LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 mai 2017), que, par acte du 1er juin 2005, la société civile immobilière [...], aux droits de laquelle vient la société Promotion Y... (le promoteur), a confié à la société G2P développement la commercialisation des biens immobiliers de son programme bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation ; que, le 16 juin 2005, cette société a subdélégué sa mission à la société B2 conseils, aux droits de laquelle vient la société Actifinances (le commercialisateur) ; que, le 30 mai 2006, le promoteur a vendu un appartement à M. et Mme X... (les acquéreurs) ; qu'à la suite d'un redressement fiscal résultant d'une absence de location du bien pendant plus d'une année, les acquéreurs ont assigné le promoteur et le commercialisateur en nullité de la vente sur le fondement du dol et en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Promotion Y... fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Actifinances, à payer des dommages-intérêts à M. et Mme X... pour manquement au devoir de mise en garde ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si le contrat conclu entre la société [...] et M. et Mme X... se référait au dispositif Robien et rappelait à l'acquéreur la nécessité de s'engager à louer le logement d'une manière effective et continue pendant une durée de neuf ans, il ne contenait aucune précision sur la nécessité de louer le bien dans le délai de douze mois ni sur les conséquences d'une vacance locative de plus de douze mois, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la société venderesse avait engagé sa responsabilité et a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que la société Actifinances fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Promotion Y... , à payer des dommages-intérêts à M. et Mme X... pour manquement au devoir de mise en garde ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, non critiqués, que la société chargée de la commercialisation du programme ne justifiait pas avoir présenté à M. et Mme X... la moindre information sur le dispositif de défiscalisation en cause, particulièrement sur l'impératif de location pendant la durée du dispositif et sur les conséquences pouvant résulter d'une vacance locative supérieure à douze mois, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, qu'elle avait manqué à son devoir d'information et de mise en garde ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Promotion Y... et la société Actifinances aux dépens afférents à leur pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Promotion Y... et Actifinances et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Promotion Y... .
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum la société Promotion Y... venant aux droits de la Sci [...] et la société Actifinances venant aux droits de la société B2 conseils à payer à M. et Mme X... ensemble la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de mise en garde ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la prescription de l'action en responsabilité ; qu'en application de l'article 2224 du code civil ‘les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » ; que M. et Mme X... ont acheté leur appartement en l'état futur d'achèvement, investissement qu'ils ont effectué dans le cadre de la loi de Robien ; que ce n'est pas à la date de livraison du bien, le 19 avril 2007, qu'ils étaient en mesure de se rendre compte du défaut d'information et de conseil portant sur les conditions de location de leur bien pour pouvoir bénéficier de cette loi ; que le point de départ de la prescription est le message de la société gestionnaire du bien en date du 4 avril 2010 ; que l'assignation délivrée le 1er juin 2012, l'a bien été dans le délai de 5 ans ; que l'action n'est donc pas prescrite ; sur la responsabilité personnelle de la Sas Promotion Y... (nouvelle forme sociale et dénomination de la Sa Groupe Y... ) ; que le fait que le promoteur ait constitué une société civile de construction pour l'acquisition du terrain, la construction d'un ensemble immobilier et sa vente, n'est que l'allocation des dispositions des articles L. 210-1 à L. 210-4 et R.211-1 à R.211-6 du code de la construction et de l'habitation ; que la Sci [...] a une personnalité juridique distincte de la société de promotion immobilière et il n'est pas allégué son caractère fictif ; que c'est à bon droit que le tribunal a retenu que la société Promotion Y... a rempli son rôle dans la conduite de l'opération immobilière de la Sci [...], en qualité de gérant de cette société, rôle susceptible d'engager la société dont il assume la gérance sauf s'il outrepasse l'objet social ou commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales et qu'en l'espèce la preuve d'une faute détachable du mandat et du non respect de l'objet social n'est pas rapportée ; que le promoteur ne peut pas plus avoir engagé sa responsabilité pour avoir élaboré une plaquette publicitaire présentant sous un jour attractif la région et le bien immobilier litigieux ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité personnelle du promoteur ; sur la responsabilité pour manquement à l'obligation d'information ; que l'opération immobilière Domaine de [...] est décrite comme se rapportant à « un ensemble architectural de charme, idéal pour vivre ou investir dans le cadre de la loi de Robien » ; que le mandat de commercialisation a été subdélégué le 16 juin 2005 à la société B2 conseils aux droits de laquelle vient la société Actifinances ; que l'activité de cette société est notamment la « commercialisation des produits immobiliers tels que définis dans les dispositions des différentes lois de finances et en particulier les lois de défiscalisation et de textes ultérieurs-transactions immobilières
» ; que la société B2 conseils avait pour mission, en respectant les grilles de prix de vente communiquées par le mandant et en s'interdisant toute remise ou rabais, de rechercher des acquéreurs, d'établir un dossier de réservation et de donner à son client des informations fidèles aux documents fournis par le mandant tant pour les tarifs que pour les autres conditions liées à la vente ; que M. et Mme X... ont signé le contrat préliminaire de réservation le 24 octobre 2005 ; que la société B2 conseils ne produit, en dehors du mandat, aucun document relatif à la vente en l'état futur d'achèvement du bien dépendant du Domaine de [...] qu'elle aurait porté à la connaissance des futurs acquéreurs ; que l'opération s'inscrivait expressément dans le cadre d'un investissement relevant de la loi de Robien dont il n'est pas discuté que les époux X... entendaient bénéficier ayant par ailleurs souscrit un emprunt afin de financer cet achat ; que le mandat de gestion du 24 octobre 2005 porte bien la mention au paragraphe loi de finances : de Robien ; que la société B2 conseils était notamment tenue d'informer pleinement les époux X... des dispositions essentielles de la loi de Robien et le fait que ceux-ci étaient ou aient été employés de banque, ne la dispensait pas de cette obligation ; qu'il ne résulte pas du dossier qu'il ait établi une étude antérieure à la réservation, en effet l'étude personnalisée sous le régime Robien neuf versée par M. et Mme X... est un document non contractuel édité le 2 août 2007, la simulation étant réalisée avec Topinvest Ng version 2007, ce qui exclut qu'elle ait été faite en 2005 ; que cette étude est au demeurant totalement muette sur les conditions de durée de location ; qu'il en résulte que cette société ne justifie par avoir présenté aux intimés la moindre information sur la loi de Robien et particulièrement sur l'impératif de location pendant la durée du dispositif ; qu'elle a été totalement défaillante dans son devoir d'information et de mise en garde ; qu'elle ne peut justifier cette carence par un message bien postérieur du 23 avril 2011, par lequel M. X... donne son accord à une location pour un prix inférieur, à condition d'être assuré de pouvoir continuer à bénéficier des avantages de la loi Robien malgré 12 mois sans locataire ; que le contrat