LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° Y 15-22. 414 et n° C 15-25. 017 ;
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., épouse Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., M. et Mme C..., M. et Mme D..., M. et Mme E..., M. et Mme F..., M. et Mme G... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 28 mai 2013, pourvoi n° 12-17. 738), que M. et Mme H..., propriétaires du lot n° 15 situé dans un lotissement, l'ont divisé en trois nouveaux lots, un bâti (C) et deux non bâtis (A et B), et ont vendu, par acte du 19 septembre 2007 dressé par M. X..., notaire, le lot A à Mme I... et M. J..., qui ont entrepris l'édification d'une maison et d'un garage ; que plusieurs co-lotis, estimant le projet contraire au cahier des charges du lotissement, ont assigné en démolition de la construction entreprise, M. et Mme H..., Mme I... et M. J..., lesquels ont formé une demande subsidiaire en nullité de la vente et ont appelé M. X... en garantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° C 15-25. 017 de M. et Mme H... :
Attendu que M. et Mme H... font grief à l'arrêt de dire que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle et de prononcer la nullité de la vente avec M. J... et Mme I..., alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or ne peut être regardé comme la reproduction de la règle d'urbanisme contenue à l'article 8 du règlement du lotissement pour en déduire qu'il avait une valeur contractuelle, cependant que la règle prévue par l'article 3-02 du cahier des charges, selon laquelle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot », constitue la reprise pure et simple de celle de l'article 8 du règlement du lotissement, devenue caduque, qui prévoit qu'« une seule construction est autorisée par lot », la cour d'appel a dénaturé la portée de l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que pour apprécier l'intention commune des parties au jour de la formation du contrat, le juge peut se référer au comportement ultérieur des parties de nature à la révéler ; qu'en affirmant que la contractualisation d'une règle d'urbanisme s'apprécie nécessairement lors de la création du lotissement, lorsque sont édifiés les documents le régissant, pour en déduire que le non-respect par d'autres colotis de la clause du cahier des charges autorisant l'édification d'une seule construction par lot était sans incidence, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause ;
3°/ que les clauses du cahier des charges d'un lotissement qui constituent la simple reproduction d'une règle du règlement du lotissement ne revêtent pas de caractère contractuel, à moins qu'il résulte d'une manifestation de volonté non équivoque des colotis que ceux-ci ont entendu leur donner une valeur contractuelle ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, reproduisant la règle du règlement du lotissement prévoyant qu'une seule construction est autorisée par lot, a une valeur contractuelle, d'une part, que le préambule du cahier des charges expose que les clauses contractuelles régissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des lots sont fixées par le cahier des charges, d'autre part, que l'article 19-02 du cahier des charges prévoit qu'il sera inséré dans tous les actes de vente successifs des lots, enfin, que le cahier des charges a, par essence, vocation à régir les rapports entre les acquéreurs des lots, devenant colotis, entre eux, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une manifestation de volonté non équivoque des colotis de donner une valeur contractuelle à la règle de l'article 3-02 du cahier des charges, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d'une construction par lot d'un ou plusieurs logements, n'était pas la reproduction de la règle d'urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d'un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la cour d'appel, qui a relevé qu'une construction à usage d'habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n'a pu qu'en déduire, sans dénaturation, que M. J... et Mme I... devaient démolir la construction édifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi n° Y 15-22. 414 de M. X..., réunis, et ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-22. 414 et le second moyen du pourvoi n° C 15-25. 017, réunis :
Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner M. X..., notaire, à payer la somme de 110 000 euros à M. et Mme H..., du fait de l'annulation de la vente du terrain à Mme I... et M. J..., l'arrêt retient que, compte tenu du prix auquel M. et Mme H... ont vendu leur maison avec un terrain de 422 m ², la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 365 000 euros le prix auquel ils auraient pu vendre leur maison avec le terrain de 1 043 m ², qu'ils n'auraient pas vendu leur maison au prix de 255 000 euros le 25 mai 2007 et que M. X... sera donc condamné à réparer le préjudice qu'il leur a causé en manquant à son obligation de conseil ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait pour évaluer le bien à 365 000 euros et alors que, du fait de l'annulation de la vente consentie à Mme I... et M. J..., la parcelle devait être restituée à M. et Mme H..., de sorte qu'il devait être tenu compte de cet avantage dans l'évaluation du préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer aux époux H... une indemnité de 110 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, l'arrêt rendu le 13 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° Y 15-22. 414 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer aux époux H... une indemnité de 110. 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et d'AVOIR jugé que les indemnités produiraient intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire ; c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. X... avait manqué à son devoir de conseil ; qu'il suffit d'ajouter que la jurisprudence selon laquelle un cahier des charges de lotissement présente un caractère contractuel est bien établie, que M. X... a d'ailleurs lui-même rappelé dans l'acte du 19 septembre 2007 que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restaient en vigueur, et que la simple lecture du cahier des charges et du règlement du lotissement pouvait lui permettre de se convaincre que la clause figurant à l'article 3-02 du premier de ces documents était moins restrictive que la règle d'urbanisme figurant dans le seconde, et qu'elle ne pouvait donc en être la reproduction au sens de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, ce sur quoi il lui appartenait d'attirer particulièrement l'attention des parties ;
