LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 juin 2014), que, par acte dressé le 4 février 1999 par M. X..., notaire associé de la SCP Jean-Pierre X... et Inigo Y..., Mme Josette Z..., usufruitière d'un bien dont M. Claude Z... est nu-propriétaire, a consenti à la société AMCN un bail commercial à compter du 1er janvier précédent ; qu'après avoir mis en demeure, le 29 mai 2007, la société AMCN de mettre fin à diverses violations du contrat de bail dont la conclusion, sans le concours du bailleur, de sous-locations du bien, Mme Z... a délivré à la locataire un congé avec refus d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, prenant effet le 31 décembre 2007 ; que la société locataire a assigné Mme Z..., M. Z... ès qualités, M. X... et la société civile professionnelle de notaires en annulation du congé du 29 juin 2007, validation de la demande de renouvellement, subsidiairement, en fixation d'une indemnité d'éviction et déclaration de responsabilité du notaire pour défaut d'information sur les obligations du locataire en matière de sous-locations ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société AMCN fait grief à l'arrêt de dire que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location constituait un motif grave et légitime privant du droit à l'indemnité d'éviction ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail commercial liant les parties ne dérogeait pas à la formalité de concours aux actes de sous-location des locaux à laquelle le bailleur n'avait pas renoncé, la cour d'appel a exactement retenu que le défaut d'appel à concourir de la bailleresse était constitutif d'un manquement, aux dispositions du statut, dont elle a souverainement apprécié la gravité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société AMCN dirigée contre M. X... et la société civile professionnelle notariale, l'arrêt retient que l'on ne saurait exiger du rédacteur d'un acte qu'il informe par écrit les parties à celui-ci de toutes les obligations pouvant peser sur elles au cours de la vie du bail, qu'il incombait à la société AMCN de se préoccuper, lorsqu'elle envisageait de consentir des baux de sous-location, s'agissant d'une simple faculté, de s'interroger sur les conditions de validité de ceux-ci et de consulter un professionnel habilité et le cas échéant le rédacteur de l'acte ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, tenu, dans l'exercice de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu'elles poursuivent, doit, lors de la conclusion d'un contrat de bail commercial contenant une autorisation générale de sous-louer, informer les parties de l'obligation du preneur d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-locations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivé sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société AMCN de sa demande d'appel à l'encontre de M. X..., l'arrêt rendu le 20 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société AMCN.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Libourne du 14 décembre 2009 en ce qu'il avait débouté la société AMCN de sa demande en nullité du congé délivré le 29 juin 2007, prenant effet le 31 décembre 2007 ;
AUX MOTIFS QU'« il ressort des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. En l'espèce, l'acte délivré par huissier en date du 29 juin 2007 énonce les raisons pour lesquelles la bailleresse ne souhaite pas voir le contrat renouvelé et mentionne expressément les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce. Il est acquis que l'article L. 145-17 du code de commerce exige que les manquements aux obligations du bail par le preneur perdurent au-delà d'un délai d'un mois à compter de la mise en demeure pour que le congé puisse être délivré pour motif grave et légitime. Mais il n'impose pas l'obligation pour le bailleur de délivrer le congé à l'expiration du délai d'un mois. Il n'est pas contestable que la jurisprudence pose comme condition à la validité de l'envoi du congé seulement que celui-ci soit motivé, c'est-à-dire qu'il « doit préciser les motifs pour lesquels il est donné » (C. com, art. L. 145-9 al. 5) et que subsiste un délai laissé au preneur pour mettre fin à l'infraction qui lui est reprochée. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que la bailleresse avait respecté les exigences légales de forme et qu'en conséquence le congé en date du 29 mai 2007 avait été valablement délivré. De la même façon, il est acquis que la demande de renouvellement du bail par la SARL AMCN effectuée postérieurement à la notification du congé soit le 11 septembre 2007 est dénuée de tout effet juridique et dès lors l'absence de réponse du bailleur dans le délai imparti ne pourrait constituer un accord tacite au renouvellement » ;