préliminaire de réservation a donc été signé sans information préalable sur le dispositif de Robien ; que l'acte de vente a été signé le 30 mai 2006 et par application de l'article R.261-30 du code de la construction et de l'habitation, le projet d'acte de vente a été notifié aux réservataires par courrier du 11 avril 2006, soit plus d'un mois avant le 30 mai 2006 ; que le contrat conclu entre la société [...] et les époux X... se réfère au dispositif Robien et rappelle à l'acquéreur la nécessite de s'engager à louer le logement d'une manière effective et continue pendant une durée de 9 ans mais sans précision sur la nécessité de louer le bien dans le délai de 12 mois, ni sur les conséquences d'une vacance locative de plus de 12 mois ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu un manquement à l'obligation d'information ; que la société Sci [...] a été dissoute le 25 novembre 2013, sans liquidation par application de l'article 1844-5 du code civil, soit à la suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main en l'espèce la société Promotion Y... et non à la suite d'une fusion ; que cette dissolution a eu pour effet de transmettre l'universalité du patrimoine de la société à l'associée unique, sans liquidation ; que cette transmission inclut le mandat de commercialisation contrairement à ce que soutient l'appelante ; que le 1er juin 2005, la société Sci [...] a donné mandat à la société G2P développement de commercialiser les lots des bâtiments C et D du programme Domaine de [...] et à ce titre de rechercher la clientèle, lui présenter le produit, faire signer les contrats de réservation, se préoccuper de la fourniture des pièces nécessaires à la conclusion du contrat de vente par devant le notaire et établir à cette fin un dossier ; que la convention de commercialisation conclue entre G2P développement et B2 conseils reprend les termes du mandat ci-dessus ; que le mandat de commercialisation du 16 juin 2005 et la convention de commercialisation du 16 juin 2005 constituent bien un mandat au sens de l'article 1984 du code civil s'agissant d'un « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » et non un louage de services au sens de l'article 1780 du code civil ; que le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire et donc du manquement au devoir de mise en garde relevé ci-dessus ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la condamnation in solidum de la Sas Promotion Y... à réparer le préjudice subi par M. et Mme X... ; que ce préjudice s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter ; que M. et Mme X... sollicitent le paiement d'une somme de 128 673 euros représentant la perte locative, la perte de l'avantage fiscal et de valeur du bien ; qu'il ne résulte pas des éléments du dossier qu'à la date des engagements contractuels, la valeur du bien était inférieure au prix de vente soit la somme de 156 150 euros au 30 mai 2006 ; que l'estimation produite au dossier sans qu'il soit même certain que l'agent immobilier ait visité l'appartement est en date du 25 février 2015 ; qu'il n'est pas plus établi que le marché locatif était saturé à la date de la vente ; que l'absence de location continue du bien n'est pas en relation directe de causalité avec le défaut de mise en garde ; que le redressement fiscal effectivement réglé par M. et Mme X... s'élève à la somme de 30 605 euros ; qu'il ne peut pas leur être reproché de ne pas avoir contesté cette proposition de rectification en l'absence de jurisprudence certaine et établie sur ce point ; que de plus la tolérance administrative dont se prévaut la société Actifinances est relative au cas de non location dans le délai de 12 mois suivant la livraison ; que la proposition de rectification est fondée sur l'absence de location du mois d'avril 2010 au mois de janvier 2013 alors que la société chargée de la gestion du bien avait avisé les propriétaires, le 4 novembre 2010 et à la suite d'une vacances depuis 7 mois, de la nécessité de diminuer le loyer de 571 euros hors charges à 541 euros, demande à laquelle ceux-ci n'ont pas fait suite, n'ayant accepté que le 22 avril 2011 une réduction de 30 euros pendant 2 mois ; qu'au regard de ces éléments, le préjudice sera chiffré à la somme de 25 000 euros » (arrêt pages 10 à 13) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la nullité de l'assignation pour défaut de fondement ; que le groupe Y... fait valoir que l'incertitude sur le fondement juridique de l'action engagée à son encontre rend irrecevables les demandes à son encontre, ce qui constitue en réalité une exception de nullité qui ne peut être soulevée que devant le juge de la mise en état et qui au surplus n'est pas fondée à la lecture de l'assignation qui vise les fondements juridiques sur lesquels se fonde l'action ; que l'assignation n'est donc pas entachée de nullité et l'action est recevable ; sur le défaut de publication de l'assignation ; que le défaut de publication est régularisable à toutes les étapes de la procédure et cette formalité a été effectuée selon bordereau en date du 9 janvier 2013 sous les références vol 2012P n°7317 du service de la publicité foncière de Périgueux ; qu'en conséquence, l'action est recevable et régulière en la forme ; sur la prescription de l'action en nullité du contrat de vente sur le fondement de l'article 1304 du code civil ; que l'article 1304 du code civil encadre l'action en nullité d'une convention dans le délai de cinq ans ; que dans le cas d'erreur ou de dol, ce délai ne court que du jour où il a été découvert ; que l'acte de vente a été conclu le 30 mai 2006 ; qu'il a été jugé à de nombreuses reprises que le délai quinquennal d'une action en nullité pour dol part de la découverte des manoeuvres (Bordeaux 3/7/2007 ; Civ. Cass 1ère 2/11/2004) ; que le point de départ ne peut se situer à la livraison du bien le 17 avril 2007 comme l'indique le groupe Y... ; que les époux X... ne se sont rendus compte du dol dont ils auraient été victimes qu'à la date du courriel qui leur a été adressé le 22 avril 2010 par la société Gestia leur demandant de consentir à une baisse de loyer ; que l'acte introductif d'instance datant du 1er juin 2012, soit moins de 5 ans après la découverte du dol, l'action n'est pas prescrite ; sur la demande de mise hors de cause de la Sa Groupe Y... considérée à titre personnel ; qu'il convient d'examiner les arguments évoqués par les demandeurs pour mettre en cause à titre personnel la Sa Groupe Y... en sa qualité de créateur de la Sci [...] et de véritable instigateur de l'opération ; qu'en premier lieu, les époux X... font valoir que la Sci [...] n'a été créée que dans le but de réaliser l'opération de constructionvente de l'ensemble immobilier envisagée par le groupe Y..., qu'elle ne dispose d'aucune autonomie par rapport à la Sa Groupe Y... , étant gérée par M. Patrice Y..., Président du CA et Directeur général de cette société ; que la loi a prévu et permis le régime des sociétés civiles de construction vente (SCCV) organisé par les articles L.221-10, L.211-4 et R.211-1 à R.211-6 du code de la construction et de l'habitation, le recours à une SCCV distincte pour chaque chantier permettant d'individualiser financièrement chaque chantier pour un meilleur suivi ; que le motif de l'existence de cette filiale ne fait pas disparaître son autonomie juridique, et sa responsabilité personnelle, dès lors que cette société constitue une personnalité morale distincte (immatriculation au registre du commerce de la Sci [...]) et dès lors que les demandeurs ne démontrent pas la fictivité de la Sci [...], ou établissent qu'il existe une confusion de patrimoine entre la société [...] et la Sa Y... ; que concernant la responsabilité de la Sa Y... du fait des actes de la Sci [...], du fait que la Sa Y... serait responsable de l'intégralité du projet immobilier et spécialisée dans les projets de défiscalisation, la Sa Y... fait valablement valoir qu'elle a rempli son rôle dans la conduite de l'opération immobilière en qualité de gérant de la Sci [...], ce qui engage la société dont elle assume la gérance, sauf dans le cas où le gérant outrepasse