ET QUE, sur le préjudice des époux H..., pour justifier d'un préjudice de 148. 000 euros, les époux H... exposent que s'ils avaient été informés, dès la vente du 25 mai 2007, de l'impossibilité d'édifier plus d'une construction sur leur lot, ils ne l'aur [aient] pas divisé et aurai [en] t pu vendre leur maison au prix de 403 000 euros, comme ils l'ont fait aux termes d'un compromis du 3 mars 2006, assorti de conditions suspensives qui n'ont pas été réalisées ; qu'il est toutefois mentionné dans ce compromis que l'acquéreur précise avoir l'intention de diviser le sol, en sorte qu'il en résulte que le prix de 403 000 euros a été fixé en considération de cet élément et ne peut servir de base à l'évaluation du prix de la maison des époux H... avec un terrain de 1043 m ² ; que compte tenu du prix auquel les époux H... ont vendu leur maison avec un terrain de 422 m ², la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 365 000 euros le prix auquel ils auraient pu vendre leur maison avec un terrain de 1043 m ² ; que si les époux H... avaient été informés de l'impossibilité de vendre comme terrain constructible les deux autres lots issus de la division de leur lot n° 15, il est évident qu'ils n'auraient pas vendu leur maison au prix de 255. 000 euros le 25 mai 2007 ; que M. X... sera donc condamné à leur payer une indemnité de 110 000 euros en réparation du préjudice qu'il leur a causé en manquant à son obligation de conseil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du notaire, le notaire, qui commet une faute dans ses fonctions d'officier ministériel, engage sa responsabilité délictuelle ; que le devoir de conseil du notaire consiste à garantir la sécurité des actes juridiques qu'il dresse et il doit, dans ce cadre, renseigner les cocontractants sur les risques d'ordre juridique que l'opération envisagée peut comporter ; que les époux H... et les consorts J...- I... sollicitent que Maître X... les indemnise dans le cadre de l'annulation de la vente pour avoir manqué à son obligation de conseil et à son devoir de veiller à l'efficacité de ses actes ; qu'à cet égard, les parties à l'acte de vente, ont, chacune, formé une action directe en responsabilité délictuelle à l'encontre de Maître X... ; qu'ainsi, si la restitution d'un prix de vente consécutive à l'annulation de celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les vendeurs ceux-ci ne sollicitent pas la garantie, par le notaire, de cette restitution, mais la réparation de leur préjudice résultant de cette annulation, qu'ils ont chiffré à un montant égal à celui de la vente ; que Maître X... conteste toute faute au motif que l'acte de vente rappelle les dispositions de l'(ancien) article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, que les colotis n'ont pas sollicité le maintien des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement et qu'aucune contractualisation de la règle litigieuse n'est rapportée ; que les moyens développés par Maître X... relatifs à la contractualisation ont été analysés ci-dessus et sont inopérants ; que par courrier du 24 octobre 2007, la mairie de Vitrolles a indiqué à Maître X... qu'outre l'absence de maintien des règles d'urbanisme du lotissement, « il existe un cahier des charges très restrictif en ce qui concerne l'utilisation de chaque terrain, notamment la réalisation sur chaque lot d'une seule habitation d'un seul logement » ; que l'obligation de conseil de Maître X... lui faisait obligation de mettre en garde les vendeurs et les acquéreurs sur l'existence de clauses du cahier des charges, susceptibles de s'opposer à leur projet ; qu'en effet, le droit sur la question étant susceptible d'interprétation, il devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de ces dispositions du cahier des charges contredisant leur projet de construction et leur suggérer de se rapprocher des colotis, l'association syndicale libre n'ayant plus d'activité, au lieu d'affirmer le caractère caduc des dispositions litigieuses ; que Maître X... ne peut démontrer avoir délivré ce conseil, puisqu'il soutient que ladite clause est inapplicables ; qu'en effet, dans un courrier du octobre 2007, il indique aux consorts J...- I... que « la règle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements », bien que résultant du cahier des charges est une règle d'urbanisme devenue caduque par suite du non maintien des règles propres au lotissement » ; que les requérants justifient qu'un autre notaire, Maître K..., a classé sans suite, courant décembre 2007, la vente d'une partie d'un autre lot, devant avoir lieu dans les mêmes conditions, comme « étant contraire aux dispositions du cahier des charges propre » du lotissement, suite au courrier de leur conseil, lui signalant la volonté de ces derniers de faire respecter ledit cahier des charges ; que le courrier de la mairie de Vitrolles ainsi que la position d'un autre confrère démontrent que Maître X... a manqué de prudence dans l'exercice de son obligation de conseil ; que la connaissance par chacune des parties dudit cahier des charges ne l'exonère pas de son devoir de conseil, qui repose sur sa qualité de professionnel du droit ; que l'annulation de la vente et la démolition du bien de Monsieur J... et Madame I..., ordonnées par le présent jugement, sont fondées sur l'application du cahier des charges ; qu'en conséquence, Maître X... a commis une faute, à l'origine d'un préjudice pour les époux H... et les consorts J...- I... ;
ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les époux H... du prix auquel ils auraient pu céder la parcelle BW n° 506 aux époux L... s'ils avaient su qu'ils ne pouvaient la vendre aux consorts J...- I..., quand il résultait de ses propres motifs qu'à la suite de l'annulation de la vente conclue entre les consorts J...- I... et les époux H..., cette parcelle devait leur être restituée, de sorte qu'ils avaient retrouvé la faculté de la vendre et qu'il devait être tenu compte de cet avantage lié à la situation préjudiciable dans l'évaluation de leur préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. J... et Mme I..., pris ensemble : une indemnité de 165 636, 94 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant des dépenses qu'ils avaient exposées et des travaux qu'ils avaient fait en pure perte ; une indemnité de 43. 