..., liquidateur judiciaire de la société Genevois bati rénovation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 novembre 2014), que la société civile immobilière Méditerranée (la SCI), assurée auprès de la société Axa France IARD, a fait édifier et vendu, en l'état futur d'achèvement, un immeuble collectif dénommé Les Villas de Bel Air, placé sous le régime de la copropriété ; qu'un procès-verbal de livraison des parties communes a été établi le 2 juillet 2007, avec des réserves, entre le vendeur et le syndicat des copropriétaires ; qu'après une expertise judiciaire confiée à M. Y..., le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation des dommages les constructeurs et les assureurs ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la SCI au titre des désordres et non-conformités à la somme de 10 921, 21 euros avec actualisation ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige, que, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas dressé la liste des désordres ou non-conformités restant à régler, ni répondu aux arguments du vendeur et de l'architecte concernant chacun des points décrits et numérotés par eux, elle n'était en mesure d'examiner que les désordres et non-conformités relevés lors du complément d'expertise en 2014, constaté que son refus d'accepter les travaux de reprise exécutés était contredit par l'attitude qu'il avait adoptée lors de l'expertise au cours de laquelle il n'avait adressé aucun dire ni formulé aucune contestation, et retenu que le syndicat des copropriétaires ne démontrait ni le caractère décennal des désordres relatifs au mur de clôture et à la casquette des balcons du dernier étage ni l'engagement contractuel du vendeur de procéder aux travaux objets des devis, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires ne pouvait être accueilli ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Et attendu que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est devenu sans objet ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bel Air aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Villas Bel Air.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir déclaré, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, la SCI Méditerranée responsable des désordres et non-conformités concernant la peinture sous casquette au-dessus des cuisines du 153/ 154, le portillon, l'escalier espaces verts, les grilles et regards, l'insuffisance de plantations sur les talus, la fixation d'un joint sur châssis fixe porte entrée, la protection insuffisante d'un boîtier électrique et de fourreaux enterrés et de l'alimentation en eau du local poubelles, les fers à béton et rivets, tels que décrits par l'expert Bernard Z... dans son rapport du 20 janvier 2014, et de n'avoir condamné la SCI Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les villas de Bel Air que la somme de 10. 921, 21 € avec actualisation en fonction de la variation de l'index BT01 entre le 20 janvier 2014 et la date du paiement ;
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres, les non-conformités et la responsabilité du vendeur : 1 º/ régime juridique des responsabilités du vendeur d'immeuble à construire : en vertu des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur de l'immeuble, l'action en garantie des vices ou défauts de conformités apparents même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession ; que le vendeur d'un immeuble à construire est également responsable, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, des désordres de nature décennale, c'est à dire des vices cachés portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination ; que ressortent par contre du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1147 du code civil, les désordres apparents ayant fait l'objet de réserves et les dommages dits intermédiaires ; qu'enfin, lorsque le vendeur de l'immeuble à construire a pris l'engagement de remédier aux désordres, l'action visant à l'exécution de cet engagement relève également de la responsabilité contractuelle de droit commun, puisqu'il est fautif s'il n'a pas respecté ses engagements. 2 º/ désordres et non-conformités ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires a pris livraison des parties communes le 2. 7. 