l'objet social ou commet intentionnellement une faute d'une particulière gravité ; qu'à supposer commis le manquement à une obligation de conseil ou une présentation fallacieuse, cette information délivrée dans le cadre de l'opération ne peut être considérée comme détachable de son mandat par le gérant de la Sci [...] ; qu'en conséquence, la Sa Y... , considérée à titre personnel, sera mise hors de cause, ce qui n'exclut pas la responsabilité de la Sa Y... venant aux droits de la Sci [...] ; sur la demande d'irrecevabilité pour défaut de mise en cause de la Caisse de crédit mutuel de Châlons sur Saône, établissement bancaire ayant financé la vente en cause ; que la Sci [...] demande de déclarer irrecevable l'action en nullité de la vente en l'absence de mise en cause de l'établissement prêteur, le prêt bancaire étant garanti par la constitution d'une hypothèque sur le bien immobilier ; que l'article 1183 du code civil dispose que l'accomplissement d'une condition résolutoire à laquelle on assimile la résolution judiciaire « remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé » ; que la jurisprudence déduit de l'interdépendance du contrat de vente d'un bien immobilier et du contrat de prêt qui finance l'opération, le fait que la résolution judiciaire de la vente entraîne la résolution de plein droit du contrat de prêt (Civ.1ère, 1er déc.1993) ; mais que la loi n'impose pas à peine d'irrecevabilité l'appel en cause de l'organisme prêteur contrairement à la législation sur le crédit à la consommation ; que par conséquent, la demande de nullité n'est pas irrecevable pour défaut d'appel en cause de l'organisme prêteur ; que la Sci [...] sera déboutée de sa demande tenant à déclarer irrecevable la demande de nullité pour défaut d'appel en cause de la Caisse de crédit mutuel de Châlons sur Saône ; sur la demande de mise hors de cause de la société Actifinances venant aux droits et obligations de GB finances ; qu'aucun grief n'étant formulé contre GB finances, il conviendra de mettre hors de cause la société Actifinances venant aux droits et obligations de GB finances ; sur la nullité de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour dol ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume point et doit être prouvé » ; que les époux X... indiquent que leur consentement a été vicié par les manoeuvres dolosives des sociétés groupe Y..., Sci [...], B2 conseils et B2 finances et vicié pour cause d'erreur sur les qualités substantielles du bien qu'ils ont acheté ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soutiennent que la Sci [...] par l'intermédiaire de son mandataire a donné de fausses indications sur la valeur locative du bien et sa valeur réelle ; sur la valeur réelle du bien ; que M. et Mme X... ont acquis leur bien pour la somme de 156 150 euros ; qu'ils indiquent que le bien ne vaut que 130 000 euros selon une estimation établie le 3 avril 2012 par une agence immobilière Y... immobilier, qui ne suffit pas toutefois à établir que le bien à l'époque de son achat par M. et Mme X... ait été vendu au-dessus de son prix réel de négociation ; qu'en effet, ils font valoir, en se fondant sur une analyse des prix de l'immobilier à Périgueux qui aurait établi que le prix du m2 a augmenté de 4,3% entre 2007 et 2012, que leur bien aurait dû être estimé à la somme de 162 284,45 euros en 2012 ; que dans l'impossibilité de savoir si ce prix reflète une moyennent ou concerne spécifiquement des biens de la même catégorie, le document n'étant pas versé au dossier, ces chiffres ne peuvent permettre de considérer que le bien a été surévalué ; qu'il n'est pas démontré l'existence de manoeuvre ayant conduit la Sci [...] et la société B2 conseils à surestimer la valeur du bien ; que M. et Mme X... ont bénéficié d'un délai de réflexion et avaient tout loisir de se faire par eux-mêmes une idée des prix pratiqués à Périgueux ; sur la valeur locative du bien ; que M. et Mme X... font valoir que la valeur locative du bien a été surévaluée et que le promoteur comme le commercialisateur savaient nécessairement que le potentiel locatif n'était pas celui qui était présenté ; que dans le projet, les revenus locatifs attendus sont chiffrés à 553 euros et c'est bien à ce prix que le bien a été loué du 16 mai 2008 au 31 mars 2010 ; que le revenu locatif a été nul entre la livraison, le 19 avril 2007 et le premier bail, le 14 avril 2008 et entre le 1er avril 2011 et le 25 janvier 2013 ; qu'il est indiqué que le pourcentage de logements vacants était en 2006 déjà de 12,58%, sans indiquer si les logements sont effectivement proposés à la location, ni présentent les mêmes caractéristiques que le bien objet du litige, le document sur lequel repose les chiffres n'étant pas versé aux débats, de sorte qu'il ne pourra en être inféré que le marché était saturé comme le prétendent les époux X... ; qu'il convient de rappeler que l'indication d'un montant de loyer ne garantir pas que le bien sera loué à cette valeur, aucun bien immobilier ne permettant de garantir un revenu locatif, l'opération étant par ailleurs accompagnée de garanties permettant d'assurer un revenu en cas de « vacance locative » ; que s'il est avéré que la concomitance de projets immobiliers a pu saturer le marché, à la date où le projet a été envisagé en 2004 et à la date où M. et Mme X... ont ensuite signé le contrat de réservation en 2005, il n'est pas établi que le marché locatif était saturé ; d'où il suit qu'il n'est pas établi non plus que le promoteur ou le commercialisateur ont volontairement indiqué un prix de vente et un revenu locatif qu'ils savaient ne pas pouvoir tenir, le prix de vente intégrant de plus le coût du crédit particulièrement élevé s'agissant d'un achat sans apport de départ ; que la demande des époux X... sur le fondement du dol sera par conséquent rejetée ; sur la nullité de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour défaut de cause ; que l'article 1131 du code civil dispose « l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet » ; que dans un contrat synallagmatique chaque obligation trouve sa cause dans l'obligation de l'autre contractant ; qu'il faut bien distinguer la cause des mobiles, sans influence sur la validité du contrat, de la cause du consentement ; que M. et Mme X... indiquent avoir acquis ce bien dans un objectif de défiscalisation et dans la mesure où le document présentant les avantages de l'opération était mensonger, avoir été convaincus de conclure la vente qui, dès lors, serait sans cause ; que la cause du contrat reste un achat immobilier et donc au sens de l'économie du contrat, l'acquisition de l'appartement [...] , la contrepartie ne réside pas dans le projet attendu de l'opération en terme de défiscalisation mais la délivrance de l'immeuble tel qu'il a été décrit dans le contrat de réservation et délivré comme il résulte du procès-verbal de réception du 19 avril 2007 sans réserve significative ; que sont assimilés à des contrats sans cause ceux dont la contrepartie à la charge du cocontractant serait nulle ou dérisoire par rapport aux obligations de l'autre ;
