LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 19 décembre 2017), que M. T..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et la société Deligny et compagnie, prise en sa qualité de syndic, en annulation des assemblées générales des 27 juin 2009, 13 février 2010, 26 juin 2010, 25 juin 2011 et 9 juin 2012 et, subsidiairement, de certaines de leurs décisions ;
Sur le premier moyen, le troisième moyen, le quatrième moyen, pris en sa première branche, le cinquième moyen, pris en sa première branche, et le sixième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Attendu que M. T... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2009 et à titre subsidiaire de la décision n° 11 de cette assemblée ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la formulation de la décision de l'assemblée générale du 14 juin 2008, relative à la désignation du syndic, comportait une contradiction quant à la durée de son mandat, la cour d'appel, interprétant le sens et la portée de cette résolution, a pu en déduire qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle et que le mandat du syndic avait commencé à courir le 14 juin 2008, après approbation des comptes par l'assemblée générale, et était limité dans le temps avec pour date butoir le 30 juin 2009 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, le quatrième moyen, pris en sa troisième branche, le cinquième moyen, pris en sa seconde branche, et le sixième moyen, pris en sa seconde branche, réunis :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en annulation de certaines décisions des assemblées générales, l'arrêt retient que le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n° 2 à 167, que tant les contrats d'assurance de l'immeuble, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou celui conclu avec le syndic que les dépenses afférentes au curage préventif des conduites d'eaux usées et de ravalement ne bénéficient pas au lot n° 1 et que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépenses a été envisagée en fonction des millièmes de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que de telles dépenses constituent des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble, qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. T... de ses demandes en annulation de la résolutions 11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 26 juin 2010, 3, 4, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2011, 3, 4,11 et 12 de l'assemblée générale du 9 juin 2012, l'arrêt rendu le 19 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur les points cassés, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence le Pré de l'Isle et la société Deligny et compagnie, prise en qualité de syndic de cette résidence, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence le Pré de l'Isle et de la société Deligny et compagnie, prise en qualité de syndic de cette résidence, et les condamne à payer à M. T... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. T....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande tendant au prononcé de la nullité des assemblées générales des copropriétaires des 27 juin 2009, 13 février 2010, 26 juin 2010, 25 juin 2011 et 6 juin 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur T... soutient ensuite que constituerait une cause de nullité le fait que, lors des assemblées générales des 13 février 2010, 26 juin 2010, 25 juin 2011 et 9 juin 2012, il n'y aurait pas eu un appel à candidature mais un appel à candidature unique, sans qu'il soit justifié d'une impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, tel que prévue dans le règlement de copropriété ; qu'il ressort toutefois des procès-verbaux des assemblées générales dont l'annulation est sollicitée qu'aucune autre candidature que celles de Monsieur S... (27 juin 2009), Madame O... (13 février 2010), Madame W... (26 juin 2010), Monsieur I... (25 juin 2011), Madame L... (6 juin 2012) n'a été recueillie ; qu'en l'absence d'obligation légale concernant le nombre de scrutateurs, la demande d'annulation présentée par Monsieur T... doit être également rejetée sur ce fondement » (arrêt, p. 7 alinéas 4-5) ;