2007, selon procès-verbal du même jour dûment signé, comportant 135 réserves ; que s'il n'est pas contesté que par la suite, plusieurs réunions concernant l'état des parties communes se sont tenues entre le vendeur et le syndicat, dont celle du 26. 7. 2007, en l'absence de production d'un document signé, il ne peut être considéré, comme l'a indiqué à juste titre le premier juge, qu'il existe un second procès-verbal de livraison des parties communes établi ce jour là ; que par contre, après le 2. 7. 2007, le syndicat a dénoncé au vendeur de nombreux désordres :- en 2007 : par courrier du 5. 11. 2007,- en 2008 : par courriers des 8. 1, 22. 1 (comportant 50 points), 22. 4, 20. 5, 26. 5 et 23. 6 ; Par assignation en référé du 30. 6. 2008, reprenant les termes de ce dernier courrier (concernant 74points),- en 2009, par assignation au fond du 22. 6. 2009, reprenant également les termes du courrier du 23. 6. 2008,- en 2010, par lettre du 18. 1. 2010. Par plusieurs courriers des 7. 2. 2008, 9. 5. 2008, 29. 5. 2008, 17. 6. 2008 et 14. 1. 2010, le vendeur s'est engagé à faire procéder à divers travaux de reprises ; qu'et dans son rapport du 20. 1. 2014, l'expert Bernard Z..., commis le 4. 4. 2013 pour examiner si un certain nombre de réserves avaient fait l'objet de reprises, technicien dont le sérieux, la compétence et l'impartialité ne sont pas discutés par les parties et dont les analyses ne sont pas contredites par des pièces contraires, a établi que le vendeur avait procédé de façon'conforme'aux travaux suivants : * reprise des enrobés, * pose de rivets sur grille de la porte de secours du niveau-1 du bâtiment B, * sciage de fers à béton devant porte ascenseur du niveau-1 du bâtiment A, * travaux sur digicode du bâtiment C * réalisation d'un muret et de grilles en clôture nord, * réalisation de peintures sur le relevé béton entre caquette dernier niveau et acrotère terrasse, * ragréage sur paillaisson bâtiment A, * bufflon du bâtiment A recollé, * reprise peinture au droit du miroir bâtiment B, * mise en peinture gaine technique. (pages 7 à 19 du rapport) qu'en conséquence, pour ces désordres ou non-conformités ayant fait l'objet de reprises par le vendeur en exécution de ses obligations de vendeur et des engagements pris par courriers, dont le technicien commis a relevé le caractère'conforme'aux demandes du syndicat, ce dernier n'est pas fondé à obtenir la moindre somme ; que son refus d'accepter ces travaux, exprimé dans ses dernières conclusions est inopérant puisqu'il contredit l'attitude adoptée par lui lors de l'expertise précitée, puisqu'il n'avait alors nullement contesté les appréciations expertales et n'avait adressé aucun dire à ce technicien après l'envoi de ses pré-conclusions et qu'il ne peut être utilement reproché au vendeur d'avoir exécuté ses obligations ; qu'en dépit des nombreux courriers échangés, de deux expertises judiciaires et de l'évolution de la situation puisque des travaux de levée de réserves et de reprise furent effectués, dans ses dernières écritures, le syndicat n'a pas cru devoir lister les désordres on non-conformités restant aujourd'hui à régler, ni répondre en conséquence aux arguments du vendeur et de l'architecte concernant chacun des points décrits et numérotés par eux ; qu'en conséquence, en l'état de ces seules écritures, la cour n'est en mesure d'examiner, notamment à la lumière du dernier rapport d'expertise de 2014, que les désordres et non-conformités suivants, susceptibles d'engager la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur, constitué alors fautif pour ne pas avoir exécuté son engagement de remédier aux désordres ou non-conformités […] : 10 º/'réparation du mur de clôture': Dans son rapport établi le 25. 1. 2010, Michel Y..., premier expert commis, signalait que les murs de clôture rues Bel Air et Rhin et Danube, allée de la Vanelle, présentaient des'fissures tous les 5m,'et'aucun raidisseur', mais a simplement mentionné'évolution à surveiller', sans pour autant préconiser ou chiffrer de travaux de reprise (pages 15 et 20, point n º 38), malgré les dires du conseil de la copropriété ; que dans ses dernières conclusions, le syndicat réclame la condamnation du vendeur à lui payer la somme de 6105 € T. T. C'au titre de la réparation du mur de clôture', en se fondant sur un devis du 15. 