qu'en revanche, tout contractant est libre de refuser de contracter et la jurisprudence a jugé que le contrat n'est pas nul du fait de la simple absence d'équilibre entre les prestations ; qu'à supposer les contrats déséquilibrés, ils ne sont pas pour autant dépourvus de cause ; qu'en outre, l'étude produite est postérieure à la signature du contrat de réservation et à celle du contrat de vente ; que par conséquent, il ne résulte pas des pièces versées que l'achat de l'appartement a été fondé sur une cause inexistante ou fausse, l'opération d'acquisition immobilière dans le cadre d'une défiscalisation étant réelle mais soumise à certaines conditions qui seront examinées dans la demande subsidiaire ; que M. et Mme X... n'établissent pas l'existence d'un dol de la part de la Sci [...], la Sa Y... , Groupe Y... , B2 conseils, groupe F... finances, ni une absence de cause ; qu'ils seront déboutés de leur demande d'annulation de l'acte de vente du 30 mai 2006 pour dol ou absence de cause ; sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de conseil et d'information ; que M. et Mme X... demandent la condamnation solidaire de la Sci [...], Groupe Y... et Actifinances venant aux droits des sociétés Groupe F... finances et B2 conseils à leur verser la somme de 173 978,78 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation d'information et de conseil à leur égard ; que même s'il n'est pas versé d'étude personnalisée portant une date antérieure à celle de la signature du dossier de réservation, il n'est pas contesté que, dans le cadre du programme immobilier « Domaine de [...] », la société B2 conseils a proposé à M. et Mme X... l'acquisition d'un appartement situé dans le domaine de [...] dans le cadre d'un investissement défiscalisé loi de Robien neuf qui, adossé en totalité à un prêt est acquis sans apport, et dont les intérêts du prêt et une part de la valeur du bien peuvent être déduits des impôts sur le revenu pendant 9 années et doit être loué pendant cette durée ; qu'au résultat du tableau qui leur a été présenté, les époux X... en supposant un loyer de 553 euros mensuels et 613 euros avec charges, supportaient un investissement personnel de 168 euros par mois et devaient devenir propriétaires d'un bien d'une valeur de 181 324 euros en faisant une économie fiscale de 18 513 euros ; que s'il est admis que ce document n'a aucune valeur contractuelle et n'est pas une garantie de percevoir les loyers de ce montant de manière certaine, ce document qui propose et personnalise un investissement relevant de législations complexes se doit de présenter les informations aux acquéreurs potentiels, avec les avantages et les contraintes ou inconvénients de l'opération ; que dans ce sens, il appartient à B2 conseils, en sa qualité de commercialisateur, en corollaire des avantages annoncés par l'étude d'informer les acquéreurs sur les aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, et ce avant qu'ils s'engagent ; qu'or aucune indication sur l'impératif de location lié à l'avantage fiscal ne figure sur les document dont ont disposé M. et Mme X... pour décider de signer avec la Sci [...] ; qu'aucune indication de nature à permettre aux époux X... de mesure l'importance des risques encourus et des contraintes de défiscalisation n'est jointe à l'étude pour une présentation complète de l'opération ; qu'afin de profiter du dispositif de Robien, le bien doit nécessairement être loué pendant 9 ans sans avoir plus de 12 mois de vacances ; que la jurisprudence s'est prononcée dans de nombreux cas sur les obligations de loyauté, d'information et de conseil à propos des conséquences juridiques et fiscales de l'investissement, les conditions du marché locatif et le risque comparé de tel ou tel investissement ; qu'il a ainsi été jugé que l'acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ou des mandataires de ce dernier une information loyale sur les conditions du marché locatif et notamment sur le montant du loyer proposé, information essentielle sur l'équilibre financier e l'opération projetée et le bénéfice de défiscalisation en vue duquel l'investissement est réalisé ; que l'usage de méthodes commerciales déloyales peut ainsi, sans constituer un dol, ouvrir droit à des dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter, ou perte de chance de contracter un investissement plus rentable, ou moins aléatoire ; que c'est au débiteur de l'obligation particulière d'information d'apporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'or en l'espèce, il résulte de la pièce versée que la présentation matérielle du programme et les perspectives économiques de l'opération sont enjolivées, la commercialisation est axée sur le très fort attrait de l'avantage fiscal et donc un accroissement aisé du capital, les risques n'ont à aucun moment été clairement indiqués aux clients ; que c'est d'autant plus le cas si, comme l'indique Actifinances, l'étude n'a pas été présentée avant la signature du contrat de réservation et que dans ce cas, aucun document écrit sérieux n'a pu étayer des propos commerciaux ; que l'absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels s'analyse en un défaut de mise en garde ; qu'il n'est pas démontré que GB finances ou B2 conseils aient suffisamment mis en garde l'acquéreur au sujet du risque de carence locative au regard des modalités de ce régime, à savoir la mise en location impérative du bien dans le délai de 12 mois et une vacance locative ne dépassant pas 12 mois ainsi que la perte ou la réduction des ressources attendues qui en serait le corollaire ; qu'il est rappelé que le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus, et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention document non contractuel n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client au titre de l'obligation d'information et de conseil ; qu'il est objecté que M. et Mme X... ne sont pas des clients profanes étant l'un et l'autre employés de banque ; que néanmoins, cette qualité ne suffit pas en elle-même à faire d'eux des spécialistes de l'immobilier, M. X... ayant été informaticien (retraité) au sein de la banque qui l'employait et Mme X... employée au service des impayés de la banque ; que le tribunal retient donc un manquement à l'obligation d'information et de conseil ; sur les personnes responsables ; qu'il a été indiqué que la Sa Y... (sous sa nouvelle dénomination IG 2P) est mise hors de cause à titre personnel ; que la Sci [...] fait valoir qu'elle n'était tenue à aucune obligation d'information ou de conseil à l'égard des époux X... et que l'objectif de défiscalisation ne figure ni dans le plaquette publicitaire, ni dans le contrat de réservation, ni dans l'acte authentique de vente ; que cependant et contrairement à ce qu'elle indique, l'exposé du dispositif de Robien figure bien dans l'acte de vente notarié passé en l'étude de Me Z... ; qu'également, le formulaire du mandat de gestion signé établi par Gestia, gestionnaire du bien et daté du 24 octobre 2005, fait expressément référence à la loi de Robien dans la description du bien objet du mandat ; qu'et surtout la plaquette publicitaire mentionne que le domaine de [...] est un ensemble architectural idéal pour investir dans le cadre de la loi de Robien, que la Sci [...] a donné mandat le 1er juin 2005 à la société G2P développement de vendre les lots du programme immobilier « résidence domaine de [...] » au prix défini dans une grille de prix annexée au mandat, et selon un descriptif joint avec faculté de subdéléguer ; qu'il est précisé que le mandant s'engage à fournir un book de commercialisation comprenant la présentation de la résidence et sa situation, le plan des lots, le descriptif technique, le contrat de réservation type, la grille de prix ferme et définitif ; que la rémunération prévue est de 13% du prix de vente TTC du bien ; que la société G2P développement dont l'objet social était « la recherche de vecteurs de commercialisation de produits immobiliers » et la mise en place de convention de partenariat entre promoteurs et professionnels de l'immobilier (aujourd'hui radiée pour avoir été absorbée par le Groupe Y... ) a sous-traité la commercialisation du bien à la société B2 conseils aux droits de laquelle vient la Sarl Actifinances ; qu'elle prétend qu'elle s'en remettait à l'initiative des commercialisateurs ; que l'objet social de la société B2 conseils est la commercialisation des produits immobiliers tels que définis dans les différentes lois de finance en particulier les lois de défiscalisation ; que dans l'exercice de sa mission, « le mandataire jouit de la plus grande indépendance, prospecte à sa convenance la clientèle et peut travailler sous quelque forme que ce soit » ; que cependant, il est prévu que le mandant met le mandataire en mesure d'exercer son mandat en lui fournissant « tous documents utiles
