LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 25 octobre 2016), que la société civile immobilière Romoc Un, propriétaire d'un tènement immobilier comprenant, notamment, un bâtiment de logements et un terrain, a projeté de construire un second bâtiment de logements ; qu'elle a signé, au bénéfice de la société I-Novativ, promoteur, une promesse unilatérale de vente dressée par M. X..., notaire ; que la réitération de la cession des droits à construire y était subordonnée à l'établissement préalable de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété pour l'ensemble des bâtiments et à l'installation par le vendeur, avant le 15 octobre 2011, d'une chaudière à gaz destinée à tous les logements ; qu'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 30 000 euros, pour laquelle la banque HSBC s'est portée caution solidaire, a été stipulée ; que la promesse était consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2011, prorogeable pour une durée maximale de trente jours ; que la société I-Novativ, pouvant substituer à l'acte le bénéficiaire de son choix, a créé la SCI Décines dont elle est le gérant, la société Anahome immobilier devant, pour sa part, gérer l'opération ; qu'après l'échec de la vente, les sociétés I-Novativ, Décines et Anahome immobilier ont assigné la société Romoc Un en réparation de leurs préjudices et la société Romoc Un a assigné la société I-Novativ et la banque HSBC en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que les sociétés I-Novativ, Décines et Anahome immobilier font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de condamner, solidairement, la société I-Novativ et la banque HSBC au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que, si la promesse prévoyait l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété à la diligence et aux frais des deux parties, il résultait des correspondances échangées que la société I-Novativ avait chargé de ce travail un géomètre qui, par souci de simplicité, avait désigné le bâtiment existant comme un lot unique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la société Romoc Un n'était pas responsable du retard apporté à la fourniture du plan du bâtiment ancien et à l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de la convention, rendue nécessaire par son absence de clarté, que, si la charge du changement de chaudière incombait à la société Romoc Un, la production de devis pour ces travaux incombait à la société I-Novativ, la cour d'appel, qui a relevé que les parties n'avaient pas entendu faire de ce changement une condition suspensive de la signature de l'acte et qu'elles avaient décidé d'abandonner le principe d'une chaufferie commune avant le 28 novembre 2011, date jusqu'à laquelle la promesse avait été, de fait, maintenue, a pu en déduire que la société Romoc Un n'avait pas commis de faute dans l'exécution de ses obligations en ne procédant pas au changement de la chaudière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés I-Novativ, Décines et Anahome immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour les sociétés I-Novativ, Decines 2011 et Anahome immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société I-Novativ, la société Décines 2011, et la société Anahome Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, et d'avoir condamné solidairement la société I-Novativ et la société HSBC France à verser à la société Romoc Un une somme de 30 000 € ;
AUX MOTIFS QUE
« Sur la responsabilité de la rupture des relations : que la promesse prévoyait que, si à la date du 15 septembre 2011, tous les éléments nécessaires à la réitération n'étaient pas en possession des notaires rédacteurs, la promesse serait prorogée de 30 jours soit jusqu'au 15 octobre 2011 ; que la SARL I-Novativ, la SCI Décines 2011 et la SAS Anahome Immobilier reprochent à la SC Romoc Un le manquement aux obligations prévues à la promesse quant à l'établissement des documents de copropriété et dans la mise en oeuvre du changement de la chaufferie ayant rendu impossible la réitération au 15 octobre 2011, date à laquelle la promesse avait été automatiquement prorogée ; sur l'établissement du règlement de copropriété : que la promesse prévoyait l'établissement d'un descriptif de division et règlement de copropriété ayant pour objet notamment d'identifier tant les logements existants que les logements à construire par des numéros de lot et d'affecter à chacun des lots créés une quote-part