LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 novembre 2015), que, le 24 avril 2008, M. et Mme Z... ont acquis une maison d'habitation et la parcelle contigüe et ont fait signer à M. X..., titulaire avec son épouse d'un bail verbal, un contrat de bail écrit portant sur la maison ; qu'après avoir notifié à M. X... qu'il ne pourrait plus faire stationner son véhicule sur le terrain à compter du 1er novembre 2010, ils ont accepté de mettre à sa disposition un emplacement de stationnement à compter d'avril 2011 moyennant le paiement d'un loyer ; que, le 10 mai 2012, ils ont notifié à M. et Mme X... qu'ils mettaient fin à cet accord ; que M. et Mme X... les ont assignés afin de se voir restituer la jouissance de l'emplacement de stationnement ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal :
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X..., l'arrêt retient que la location de l'emplacement de stationnement est l'accessoire de leur habitation principale et bénéficie dès lors de la même durée et du même régime que le bail principal, que M. et Mme Z... ont causé un préjudice de jouissance à M. et Mme X... en mettant fin à la jouissance de cet emplacement mais qu'au regard du congé délivré le 20 juin 2013 pour le 23 avril 2014, il n'y a pas lieu à condamnation à rétablissement de cet emplacement sous astreinte ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le congé faisait l'objet d'un litige pendant devant un tribunal d'instance, la cour d'appel, qui a statué par des motifs insuffisants à caractériser une impossibilité des bailleurs à rétablir M. et Mme X... dans la jouissance de leur emplacement de stationnement, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à voir condamner les époux Z... à les rétablir dans la jouissance de l'emplacement de stationnement sous astreinte, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 287 euros et à la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer la somme de 2 700 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré le bail du 24 avril 2008 inopposable à Madame X... et, statuant à nouveau de ce chef, dit ce bail opposable à Madame X... ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'opposabilité du bail du 24 avril 2008 à Mme X... : par application de l'article 1751, dans sa rédaction contemporaine à la date du bail régularisé le 24 avril 2008 : ‘le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux' de sorte qu'un avenant de prorogation de bail signé par le mari seul est inopposable à l'épouse dès lors que celle-ci, cotitulaire du bail, ne l'a pas ratifié ou que la renonciation de l'un aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 par la signature d'un second contrat de location n'est pas opposable à l'autre qui n'a pas signé ce contrat, en l'absence de preuve de l'accomplissement d'un acte positif de renonciation ; les époux X... soutiennent que le bail du 24 avril 2008 n'a été régularisé que par M. X... et qu'il n'est en conséquence pas opposable à Mme X... ; toutefois et comme soutenu par les époux Z..., l'existence d'un mandat tacite apparent et à tout le moins d'une ratification de Mme X... résulte des débats ainsi que des pièces du dossier dès lors d'une part que la location concerne le logement familial des époux X..., d'autre part que les courriers ultérieurs, comportant parfois une double signature (comme celui sus visé du 22 décembre 2010) émanaient des deux époux ; il en résulte que le nouveau bail a incontestablement été exécuté par les deux époux, en ce compris du chef de la clause d'indexation ; les époux X... ne sont en conséquence pas fondés à soutenir qu'il n'est pas opposable à Mme X... ;
le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE chaque époux étant cotitulaire du bail et bénéficiaire d'un droit personnel sur celui-ci, la renonciation de l'un des époux au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 par la signature d'un nouveau contrat de bail n'est pas opposable à l'autre époux qui n'a pas signé ce contrat, sauf en cas de preuve d'un acte positif de renonciation par ce dernier ; qu'en l'espèce, bien qu'ayant constaté que Mme X... n'avait pas signé le contrat de bail du 24 avril 2008 (arrêt p. 3 § 2), la Cour d'appel a décidé que la renonciation par M. X... au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 par la signature de ce contrat était opposable à Mme X..., aux motifs que l'existence d'un mandat tacite apparent et, à tout le moins, d'une ratification de Mme X... résultait des débats ainsi que des pièces du dossier dès lors, d'une part, que la location concernait le logement familial des époux X... et, d'autre part, que les courriers ultérieurs, comportant parfois une double signature comme celui du 22 décembre 2010, émanaient des deux époux et qu'il en résultait que le nouveau bail avait incontestablement été exécuté par les deux époux, en ce compris du chef de la clause d'indexation (arrêt p. 5 § 1) ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à caractériser l'accomplissement par Mme X... d'un acte positif de renonciation au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1751 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en statuant par de tels motifs impropres à caractériser un mandat tacite délivré par Mme X... à son époux pour signer le contrat de bail du 24 avril 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1985 du code civil ;
ALORS, EGALEMENT SUBSIDIAIREMENT, QUE la renonciation tacite à un droit, en particulier lorsque ce droit est d'ordre public, ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a décidé que le contrat de bail du 24 avril 2008, par la signature duquel M. X... avait renoncé au bail verbal sans indexation de loyer et soumis à la loi du 1er septembre 1948 dont il était cotitulaire avec son épouse, était opposable à celle-ci bien qu'elle n'ait pas signé ce contrat, aux motifs que l'existence d'une ratification de Mme X... résultait des débats ainsi que des pièces du dossier dès lors, d'une part, que la location concernait le logement familial des époux X... et, d'autre part, que les courriers ultérieurs, comportant parfois une double signature comme celui du 22 décembre 2010, émanaient des deux époux et qu'il en résultait que le nouveau bail avait incontestablement été exécuté par les deux époux, en ce compris du chef de la clause d'indexation ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à caractériser une ratification de Mme X... par l'accomplissement d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer au bénéfice des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1751 et 1998 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à voir condamner