et que le mandataire doit respecter strictement les caractéristiques du produit et donner les informations fidèles aux documents fournis et pour toute simulation financière obligatoirement utiliser le logiciel fourni conseille (id soft) » ; que c'est le groupe Y... via la société G2P développement qui assemble toutes les prestations et outils nécessaires à la commercialisation des biens immobiliers qu'elle propose ; qu'il est prévu une rémunération de 9% de la valeur de l'acte TTC pour le mandataire lors de la signature de la vente notariée ; que la société B2 conseils fait valoir que l'information loyale que l'acquéreur est en droit d'attendre est due par la personne qui commercialise le programme et non celle qui propose l'opération (B2 conseils) ; qu'il est de fait que la Sci [...] ne justifie pas avoir effectué des analyses précises de la demande locative dans la région de Périgueux, ni avoir donné une quelconque information aux acquéreurs potentiels sur ce point ; qu'il convient de préciser que la société G2P développement n'a pas été appelée en la cause et que le groupe Y... n'intervient pas volontairement comme venant aux droits de celle-ci ; qu'et surtout, le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire ; que la société B2 conseils dont la mission est la commercialisation des produits immobiliers a manqué à son obligation de conseil et d'information, elle doit répondre de l'absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels ; qu'il n'est pas démontré que la société B2 conseil ait suffisamment mis en garde l'acquéreur au sujet du risque de carence locative au regard des modalités de ce régime, à savoir la mise en location impérative du bien dans le délai de 12 mois et une vacance locative ne dépassant pas 12 mois, ainsi que la perte ou la réduction des ressources attendues qui en serait le corollaire, elle sera tenue in solidum des dommages et intérêts dus aux époux X... ; sur l'indemnisation du préjudice ; que M. et Mme X... demandent l'indemnisation de leur préjudice constitué de : - la perte des loyers entre la date de livraison et le 14 avril 2008, soit près de 12 mois, - la perte des loyers depuis la date du 31 mars 2011 durant 24 mois, - la perte de l'avantage fiscal et le redressement fiscal, - la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien, - le montant des intérêts de l'emprunt qu'ils ont dû souscrire pour réaliser l'acquisition de l'appartement ; sur la perte de loyers ; qu'il n'est pas établi de lien direct entre le défaut de mise en garde et d'information et la perte de loyers par les acquéreurs, d'autant que M. et Mme X... ne versent aucun récapitulatif des loyers ou indemnités d'assurance permettant de chiffrer exactement leur préjudice ; qu'ils seront déboutés de cette demande ; sur le coût du crédit ; qu'il n'est pas établi que seul l'avantage fiscal ait convaincu M. et Mme X... d'acquérir un bien immobilier, la décision de placement dans l'immobilier ayant pu obéir à des raisons de sécurité par rapport à de purs produits financiers ; qu'ils seront déboutés de leur demande à hauteur de 95 155,78 euros correspondant au coût total du crédit ; sur la perte de l'avantage fiscal ; qu'il n'est pas contesté que M. et Mme X... ont définitivement perdu le bénéfice de l'avantage fiscal ; qu'ils n'ont jamais été mis en garde sur ce point ; que notamment dans les courriels les incitant à baisser le montant du loyer pour retrouver un locataire, il n'a pas été explicitement indiqué que la vacance pendant plus de 12 mois compromettait l'avantage fiscal ; que le bien ayant été vacant plus de 12 mois, ils vont, outre la perte de bénéfice fiscal, devoir payer des pénalités ; qu'Actifinances se prévaut d'un article dans la revue Harvest de 2009 sur une certaine tolérance de l'administration fiscale pour les bailleurs ne parvenant pas à louer leur bien dans le délai de 12 mois pour prétendre que M. et Mme X... ne peuvent faire valoir de préjudice fiscal puisqu'ils n'ont pas contesté le redressement ; qu'il est précisé dans la proposition de redressement fiscal que celle-ci a été appliquée selon le calcul dont il est fait mention dans cet article et non pour toute la durée de l'amortissement ; que par conséquent, le préjudice est bien réel et un recours serait voué à l'échec ; qu'ils versent le document établissant la somme due au titre du redressement pour un montant de 30 605 euros ; qu'il conviendra de condamner solidairement le Groupe Y... venant aux droits de la Sci [...] et Actifinances venant aux droits de la société B2 conseils à les indemniser in solidum de cette somme ; que la différence entre la valeur réelle du bien et la valeur d'achat ; qu'il est demandé 26 150 euros ; qu'il n'est pas établi que le défaut d'information et de conseil ait un lien quelconque avec le préjudice invoqué qui de plus n'est pas véritablement établi par des pièces versées au dossier » (jugement pages 6 à 13) ;
1°) ALORS QUE une partie à un contrat n'est tenue d'une obligation de mise en garde envers son cocontractant que si l'opération envisagée comporte un risque ou un aléa ; qu'en jugeant que la société B2 conseils était tenue d'une obligation de mise en garde envers les époux X... quant à l'impératif de location pendant la durée du dispositif, sans préciser, ainsi qu'elle y était invitée, en quoi l'opération d'investissement immobilier, assortie d'un objectif de gain fiscal, comportait un risque ou un aléa, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE une partie à un contrat n'est tenue d'une obligation d'information envers son cocontractant que si ce dernier justifie de son ignorance légitime de l'information qu'il prétend ne pas avoir reçue ; qu'en retenant que la société B2 conseils était tenue d'informer pleinement les époux X... des dispositions essentielles de la loi de Robien et notamment sur l'impératif de location pendant la durée du dispositif, sans préciser, ainsi qu'elle y était invitée, en quoi les époux X... se trouvaient dans l'impossibilité de se renseigner eux-mêmes sur le dispositif légal, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE il y a mandat lorsqu'une personne charge une autre d'accomplir pour son compte un acte juridique ; qu'en jugeant que le mandat de commercialisation conclu le 1er juin 2005 entre la SCI [...] et la société G2P développement et la convention de commercialisation du 16 juin 2005 conclue entre la société G2P développement et la société B2 conseils s'analysaient en un mandat au sens de l'article 1984 du code civil et non en un louage de services, pour cela que selon le mandat de commercialisation, dont les termes ont été repris par la convention de commercialisation, la Sci [...] avait donné mandat à la société G2P développement de commercialiser les lots des bâtiments C et D du programme Domaine de [...] et à ce titre de rechercher la clientèle, lui présenter le produit, faire signer les contrats de réservation, se préoccuper de la fourniture des pièces nécessaires à la conclusion du contrat de vente par-devant le notaire et établir à cette fin un dossier, sans constater que la société G2P et la société B2 conseils qu'elle s'était substituée, disposaient d'un pouvoir de représentation de la Sci [...] pour l'accomplissement d'actes juridiques, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1984 du code civil ;
4°) ALORS QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en condamnant la société Promotion Y... , venant aux droits de la Sci [...], in solidum avec la société Actifinances, venant aux droits de la société B2 conseils dont elle retenait le manquement à ses obligations d'information et de mise en garde, pour cela que le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire, sans préciser le fondement juridique d'un tel principe, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 12 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE l'auteur d'un manquement contractuel n'est tenu de réparer que le dommage en relation causale avec sa faute ; qu'en condamnant la société Promotion Y... , venant aux droits de la Sci [...], à payer à M. et Mme X... la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts, pour cela qu'il était de fait que la Sci [...] ne justifiait pas avoir effectué des analyses précises de la demande locative dans la région de Périgueux, ni avoir donné une quelconque information aux acquéreurs potentiels sur ce point, tout en déboutant les époux X... de leur demande indemnitaire découlant de l'absence de location du bien, pour cela qu'il n'était pas établi que le marché locatif était saturé à la date de la vente et que l'absence de location continue du bien n'était pas en relation directe de causalité avec le défaut de mise en garde, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
