LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 août 2015), que, suivant acte sous seing privé, rédigé par M. X...(le notaire), M. et Mme Marcel Y...(les vendeurs) ont vendu à M. et Mme Charles Y...(les acquéreurs) diverses parcelles situées à Boudou, d'une surface totale de 40 hectares environ pour le prix de 375 000 euros ; que la vente a été réitérée, par acte authentique, pour le même prix ; qu'après rectification de cet acte, les acquéreurs, se prévalant de l'omission de certaines parcelles mentionnées au compromis de vente, ont assigné le notaire et les vendeurs en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts à l'encontre du notaire, alors, selon le moyen :
1°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre le notaire, les acquéreurs avaient expressément invoqué, d'une part, un défaut de conseil, et, d'autre part, un manquement du notaire à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité juridique de l'acte de vente litigieux ; qu'en se bornant à apprécier la responsabilité du notaire à l'aune de son obligation de conseil, sans répondre aux conclusions susvisées en ce qu'elles invoquaient également un manquement au devoir d'efficacité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que les acquéreurs avaient exposé, dans leurs écritures, que la parcelle Teulede ouest et les parcelles Fontenelle avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121 dite « Teulede ouest », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, propres à caractériser à elles seules une faute du notaire instrumentaire, la cour d'appel a violé le même texte ;
3°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes rédigés par ses soins, doit fournir aux acquéreurs une information complète sur la consistance du bien vendu ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir d'éclairer les acquéreurs sur la consistance définitive des parcelles vendues, la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il avait fait figurer la lettre « p » sur la désignation de la parcelle WA 121, mentionné la nécessité d'un document d'arpentage et indiqué de manière approximative la superficie globale des parcelles cédées, ce dont il se serait déduit une division parcellaire à intervenir ; qu'en se déterminant par ces seuls motifs tirés des mentions de l'acte sous seing privé, sans constater que le notaire avait expressément et spécialement attiré l'attention des acquéreurs sur la division parcellaire en cours, propre à exclure certaines parcelles de l'acte de vente définitif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir rappelé la consistance des parcelles litigieuses et les événements en ayant affecté la superficie, et énoncé les mentions figurant au compromis de vente, l'arrêt retient, d'abord, que cet acte sous seing privé, rédigé par le notaire, contient une vente partielle des parcelles dont la désignation cadastrale est suivie de la lettre " p ", ensuite, que le prix de 375 000 euros, convenu en considération d'une superficie de 40 hectares environ, tient compte du détachement futur d'une partie des parcelles susmentionnées, de telle sorte que la superficie totale transférée n'est pas encore définitivement arrêtée entre les parties, enfin, que le notaire a pris soin de faire figurer en caractères gras la nécessité d'un document d'arpentage ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leurs écritures ni de répondre au moyen inopérant relatif au manquement du notaire à son obligation d'efficacité, a pu déduire que celui-ci avait rempli son devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts à l'encontre des vendeurs, alors, selon le moyen :
1°/ que toute inexécution d'une obligation de ne pas faire se résout en dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, aux termes du compromis de vente litigieux, les acquéreurs s'étaient engagés à n'apporter aucune modification juridique ou matérielle aux biens promis à la vente ; qu'en se bornant à retenir que le caractère partiel de la vente de la parcelle WA 121 ne contrevenait pas aux stipulations contractuelles, sans rechercher, comme il lui avait été expressément demandé, si les vendeurs n'avaient pas également soustrait au transfert de propriété les parcelles dites « Fontenelle », mentionnées au compromis de vente sous les références WA 64, WA 122, WA 124 et WA 126 p, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1147 de ce code ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre les vendeurs, les acquéreurs avaient exposé que la parcelle Teulede ouest et les trois parcelles Fontenelle avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121, dite « Teulede ouest », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, qui étaient propres à caractériser une modification fautive, par les vendeurs, des biens promis à la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'au terme de son appréciation souveraine de la commune intention des parties ainsi que de la valeur et de la portée des éléments de preuve à elle soumis, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a estimé qu'après rectification de l'acte authentique de vente, les acquéreurs, sur qui pesait la charge de la preuve, n'établissaient pas que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations en soustrayant certaines parcelles au transfert de propriété ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Charles Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Charles Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, débouté les époux Y...-Z...de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de Me X...,