des parties communes générales et des parties communes spéciales ; que ce document devait être établi préalablement à l'acte authentique de réitération, le calcul des millièmes et des charges devant être effectué par M. Y..., géomètre expert, « à la diligence et aux frais du bénéficiaire et du promettant au prorata des millièmes de parties communes générales » ; qu'il ressort de cette clause que l'établissement d'un état descriptif de division et du règlement de copropriété constituait un préalable à la réitération de la cession des droits à construire ; qu'il est acquis que, contrairement à ce qui était prévu à l'acte, le calcul des quotes-parts générales et spéciales de copropriété permettant l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par le géomètre et remis aux notaires le 29 juillet 2011 ne prévoyait qu'un seul lot pour le bâtiment existant ; que par un courriel en date du 5 septembre 3011, Mme Z..., clerc de Me X..., a interpellé le représentant de la SARL I-Novativ dans les termes suivants : « le document établi par le cabinet Charmasson, géomètre, identifie le bâtiment existant sous un seul lot, ce qui ne me parait pas avoir été convenu. Cette présentation nuit en effet à la transparence de l'organisation juridique de l'ensemble immobilier et à la gestion locative. Voudriez-vous m'indiquer ce qu'il en est sur ce point », ce à quoi le représentant de la SARL I-Novativ a répondu « cf Me A...et Me B..., c'était visiblement ce qu'il y avait de plus simple, après je ne suis pas opposé à ce que l'on divise l'immeuble existant mais je doute fort que des plans récents des logements existent, libre à Messieurs C...(gérants de la SC Romoc Un) d'en faire la demande » ; que la SARL I-Novativ soutient que Me X...a attendu le 5 septembre pour critiquer le travail du géomètre qui lui avait pourtant été adressé les 29 juillet et 24 août 2011 ; que la copie du plan topographique qu'il a immédiatement demandée à la SC ROMOC UN ne lui a été adressée que le 29 septembre 2011 après une relance du 28 septembre ; que le géomètre n'a adressé son nouveau travail que le 14 octobre ce qui rendait impossible l'établissement du descriptif de division et du règlement de copropriété avant la date butoir du 15 octobre 2015 ; que Me A..., notaire de l'étude X..., n'a adressé le projet d'EDD RC que le 25 novembre 2011 ; que la SC Romoc Un est bien à l'origine du retard dans la rédaction des documents de copropriété ; que la SC Romoc fait valoir que c'est Me A..., notaire de la SARL I-Novativ qui était chargé de la rédaction de l'EDD RC et que le retard ne lui est pas imputable ; que la SARL I-Novativ conteste que Me A...était son notaire ; que toutefois au terme d'un certificat en date du 21 octobre 2015, Me A...atteste de ce qu'elle s'était vue remettre par la SARL I-Novativ les contrats de réservation souscrits pour le programme prévu avenue Jean-Jaurès à décines intitulé Blacklight ce qui établit de façon incontestable qu'elle était bien le notaire de la SARL I-Novativ ; que cette analyse est au besoin confirmée par les échanges de courriels versés aux débats qui font apparaître que Mme Z..., clerc de Me X..., rendait Me A...destinataire en copie de tous les courriels adressés à son client et que, dans ses réponses au courriel du 5 septembre, le représentant de la SARL I-Novativ a renvoyé à deux reprises son interlocutrice à Me A...en indiquant « cf Me A...» ; qu'il ressort du courriel du 5 septembre qu'en réponse à l'interrogation de Mme Z...sur la non-conformité à la convention du travail du géomètre, le représentant de la SARL I-Novativ a répondu que « c'était visiblement ce qu'il y avait de plus simple », alors que s'il n'avait pas été en charge matériellement des diligences concernant l'établissement de l'EDD RC, il n'aurait pas manqué de s'étonner ou de protester d'être questionné sur le travail du géomètre pour la partie de l'immeuble qui ne le concernait pas a priori ; qu'il n'est pas établi que le plan topographique réclamé par Me X...à la SC Romoc Un le 5 septembre ait été indispensable à l'établissement des quotes-parts des millièmes de copropriété de l'immeuble existant et que son envoi par courrier du 29 septembre 2011 ait été à l'origine d'un quelconque retard ; que le courriel de Me X...