6°) ALORS QUE la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ; qu'en chiffrant le préjudice subi par M. et Mme X... au titre de la perte de chance de ne pas contracter à la somme de 25 000 €, correspondant au montant du redressement fiscal subi par les acquéreurs (30 605 €), diminué de la seule incidence causale du retard des époux X... à accepter la baisse du loyer proposée par le gestionnaire du bien, quand la réparation du dommage résultant d'une perte de chance ne peut être que partielle et doit être mesurée à la chance perdue, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Actifinances.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la société Promotion Y... , venant aux droits de la SCI [...], et, la société Actifinances, venant aux droits de la société B2 conseils, à payer à M. et Mme X... ensemble la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de mise en garde ;
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité pour manquement à l'obligation d'information ; que l'opération immobilière Domaine de [...] est décrite comme se rapportant à « un ensemble architectural de charme, idéal pour vivre ou investir dans le cadre de la loi de Robien » ; que le mandat de commercialisation a été subdélégué le 16 juin 2005 à la société B2 conseils aux droits de laquelle vient la société Actifinances ; que l'activité de cette société est notamment la « commercialisation des produits immobiliers tels que définis dans les dispositions des différentes lois de finances et en particulier les lois de défiscalisation et de textes ultérieurs-transactions immobilières
» ; que la société B2 conseils avait pour mission, en respectant les grilles de prix de vente communiquées par le mandant et en s'interdisant toute remise ou rabais, de rechercher des acquéreurs, d'établir un dossier de réservation et de donner à son client des informations fidèles aux documents fournis par le mandant tant pour les tarifs que pour les autres conditions liées à la vente ; que M. et Mme X... ont signé le contrat préliminaire de réservation le 24 octobre 2005 ; que la société B2 conseils ne produit, en dehors du mandat, aucun document relatif à la vente en l'état futur d'achèvement du bien dépendant du Domaine de [...] qu'elle aurait porté à la connaissance des futurs acquéreurs ; que l'opération s'inscrivait expressément dans le cadre d'un investissement relevant de la loi de Robien dont il n'est pas discuté que les époux X... entendaient bénéficier ayant par ailleurs souscrit un emprunt afin de financer cet achat ; que le mandat de gestion du 24 octobre 2005 porte bien la mention au paragraphe loi de finances : de Robien ; que la société B2 conseils était notamment tenue d'informer pleinement les époux X... des dispositions essentielles de la loi de Robien et le fait que ceux-ci étaient ou aient été employés de banque, ne la dispensait pas de cette obligation ; qu'il ne résulte pas du dossier qu'il ait établi une étude antérieure à la réservation, en effet l'étude personnalisée sous le régime Robien neuf versée par M. et Mme X... est un document non contractuel édité le 2 août 2007, la simulation étant réalisée avec Topinvest Ng version 2007, ce qui exclut qu'elle ait été faite en 2005 ; que cette étude est au demeurant totalement muette sur les conditions de durée de location ; qu'il en résulte que cette société ne justifie par avoir présenté aux intimés la moindre information sur la loi de Robien et particulièrement sur l'impératif de location pendant la durée du dispositif ; qu'elle a été totalement défaillante dans son devoir d'information et de mise en garde ; qu'elle ne peut justifier cette carence par un message bien postérieur du 23 avril 2011, par lequel M. X... donne son accord à une location pour un prix inférieur, à condition d'être assuré de pouvoir continuer à bénéficier des avantages de la loi Robien malgré 12 mois sans locataire ; que le contrat préliminaire de réservation a donc été signé sans information préalable sur le dispositif de Robien ; que l'acte de vente a été signé le 30 mai 2006 et par application de l'article R.261-30 du code de la construction et de l'habitation, le projet d'acte de vente a été notifié aux réservataires par courrier du 11 avril 2006, soit plus d'un mois avant le 30 mai 2006 ; que le contrat conclu entre la société [...] et les époux X... se réfère au dispositif Robien et rappelle à l'acquéreur la nécessite de s'engager à louer le logement d'une manière effective et continue pendant une durée de 9 ans mais sans précision sur la nécessité de louer le bien dans le délai de 12 mois, ni sur les conséquences d'une vacance locative de plus de 12 mois ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu un manquement à l'obligation d'information ; que la société SCI [...] a été dissoute le 25 novembre 2013, sans liquidation par application de l'article 1844-5 du code civil, soit à la suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main en l'espèce la société Promotion Y... et non à la suite d'une fusion ; que cette dissolution a eu pour effet de transmettre l'universalité du patrimoine de la société à l'associée unique, sans liquidation ; que cette transmission inclut le mandat de commercialisation contrairement à ce que soutient l'appelante ; que le 1er juin 2005, la société SCI [...] a donné mandat à la société G2P développement de commercialiser les lots des bâtiments C et D du programme Domaine de [...] et à ce titre de rechercher la clientèle, lui présenter le produit, faire signer les contrats de réservation, se préoccuper de la fourniture des pièces nécessaires à la conclusion du contrat de vente par devant le notaire et établir à cette fin un dossier ; que la convention de commercialisation conclue entre G2P développement et B2 conseils reprend les termes du mandat ci-dessus ; que le mandat de commercialisation du 16 juin 2005 et la convention de commercialisation du 16 juin 2005 constituent bien un mandat au sens de l'article 1984 du code civil s'agissant d'un « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom » et non un louage de services au sens de l'article 1780 du code civil ; que le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire et donc du manquement au devoir de mise en garde relevé ci-dessus ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la condamnation in solidum de la Sas Promotion Y... à réparer le préjudice subi par M. et Mme X... ; que ce préjudice s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter ; que M. et Mme X... sollicitent le paiement d'une somme de 128 673 euros représentant la perte locative, la perte de l'avantage fiscal et de valeur du bien ; qu'il ne résulte pas des éléments du dossier qu'à la date des engagements contractuels, la valeur du bien était inférieure au prix de vente soit la somme de 156 150 euros au 30 mai 2006 ; que l'estimation produite au dossier sans qu'il soit même certain que l'agent immobilier ait visité l'appartement est en date du 25 février 2015 ; qu'il n'est pas plus établi que le marché locatif était saturé à la date de la vente ; que l'absence de location continue du bien n'est pas en relation directe de causalité avec le défaut de mise en garde ; que le redressement fiscal effectivement réglé par M. et Mme X... s'élève à la somme de 30 605 euros ; qu'il ne peut pas leur être reproché de ne pas avoir contesté cette proposition de rectification en l'absence de jurisprudence certaine et établie sur ce point ; que de plus la tolérance administrative dont se prévaut la société Actifinances est relative au cas de non location dans le délai de 12 mois suivant la livraison ; que la proposition de rectification est fondée sur l'absence de location du mois d'avril 2010 au mois de janvier 2013 alors que la société chargée de la gestion