LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 9 juin 2016), que M. X... a donné à bail à M. et Mme Y... un local situé au rez-de-chaussée d'une maison pour y exploiter une activité de restaurant ; qu'ayant installé, avec l'accord du bailleur, une hotte aspirante reliée à l'installation existante, les locataires l'ont assigné aux fins de le voir condamner à rétablir un réseau d'évacuation de l'air vicié conforme aux normes ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt relève qu'il ressort des conclusions de l'expert judiciaire que l'installation d'origine, consistant en un tuyau en matériau cimenté rigide traversant tout le bâtiment à partir du plafond en rez-de-chaussée et débouchant dans le grenier n'est ni conforme ni adaptée à l'activité de restauration exploitée dans les lieux loués et retient que les travaux de remise en état ne peuvent être imputés au bailleur dès lors que les locataires ont installé une hotte aspirante sur le réseau existant sans respecter les normes du constructeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à la destination contractuelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. et Mme Y... une somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y... de l'intégralité de leurs demandes, d'avoir constaté l'anéantissement de l'astreinte et de la décision subséquente du 19 janvier 2016 rendu par le juge de l'exécution et d'avoir dit n'y avoir lieu à paiement de la somme de 13 500 euros correspondant à la liquidation de l'astreinte ;
AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit entretenir l'immeuble en état de servir pour l'usage contractuel, en assurer la jouissance paisible et permettre au locataire de l'utiliser conformément à sa destination ; qu'il incombe également au bailleur, sauf clause contraire expresse, la prise en charge des travaux rendus nécessaires par l'activité du locataire commerçant notamment en matière de sécurité, qu'ils soient à réaliser dans les locaux eux-mêmes ou dans les parties communes de l'immeuble ; que le bien a, en l'espèce, été loué pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restaurant, sushi bar, plats sur place ou à emporter ; que le fonds ayant été donné à bail pour un usage de restaurant et la cuisine de sushi n'excluant pas la cuisson de certains ingrédients, M. X... ne peut valablement pas soutenir que la destination donnée au bail serait restrictive et n'autoriserait que la préparation d'aliments crus ; que, toutefois, le contrat liant les parties contient effectivement plusieurs clauses aux termes desquelles : - le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ; - le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages intérêts de la part des autres locataires ou des voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité ; - le preneur veillera à ne rien faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance aux autres occupants de l'immeuble et aux voisins ; (…) A cet égard, le bailleur autorise le preneur à installer une hotte aspirante professionnelle avec sortie sur l'extérieur de la façade ; qu'il résulte de cette dernière clause qu'à l'entrée dans les lieux, M. et Mme Y... ne pouvaient ignorer que le local loué était dépourvu d'un système d'extraction d'air des fumées de cuisine puisque le bailleur les autorisait à installer une hotte aspirante professionnelle s'évacuant sur l'extérieur ; qu'ils ont effectivement procédé à l'installation d'une hotte ; qu'il résulte toutefois du rapport d'expertise judiciaire que l'évacuation des fumées aspirées par celle-ci ne s'effectue pas sur l'extérieur mais dans les combles de l'immeuble et qu'elle est de surcroît non conforme aux normes préconisées par le constructeur ; qu'en effet, les investigations menées par l'expert judiciaire ont révélé dans un premier temps : - que l'immeuble dans lequel se situe le local est doté d'un tuyau d'évacuation en matériau cimenté partant du faux plafond du local loué jusqu'au grenier, où le raccordement entre cette évacuation et la sortie en toiture n'existe plus ; - que l'ancien exploitant, boucher traiteur, avait certainement utilisé ce conduit pour l'évacuation de ses fumées, compte tenu de son état encrassé mais que le raccordement à ce tuyau cimenté n'existe plus dans son état d'origine puisque M. Y... a établi son propre raccordement lors de son installation dans les lieux ; que, par la suite, répondant au chef de mission qui était de décrire l'état actuel de l'évacuation de l'air usé à partir de la cuisine du restaurant exploité par les époux Y... et de dire si une modification structurelle était intervenue à cet égard depuis la prise de possession des lieux, l'expert conclut après s'être adjoint les services d'un sapiteur : - que l'installation d'origine, soit le tuyau en matériau cimenté rigide, qui traverse entièrement le bâtiment verticalement à partir du plafond en rez-de-chaussée pour déboucher dans le grenier, sous toiture, n'est ni suffisante ni adaptée et ne correspond pas aux normes préconisées par le fabricant de la hotte aspirante ; - que l'installation réalisée horizontalement par M. Y... pour relier sa hotte aspirante de cuisine audit tuyau cimenté vertical, n'est ni suffisante, ni adaptée, ce correspond pas aux normes préconisées par le fabricant de la hotte aspirante et présente en outre de nombreuses non-conformités aérauliques et électriques ; - que la suppression du tronçon de tuyau vertical manquant entre le débouché dans le grenier et la sortie en toiture, n'a pas d'incidence négative sur le bon fonctionnement de l'ensemble tant verticale qu'horizontale, au contraire mais présente des risques de pollution dans les combles ; qu'il résulte de ces constatations que si l'immeuble est doté d'une colonne d'extraction de fumées et si le précédent locataire s'était relié à cette colonne, le système qu'il aurait mis en place n'est pas connu puisque démonté par M. et Mme Y... eux-mêmes qui ont installé une hotte aspirante sans respect des normes prescrites par le constructeur et qu'ils l'ont