AUX MOTIFS QUE le notaire était tenu d'une obligation de conseil et d'information ; qu'en l'espèce, la parcelle WA numéro 121 de 6 ha 29 a 71 ca mentionnée à l'acte sous seing privé avait été vendue, après division, pour 1 ha 92 a 31 ca (WA n° 140) à un tiers et pour la partie restante 4 ha 37 a 40 ca (WA n° 141) aux acquéreurs ; que la vente ne portait que sur une partie de la parcelle WA 121 qui avait été effectivement transférée par l'acte rectificatif à concurrence de 4 ha 37 a 40 ca ; que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir d'une perte de 1 ha 92 a 31 ca, superficie qui ne lui avait jamais été vendue dans l'acte sous seing privé ; que l'erreur commise par le notaire en omettant une parcelle dans l'acte de vente n'avait pas causé de préjudice puisque l'omission avait fait l'objet d'un titre rectificatif ; que le notaire avait bien fait figurer sur la désignation cadastrale de trois parcelles vendues la lettre « p », indiquant que seulement une partie de la parcelle était vendue ; que le notaire avait pris soin de mentionner en caractère gras la nécessité d'un document d'arpentage qui induisait une division de parcelles ; que la superficie mentionnée dans l'acte sous seing privé de « 40 hectares environ », alors qu'un calcul précis pouvait être fait, montrait bien que la superficie n'était pas définitivement connue ; qu'un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil n'était pas caractérisé ; que l'omission rectifiée n'avait pas de rôle causal dans le préjudice allégué,
ALORS, D'UNE PART, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre Me X..., les époux Y...-Z...avait expressément invoqué, d'une part, un défaut de conseil, et, d'autre part, un manquement du notaire à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité juridique de l'acte de vente litigieux (conclusions des époux Y...-Z...p. 8) ; qu'en se bornant à apprécier la responsabilité de Me X...à l'aune de son obligation de conseil, sans répondre aux conclusions susvisées en ce qu'elles invoquaient également un manquement au devoir d'efficacité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les époux Y...-Z...avaient exposé dans leurs écritures (conclusions p. 4 et 5), que la parcelle TEULEDE OUEST et les parcelles FONTANELLE avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121 dite « TEULEDE OUEST », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, propres à caractériser à elles seules une faute du notaire instrumentaire, la cour d'appel a violé le même texte,
ALORS, EN OUTRE, QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes rédigés par ses soins, doit fournir aux acquéreurs une information complète sur la consistance du bien vendu ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement de Me X...à son devoir d'éclairer les acquéreurs sur la consistance définit ive des parcelles vendues, la cour d'appel s'est bornée à retenir qu'il avait fait figurer la lettre « p » sur la désignation de la parcelle WA 121, mentionné la nécessité d'un document d'arpentage et indiqué de manière approximative la superficie globale des parcelles cédées, ce dont il se serait déduit une division parcellaire à intervenir ; qu'en se déterminant par ces seuls motifs tirés des mentions de l'acte sous seing privé, sans constater que le notaire avait expressément et spécialement attiré l'attention des acquéreurs sur la division parcellaire en cours, propre à exclure certaines parcelles de l'acte de vente définitif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, débouté les époux Y...-Z...de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre des vendeurs,
AUX MOTIFS QUE la convention fait la loi des parties ; qu'en l'espèce, il avait été convenu aux conditions du compromis de vente (page 3) que « le vendeur s'interdit formellement d'apporter à compter de ce jour des modifications matérielles ou juridiques aux biens dont il s'agit » ; que la division parcellaire n'était que la matérialisation de la vente partielle, mentionnée à l'acte sous seing privé, de la parcelle WA n° 121 p ; qu'il ne pouvait être retenu qu'une modification matérielle ou juridique du bien avait été apportée par le vendeur après la conclusion de l'avant-contrat ; que le prix de 375. 000 euros convenu en considération de la superficie de « 40 hectares environ » tenait compte du détachement d'une partie de la superficie des trois parcelles auxquelles étaient adjointes la lettre « p » dans la désignation cadastrale ; que l'interdiction conventionnelle de modification n'avait pas été violée ; qu'aucune inexécution faut ive de obligations des vendeurs n'était établie,
ALORS QUE toute inexécution d'un obligation de ne pas faire se résout en dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, aux termes du compromis de vente litigieux, les époux Y...-Z...s'étaient engagés à n'apporter aucune modification juridique ou matérielle aux biens promis à la vente ; qu'en se bornant à retenir que le caractère partiel de la vente de la parcelle WA 121 ne contrevenait pas aux stipulations contractuelles, sans rechercher, comme il lui avait été expressément demandé, si les époux Y...-A... n'avaient pas également soustrait au transfert de propriété les parcelles dites « FONTANELLE », mentionnées au compromis de vente sous les références WA 64, WA 122, WA 124 et WA 126 p, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1147 de ce code,
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, à l'appui de leur action en responsabilité contre les vendeurs, les époux Y...-Z...avaient exposé (conclusions p. 4 et 5), que la parcelle TEULEDE OUEST et les trois parcelles FONTANELLE avaient été omises de l'acte de vente définitif, soit une surface totale manquante de 2 ha 61 a 51 ca ; qu'en se prononçant sur la seule omission de la parcelle WA 121, dite « TEULEDE OUEST », sans s'expliquer sur les autres omissions expressément invoquées, qui étaient propres à caractériser une modification fautive, par les vendeurs, des biens promis à la vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