du bien avait avisé les propriétaires, le 4 novembre 2010 et à la suite d'une vacance depuis 7 mois, de la nécessité de diminuer le loyer de 571 euros hors charges à 541 euros, demande à laquelle ceux-ci n'ont pas fait suite, n'ayant accepté que le 22 avril 2011 une réduction de 30 euros pendant 2 mois ; qu'au regard de ces éléments, le préjudice sera chiffré à la somme de 25 000 euros » ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QUE « sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de conseil et d'information ; que M. et Mme X... demandent la condamnation solidaire de la Sci [...], Groupe Y... et Actifinances venant aux droits des sociétés Groupe F... finances et B2 conseils à leur verser la somme de 173 978,78 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation d'information et de conseil à leur égard ; que même s'il n'est pas versé d'étude personnalisée portant une date antérieure à celle de la signature du dossier de réservation, il n'est pas contesté que, dans le cadre du programme immobilier « Domaine de [...] », la société B2 conseils a proposé à M. et Mme X... l'acquisition d'un appartement situé dans le domaine de [...] dans le cadre d'un investissement défiscalisé loi de Robien neuf qui, adossé en totalité à un prêt est acquis sans apport, et dont les intérêts du prêt et une part de la valeur du bien peuvent être déduits des impôts sur le revenu pendant 9 années et doit être loué pendant cette durée ; qu'au résultat du tableau qui leur a été présenté, les époux X... en supposant un loyer de 553 euros mensuels et 613 euros avec charges, supportaient un investissement personnel de 168 euros par mois et devaient devenir propriétaires d'un bien d'une valeur de 181 324 euros en faisant une économie fiscale de 18 513 euros ; que s'il est admis que ce document n'a aucune valeur contractuelle et n'est pas une garantie de percevoir les loyers de ce montant de manière certaine, ce document qui propose et personnalise un investissement relevant de législations complexes se doit de présenter les informations aux acquéreurs potentiels, avec les avantages et les contraintes ou inconvénients de l'opération ; que dans ce sens, il appartient à B2 conseils, en sa qualité de commercialisateur, en corollaire des avantages annoncés par l'étude d'informer les acquéreurs sur les aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, et ce avant qu'ils s'engagent ; qu'or aucune indication sur l'impératif de location lié à l'avantage fiscal ne figure sur les document dont ont disposé M. et Mme X... pour décider de signer avec la Sci [...] ; qu'aucune indication de nature à permettre aux époux X... de mesure l'importance des risques encourus et des contraintes de défiscalisation n'est jointe à l'étude pour une présentation complète de l'opération ; qu'afin de profiter du dispositif de Robien, le bien doit nécessairement être loué pendant 9 ans sans avoir plus de 12 mois de vacances ; que la jurisprudence s'est prononcée dans de nombreux cas sur les obligations de loyauté, d'information et de conseil à propos des conséquences juridiques et fiscales de l'investissement, les conditions du marché locatif et le risque comparé de tel ou tel investissement ; qu'il a ainsi été jugé que l'acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ou des mandataires de ce dernier une information loyale sur les conditions du marché locatif et notamment sur le montant du loyer proposé, information essentielle sur l'équilibre financier e l'opération projetée et le bénéfice de défiscalisation en vue duquel l'investissement est réalisé ; que l'usage de méthodes commerciales déloyales peut ainsi, sans constituer un dol, ouvrir droit à des dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter, ou perte de chance de contracter un investissement plus rentable, ou moins aléatoire ; que c'est au débiteur de l'obligation particulière d'information d'apporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'or en l'espèce, il résulte de la pièce versée que la présentation matérielle du programme et les perspectives économiques de l'opération sont enjolivées, la commercialisation est axée sur le très fort attrait de l'avantage fiscal et donc un accroissement aisé du capital, les risques n'ont à aucun moment été clairement indiqués aux clients ; que c'est d'autant plus le cas si, comme l'indique Actifinances, l'étude n'a pas été présentée avant la signature du contrat de réservation et que dans ce cas, aucun document écrit sérieux n'a pu étayer des propos commerciaux ; que l'absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels s'analyse en un défaut de mise en garde ; qu'il n'est pas démontré que GB finances ou B2 conseils aient suffisamment mis en garde l'acquéreur au sujet du risque de carence locative au regard des modalités de ce régime, à savoir la mise en location impérative du bien dans le délai de 12 mois et une vacance locative ne dépassant pas 12 mois ainsi que la perte ou la réduction des ressources attendues qui en serait le corollaire ; qu'il est rappelé que le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus, et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention document non contractuel n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client au titre de l'obligation d'information et de conseil ; qu'il est objecté que M. et Mme X... ne sont pas des clients profanes étant l'un et l'autre employés de banque ; que néanmoins, cette qualité ne suffit pas en elle-même à faire d'eux des spécialistes de l'immobilier, M. X... ayant été informaticien (retraité) au sein de la banque qui l'employait et Mme X... employée au service des impayés de la banque ; que le tribunal retient donc un manquement à l'obligation d'information et de conseil ; sur les personnes responsables ; qu'il a été indiqué que la Y... (sous sa nouvelle dénomination IG 2P) est mise hors de cause à titre personnel ; que la Sci [...] fait valoir qu'elle n'était tenue à aucune obligation d'information ou de conseil à l'égard des époux X... et que l'objectif de défiscalisation ne figure ni dans le plaquette publicitaire, ni dans le contrat de réservation, ni dans l'acte authentique de vente ; que cependant et contrairement à ce qu'elle indique, l'exposé du dispositif de Robien figure bien dans l'acte de vente notarié passé en l'étude de Me Z... ; qu'également, le formulaire du mandat de gestion signé établi par Gestia, gestionnaire du bien et daté du 24 octobre 2005, fait expressément référence à la loi de Robien dans la description du bien objet du mandat ; qu'et surtout la plaquette publicitaire mentionne que le domaine de [...] est un ensemble architectural idéal pour investir dans le cadre de la loi de Robien, que la Sci [...] a donné mandat le 1er juin 2005 à la société G2P développement de vendre les lots du programme immobilier « résidence domaine de [...] » au prix défini dans une grille de prix annexée au mandat, et selon un descriptif joint avec faculté de subdéléguer ; qu'il est précisé que le mandant s'engage à fournir un book de commercialisation comprenant la présentation de la résidence et sa situation, le plan des lots, le descriptif technique, le contrat de réservation type, la grille de prix ferme et définitif ; que la rémunération prévue est de 13% du prix de vente TTC du bien ; que la société G2P développement dont l'objet social était « la recherche de vecteurs de commercialisation de produits immobiliers » et la mise en place de convention de partenariat entre promoteurs et professionnels de l'immobilier (aujourd'hui radiée pour avoir été absorbée par le Groupe Y... ) a sous-traité la commercialisation du bien à la société B2 conseils aux droits de laquelle vient la Sarl Actifinances ; qu'elle prétend qu'elle s'en remettait à l'initiative des commercialisateurs ; que l'objet social de la société B2 conseils est la commercialisation des produits immobiliers tels que définis dans les différentes lois de finance en particulier les lois de défiscalisation ; que dans l'exercice de sa mission, « le mandataire jouit de la plus grande indépendance, prospecte à sa convenance la clientèle et peut travailler sous quelque forme que ce soit » ; que cependant, il est prévu que le mandant met le mandataire en mesure d'exercer son mandat en lui fournissant « tous documents utiles