056 euros à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision, en réparation de leur préjudice matériel résultant de la condamnation à démolir leur maison et une indemnité de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral et d'AVOIR jugé que les indemnités produiraient intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité du notaire, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. X... avait manqué à son devoir de conseil ; qu'il suffit d'ajouter que la jurisprudence selon laquelle un cahier des charges de lotissement présente un caractère contractuel est bien établie, que M. X... a d'ailleurs lui-même rappelé dans l'acte du 19 septembre 2007 que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restaient en vigueur, et que la simple lecture du cahier des charges et du règlement du lotissement pouvait lui permettre de se convaincre que la clause figurant à l'article 3-02 du premier de ces documents était moins restrictive que la règle d'urbanisme figurant dans le seconde, et qu'elle ne pouvait donc en être la reproduction au sens de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, ce sur quoi il lui appartenait d'attirer particulièrement l'attention des parties ;
ET QUE, sur le préjudice M. J... et de Mme I..., si le notaire avait informé M. J... et Mme I... de la portée de l'article 3-02 du cahier des charges, ces derniers n'auraient pas acquis la parcelle la BW 506 et n'auraient pas exposé des frais en pure perte pour y faire construire une maison ; que dès lors qu'il a mentionné dans son acte que le terrain était constructible, le notaire ne peut reprocher à M. J... et à Mme I... d'avoir contribué à la réalisation de leur préjudice en poursuivant leur opération de construction malgré la réclamation des colotis ; qu'aux termes de l'article L. 312-12 du Code de la consommation, l'offre de prêt immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé, en sorte que du fait de l'annulation de la vente, qui constitue pour le Crédit Foncier un fait juridique dont M. J... et Mme I... peuvent se prévaloir à son égard, le prêt qu'ils ont souscrit pour assurer globalement le financement de l'achat du terrain et la construction de leur maison, se trouve annulé de plein droit ; que c'est donc à bon droit que M. J... et Mme I... se prévalent de cette nullité pour l'évaluation de leur préjudice ; qu'ils ne sont toutefois pas fondés à demander la condamnation de M. X... à leur payer une indemnité équivalent au montant des intérêts qu'ils ont payés car en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du prêt, le Crédit Foncier doit leur restituer ces intérêts ; que compte tenu de ce qui précède et en l'état des pièces produites, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., en réparation de leur préjudice matériel en relation avec la faute qu'il a commise, les indemnités suivantes :-120. 000 euros correspondant au coût des travaux financés par le prêt,-2 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge,-29 779, 85 euros correspondant au coût des travaux liés à la construction et non financés par l'emprunt,-3 457, 09 correspondant aux frais de l'acte notarié du 25 mai 2007,-10 000 euros correspondant à la valeur des travaux qu'ils ont eux-mêmes effectués en pure perte ; que M. J... et Mme I... produisent un devis d'un montant de 43 056 euros établi le 27 mars 2009 par l'entreprise MCM Transport pour la démolition de leur maison, l'évacuation des décombres et le nettoyage du terrain ; que ce devis n'étant pas contesté et le prix réclamé apparaissant raisonnable compte tenu de l'importance des travaux, M. X... sera également condamné à payer à M. J... et Mme I... une indemnité de 43. 056 euros qui sera réévalué en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision ; que la Cour possède enfin les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., ensemble, la somme globale de 30. 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les soucis inhérents à la perte de leur maison ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du notaire, le notaire, qui commet une faute dans ses fonctions d'officier ministériel, engage sa responsabilité délictuelle ; que le devoir de conseil du notaire consiste à garantir la sécurité des actes juridiques qu'il dresse et il doit, dans ce cadre, renseigner les cocontractants sur les risques d'ordre juridique que l'opération envisagée peut comporter ; que les époux H... et les consorts J...- I... sollicitent que Maître X... les indemnise dans le cadre de l'annulation de la vente pour avoir manqué à son obligation de conseil et à son devoir de veiller à l'efficacité de ses actes ; qu'à cet égard, les parties à l'acte de vente, ont, chacune, formé une action directe en responsabilité délictuelle à l'encontre de Maître X... ; qu'ainsi, si la restitution d'un prix de vente consécutive à l'annulation de celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les vendeurs ceux-ci ne sollicitent pas la garantie, par le notaire, de cette restitution, mais la réparation de leur préjudice résultant de cette annulation, qu'ils ont chiffré à un montant égal à celui de la vente ; que Maître X... conteste toute faute au motif que l'acte de vente rappelle les dispositions de l'(ancien) article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, que les colotis n'ont pas sollicité le maintien des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement et qu'aucune contractualisation de la règle litigieuse n'est rapportée ; que les moyens développés par Maître X... relatifs à la contractualisation ont été analysés ci-dessus et sont inopérants ; que par courrier du 24 octobre 2007, la mairie de Vitrolles a indiqué à Maître X... qu'outre l'absence de maintien des règles d'urbanisme du lotissement, « il existe un cahier des charges très restrictifs en ce qui concerne l'utilisation de chaque terrain, notamment la réalisation sur chaque lot d'une seule habitation d'un seul logement » ; que l'obligation de conseil de Maître X... lui faisait obligation de mettre en garde les vendeurs et les acquéreurs sur l'existence de clauses du cahier des charges, susceptibles de s'opposer à leur projet ; qu'en effet, le droit sur la question étant susceptible d'interprétation, il devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de ces dispositions du cahier des charges contredisant leur projet de construction et leur suggérer de se rapprocher des colotis, l'association syndicale libre n'ayant plus d'activité, au lieu d'affirmer le caractère caduc des dispositions litigieuses ; que Maître X... ne peut démontrer avoir délivré ce conseil, puisqu'il soutient que ladite clause est inapplicables ; qu'en effet, dans un courrier du octobre 2007, il indique aux consorts J...