ALORS QUE le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ; qu'en refusant de donner effet à la disposition du règlement fixant à deux le nombre de scrutateurs du bureau, au motif que la loi ne fixait pas le nombre de scrutateurs requis, les juges du fond ont violé l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande tendant au prononcé de la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2009, puis de la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur Y... T... soutient à titre principal que l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2009 serait nulle, et par voie de conséquence, toutes les décisions prises à l'occasion de cette assemblée, nulles et de nul effet, emportant la nullité des assemblées générales postérieures puisque, notamment, celles-ci auraient été convoquées par un syndic dépourvu de mandat régulier ; qu'aux termes de l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale du 27 juin 2009 a été convoquée par la SCS cabinet Deligny suivant courrier du 30 mai 2009, produit aux débats ; qu'il est constant que ladite société avait été désignée en qualité de syndic lors de l'assemblée générale tenue le 14 juin 2008, laquelle avait, au chapitre : « désignation du syndic ou renouvellement de son mandat », voté la résolution suivante : « L'assemblée générale renouvelle la SCS Deligny, représentée par Monsieur R... H... (
). Le syndic est nommé pour une durée de un an qui commencera le 1 janvier 2008 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2008, soit au plus tard le 30 juin 2009 (
) » ; que cette formulation comporte manifestement en son sein une contradiction relativement à la durée du mandat du syndic renouvelé, arrêtée au 1 janvier 2009 au début de la proposition et, au plus tard au 39 juin 2009, à la fin de la même proposition ; que pertinemment toutefois, les intimés font valoir qu'il s'agit là d'une simple erreur matérielle alors que la résolution critiquée ne souffre en réalité d'aucune ambiguïté en ce sens que le mandat renouvelé du syndicat a commencé à courir le 14 juin 2008 après approbation des comptes par l'assemblée générale et qu'il est bien limité dans le temps avec pour date butoir le 30 juin 2009 ; qu'il s'ensuit que la maladresse affectant la rédaction de l'article 5, qui ne prétend pas procéder à une régularisation rétroactive de la désignation du syndic, contrairement à ce que soutient M. T..., qui argue du caractère illégal de la résolution ayant désigné le syndic, est sans emport sur la régularité de la convocation à l'assemblée générale du 27 juin 2009 » (arrêt, pp. 5-6) ;
ET ENCORE AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur T... soutient ensuite vainement que la résolution est contraire au jugement définitif rendu par la juridiction de proximité le 19 mai 2009, qui prévoit que les charges de copropriété doivent être réparties sur les lots 1 et 2, que le lot n°1 dont la quote-part représente 3 330 / 10 000 tantièmes sol fait bien partie de la copropriété et doit être concerné par les assemblées générales et les charges, lesquelles doivent par conséquent être calculées sur 10 000 tantièmes au total ; qu'en effet, aux termes de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ses services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n°2 à 167, les contrats d'assurance de l'immeuble, l'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou de celui du syndic ne bénéficiant pas au lot n°1 appartenant à Monsieur C... ; que c'est dès lors à juste titre que la répartition de ces postes de dépense a été envisagée sur une base de 6 670 / 10 000 ; que la décision du 19 mai 2009 ne distingue pas quant à elle entre les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'éqiupement commun au sens de l'article précité ; qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il n'y a pas lieu d'annuler la résolution n°11 » (arrêt, p. 8 alinéa 3) ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « pour rappel, la résolution n°5 votée lors de l'assemblée générale du 14 juin 2008 précise : « Le syndic est nommé pour une durée de un an qui commencera le 1 janvier 2008 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2008 soit au plus tard le 30 juin 2009. La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée » ; que la juridiction de céans tient à préciser qu'elle ne s'est vue communiquer ni le projet de contrat de syndic joint à la convocation en vue de l'assemblée générale du 14 juin 2008, ni le contrat de syndic effectivement signé dans la suite de ladite assemblée générale et qu'elle n'a pu examiner que le projet de contrat de syndic joint à la convocation en vue de l'assemblée générale du 27 juin 2009, dans lequel on peut lire « Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée d'un an qui entre en vigueur le
, suite à l'assemblée générale de ce même jour, qui a statut sur l'approbation des comptes de l'exercice écoulé ou éventuellement à la date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à la loi du 10 juillet 1965, pour se terminer avec l'assemblée générale devant approuver les comptes de l'exercice clos le
soit au plus tard, le
sans pouvoir excéder 18 mois » ; qu'il est manifeste que la rédaction de la résolution n°5 votée lors de l'assemblée générale du 14 juin 2008 est maladroite puisqu'elle renferme en son sein une contradiction entre d'une part la durée du mandat indiquée (un an) et d'autre part le délai séparant la date de prise d'effet de la nouvelle désignation (1 janvier 2008) de celle de la date d'échéance buttoir du mandat retenue (30 juin 2009, soit une durée maximale de mandat de 18 mois) ; qu'en outre, la résolution est étonnante puisque, par hypothèse, il ne peut être statué sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2008 avant le 1 janvier 2009 ; qu'eu égard aux termes de la résolution « pour se terminer (