reliée à la colonne montante qui ne débouche pas en façade mais dans le grenier ; que les travaux de remise en état que l'expert préconise résident dans le remplacement de la totalité de la colonne verticale existante à l'origine par une conduite de 250 mm au minimum, pour assurer l'extraction de 1 500 m², jugée suffisante par le sapiteur et dans le remplacement de la totalité des conduites de l'installation effectuée par M. Y... dans le faux plafond, par des conduites spiralées souples de 250 mm au minimum et par le remplacement encore, du caisson d'extraction et de son raccordement électrique qu'il a réalisés ; que M. et Mme Y... ne justifiant toutefois d'aucune autorisation du bailleur pour le branchement de leur hotte sur la colonne d'extraction se trouvant dans les parties communes ne peuvent en l'état des stipulations du bail imputer les travaux de réparation préconisés par l'expert ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a mis à la charge de M. X... les travaux de remise en état ; que les époux Y... ne pourront qu'être déboutés de leur demande en dommages-intérêts au titre du préjudice d'exploitation ;
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'il incombe au bailleur d'un local destiné à l'exploitation d'un restaurant d'équiper ce local d'un réseau d'évacuation des fumées de cuisine conforme à cette destination ; que la cour d'appel a constaté que l'installation existante, consistant en un tuyau en matériau cimenté rigide traversant verticalement le bâtiment jusqu'au grenier, n'était ni suffisante ni adaptée (arrêt, p. 6) ; qu'en rejetant la demande des époux Y..., tendant à ce que M. X... soit condamné à rétablir un réseau d'évacuation conforme à la destination du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé l'article 1719 du code civil ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, en rejetant la demande des époux Y..., sans rechercher s'il n'incombait pas à M. X..., en vertu de ses obligations de bailleur, d'équiper le local d'un réseau d'évacuation adapté à un restaurant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
3°) ALORS QUE M. X... n'invoquait pas dans ses conclusions la clause du contrat stipulant que le bailleur autorisait le preneur à installer une hotte aspirante professionnelle avec sortie sur l'extérieure de la façade ; qu'il ne soutenait pas que les époux Y... auraient eu connaissance de ce que le local était dépourvu d'un système d'extraction des fumées de cuisine ; qu'en considérant, pour rejeter la demande des époux Y..., qu'il résultait de la clause précitée que ces derniers ne pouvaient pas ignorer que le local loué était dépourvu d'un système d'extraction des fumées de cuisine, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les époux Y... ne reprochaient pas au bailleur l'absence d'un système d'extraction (hotte aspirante), mais celle d'un réseau d'évacuation des fumées conforme à la destination du local (conclusions, p. 4 § 10-12) ; qu'en considérant, pour rejeter leur demande, qu'ils ne pouvaient pas ignorer que le local loué était dépourvu d'un système d'extraction d'air des fumées de cuisine, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
5°) ALORS QUE la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un immeuble en état de servir à l'usage pour lequel il est loué ; qu'en considérant, pour rejeter la demande des époux Y..., que le contrat stipulait que « le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent » et qu'à l'entrée dans les lieux, M. et Mme Y... ne pouvaient pas ignorer que le local loué était dépourvu d'un système d'extraction d'air des fumées de cuisine, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
6°) ALORS QUE la circonstance que le preneur soit autorisé à installer une hotte aspirante avec sortie sur l'extérieur de la façade ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un immeuble en état de servir à l'usage pour lequel il est loué ; qu'en considérant, pour rejeter la demande des époux Y..., que le contrat stipulait que le bailleur autorisait le preneur à installer une hotte aspirante professionnelle avec sortie sur l'extérieur de la façade et que les époux Y..., qui avaient procédé à l'installation d'une hotte, avait relié celle-ci à la colonne montante qui ne débouchait pas en façade extérieur mais dans le grenier, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
7°) ALORS QUE le preneur d'un local destiné à l'exploitation d'un restaurant peut se brancher sur la colonne d'évacuation de fumées se trouvant dans les parties communes, sans qu'il ait besoin de solliciter l'autorisation du bailleur ; qu'en considérant, pour rejeter la demande des époux Y..., que ces derniers ne justifiaient d'aucune autorisation du bailleur pour le branchement de leur hotte sur la colonne d'extraction se trouvant dans les parties communes, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
8°) ALORS QUE le bailleur d'un local situé dans un immeuble dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes de l'immeuble, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en considérant que les époux Y... ne pouvaient imposer à M. X... les travaux de réparation de la colonne d'extraction se trouvant dans les parties communes, qui était un accessoire nécessaire à l'usage du local loué, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
9°) ALORS QUE M. X... admettait que les époux Y... avaient « simplement fait application des dispositions contractuelles en reliant eux-mêmes la hotte aspirante au tuyau cimenté vertical » (conclusions, p. 3 § 11) ; qu'il reconnaissait ainsi explicitement que les preneurs étaient autorisés par le contrat à relier leur hotte à la colonne montante ; qu'en considérant, pour rejeter la demande des époux Y..., que ces derniers ne justifiaient d'aucune autorisation du bailleur pour le branchement de leur hotte sur la colonne d'extraction se trouvant dans les parties communes, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. X... et violé l'article 4 et 5 du code de procédure civile.