- I... que « la règle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements » bien que résultant du cahier des charges est une règle d'urbanisme devenue caduque par suite du non maintien des règles propres au lotissement » ; que les requérants justifient qu'un autre notaire, Maître K..., a classé sans suite, courant décembre 2007, la vente d'une partie d'un autre lot, devant avoir lieu dans les mêmes conditions, comme « étant contraire aux dispositions du cahier des charges propre » du lotissement, suite au courrier de leur conseil, lui signalant la volonté de ces derniers de faire respecter ledit cahier des charges ; que le courrier de la mairie de Vitrolles ainsi que la position d'un autre confrère démontrent que Maître X... a manqué de prudence dans l'exercice de son obligation de conseil ; que la connaissance par chacune des parties dudit cahier des charges ne l'exonère pas de son devoir de conseil, qui repose sur sa qualité de professionnel du droit ; que l'annulation de la vente et la démolition du bien de Monsieur J... et Madame I..., ordonnées par le présent jugement, sont fondées sur l'application du cahier des charges ; qu'en conséquence, Maître X... a commis une faute, à l'origine d'un préjudice pour les époux H... et les consorts J...- I... ;
ALORS QUE l'auteur d'une faute doit être exonéré au moins en partie de sa responsabilité en raison de la faute de la victime ; qu'en condamnant M. Frédéric X... à indemniser les consorts J...- I... de la totalité de leurs préjudices, sans rechercher si les consorts J...- I..., informés par une mise en demeure puis une citation en référé des réclamations des colotis et du risque que soit ordonnées l'arrêt des travaux et ultérieurement la démolition de leur construction, n'avaient pas commis une faute en poursuivant des travaux dont ils connaissaient l'illégalité, exonérant ainsi partiellement M. Frédéric X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. J... et Mme I..., pris ensemble, une indemnité de 165 636, 94 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant des dépenses qu'ils avaient exposées et des travaux qu'ils avaient fait en pure perte, qui comprend la somme de 3 457, 09 euros correspondant aux frais de l'acte notarié du 25 mai 2007, et d'AVOIR jugé que les indemnités produiraient intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire ; c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. X... avait manqué à son devoir de conseil ; qu'il suffit d'ajouter que la jurisprudence selon laquelle un cahier des charges de lotissement présente un caractère contractuel est bien établie, que M. X... a d'ailleurs lui-même rappelé dans l'acte du 19 septembre 2007 que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restaient en vigueur, et que la simple lecture du cahier des charges et du règlement du lotissement pouvait lui permettre de se convaincre que la clause figurant à l'article 3-02 du premier de ces documents était moins restrictive que la règle d'urbanisme figurant dans le seconde, et qu'elle ne pouvait donc en être la reproduction au sens de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, ce sur quoi il lui appartenait d'attirer particulièrement l'attention des parties ;
ET QUE sur le préjudice M. J... et de Mme I... ; si le notaire avait informé M. J... et Mme I... de la portée de l'article 3-02 du cahier des charges, ces derniers n'auraient pas acquis la parcelle la BW 506 et n'auraient pas exposé des frais en pure perte pour y faire construire une maison ; que dès lors qu'il a mentionné dans son acte que le terrain était constructible, le notaire ne peut reprocher à M. J... et à Mme I... d'avoir contribué à la réalisation de leur préjudice en poursuivant leur opération de construction malgré la réclamation des colotis ; qu'aux termes de l'article L. 312-12 du Code de la consommation, l'offre de prêt immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé, en sorte que du fait de l'annulation de la vente, qui constitue pour le Crédit Foncier un fait juridique dont M. J... et Mme I... peuvent se prévaloir à son égard, le prêt qu'ils ont souscrit pour assurer globalement le financement de l'achat du terrain et la construction de leur maison, se trouve annulé de plein droit ; que c'est donc à bon droit que M. J... et Mme I... se prévalent de cette nullité pour l'évaluation de leur préjudice ; qu'ils ne sont toutefois pas fondés à demander la condamnation de M. X... à leur payer une indemnité équivalent au montant des intérêts qu'ils ont payés car en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du prêt, le Crédit Foncier doit leur restituer ces intérêts ; que compte tenu de ce qui précède et en l'état des pièces produites, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., en réparation de leur préjudice matériel en relation avec la faute qu'il a commise, les indemnités suivantes :-120. 000 euros correspondant au coût des travaux financés par le prêt,-2. 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge,-29 779, 85 euros correspondant au coût des travaux liés à la construction et non financés par l'emprunt,-3 457, 09 correspondant aux frais de l'acte notarié du 25 mai 2007,-10 000 euros correspondant à la valeur des travaux qu'ils ont eux-mêmes effectués en pure perte ; que M. J... et Mme I... produisent un devis d'un montant de 43 056 euros établi le 27 mars 2009 par l'entreprise MCM Transport pour la démolition de leur maison, l'évacuation des décombres et le nettoyage du terrain ; que ce devis n'étant pas contesté et le prix réclamé apparaissant raisonnable compte tenu de l'importance des travaux, M. X... sera également condamné à payer à M. J... et Mme I... une indemnité de 43 056 euros qui sera réévalué en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision ; que la Cour possède enfin les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., ensemble, la somme globale de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les soucis inhérents à la perte de leur maison ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité du notaire ; le notaire, qui commet une faute dans ses fonctions d'officier ministériel, engage sa responsabilité délictuelle ; que le devoir de conseil du notaire consiste à garantir la sécurité des actes juridiques qu'il dresse et il doit, dans ce cadre, renseigner les cocontractants sur les risques d'ordre juridique que l'opération envisagée peut comporter ; que les époux H... et les consorts J...