) au plus tard le 30 juin 2009 », la juridiction estime que M. T... ne peut être suivi dans son raisonnement selon lequel le mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny était expiré lorsque la convocation pour l'assemblée générale fixée au 27 juin 2009 a été adressée le 30 mai 2009 ; que la SCS cabinet Deligny ayant convoqué l'assemblée générale le 30 mai 2009, date à laquelle son mandat n'avait pas encore pris fin, la convocation était régulière ; que la convocation du 30 mai 2009, comme l'assemblée générale du 27 juin 2009 au cours de laquelle la SCS Deligny a de nouveau été désignée comme syndic, sont bien intervenues pendant la durée du mandat » (jugement, p. 3) ;
ET ENCORE AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « M. T... fait également valoir que la résolution n°11 « est totalement contraire au jugement définitif pourtant intervenu devant la juridiction de proximité le 19 mai 2009 qui prévoit que les charges de copropriété doivent être réparties sur les lots 1 et 2, que le lot n°1 dont la quote-part représente 3 330 / 10 000 tantièmes sol fait bien partie de la copropriété et doit être concerné par les assemblées générales et les charges doivent donc être calculées sur 10 000 tantièmes au total » ; qu'en ne respectant pas la décision de justice, le syndic engage sa responsabilité personnelle ; qu'il y a « manquement du syndic, faute de sa part, mais également carence manifeste » justifiant la désignation d'un administrateur provisoire avec pour mission pour lui de faire application de la décision de justice du 19 mai 2009 ; que M. T... ajoute qu'il a reçu un appel de charges de la SCS cabinet Deligny du 6 août 2009 lui réclamant la somme de 363,7 euros au titre du troisième appel de fonds, lequel révèle que « le syndic continue à faire fi du jugement pourtant définitif du 19 mai 2009 » ; qu'il indique également que l'avenant établi par le syndic en date du 29 septembre 2009 adressé aux copropriétaires en octobre 2010 confirme l'irrégularité de la délibération n°11 puisque « sur la première mouture de l'assemblée générale et cette délibération de l'article 11, Monsieur C... était mentionné comme votant pour 3 330 tantièmes alors que sur la nouvelle mouture de l'article 11 il n'est plus mentionné comme votant du tout » ; qu'il précise que si depuis le jugement de la juridiction de proximité, M. C... est convoqué aux assemblées générales, il ne lui ait adressé aucun appel de fonds ; que dans le rectificatif de la délibération n°11, Monsieur C... n'y figure plus ; que « le budget doit être voté et calculé sur la base des 10 000 tantièmes au total » ; que « le syndic a l'obligation de faire participer M. C... aux charges sol » ; que « la délibération ne respecte pas la décision définitive qui s'impose pourtant au syndic » ; que c'est vainement que M. T... conteste les termes de la résolution n°11 dans la mesure où cette dernière respecte les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot » ; qu'en effet, le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n°2 à 167, les contrats d'assurance de l'immeuble, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou de celui du syndic ne bénéficiant pas au lot n°1 appartenant à M. C... ; que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépense a été envisagée sur une base de 6 670 / 10 000 tantièmes et non sur les 10 000 / 10 000 tantièmes de copropriété ; que la décision de la juridiction de proximité de Caen ne distingue pas entre les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun au sens de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de leur utilité et les autres charges communes au sens de l'alinéa 2 du même article qui doivent faire l'objet d'une répartition entre tous les copropriétaires en fonction des millièmes généraux ; qu'au vu de ce qui précède, M. T... sera débouté de ses demandes d'annulation de la résolution n°11 et de désignation d'un administrateur provisoire » (jugement, pp. 5-6) ;
ALORS QUE, premièrement, le juge est tenu d'interpréter une clause ambiguë ; qu'en refusant d'interpréter la clause au terme de laquelle « Le syndic est nommé pour une durée de un an qui commencera le 01/01/08, pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31/12/208, soit au plus tard le 30/06/09 » (procès-verbal de l'assemblée générale du 14 juin 2008, p. 3 – cité à l'arrêt, p. 5 antépénultième alinéa), dont ils reconnaissaient au demeurant l'ambiguïté (arrêt, p. 5 pénultième alinéa), les juges du fond ont violé l'article 1134 ancien du code civil.