les époux Z... à les rétablir dans la jouissance de l'emplacement de stationnement sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE « sur les demandes relatives à l'emplacement du parking : en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : ‘les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur' ; les époux X... soutiennent qu'ils ne pouvaient se voir priver de l'emplacement de parking dont ils jouissaient à la suite de l'accord du mois d'avril 2011, qualifié d'accessoire à l'habitation principale par application de l'article 2 sus visé ; de fait, il ressort des échanges produits au dossier que l'accord du mois d'avril 2011, moyennant paiement d'un loyer de 60 euros, concerne ‘le loyer affecté au parking du logement de la famille X...' (cf. courriel du médiateur en date du 11 mars 2011) ; les époux X... sont dès lors fondés à soutenir que cette location, qui n'a de surcroît pas fait l'objet d'un bail spécifique, était l'accessoire de leur habitation principale, privée de l'accès dont ils avaient bénéficié jusqu'au 1er novembre 2010, et bénéficiait dès lors de la même durée et du même régime que le bail principal ; les moyens développés par les appelants, tirés de la résiliation de la convention d'occupation du parking étant inopérants, c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'en mettant un terme à la mise à disposition de cet emplacement, les époux Z... ont incontestablement causé un préjudice de jouissance aux époux X..., âgés respectivement de 77 et 70 ans et dont le statut d'handicapés, justifié par les pièces du dossier, n'est au demeurant pas contesté ; au regard du congé qui leur a été délivré le 20 juin 2013, pour le 23 avril 2014, il n'y a pas lieu à condamnation du chef du rétablissement sous astreinte de cet emplacement mais il leur sera alloué une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de l'arrêt cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel ayant retenu que la location de l'emplacement de stationnement était l'accessoire de l'habitation principale des exposants et bénéficiait dès lors de la même durée et du même régime que le bail principal portant sur leur habitation (arrêt p. 5 § 3), la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant déclaré le contrat de bail principal du 24 avril 2008 opposable à Mme X... entraînera, par voie de conséquence en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant débouté les exposants de leur demande tendant à voir condamner les époux Z... à les rétablir dans la jouissance de l'emplacement de stationnement sous astreinte ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ; qu'en l'espèce, après avoir retenu que la location de l'emplacement de stationnement était l'accessoire de l'habitation principale des exposants et bénéficiait dès lors de la même durée et du même régime que le bail principal portant sur leur habitation, la Cour d'appel ne pouvait dire n'y avoir lieu à condamnation des bailleurs du chef du rétablissement sous astreinte de cet emplacement au motif que ceux-ci leur avaient fait délivrer un congé le 20 juin 2013 pour le 23 avril 2014 (arrêt p. 5 § 3), quand elle avait elle-même constaté que ce congé et l'assignation à fin d'expulsion délivrée le 2 mai 2014 étaient contestés par les exposants dans le cadre d'un litige actuellement pendant devant le Tribunal d'instance de Cannes (arrêt p. 3 § 9) ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à caractériser une impossibilité juridique ou matérielle des bailleurs à rétablir les exposants dans la jouissance paisible de l'emplacement de stationnement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et des articles 1719 et 1723 du même code. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z....
EN CE QUE l'arrêt attaqué a condamné les époux Z... à payer aux époux X... 2.000 € à titre dommages-intérêts pour la privation de jouissance de l'emplacement de parking,
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur » ; les époux X... soutiennent qu'ils ne pouvaient se voir priver de l'emplacement de parking dont ils jouissaient à la suite de l'accord du mois d'avril 2011, qualifié d'accessoire à l'habitation principale par application de l'article 2 susvisé ; de fait, il ressort des échanges produits au dossier que l'accord du mois d'avril 2011, moyennant paiement d'un loyer de 60 €, concerne « le loyer affecté au parking du logement de la famille X... » (cf. courriel du médiateur en date du 11 mars 2011) ; les époux X... sont dès lors fondés à soutenir que cette location, qui n'a de surcroît pas fait l'objet d'un bail spécifique, était l'accessoire de leur habitation principale, privée de l'accès dont ils avaient bénéficié jusqu'au 1er novembre 2010, et bénéficiait dès lors de la même durée et du même régime que le bail principal ; les moyens développés par les appelants, tirés de la résiliation de la convention d'occupation du parking étant inopérants, c'est à bon droit que le premier juge a retenu qu'en mettant un terme à la mise à disposition de cet emplacement, les époux Z... ont incontestablement causé un préjudice de jouissance aux époux X..., âgés respectivement de 77 et 70 ans et dont le statut d'handicapés, justifié par les pièces du dossier, n'est au demeurant contesté ; au regard du congé qui leur a été délivré le 20 juin 2013 pour le 23 avril 2014, il n'y a pas lieu à condamnation du chef du rétablissement sous astreinte de cet emplacement, mais il leur sera alloué une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en présence d'un accord datant du mois d'avril 2011, autorisant provisoirement les époux X... à stationner leur véhicule sur un terrain adjacent à leur maison, accord distinct et postérieur au contrat de bail de leur habitation principale en date du 24 avril 2008, la Cour d'appel – qui a qualifié d'accessoire à l'habitation principale en vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ledit emplacement de parking, sans rechercher si les parties n'avaient pas entendu dissocier la mise en disposition de l'emplacement de stationnement de la location du logement, lors même que M. et Mme Z... faisaient valoir qu'il résultait de la correspondance de M. et Mme X... du 9 novembre 2010 et du 12 décembre 2010 qu'ils reconnaissaient que l'utilisation du terrain attenant à la maison pour stationner leur véhicule était pure tolérance du bailleur, et en ne recherchant pas la commune intention des parties pour lier le sort de l'emplacement de stationnement au contrat de bail principal et indemniser la privation de jouissance du parking – a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 ancien du Code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce.