- I... sollicitent que Maître X... les indemnise dans le cadre de l'annulation de la vente pour avoir manqué à son obligation de conseil et à son devoir de veiller à l'efficacité de ses actes ; qu'à cet égard, les parties à l'acte de vente, ont, chacune, formé une action directe en responsabilité délictuelle à l'encontre de Maître X... ; qu'ainsi, si la restitution d'un prix de vente consécutive à l'annulation de celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les vendeurs ceux-ci ne sollicitent pas la garantie, par le notaire, de cette restitution, mais la réparation de leur préjudice résultant de cette annulation, qu'ils ont chiffré à un montant égal à celui de la vente ; que Maître X... conteste toute faute au motif que l'acte de vente rappelle les dispositions de l'(ancien) article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, que les colotis n'ont pas sollicité le maintien des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement et qu'aucune contractualisation de la règle litigieuse n'est rapportée ; que les moyens développés par Maître X... relatifs à la contractualisation ont été analysés ci-dessus et sont inopérants ; que par courrier du 24 octobre 2007, la mairie de Vitrolles a indiqué à Maître X... qu'outre l'absence de maintien des règles d'urbanisme du lotissement, « il existe un cahier des charges très restrictif en ce qui concerne l'utilisation de chaque terrain, notamment la réalisation sur chaque lot d'une seule habitation d'un seul logement » ; que l'obligation de conseil de Maître X... lui faisait obligation de mettre en garde les vendeurs et les acquéreurs sur l'existence de clauses du cahier des charges, susceptibles de s'opposer à leur projet ; qu'en effet, le droit sur la question étant susceptible d'interprétation, il devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de ces dispositions du cahier des charges contredisant leur projet de construction et leur suggérer de se rapprocher des colotis, l'association syndicale libre n'ayant plus d'activité, au lieu d'affirmer le caractère caduc des dispositions litigieuses ; que Maître X... ne peut démontrer avoir délivré ce conseil, puisqu'il soutient que ladite clause est inapplicables ; qu'en effet, dans un courrier du octobre 2007, il indique aux consorts J...- I... que « la règle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements » bien que résultant du cahier des charges est une règle d'urbanisme devenue caduque par suite du non maintien des règles propres au lotissement » ; que les requérants justifient qu'un autre notaire, Maître K..., a classé sans suite, courant décembre 2007, la vente d'une partie d'un autre lot, devant avoir lieu dans les mêmes conditions, comme « étant contraire aux dispositions du cahier des charges propre » du lotissement, suite au courrier de leur conseil, lui signalant la volonté de ces derniers de faire respecter ledit cahier des charges ; que le courrier de la mairie de Vitrolles ainsi que la position d'un autre confrère démontrent que Maître X... a manqué de prudence dans l'exercice de son obligation de conseil ; que la connaissance par chacune des parties dudit cahier des charges ne l'exonère pas de son devoir de conseil, qui repose sur sa qualité de professionnel du droit ; que l'annulation de la vente et la démolition du bien de Monsieur J... et Madame I..., ordonnées par le présent jugement, sont fondées sur l'application du cahier des charges ; qu'en conséquence, Maître X... a commis une faute, à l'origine d'un préjudice pour les époux H... et les consorts J...- I... ;
ALORS QUE les frais accessoires payés à l'occasion d'une vente annulée doivent être restitués de sorte qu'ils ne sauraient constituer un préjudice susceptible d'être mis à la charge d'un notaire tiers à l'acte ; qu'en condamnant M. Frédéric X... à verser aux consorts J...- I... la somme de 3 457, 09 euros au titre des frais de l'acte notarié du 25 mai 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à M. J... et Mme I..., pris ensemble, une indemnité de 165 636, 94 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant des dépenses qu'ils avaient exposées et des travaux qu'ils avaient fait en pure perte, qui comprend la somme de 2 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge, et d'AVOIR jugé que les indemnités produiraient intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité du notaire ; c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. X... avait manqué à son devoir de conseil ; qu'il suffit d'ajouter que la jurisprudence selon laquelle un cahier des charges de lotissement présente un caractère contractuel est bien établie, que M. X... a d'ailleurs lui-même rappelé dans l'acte du 19 septembre 2007 que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restaient en vigueur, et que la simple lecture du cahier des charges et du règlement du lotissement pouvait lui permettre de se convaincre que la clause figurant à l'article 3-02 du premier de ces documents était moins restrictive que la règle d'urbanisme figurant dans le seconde, et qu'elle ne pouvait donc en être la reproduction au sens de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, ce sur quoi il lui appartenait d'attirer particulièrement l'attention des parties ;
ET QUE, sur le préjudice M. J... et de Mme I..., si le notaire avait informé M. J... et Mme I... de la portée de l'article 3-02 du cahier des charges, ces derniers n'auraient pas acquis la parcelle la BW 506 et n'auraient pas exposé des frais en pure perte pour y faire construire une maison ; que dès lors qu'il a mentionné dans son acte que le terrain était constructible, le notaire ne peut reprocher à M. J... et à Mme I... d'avoir contribué à la réalisation de leur préjudice en poursuivant leur opération de construction malgré la réclamation des fcolotis ; qu'aux termes de l'article L. 312-12 du Code de la consommation, l'offre de prêt immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé, en sorte que du fait de l'annulation de la vente, qui constitue pour le Crédit Foncier un fait juridique dont M. J... et Mme I... peuvent se prévaloir à son égard, le prêt qu'ils ont souscrit pour assurer globalement le financement de l'achat du terrain et la construction de leur maison, se trouve annulé de plein droit ; que c'est donc à bon droit que M. J... et Mme I... se prévalent de cette nullité pour l'évaluation de leur préjudice ; qu'ils ne sont toutefois pas fondés à demander la condamnation de M. X... à leur payer une indemnité équivalent au montant des intérêts qu'ils ont payés car en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du prêt, le Crédit Foncier doit leur restituer ces intérêts ; que compte tenu de ce qui précède et en l'état des pièces produites, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., en réparation de leur préjudice matériel en relation avec la faute qu'il a commise, les indemnités suivantes :-120 000 euros correspondant au coût des travaux financés par le prêt,-2. 