4. 2009 fixant les travaux à 5550 € H. T ; que cependant, il lui appartient de démontrer qu'il est bien créancier du vendeur pour cette somme en produisant toutes pièces utiles ; qu'alors que le premier expert commis n'a pas pris en compte le devis précité, qu'il n'est démontré ni le caractère décennal du désordre invoqué, ni l'engagement contractuel du vendeur de procéder aux travaux objet du devis, que, depuis leur examen par le premier expert il y a plus de quatre ans, la cour reste dans l'ignorance de l'état des murs en question, il n'y a pas lieu de faire droit à cette réclamation. 11 º/ fissures en sous face de la casquette des balcons du dernier étage : Dans son rapport établi le 25. 1. 2010, Michel Y..., premier expert commis, signalait l'existence d'une'casquette fragile et irrégulière se fissurant régulièrement'et ajoutait'légères fissurations à surveiller'(point 52, pages 15 et 20), sans pour autant préconiser de travaux de reprise ; que dans ses dernières conclusions, le syndicat réclame la condamnation du vendeur à lui payer la somme de 10626 € T. T. C'au titre du traitement des fissures en sous face de la casquette des balcons du dernier étage', en se fondant sur un devis du 8. 10. 2010 de l'entreprise MV2 prévoyant des travaux pour un coût de 9660 €. H. T., devis qui n'a donc pas été soumis à l'expert commis, compte tenu de sa date ; qu'alors que le premier expert commis n'a pas pris en compte le devis précité, qu'il n'est pas démontré le caractère décennal du désordre invoqué, ou l'engagement contractuel du vendeur de procéder aux travaux objet du devis, que la cour reste dans l'ignorance de l'état actuel de la casquette, qui, depuis son examen par le premier expert, fit l'objet de travaux de reprise, comme l'a relevé M. Z... et comme le confirme l'examen du procès-verbal de constat du 12. 7. 2012 établi à la requête du vendeur, il n'y a pas lieu de faire droit à cette réclamation ; qu'en conséquence, la demande en paiement du syndicat formulé par le syndicat contre le vendeur est justifiée pour les sommes suivantes :- peinture sous casquette au-dessus des cuisines du 153/ 154 : 2750, 00 €- Portillon : travaux de reprise : 4400, 00 € remboursement de deux factures de travaux concernant ce portail : 377, 71 €- Escalier espaces verts 1595, 00 €- Grilles et regards : 330 € + 385 € = 715, 00 €- plantations talus à compléter 660, 00 €- joint sur châssis fixe porte entrée : 126, 50 €- boîtier électrique et fourreaux enterrés à protéger 110, 00 €- protection de l'alimentation en eau du local poubelle : 77, 00 €- Fers à béton et rivets : 110, 00 € total : 10. 921, 21 € ; que la décision déférée doit donc être réformée partiellement en ce que les premiers juges ont condamné le vendeur au paiement des sommes de 50. 2321, 14 € TTC, 5. 855, 25 € TTC et 10. 191, 30 € TTC outre réévaluation et intérêts (arrêt, p. 11 à 17) ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires dressait une liste exhaustive des défauts de conformité et malfaçons relevés par le premier expert judiciaire, M. Y..., dont il demandait la réparation dans leur intégralité, dès lors qu'il n'avait pas accepté les réparations de certains de ces désordres par la SCI Méditerranée (concl., p. 15 à 17) ; que, pour limiter sa saisine aux seuls désordres pris en compte par le second expert judiciaire, M. Z..., lequel n'avait pas pris en considération l'ensemble des désordres relevés par M. Y..., la cour d'appel a affirmé que « le syndicat n'a pas cru devoir lister les désordres ou non-conformités restant aujourd'hui à régler » (arrêt, p. 12 § 8) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que les conclusions du syndicat des copropriétaires listaient précisément tous les désordres dont il demandait réparation, ce qui incluait les « désordres ou non-conformités restant aujourd'hui à régler », à supposer que l'on tienne compte des réparations effectuées par la SCI, la cour d'appel violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHÈSE, dès lors que le syndicat des copropriétaires dressait une liste exhaustive des désordres dont il demandait réparation, avec l'indication du numéro de chaque désordre tel qu'attribué par les experts judiciaires (concl., p. 15 à 17), il appartenait à la cour d'appel, en comparant