LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 juin 2009), que Mme X..., aux droits de laquelle viennent les consorts X...-Y...-B..., a donné à bail le premier et le deuxième étages d'une maison d'habitation à sa fille et à son gendre, Françoise et Emmanuel Y..., le contrat étant expressément soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que, les locataires étant décédés, respectivement les 6 août 1993 et 21 février 2000, leur fils, M. Patrick Y..., s'est maintenu dans les lieux ; que M. Z..., en qualité d'administrateur de l'indivision consécutive au décès de Mme X..., et M. A..., en qualité d'administrateur de la succession de Françoise Y..., l'ont assigné afin de l'entendre déclarer occupant sans droit ni titre et obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; que Mme Martine X..., Mmes Agnès, Laurence, Sylvie et Marie-Hélène Y..., Mmes Nathalie et Bérengère B..., MM. Guillaume et Frédéric B..., Mme C...et Mme D..., coïndivisaires, sont intervenus volontairement à l'instance ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, qu'au décès d'Emmanuel Y..., à défaut de congé notifié préalablement, le bail a été dévolu à l'indivision successorale Y...et que les droits de chacun des coïndivisaires à la jouissance privative du droit au bail étaient égaux et concurrents, la cour d'appel, qui a relevé que M. Y... ne résidait pas dans les lieux à la date du décès de son père et retenu que celui-ci ne disposait d'aucun droit à les occuper seul, à défaut d'accord ou de contrat passé avec les autres indivisaires ou avec l'administrateur de l'indivision, en a exactement déduit qu'il devait être expulsé ;
Attendu, d'autre part, que, M. Y... n'ayant pas invoqué devant la cour d'appel les dispositions des articles 815-10 et 2277 du code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à M. Z..., ès qualités, et à M. A..., ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur Y... ne bénéficie, à titre personnel, d'aucun droit au bail sur les lots n° 2 et 3 de l'immeuble à Neuilly, ..., de l'avoir condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2000 € et à verser à Maître Z...ès qualités d'administrateur de l'indivision X... la somme de 220 000 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mars 2000 jusqu'en avril 2009,
AUX MOTIFS QUE le premier juge a dit que Monsieur Y... occupait les 1er et 2ème étages de l'immeuble ...en vertu d'un bail, sans pouvoir en l'état déterminer s'il était soumis à la loi du 1er septembre 1948, ou à celle du 6 juillet 1989, au motif que le bail en cours en 2000, lors du décès de son titulaire, s'était transmis à ses héritiers en vertu de l'article 1742 du code civil et à défaut de congé ; que les consorts Y...
X... soutiennent que le décès d'Emmanuel Y... n'a pu avoir pour effet de transférer à Patrick Y... le bénéfice du contrat de bail soumis à la loi de 1948 ; que ni les conditions d'application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 et notamment les articles 5 I et 5 II ni celles de l'article 10 ne sont en l'occurrence réunies ; que les caractéristiques des locaux ne rentrent pas dans le champ d'application de cette loi ; qu'en outre, il ne s'agit pas d'une situation de maintien dans les lieux alors qu'en application de l'article 1742 du code civil, le bail a été transmis à l'ensemble des héritiers Y... et que c'est l'indivision Y... qui en est le bénéficiaire ; que Monsieur Y... ne peut prétendre au bénéfice du maintien dans les lieux dans les conditions du bail initial sur le fondement des articles 5 et 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en effet, n'étant pas mineur au décès de son père, il ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 5 ; que d'autre part, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des documents fiscaux du centre des impôts de Neuilly sur Seine qu'il n'avait pas son domicile fiscal à Neuilly en 1999, 2000 et 2001, comme attestent les taxes d'habitation établies au nom d'Emmanuel Y... en 1998, 1999 et 2000 ; qu'il est établi que Monsieur Y... est propriétaire d'un appartement à Paris 17ème bd Pereire ; que dès lors, puisqu'il ne s'agit pas en l'espèce d'une situation de maintien dans les lieux, et si l'on admet que le bail était en cours au décès d'Emmanuel Y... à défaut de congé notifié préalablement, il convient de faire application de l'article 1742 du code civil ; que Monsieur Y... admet que le bail a été transmis à l'indivision Y..., au visa de l'article 1742 du code civil, et prétend qu'il dispose néanmoins d'un droit au bail au même titre que ses soeurs et n'occupe pas les lieux sans droit ni titre ; qu'il faut rappeler que l'indivision Y... est titulaire du bail et non Monsieur Y... qui n'a aucun droit personnel à occuper seul les lieux litigieux dans la mesure où cette occupation ne résulte d'aucun contrat ou accord passé avec les autres co indivisaires ou avec l'administrateur de l'indivision et étant ajouté que si Monsieur Y... a obtenu par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre le 25 mai 2007 l'attribution préférentielle du droit au bail, cette décision qui n'est pas assortie de l'exécution provisoire a été frappée d'appel ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que Monsieur Y... occupe les lieux en vertu d'un bail alors qu'il ne bénéficie d'aucun droit pour y demeurer ; que Maître Z..., ès qualités et Me A..., ès qualités, demandent la condamnation de Monsieur Y... au paiement d'une indemnité d'occupation chiffrée à la somme de 295 322 € pour la période du 1er mars 2000 au 1er avril 2009, et de 2728 € par mois à compter du 1er avril 2009 en se fondant sur le rapport d'expertise E...; que Me A..., ès qualités a bien un intérêt à intervenir pour réclamer l'expulsion et une juste contrepartie à l'occupation au détriment du reste de l'indivision Y... ; que compte tenu des éléments contenus dans le rapport de Monsieur E..., il convient de chiffrer à la somme de 2000 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur Y... à compter du 1er mars 2000 ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 1742 du code civil et aux articles 815-9 et 815-10 du code civil, le bail d'habitation en cours au décès du preneur se transmet à ses héritiers et celui d'entre eux qui demeurait au décès dans les lieux loués bénéficie d'un droit au bail qui exclut qu'il en soit expulsé, sa jouissance privative du bien indivis conformément à sa destination ne le rendant que redevable d'une indemnité à l'indivision ; qu'en l'espèce, Monsieur Y..., au décès de son père, résidait avec lui dans les lieux loués et a continué d'y résider, bénéficiant ainsi du droit au bail d'habitation dont son père avait été titulaire ; qu'en ordonnant son expulsion en se déterminant par le fait que les droits afférents au bail des locaux avaient été transmis aux indivisaires Y..., la cour d'appel qui a méconnu les droits indivis de Monsieur Y... qui, avec ses co-indivisaires, était précisément aussi titulaire d'un droit au bail indivis depuis le décès du preneur a, en statuant ainsi, violé les dispositions susvisées ;
2) ALORS QUE conformément à l'article 815-10 du code civil, les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel, et aucune recherche relative aux fruits ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient dû l'être ; que la cour d'appel qui, pour condamner Monsieur Y... à verser à Maître Z..., ès qualités d'administrateur de l'indivision X..., bailleur, une indemnité d'occupation mensuelle de 2000 €, et à verser la somme de 220 000 € soit le total des indemnités dues à compter du 1er mars 2000 jusqu'au 1er avril 2009, et qui n'a tenu compte ni du montant des loyers et des charges régulièrement acquittés par Monsieur Y..., ni de la prescription a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ensemble l'article 2277 du code civil.