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge,-29 779, 85 euros correspondant au coût des travaux liés à la construction et non financés par l'emprunt,-3 457, 09 correspondant aux frais de l'acte notarié du 25 mai 2007,-10 000 euros correspondant à la valeur des travaux qu'ils ont eux-mêmes effectués en pure perte ; que M. J... et Mme I... produisent un devis d'un montant de 43 056 euros établi le 27 mars 2009 par l'entreprise MCM Transport pour la démolition de leur maison, l'évacuation des décombres et le nettoyage du terrain ; que ce devis n'étant pas contesté et le prix réclamé apparaissant raisonnable compte tenu de l'importance des travaux, M. X... sera également condamné à payer à M. J... et Mme I... une indemnité de 43. 056 euros qui sera réévalué en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision ; que la Cour possède enfin les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. X... à payer à M. J... et Mme I..., ensemble, la somme globale de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les soucis inhérents à la perte de leur maison ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du notaire, le notaire, qui commet une faute dans ses fonctions d'officier ministériel, engage sa responsabilité délictuelle ; que le devoir de conseil du notaire consiste à garantir la sécurité des actes juridiques qu'il dresse et il doit, dans ce cadre, renseigner les cocontractants sur les risques d'ordre juridique que l'opération envisagée peut comporter ; que les époux H... et les consorts J...- I... sollicitent que Maître X... les indemnise dans le cadre de l'annulation de la vente pour avoir manqué à son obligation de conseil et à son devoir de veiller à l'efficacité de ses actes ; qu'à cet égard, les parties à l'acte de vente, ont, chacune, formé une action directe en responsabilité délictuelle à l'encontre de Maître X... ; qu'ainsi, si la restitution d'un prix de vente consécutive à l'annulation de celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable pour les vendeurs ceux-ci ne sollicitent pas la garantie, par le notaire, de cette restitution, mais la réparation de leur préjudice résultant de cette annulation, qu'ils ont chiffré à un montant égal à celui de la vente ; que Maître X... conteste toute faute au motif que l'acte de vente rappelle les dispositions de l'(ancien) article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, que les colotis n'ont pas sollicité le maintien des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement et qu'aucune contractualisation de la règle litigieuse n'est rapportée ; que les moyens développés par Maître X... relatifs à la contractualisation ont été analysés ci-dessus et sont inopérants ; que par courrier du 24 octobre 2007, la mairie de Vitrolles a indiqué à Maître X... qu'outre l'absence de maintien des règles d'urbanisme du lotissement, « il existe un cahier des charges très restrictif en ce qui concerne l'utilisation de chaque terrain, notamment la réalisation sur chaque lot d'une seule habitation d'un seul logement » ; que l'obligation de conseil de Maître X... lui faisait obligation de mettre en garde les vendeurs et les acquéreurs sur l'existence de clauses du cahier des charges, susceptibles de s'opposer à leur projet ; qu'en effet, le droit sur la question étant susceptible d'interprétation, il devait attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de ces dispositions du cahier des charges contredisant leur projet de construction et leur suggérer de se rapprocher des colotis, l'association syndicale libre n'ayant plus d'activité, au lieu d'affirmer le caractère caduc des dispositions litigieuses ; que Maître X... ne peut démontrer avoir délivré ce conseil, puisqu'il soutient que ladite clause est inapplicables ; qu'en effet, dans un courrier du octobre 2007, il indique aux consorts J...- I... que « la règle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements » bien que résultant du cahier des charges est une règle d'urbanisme devenue caduque par suite du non maintien des règles propres au lotissement » ; que les requérants justifient qu'un autre notaire, Maître K..., a classé sans suite, courant décembre 2007, la vente d'une partie d'un autre lot, devant avoir lieu dans les mêmes conditions, comme « étant contraire aux dispositions du cahier des charges propre » du lotissement, suite au courrier de leur conseil, lui signalant la volonté de ces derniers de faire respecter ledit cahier des charges ; que le courrier de la mairie de Vitrolles ainsi que la position d'un autre confrère démontrent que Maître X... a manqué de prudence dans l'exercice de son obligation de conseil ; que la connaissance par chacune des parties dudit cahier des charges ne l'exonère pas de son devoir de conseil, qui repose sur sa qualité de professionnel du droit ; que l'annulation de la vente et la démolition du bien de Monsieur J... et Madame I..., ordonnées par le présent jugement, sont fondées sur l'application du cahier des charges ; qu'en conséquence, Maître X... a commis une faute, à l'origine d'un préjudice pour les époux H... et les consorts J...- I... ;
ALORS QUE les frais accessoires payés à l'occasion d'un prêt annulé doivent être restitués de sorte qu'ils ne sauraient constituer un préjudice susceptible d'être mis à la charge d'un notaire tiers à l'acte ; qu'en condamnant M. Frédéric X... à verser aux consorts J...- I... la somme de 2 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge bien qu'elle ait elle-même prononcé l'annulation du prêt dont ces frais étaient l'accessoire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi n° C 15-25. 017 par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement la Cabro d'or, lieudit le Liourat à Vitrolles, établi le 6 juin 1978 et déposé au rang des minutes de M. M..., notaire, par acte du 22 septembre 1978, a une valeur contractuelle, prononcé la nullité de la vente passée par M. X... le 19 septembre 2007 entre M. et Mme H... et M. J... et Mme I... et en conséquence ordonné à M. et Mme H... de restituer le prix de vente, soit la somme de 133. 000 euros, à M. J... et Mme I..., avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2008, et ordonné à M. J... et Mme I... de restituer l'immeuble à M. et Mme H...,