ALORS QUE, deuxièmement, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont acquittées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot ; que les charges d'assurance, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties commune ou encore des honoraires du syndic, sont des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, et non entraînées par des services collectifs et d'équipement commun; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 10 de la loi n°65-557 du juillet 1965 dans sa version applicable.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande d'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 13 février 2010 et de l'assemblée générale elle-même ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « comme vu précédemment, c'est à tort que M. T... prétend qu'il y aurait vacance de la fonction de syndic depuis le 31 décembre 2008 ; que le mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny a été régulièrement renouvelé lors de l'assemblée générale du 27 juin 2009 à travers l'adoption de la résolution n°5, ce « pour une durée de un an qui commencera le 01.01.09 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31.12.09 soit au plus tard le 30.06.10 », étant souligné que rien ne s'oppose à ce que la majorité fixe le point de départ du mandat à une date antérieure à celle de l'assemblée générale elle-même ; que la convocation en date du 5 janvier 2010 à l'assemblée générale extraordinaire du 13 février 2010 est bien intervenue avant l'expiration du mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny de sorte qu'elle est régulière ; que la demande de M. T... tendant à l'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 13 février 2010 sera rejetée » (jugement, pp. 6-7) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur la première branche du premier moyen entraînera l'annulation du chef relatif à l'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 13 février 2010 et de l'assemblée générale elle-même par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande d'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 26 juin 2010, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 26 juin 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur T... soutient ensuite que les résolutions 3, 13, 14 et 15 doivent être annulées en ce qu'elles sont contraires au jugement définitif rendu par la juridiction de proximité le 19 mai 2009 ; que les résolutions 13, 14 et 15 concernent les charges afférentes au curage préventif des eaux usées, à la mise en place d'un contrat de maintenance des ballons d'eau chaude, et au ravalement du bâtiment, lesquels ne bénéficient pas au lot n°1 appartenant à Monsieur C..., tandis que la résolution n°3 porte approbation des comptes ; que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur T... de ses demandes de ces chefs » (arrêt, pp. 9-10) ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « M. T... poursuit l'annulation des résolutions n°13, 14 15 (lesquelles précisent que « le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense ») et 3 de l'assemblée générale du 26 juin 2010, en reprenant l'argumentation développée concernant la résolution n°11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009 (contrariété avec la décision définitive de la juridiction de proximité de Caen du 19 juin 2009) ; que c'est vainement que M. T... conteste les résolutions n°13, 14 et 15 dans la mesure où ces derniers respectent les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ; qu'en effet, le curage préventif des eaux usées (résolution n°13), la mise en place d'un contrat de maintenance des ballons d'eau chaude sanitaire (résolution n°14) et le ravalement du bâtiment ne bénéficient pas au lot n°1 appartenant à M C..., mais uniquement aux lots n°2 à 167 ; que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépense a été envisagée sur une base de 6 670 / 10 000 et non sur les 10 000 / 10 000 de la copropriété ; que la décision de la juridiction de proximité de Caen ne distingue pas entre les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun au sens de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de leur utilité et les autres charges communes au sens de l'alinéa 2 du même article qui doivent faire l'objet d'une répartition entre tous les copropriétaires en fonction des millièmes généraux ; qu'au vu de ce qui précède, M. T... sera débouté de sa demande d'annulation des résolutions n°13, 14 et 15 ainsi que de la résolution n03 relative à l'approbation des comptes des charges de l'exercice du 1 janvier au 31 décembre 2009 » (jugement, pp. 8-9) ;
ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir sur la première branche du premier moyen entraînera l'annulation du chef relatif à l'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 26 juin 2010, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 26 juin 2010 par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, le jugement doit être motivé ; que faute de soutenir leur décision de rejet de la demande d'annulation de la résolution n°3 relative à l'approbation des comptes, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont acquittées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot ; que les charges de curage préventif des conduites d'eaux usées et de ravalement du bâtiment, sont des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, et non entraînées par des services collectifs et d'équipement commun ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande d'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 25 juin 2011, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 4, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur T... poursuit l'annulation de la résolution n°3 approuvant les comptes des charges de l'exercice allant du 1 janvier 2010 au 31 décembre 2010, 4 donnant quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2010, 11 et 12 approuvant des budgets prévisionnels pour les exercices 2011 et 2012 avec imputation aux copropriétaires défaillants de l'intégralité des honoraires du cabinet Deligny, des frais et honoraires des mandataires de justice, en reprenant le même argumentaire que celui développé pour demander l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009 ; qu'il a déjà été répondu à cet argumentaire et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. T... de ces chefs de demande » (arrêt, p. 10) ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la régularité de la convocation à l'assemblée générale du 25 juin 2011, comme vu précédemment, c'est à tort que M. T... prétend qu'il y aurait vacance de la fonction de syndic depuis le 31 décembre 2008 ; que le mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny a été régulièrement renouvelé lors de l'assemblée générale du 27 juin 2009, puis lors de l'assemblée générale du 26 juin 2010 à travers l'adoption de la résolution n°5 ce « pour une durée de un an et demi qui commencera le 01.01.10 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31.12.10 soit au plus tard le 30.06.11 », étant souligné que rien ne s'oppose à ce que la majorité fixe le point de départ du mandat à une date antérieure à celle de l'assemblée générale elle-même ; que la convocation du 28 mai 2011 à l'assemblée générale est bien intervenue avant l'expiration du mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny de sorte qu'elle est régulière ; que la demande de M. T... tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2011 sera rejetée ; que sur la nullité des résolutions n°3, 4, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2011, M. T... demande l'annulation des résolutions n°3 (approuvant les comptes des charges de l'exercice allant du 1 janvier 2010 au 31 décembre 2010, 4 (donnant quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2010), 11 et 12 (approbation des budgets prévisionnels pour les exercices 2011 et 2012 ; imputation aux copropriétaires défaillants de l'intégralité des honoraires du cabinet Deligny, des frais et honoraires des mandataires de justice) de l'assemblée générale du 25 juin 2011, en reprenant l'argumentation développée pour demander l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009 ; que comme précédemment indiqué, c'est vainement que M. T... conteste lesdites résolutions dans la mesure où ces dernières respectent les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1065 aux termes desquelles « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ; que le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n° 2 à 167, les contrats d'assurance de l'immeuble, l'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou de celui du syndic ne bénéficiant pas au lot n°1 appartenant à M. C... ; que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépenses à été envisagée sur une base de 6 670 / 10 000 et non sur les 10 000 / 10 000 de copropriété ; que M. T... sera débouté de ses demandes d'annulation des résolutions n°3, 4, 11 et 12 » (jugement, pp. 9-10) ;
ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir sur la première branche du premier moyen entraînera l'annulation du chef relatif à l'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 25 juin 2011, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 4, 11 et 12 de l'assemblée générale du 25 juin 2011 par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont acquittées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot ; que les charges d'assurance, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou la rémunération du syndic sont des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, et non entraînées par des services collectifs et d'équipement commun ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 10 de la loi n°65-557 du juillet 1965 dans sa version applicable.
SIXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a rejeté la demande d'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 9 juin 2012, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 4, 5, 11 et 12 de l'assemblée générale du 9 juin 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la résolution n°5 est relative à la désignation du syndic ; que M. T... considère qu'il s'agit d'une désignation rétroactive et donc prohibée, ce qui n'est pas le cas ; que sa demande doit dès lors être rejetée ; que concernant les autres résolutions querellées, là encore, l'argumentaire est le même que précédemment, à savoir le non-respect du jugement définitif ayant acquis autorité de force jugée rendu par la juridiction de proximité ; que ces résolutions tendant à l'approbation des comptes des charges de l'exercice allant du 1 janvier 2011 au 31 décembre 2011, donne quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2011 et porte approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2013 avec imputation aux copropriétaires défaillants de l'intégralité des honorires et frais du cabinet Deligny et des mandataires de justice ; que comme précédemment, et pour les motifs déjà exposés, la cour retient que les décisions dont s'agit ne sont pas en contradiction avec le jugement du 19 mai 2009 ; que la décision de première instance est confirmée de ce chef » (arrêt, p. 10) ;
AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur la régularité de la convocation à l'assemblée générale du 9 juin 2012, comme vu précédemment, c'est à tort que M. T... prétend qu'il y aurait vacance de la fonction de syndic depuis le 31 décembre 2008 ; que le mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny a été régulièrement renouvelé lors des assemblées générales des 27juin 2009, 26 juin 2010 et 25 juin 2011 (à travers l'adoption de la résolution n°5, ce « pour une durée de un an et demi qui commencera le 01.01.11 pour se terminer à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos au 31.12.11 soit au plus tard le 30.06.12 »), étant souligné que rien ne s'oppose à ce que la majorité fixe le point de départ du mandat à une date antérieure à celle de l'assemblée générale elle-même ; que la convocation du 11 mai 2012 à l'assemblée générale du 9 juin 2012 est bien intervenue avant l'expiration du mandat de syndic de la SCS cabinet Deligny de sorte qu'elle est régulière ; que la demande de M. T... tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 9 juin 2012 sera rejetée ; que sur la nullité des résolutions n°3, 4, 5, 11 et 12 de l'assemblée générale du 9 juin 2012, sur les résolutions n°3, 4, 11 et 12, M. T... demande l'annulation des résolutions n°3 (approuvant les comptes des charges de l'exercice allant du 1 janvier 2011 au 31 décembre 2011), 4 (donnant quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 31 décembre 2011), 11 et 12 (approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2013 et imputation aux copropriétaires défaillants de l'intégralité des honoraires et frais du cabinet Deligny et des mandataires de justice) de l'assemblée générale du 9 juin 2012, en reprenant l'argumentation développée pour demander l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 27 juin 2009 ; que comme précédemment indiqué, c'est vainement que M. T... conteste lesdites résolutions dans la mesure où ces dernières respectent les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ; que le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n°2 à 167, les contrats d'assurance de l'immeuble, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou de celui du syndic ne bénéficiant pas au lot n°1 appartenant à M. C... ; que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépense a été envisagée sur une base de 6 670 / 10 000 et non sur les 10 000 / 10 000 de copropriété ; que M. T... sera débouté de ses demandes d'annulation des résolutions n°3, 4, 11 et 12 ; que sur la résolution n°5 relative à la désignation du syndic, eu égard aux précédents développements, la demande d'annulation de cette résolution en peut être que rejetée » (jugement, pp. 10-11) ;
ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir sur la première branche du premier moyen entraînera l'annulation du chef relatif à l'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 9 juin 2012, de l'assemblée générale elle-même et des résolutions nn°3, 4, 5, 11 et 12 de l'assemblée générale du 9 juin 2012 par application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont acquittées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot ; que les charges d'assurance, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou la rémunération du syndic sont des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, et non entraînées par des services collectifs et d'équipement commun ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 10 de la loi n°65-557 du juillet 1965 dans sa version applicable.