et que le mandataire doit respecter strictement les caractéristiques du produit et donner les informations fidèles aux documents fournis et pour toute simulation financière obligatoirement utiliser le logiciel fourni conseille (id soft) » ; que c'est le groupe Y... via la société G2P développement qui assemble toutes les prestations et outils nécessaires à la commercialisation des biens immobiliers qu'elle propose ; qu'il est prévu une rémunération de 9% de la valeur de l'acte TTC pour le mandataire lors de la signature de la vente notariée ; que la société B2 conseils fait valoir que l'information loyale que l'acquéreur est en droit d'attendre est due par la personne qui commercialise le programme et non celle qui propose l'opération (B2 conseils) ; qu'il est de fait que la Sci [...] ne justifie pas avoir effectué des analyses précises de la demande locative dans la région de Périgueux, ni avoir donné une quelconque information aux acquéreurs potentiels sur ce point ; qu'il convient de préciser que la société G2P développement n'a pas été appelée en la cause et que le groupe Y... n'intervient pas volontairement comme venant aux droits de celle-ci ; qu'et surtout, le mandant répond de la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire ; que la société B2 conseils dont la mission est la commercialisation des produits immobiliers a manqué à son obligation de conseil et d'information, elle doit répondre de l'absence de mention expresse relative aux obligations inhérentes au dispositif de défiscalisation sur les documents remis aux acquéreurs potentiels ; qu'il n'est pas démontré que la société B2 conseil ait suffisamment mis en garde l'acquéreur au sujet du risque de carence locative au regard des modalités de ce régime, à savoir la mise en location impérative du bien dans le délai de 12 mois et une vacance locative ne dépassant pas 12 mois, ainsi que la perte ou la réduction des ressources attendues qui en serait le corollaire, elle sera tenue in solidum des dommages et intérêts dus aux époux X... ; sur l'indemnisation du préjudice ; que M. et Mme X... demandent l'indemnisation de leur préjudice constitué de : - la perte des loyers entre la date de livraison et le 14 avril 2008, soit près de 12 mois, - la perte des loyers depuis la date du 31 mars 2011 durant 24 mois, - la perte de l'avantage fiscal et le redressement fiscal, - la différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien, - le montant des intérêts de l'emprunt qu'ils ont dû souscrire pour réaliser l'acquisition de l'appartement ; sur la perte de loyers ; qu'il n'est pas établi de lien direct entre le défaut de mise en garde et d'information et la perte de loyers par les acquéreurs, d'autant que M. et Mme X... ne versent aucun récapitulatif des loyers ou indemnités d'assurance permettant de chiffrer exactement leur préjudice ; qu'ils seront déboutés de cette demande ; sur le coût du crédit ; qu'il n'est pas établi que seul l'avantage fiscal ait convaincu M. et Mme X... d'acquérir un bien immobilier, la décision de placement dans l'immobilier ayant pu obéir à des raisons de sécurité par rapport à de purs produits financiers ; qu'ils seront déboutés de leur demande à hauteur de 95 155,78 euros correspondant au coût total du crédit ; sur la perte de l'avantage fiscal ; qu'il n'est pas contesté que M. et Mme X... ont définitivement perdu le bénéfice de l'avantage fiscal ; qu'ils n'ont jamais été mis en garde sur ce point ; que notamment dans les courriels les incitant à baisser le montant du loyer pour retrouver un locataire, il n'a pas été explicitement indiqué que la vacance pendant plus de 12 mois compromettait l'avantage fiscal ; que le bien ayant été vacant plus de 12 mois, ils vont, outre la perte de bénéfice fiscal, devoir payer des pénalités ; qu'Actifinances se prévaut d'un article dans la revue Harvest de 2009 sur une certaine tolérance de l'administration fiscale pour les bailleurs ne parvenant pas à louer leur bien dans le délai de 12 mois pour prétendre que M. et Mme X... ne peuvent faire valoir de préjudice fiscal puisqu'ils n'ont pas contesté le redressement ; qu'il est précisé dans la proposition de redressement fiscal que celle-ci a été appliquée selon le calcul dont il est fait mention dans cet article et non pour toute la durée de l'amortissement ; que par conséquent, le préjudice est bien réel et un recours serait voué à l'échec ; qu'ils versent le document établissant la somme due au titre du redressement pour un montant de 30 605 euros ; qu'il conviendra de condamner solidairement le Groupe Y... venant aux droits de la Sci [...] et Actifinances venant aux droits de la société B2 conseils à les indemniser in solidum de cette somme ; que la différence entre la valeur réelle du bien et la valeur d'achat ; qu'il est demandé 26 150 euros ; qu'il n'est pas établi que le défaut d'information et de conseil ait un lien quelconque avec le préjudice invoqué qui de plus n'est pas véritablement établi par des pièces versées au dossier » ;
ALORS 1°) QU'aux termes du contrat de mandat, le mandant est tenu à réparer les manquements commis par son mandataire ; que bien qu'ayant constaté que la société Promotion Y... , venant aux droits de la société [...] devait répondre en tant que mandante des manquements à son devoir d'information commis par son mandataire, la société B2 conseils, en jugeant cependant que la société Promotion Y... était condamné in solidum (avec la société Actifinances) à réparer le préjudice subi par les époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1984 du code civil ;
ALORS 2°) QUE dans ses conclusions d'appel (v. ses conclusions, pp. 7 et s) l'exposante avait soutenu qu'il n'y avait pas de lien de causalité direct entre les reproches faits par les époux X... à la société Y... et à la société Actifinances de leur avoir donné de mauvaises informations et de mauvais conseils sur le dispositif de Robien et les difficultés survenues ensuite, consistant dans le fait que l'appartement litigieux n'avait pas systématiquement trouvé de locataire ; qu'elle avait soutenu que cette absence de location ne pouvait être due qu'à l'attractivité du programme de construction et aux prestations de la société Gestia, chargée de la mise en location du bien ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions précitées, sur la question de l'absence de lien de causalité, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 3°) QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en jugeant, d'une part, que « l'absence de location continue du bien n'est pas en relation directe de causalité avec le défaut de mise en garde » et en imputant, d'autre part, à la société Actifinances les conséquences d'un redressement induit par cette absence de location, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 4°) QUE l'exposante faisait encore valoir (ses conclusions, pp. 30 et 31) que les chiffres avancés par les époux X... manquaient de cohérence et que le montant du redressement fiscal ne pouvait pas être retenu comme base de calcul du préjudice ; qu'elle alléguait ainsi que le montant du bénéfice de défiscalisation estimé à la somme de 18.513 € était le maximum du préjudice qui pouvait être réclamé ; qu'elle soutenait aussi que le redressement fiscal correspondait à l'imposition normale (imposition des revenus fonciers, CSG etc...) due par les époux X... pour des revenus locatifs autres que ceux générés par l'opération objet du litige et donc sans lien de causalité avec l'opération immobilière litigieuse ; qu'en se bornant pourtant, à fixer le montant des dommages et intérêts alloués au titre du préjudice réparable au montant du redressement, prononçant des dommages-intérêts à hauteur de 25 000 € et à juger que le préjudice des demandeurs s'analysait en « une perte de chance de ne pas contracter », c'est-à-dire de ne pas réaliser l'opération de défiscalisation, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