AUX MOTIFS PROPRES QUE
Sur la demande de démolition de la construction de M. J... et de Mme I... :
Le cahier des charges d'un lotissement revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ;
Si l'article L 111-5 du code de l'urbanisme, qui est d'application immédiate, dispose que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, la clause selon laquelle " les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements ", est différente de la règle d'urbanisme, plus contraignante, prévoyant qu'" une seule construction est autorisée par lot, de 1 logement ", et ne peut par conséquent être regardée comme étant la reproduction de cette règle ;
Il n'est par ailleurs pas établi que la clause litigieuse du cahier des charges ait été la reproduction d'une autre règle d'urbanisme préexistante ; C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que l'article 3-02 du cahier des charges avait valeur contractuelle ;
La restriction contractuelle au droit de propriété des colotis est justifiée par la destination du lotissement et est clairement établie, en sorte qu'elle n'est contraire ni à l'article 1 du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme, ni à l'article 6 de cette Convention ; Une construction à usage d'habitation ayant déjà été édifiée sur le lot 15, M. J... et Mme I... ne pouvaient en édifier une autre sans méconnaître les stipulations de l'article 3-02 du cahier des charges ;
Les colotis pouvant demander la démolition de ce qui a été fait en violation des stipulations du cahier des charges sans que l'on puisse leur opposer l'inexécution de leurs obligations par d'autres colotis, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a condamné M. J... et Mme I... à démolir la construction qu'ils ont édifiée sur le lot 15, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; Toutefois, compte tenu de l'importance des travaux de démolition, un délai d'exécution de 8 mois leur sera accordé
Sur la demande en nullité de la vente du 19 septembre 2007 :
C'est pas des motifs pertinents que la cour approuve, que e premier juge a prononcé la nullité de cette vente après avoir relevé que le caractère constructible du terrain était déterminant de l'engagement de M. J... et de Mme I... et que le consentement de ces derniers n'avait été donné que par erreur,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
Sur les demandes principales
M. et Mme H... ont morcelé leur lot numéro 15 en trois parcelles dénommées " A " (cadastrée section BW 506), " B " et " C " (sans désignation cadastrale connue) ;
Ils ont vendu aux consorts J...- I... la parcelle " A ", sur laquelle ces derniers ont obtenu, par arrêté du 13 juin 2007, un permis de construire ;
Les requérants sollicitent la démolition de la construction réalisée par les consorts J...- I... en application de l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement au motif que celui-ci ne permet qu'une seule construction par lot et que le morcellement du lot numéro 15 et la nouvelle construction violent cette règle contractuelle ;
L'ensemble des défendeurs s'opposent cette démolition, arguant que cet article du cahier des charges est de nature réglementaire et que les colotis n'ayant pas sollicité le maintien des dispositions réglementaires à l'issue du délai de dix annéés, elle est devenue caduque ;
* Sur les documents du lotissement
Selon les dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme (ancien article L. 315-2-1 du même code), les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu sauf si une majorité de colotis en sollicite le maintien ;
L'alinéa 2 de cet article précise que ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis définis dans le cahier des charges du lotissement [...] ;
Le plan d'occupation des sols (POS) de la commune de Vitrolles a été approuvé le 24 octobre 1985 tandis que le lotissement la Cabro d'Or a fait l'objet d'un arrêté portant autorisation de lotir le 23 décembre 1977 ;
La commune de Vitrolles, dans un courrier du 24 octobre 2007, adressé à M. X..., indique que les colotis n'ont pas sollicité le maintien des dispositions contenues dans le règlement de lotissement ;
Quelle que soit sa date, le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel auquel demeurent soumis les colotis, qui peuvent en exiger le respect, même en l'absence de préjudice ;
Le cahier des charges d'un lotissement s'impose aux colotis et en l'espèce, M. et Mme H... ne contestent pas que ce document était annexé à leur acte d'acquisition ;
L'acte de vente du 19 septembre 2007, entre les époux H... et les consorts J...- I... indique, en page 13, que contrairement au règlement du lotissement, " les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur " ;
Il précise, en page 16, que ledit cahier des charges a été remis aux acquéreurs ;
Le règlement du lotissement prévoit qu'" une seule construction est autorisée par lot de 1 logement " ;
L'article 3-02 du cahier des charges prévoit que " les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements " ;
Ainsi, la règle prévue par le cahier des charges est différente de celle prévue au règlement, car elle est moins restrictive et n'en constitue pas la reproduction ;
Les consorts J...- I..., qui soutiennent l'existence d'une erreur de plume, n'établissent pas, en l'absence du moindre élément en ce sens, que cette absence de reproduction traduit, en réalité, une telle erreur ;
L'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, qui prévoit que la simple reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, est entré en vigueur le 15 décembre 2000, soit après l'adoption du cahier des charges litigieux ;
Ainsi la règle édictée par l'article 3-02 du cahier des charges est de nature réglementaire et il convient d'en apprécier la contractualisation ;
* Sur la contractualisation
La contractualisation d'une règle d'urbanisme s'apprécie, nécessairement, lors de la création du lotissement, lorsque sont édifiés les documents le régissant et non, comme le soutient M. X..., au cours de la " vie " dudit lotissement eu égard au comportement des différents colotis ;
À cet égard, le non-respect du cahier des charges par d'autres colotis est sans incidence sur la portée de celui-ci, qui demeure applicable tant qu'il n'est pas modifié ;
Le règlement du lotissement la Cabro d'Or indique, dans son article 1, qu'il a pour objet de fixer les règles de servitude d'intérêt général imposées dans le lotissement et est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement ;