ALORS QUE la renonciation par le bailleur à un congé précédemment délivré au preneur emporte pour celui-ci droit au maintien dans les lieux et au renouvellement du bail ; qu'ainsi en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen péremptoire tiré de ce qu'en réclamant, postérieurement à la date d'effet du congé, le paiement de loyers et en revendiquant l'application de l'indice contractuel de révision, la bailleresse avait renoncé au congé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location comme le refus de donner communication à la bailleresse de toutes les informations relatives au montant des loyers de sous-location constituaient des motifs graves et légitimes privant la SARL AMCN du droit à indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QU'« en l'espèce, il est acquis que la SARL AMCN a passé plusieurs contrats de sous-location dès le début du bail. Or en se référant au contrat de bail du 4 février 1999, il apparait que l'autorisation générale de sous-louer prévue par le bail ne dispensait en aucun cas la SARL AMCN d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location des locaux affectés par le bail à usage commercial sauf dispense expresse du bailleur et ce quelque soit le type de sous-location y compris saisonnière comme l'exige l'article L. 145-31 du code de commerce qui dispose que : « en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte ». En l'espèce, la société appelante ne rapporte pas la preuve que le bail liant les parties entendait déroger à cette formalité de concours et que le bailleur avait renoncé à s'en prévaloir ultérieurement. Par ailleurs, comme l'ont jugé les premiers juges, le fait que la configuration des lieux soit constituée d'une galerie de magasins ne dispensait pas le preneur d'appeler son bailleur à concourir aux actes de sous-location en application des dispositions légales » ;
ALORS QUE en présence d'un bail commercial autorisant la sous-location, dès lors qu'il s'agit d'une sous-location qui, en raison de son caractère saisonnier, échappe au statut des baux commerciaux, celle-ci peut être consentie sans que le bailleur soit appelé à l'acte ; qu'en considérant que l'autorisation générale de sous-louer prévue par le bail litigieux n'aurait pas dispensé la société AMCN d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location quelque soit le type de sous-location y compris saisonnière, la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 145-31 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société AMCN de sa demande d'appel en garantie formulée à l'encontre de Maître X..., notaire ;
AUX MOTIFS QUE « la société AMCN prétend dans ses écritures que Maître X..., aurait manqué à son obligation de conseil pour ne pas l'avoir informée de la nécessité d'appeler son bailleur à concourir à chacun des actes de sous-location précaires, pour n'avoir pas « spécifié expressément que le preneur (en dépit de la clause d'autorisation de sous-location) devait néanmoins en plus et à peine de perdre son bail appeler son bailleur à concourir à chacun des actes de sous-location ». Pour autant, il est acquis que l'on ne saurait exiger du rédacteur d'un acte qu'il informe par écrit les parties à celui-ci de toutes les obligations pouvant peser sur elles au cours de la vie du bail et en fonction de circonstances nécessairement évolutives. En l'espèce, il incombait à la SARL AMCN de se préoccuper lorsqu'elle envisageait de consentir des baux de sous-location, s'agissant d'une simple faculté, de s'interroger sur les conditions de validité de ceux-ci et de consulter un professionnel habilité, et le cas échéant le rédacteur de l'acte. La SARL AMCN ne rapporte aucunement la preuve d'une faute du notaire rédacteur sur le fondement de l'article 1382 du code civil » ;
ALORS 1°) QUE le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige, engage sa responsabilité par un acte imprécis et lacunaire au regard des objectifs des parties ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen péremptoire tiré de ce que l'acte de bail rédigé par Maître X..., qui autorisait expressément la sous-location, ne précisait pas que le preneur devait néanmoins faire concourir le bailleur à tout acte de sous-location conformément à l'article L. 145-31 du code de commerce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables, doit informer les parties à un contrat de bail commercial de l'obligation du preneur de faire concourir le bailleur aux sous-locations, nonobstant l'autorisation générale figurant dans le contrat ; qu'en considérant, pour écarter la responsabilité de Maître X..., que l'on ne saurait exiger du rédacteur d'un acte qu'il informe par écrit les parties à celui-ci de toutes obligations pesant sur elles au cours de la vie du bail et en fonction de circonstances nécessairement évolutives, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS 3°) QUE le notaire, tenu dans le cadre de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables, doit informer les parties à un contrat de bail commercial de l'obligation du preneur de faire concourir le bailleur aux sous-locations, nonobstant l'autorisation générale figurant dans le contrat ; qu'en considérant, pour écarter la responsabilité de Maître X..., qu'il aurait incombé à la société AMCN de se préoccuper, lorsqu'elle envisageait de consentir des baux de sous-location, s'agissant d'une simple faculté, de s'interroger sur les conditions de validité de ceux-ci et de consulter un professionnel habilité, et le cas échéant le rédacteur de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