à la SARL I-Novativ en date du 28 septembre invoqué par les intimées au soutien de leurs allégations se contente d'indiquer que le notaire reste dans l'attente « des documents du géomètre permettant d'établir le nouvel état descriptif de division » ce qui ne peut se comprendre que comme le calcul des quotes-parts des différents lots constituant le bâtiment existant qui aurait dû être effectué dès l'origine et non pas le plan topographique réclamé à la SC Romoc Un ; qu'il est acquis que la SC Romoc Un a, au vu de la réponse de la SARL I-Novativ au courriel du 5 septembre lui laissant la charge de ces diligences, mandaté le géomètre aux fins d'établissement des quotes-parts des millièmes de copropriété de l'immeuble existant et qu'elle a obtenu le document le 13 octobre ; qu'il ne ressort pas de l'ensemble de ces éléments que la SC Romoc soit à l'origine du retard dans l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; que sur le changement de la chaufferie : que la promesse de cession comportait sous l'intitulé « modalités d'exécution des travaux » une clause prévoyant que le vendeur devait faire procéder au plus tard le 15 octobre 2011 au changement de la chaufferie afin de passer du fuel au gaz, l'acquéreur devant procéder à l'enlèvement de la cuve à fioul lors des travaux de décaissement, les travaux de dépollution qui pouvaient se révéler nécessaires à la suite de cet enlèvement étant à la charge du vendeur ; que les devis correspondants devaient être établis à la diligence de l'acquéreur, le coût des travaux étant réglé à première demande par le vendeur ; qu'il est acquis que le changement de chaudière n'a pas été réalisé au 15 octobre 2011 ; que la SARL I-Novativ soutient que la prestation de changement de la chaufferie incombait à la SC Romoc Un, que ce n'est que le 25 septembre 2011, en réponse à un courrier de son notaire en date du 5 septembre, qu'elle avait transmis deux devis datés du 27 septembre et que l'inexécution de la prestation promise à la date butoir du 15 octobre 2011 est imputable à la SC Romoc Un qui avait tardé à effectuer les diligences ; que cette dernière soutient au contraire que la promesse prévoyait que les devis devaient être établis à la diligence de l'acquéreur, que c'est en raison de la carence de la SARL I-Novativ qu'elle a pris en charge l'établissement des devis adressés à Me X...par courrier du 29 septembre ; qu'en tout état de cause, la clause relative au changement de la chaufferie ne constituait ni une condition suspensive ni une condition préalable à la vente et que la non-exécution à la date du 15 octobre 2011 ne faisait pas obstacle à la réitération ; que cette clause ne saurait effectivement être considérée ni comme une condition suspensive faute d'être stipulée comme telle à la promesse ni un préalable à la vente dont la réitération était prévue, à la date de signature de la promesse, pour le 15 septembre 2011 alors que le changement de chaufferie ne devait intervenir que le 15 octobre 2011 ; qu'il en résulte que le changement de la chaufferie n'était pas déterminant de la possibilité de réitérer la promesse ; qu'il ressort en outre du courriel de Me A...adressé à son client le 17 novembre 2011, que les discussions entre les parties avaient amené la SARL I-Novativ à proposer l'abandon de la solution d'une chaufferie commune et que chacun des bâtiments dispose de sa propre installation de chauffage ce qui avait été accepté par la SC Romoc Un ; qu'il est d'autre part établi par l'échange de courriels du 28 septembre 2011 entre Me X...et la SARL I-Novativ que celle-ci était en charge de l'obtention du devis de changement de la chaudière puisque en réponse à la demande de Me X...de lui communiquer ce devis, son représentant a répondu « Joint au mail », reconnaissant ainsi nécessairement qu'il était en charge de cette diligence ; que dès lors, il n'est pas non plus démontré que le retard dans les opérations de changement de la chaufferie soit imputable à la SC Romoc ; qu'il en résulte que le bénéficiaire de la promesse ne peut se prévaloir des fautes du promettant pour justifier l'absence de levée de l'option au 28 novembre 2011, date jusqu'à laquelle la promesse avait été, de fait, maintenue, les documents de copropriété ayant été établis à cette date ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé et la SARL I-Novativ, la SCI Décines 2011 et la SAS Anahome Immobilier déboutées de leurs demandes ; que sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation : que la promesse prévoit que l'indemnité d'immobilisation est versée au promettant et lui reste acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire, ou celui qu'il s'est substitué le cas échéant, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; que la SC Romoc Un est fondée, en l'absence de levée de l'option ou de réitération de la vente par acte authentique dans le délai convenu, à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement de la somme de 30 000 euros dirigée contre la SARL I-Novativ et HSBC France » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE
La Cour d'appel a elle-même constaté qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété devaient être établis « à la diligence et aux frais du bénéficiaire et du promettant au prorata des millièmes de parties communes générales » (arrêt, p. 6, pénultième alinéa) ; que la cour d'appel a pourtant considéré que la société I-Novativ serait « en charge matériellement des diligences concernant l'établissement de l'EDD RC », ce qu'établirait le fait qu'elle ne se serait pas étonnée en réponse au courriel du 5 septembre 2011 de Mme Z...du « travail du géomètre pour la partie de l'immeuble qui ne la concernait pas a priori » (arrêt, p. 7, antépénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand elle avait retenu que le contrat prévoyait que l'établissement de ce document reposait sur les deux parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE
Les exposantes soulignaient dans leurs conclusions que la société Romoc Un avait en toute hypothèse manqué de diligence dans la mesure où son mandataire, Me X..., avait particulièrement tardé pour adresser ses observations sur le rapport du cabinet Charmasson, puisqu'il n'avait répondu que le 5 septembre 2011 à un document remis les 29 juillet et 24 août 2011 (conclusions, p. 10) ; que, pour retenir qu'il ne serait pas établi que la société Romoc Un est à l'origine du retard dans l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a aucunement répondu à ce chef décisif des conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE
Le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; que son établissement est nécessairement fonction de la topographie de l'immeuble bâti ; qu'en retenant pourtant en l'espèce qu'il ne serait pas établi que le plan topographique réclamé par Me X...à la société Romoc Un était indispensable à l'établissement des quotes-parts des millièmes de copropriété de l'immeuble existant, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE
La Cour d'appel a elle-même constaté que la promesse unilatérale de vente prévoyait que « le vendeur devait faire procéder au plus tard le 15 octobre 2011 au changement de la chaufferie afin de passer du fuel au gaz », ce qui n'avait pas été réalisé (arrêt, p. 8, alinéas 3 et 4) ; que les juges du fond ont retenu que « cette clause ne saurait être considérée comme une condition suspensive faute d'être stipulée comme telle à la promesse ni un préalable à la vente » (arrêt, p. 8, alinéa 7) ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher si l'absence de changement de la chaufferie dans les délais impartis ne constituait pas une faute de la société Romoc Un, de nature à engager sa responsabilité civile à l'égard des exposantes, peu important qu'elle n'ait pas constitué une condition de la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE
La cour d'appel a retenu qu'il ressortirait d'un courriel du 17 novembre 2011 que la société I-Novativ avait envisagé d'abandonner le projet initial d'une chaufferie commune, ce que la société Romoc Un avait accepté ; qu'en se fondant ainsi sur une circonstance, à la supposer établie, postérieure à l'expiration de la promesse, le 15 octobre 2011, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à écarter l'existence d'une faute dans l'exécution de cette promesse, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
ALORS, ENFIN, QUE
La cour d'appel a elle-même constaté qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente, le changement de la chaufferie incombait à la société Romoc Un (arrêt, p. 8, alinéa 3) ; que la cour d'appel a pourtant considéré que la société I-Novativ serait « en charge du devis de changement de la chaudière » ce qu'établirait le fait qu'en réponse au courriel de Me X...du 28 septembre 2011, elle avait joint les devis qu'avait fait établir la société Romoc Un (arrêt, p. 8, alinéa 9) ; qu'en statuant ainsi, quand elle avait retenu que le contrat prévoyait que le changement de la chaudière incombait à la société Romoc Un, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
