CIV.3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 septembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10451 F
Pourvoi n° Y 16-26.696
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme X....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 29 septembre 2016.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Mme Stéphanie X..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2015 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Damael, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix,, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de Mme X..., de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Damael ;
Sur le rapport de M. Parneix,, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Ortscheidt ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes tendant à voir juger que la Sci Damael, propriétaire et bailleur, n'avait pas satisfait à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail et condamner celle-ci à lui payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre du trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 exigeant la mise à disposition d'un logement décent, d'abord, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité et, ensuite, à défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser ; qu'en vertu de l'article 2 2. du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit comporter des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons, dans un état conforme à leur usage ; que si le 18 mai 2010, un huissier de justice a constaté que le garde-corps de la fenêtre de la cuisine présentait un jeu très net seulement au niveau du montant supérieur, un tel constat n'est pas suffisant pour faire d'un logement un logement non décent en particulier en l'absence de mise en demeure du propriétaire de remédier à ce défaut ; qu'en ce qui concerne le puits de lumière de la terrasse, aucun élément ne démontre que le skydôme était dangereux et non conforme à son usage ; qu'en vertu de l'article 2 4. du décret précité un logement décent doit comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement et, conformément à l'article 3 1., le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, adaptée aux caractéristiques du logement ; que Mme Stéphanie X... se plaint d'une surconsommation d'électricité par manque d'isolation de l'appartement ; que cependant, cet appartement est équipé d'un chauffage électrique et le bailleur a fait réaliser un diagnostic énergétique par une entreprise agréée, diagnostic qui a été remis à la locataire lors de son entrée dans les lieux comme en attestent les pièces annexées au bail ; que par ailleurs, la photographie jointe au constat d'huissier de justice en date du 18 mai 2010 fait ressortir que l'intérieur du tableau électrique, ouvert par le constatant, est peut-être ancien mais n'en est pas pour autant non conforme ; qu'en vertu de l'article 2 5. du décret précité un logement décent doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; que Mme Stéphanie X... se plaint d'un appartement envahi par la moisissure ; qu'or, celui-ci comporte une VMC que la locataire a en partie bouchée ; que si l'état des lieux d'entrée fait état de traces d'humidité à l'angle gauche de la chambre 2 et une présence de moisissure au pied de la baignoire, il ne peut en être déduit que l'appartement est humide et n'est pas décent, l'humidité importante dont se plaint Mme Stéphanie X... pouvant être due à une absence de ventilation liée au comportement de ses occupants ; que par ailleurs, l'état des lieux de sortie, qui relève des salissures et de la poussière dans chaque pièce, des vitrages non nettoyés, et les photographies qui sont annexées notamment celle de la salle de bains qui font apparaître un joint autour de la baignoire entièrement noir, démontrent l'absence d'entretien des lieux par la locataire ; que dans ces conditions, aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut être reproché à la SCI Damael ;
1°) ALORS QUE le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le logement n'est pas décent lorsque l'installation électrique comporte, pour un non-technicien, un risque apparent ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande d'indemnisation pour ses troubles de jouissance résultant du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, motif pris que l'intérieur du tableau électrique « est peut-être ancien mais n'est pas pour autant non conforme », sans rechercher si l'installation électrique en cause, dont elle a relevé que les fils électriques étaient apparents, bien qu'ancienne et non dangereuse, pouvait présenter un risque apparent pour Mme X..., profane, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2.4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1789 du code civil ;
2°) ALORS QUE les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage ; que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur ; qu'en écartant la demande indemnitaire après avoir pourtant constaté l'existence d'un jeu très net au niveau supérieur du garde-corps de la fenêtre de la cuisine, motifs pris « qu'un tel constat n'est pas suffisant pour faire d'un logement un logement non décent en particulier en l'absence de mise en demeure du propriétaire de remédier à ce défaut », quand en l'état de la non-conformité du garde-corps à son usage le logement n'était pas décent, de sorte que la demande indemnitaire formulée par Mme X... pour trouble de jouissance n'était pas subordonnée à la mise en demeure du bailleur, la cour d'appel a violé les articles 2.2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1789 du code civil ;
3°) ALORS QUE le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que l'état d'entrée des lieux mentionnait la présence de traces d'humidité dans l'une des chambres et de moisissures dans la salle de bain, ce dont il résultait que le taux d'humidité important dans les lieux loués dénoncé par Mme X... ne résultait pas de l'absence de ventilation que la cour lui a imputée, mais de l'évolution objective d'une cause d'humidité existante à la date d'entrée dans les lieux due à la carence du bailleur dans la recherche et le traitement de cette cause, la cour d'appel, qui n'a pas déduit de ses constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé les articles 2.5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1789 du code civil ;
4°) ALORS QU' en considérant que « l'humidité importante dont se plaint Mme Stéphanie X... pouvant être due à une absence de ventilation liée au comportement de ses occupants », la cour d'appel, qui a statué par des motifs hypothétiques, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux moyens opérants des parties ; qu'en écartant la demande indemnitaire fondée sur la surconsommation d'électricité par manque d'isolation, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait qu'il résultait du constat d'huissier que la partie du local situé sous son appartement, la plus exposée au froid, était dépourvue d'isolation au plafond, ce qui rendait totalement inefficace l'isolation de la partie surplombée de son appartement laquelle, de surcroît, était décrite comme dégradée, voire manquante en plusieurs endroits, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