Le cahier des charges expose, en préambule, que les clauses contractuelles régissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des lots du lotissement, sont fixées par le présent cahier des charges ;
Le renvoi, dans l'article I-I du cahier des charges, au règlement pour la création, l'organisation et le fonctionnement du lotissement ainsi que les droits et obligations du lotisseur et des acquéreurs des lots ne rend pas sans objet les clauses contenues dans ledit cahier des charges, qui sont contractuelles en vertu du préambule ;
Les acquéreurs des lots devenant colotis, le cahier des charges a, par essence, vocation à régir les rapports entre eux ;
Enfin, l'article 19-02 du cahier des charges prévoit que " le cahier des charges, le règlement et les statuts de l'association syndicale seront insérés dans tous les actes de vente tant par les soins du lotisseur primitif que par les acquéreurs lors des aliénations successives, soit par reproduction in extenso, soit par voie de référence précise " ;
Ainsi, la règle édictée par l'article 3-02 du cahier des charges a une valeur contractuelle ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or ne peut être regardé comme la reproduction de la règle d'urbanisme contenue à l'article 8 du règlement du lotissement pour en déduire qu'il avait une valeur contractuelle, cependant que la règle prévue par l'article 3-02 du cahier des charges, selon laquelle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot », constitue la reprise pure et simple de celle de l'article 8 du règlement du lotissement, devenue caduque, qui prévoit qu'« une seule construction est autorisée par lot », la cour d'appel a dénaturé la portée de l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement La Cabro d'or, en violation de l'article 1134 du code civil,
ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QUE pour apprécier l'intention commune des parties au jour de la formation du contrat, le juge peut se référer au comportement ultérieur des parties de nature à la révéler ; qu'en affirmant que la contractualisation d'une règle d'urbanisme s'apprécie nécessairement lors de la création du lotissement, lorsque sont édifiés les documents le régissant, pour en déduire que le non-respect par d'autres colotis de la clause du cahier des charges autorisant l'édification d'une seule construction par lot était sans incidence, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article L 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause,
ALORS QUE les clauses du cahier des charges d'un lotissement qui constituent la simple reproduction d'une règle du règlement du lotissement ne revêtent pas de caractère contractuel, à moins qu'il résulte d'une manifestation de volonté non équivoque des colotis que ceux-ci ont entendu leur donner une valeur contractuelle ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement, reproduisant la règle du règlement du lotissement prévoyant qu'une seule construction est autorisée par lot, a une valeur contractuelle, d'une part, que le préambule du cahier des charges expose que les clauses contractuelles régissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs des lots sont fixées par le cahier des charges, d'autre part, que l'article 19-02 du cahier des charges prévoit qu'il sera inséré dans tous les actes de vente successifs des lots, enfin, que le cahier des charges a, par essence, vocation à régir les rapports entre les acquéreurs des lots, devenant colotis, entre eux, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une manifestation de volonté non équivoque des colotis de donner une valeur contractuelle à la règle de l'article 3-02 du cahier des charges, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article L 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable en la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 110. 000 euros, le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de Maître X..., notaire, au profit de M. et Mme H... pour manquement à son devoir de conseil,
AUX MOTIFS QUE
Sur le préjudice des époux H... :
Pour justifier d'un préjudice de 148. 000 euros, les époux H... exposent que s'ils avaient été informés, dès la vente du 25 mai 2007, de l'impossibilité d'édifier plus d'une construction sur leur lot, ils ne l'aur [aie] nt pas divisé et aurait pu vendre leur maison au prix de 403. 000 euros comme ils l'ont fait aux termes d'un compromis du 3 mars 2006, assorti de conditions suspensives qui n'ont pas été réalisées ;
Il est toutefois mentionné dans ce compromis que l'acquéreur précise avoir l'intention de diviser le sol, en sorte qu'il en résulte que le prix de 403 000 euros a été fixé en considération de cet élément et ne peut servir de base à l'évaluation du prix de la maison des époux H... avec un terrain de 1043 m² ;
Compte tenu du prix auquel les époux H... ont vendu leur maison avec un terrain de 422 m ², la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 365 000 euros le prix auquel ils auraient pu vendre leur maison avec un terrain de 1043 m² ;
Si les époux H... avaient été informés de l'impossibilité de vendre comme terrain constructible les deux autres lots issus de la division de leur lot n° 15, il est évident qu'ils n'auraient pas vendu leur maison au prix de 255. 000 euros le 25 mai 2007 ;
M. X... sera donc condamné à leur payer une indemnité de 110. 000 euros en réparation du préjudice qu'il leur a causé en manquant à son obligation de conseil ;
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen, relevé d'office, tiré de faits que les parties n'avaient pas invoqués au soutien de leurs prétentions, sans les avoir invitées au préalable à s'expliquer sur ce moyen ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce qu'il était mentionné dans le compromis de vente du 3 mars 2006 que l'acquéreur avait l'intention de diviser le sol, ce dont elle a déduit que le prix de 403 000 euros avait été fixé en considération de cet élément de sorte qu'il ne pouvait servir de base à l'évaluation du prix de la maison de M. et Mme H... avec un terrain de 1 043 m², sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé les articles 7 et 16 du code de procédure civile,
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que le prix auquel M. et Mme H... aurait pu vendre leur maison avec un terrain de 1 043 m², en l'absence de manquement de M. X... à son devoir de conseil, devait être fixé à la somme de 365 000 euros, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle évaluation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