cette liste à celle du second expert, M. Z..., de rechercher quels désordres n'avaient pas été pris en compte par ce dernier, ni réparés par la SCI Méditerranée ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1642-1 et 1792 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir qu'il s'était opposé, par l'intermédiaire de son syndic, aux travaux de réparation effectués d'autorité, sans son consentement préalable, par la SCI Méditerranée (concl., p. 18 point n° 6) ; que, pour considérer qu'il ne pouvait être utilement reproché au vendeur d'avoir exécuté ses obligations, la cour d'appel a jugé que le refus d'accepter les travaux du syndicat des copropriétaires contredisait l'attitude adoptée lors de l'expertise puisqu'il n'avait pas contesté les appréciations expertales et n'avait adressé aucun dire à l'expert après l'envoi de ses pré-conclusions (arrêt, p. 12 § 7) ; qu'en se prononçant ainsi, sans caractériser en quoi le syndicat des copropriétaires aurait accepté l'intervention de la SCI Méditerranée sur certains désordres, plus d'un an après la réception, et tandis que la SCI ne pouvait lui imposer la réparation en nature du préjudice subi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1642-1 du code civil ;
4°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de réparer les vices cachés de nature intermédiaire apparus après la réception de l'ouvrage sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que les désordres correspondant, d'une part, aux fissurations de la casquette (désordre n° 52 et 74), d'autre part, aux fissurations des murs de clôture rue Bel Air et Rhin et Danube (désordre n° 38), qui avaient été relevés par le premier expert, M. Y..., lequel ne les avait cependant pas chiffrés, n'étaient pas contestés dans leur existence, de sorte qu'ils engageaient la responsabilité contractuelle de la SCI Méditerranée (concl., p. 17 point n° 4) ; que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à ces deux titres, la cour d'appel a considéré que le premier expert n'avait pas pris en compte le devis présenté pour ces désordres, qu'il n'était pas démontré leur caractère décennal ou l'engagement contractuel du vendeur de procéder à leur réparation, et qu'elle restait dans l'ignorance de l'état actuel des ouvrages affectés par ces désordres (arrêt, p. 16) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'existence de ces désordres, peu important leur ampleur, n'était pas contestée et si ces désordres relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la SCI Méditerranée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir mis hors de cause la société Axa France IARD, assureur de la SCI Méditerranée
AUX MOTIFS PROPRES QUE le vendeur n'est condamné que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1147 du code civil, et non sur celui de la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du code civil, que l'assureur CNR ne couvre donc pas le vendeur, que l'imputabilité aux entreprises de chacun des désordres et non-conformités précédemment évoqués n'est nullement établie, que les condamnations ne concernent pas des désordres de nature décennale, en mettant hors de cause les assureurs, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel (arrêt, p. 17 § 8) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'examen des désordres relevés par l'expert permet de considérer que ces derniers n'affectant pas la solidité de l'ouvrage, n'empêchent pas son habitabilité et ne le rendent pas impropre à sa destination ; que la société Axa, qui ne garantit que les désordres de nature décennale sera mise hors de cause (jugement, p. 9 § 6).
ALORS QUE la cassation à intervenir sur la première ou la deuxième branche du premier moyen, d'où il résultera que la cour d'appel n'a pas examiné la totalité des désordres affectant l'ouvrage, et notamment les désordres n° 1 et 45 pour lesquels le syndicat des copropriétaires faisait valoir qu'il s'agissait de désordres de nature décennale, dès lors couverts par la garantie de la société Axa France IARD, assureur de responsabilité décennale de la SCI Méditerranée (concl., p. 19), entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif de l'arrêt mettant hors de cause la société Axa France IARD, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
