LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 2017), que la société Pageli, locataire d'un local à usage commercial, a assigné la société BG, bailleresse, en indemnisation pour troubles de jouissance ;
Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société BG tendant à la dépose du système de vidéo-surveillance installé sur la façade nord du bâtiment dans lequel se trouve le local loué, l'arrêt retient que les personnes morales ne peuvent se prévaloir d'une atteinte à leur vie privée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société BG qui invoquait la violation de son droit de propriété, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société BG tendant à la condamnation de la société Pageli à procéder à la dépose du système de vidéo-surveillance installé sur la face nord du bâtiment et à réparer le préjudice que lui a causé cette installation, l'arrêt rendu le 23 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Pageli aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pageli et la condamne à payer à la société BG la somme de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société BG
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI BG fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'elle avait troublé à plusieurs reprises la jouissance paisible des lieux loués par la société Pageli et de l'avoir en conséquence condamnée à payer à cette dernière la somme de 32.991,43 euros à titre de dommages et intérêts, et de lui avoir ordonné de retirer les plans de pyracanthas sur le terre-plein jouxtant le parking ;
AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant toute la durée du bail ; que les parties sont en l'état d'un bail commercial du 27 février 2002 portant sur des locaux à usage commercial de 900 m² et un parking situé face aux bâtiments à l'exception des emplacements n° 1, 2, 16 et 17 dont le bailleur s'est réservé l'usage ; (
) que sur les emplacements de parking, il est acquis et établi que le bailleur a fait retirer le 24 novembre 2014 les rochers qu'il avait entreposés sur ses emplacements de parking ; (
) qu'en déposant sur le parking d'un commerce de jouets, des rochers de nature à gêner les manoeuvres de stationnement et de livraison et présentant une image dégradée des alentours du commerce portant atteinte à sa commercialité, le bailleur a causé un trouble de jouissance au locataire en portant atteinte à son usage paisible de la chose louée ; que sur le terre-plein central, conformément au plan de masse 2/7 annexé au bail, le terre-plein central séparant le parking de la voie publique n'a pas été donné à bail au preneur ; que le plan mentionne la présence de plantations sur cet emplacement mais de manière très figurative et sans précision quant à leur nature exacte ; que le bailleur reconnaît que le terre-plein central était à l'origine agrémenté de végétations, arbres et haies, qu'il lui appartenait d'assurer la permanence et la qualité de ces plantations ; (
) que le 14 mai 2014, il informait son preneur de plantations nouvelles pour la création de haies vives, deux lignes parallèles de pyracanthas ; qu'en implantant à proximité du commerce de son preneur, une haie d'arbustes présentant de grosses épines, le bailleur a causé un préjudice certain au preneur en donnant à son commerce un aspect peu engageant ; que sur le grillage, (
) le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée et tous ses accessoires et dépendances indispensables à son utilisation normale ; qu'en l'espèce, le preneur a en vertu du bail l'obligation d'entretenir les climatiseurs posés en façade nord du bâtiment ; qu'il justifie avoir toujours pu procéder depuis son entrée dans les lieux à leur entretien ; que le changement des appareils vétuste s'avérait indispensable au bon fonctionnement de son commerce et était conseillé par la société procédant à l'entretien ; qu'en entravant cet exercice, par la création ou la modification d'un grillage rendant l'accès auxdits climatiseurs impossible, le bailleur trouble la jouissance paisible de son locataire ; que le préjudice subi par la locataire pour ces troubles de jouissance a été justement évalué par le juge de première instance ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des articles 1719 et 1723 du code civil, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, de faire jouir paisiblement de la chose le preneur pendant la durée du bail ; qu'il peut être condamné à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; que le bailleur ne peut, pendant le bail, changer la forme de la chose louée ; que la jurisprudence considère que ce changement peut porter sur le bien ou sur ses accessoires ; que la sanction de cette obligation consiste en la remise de la chose en état de la signature du bail ; que par ailleurs, l'article 1134 du code civil dispose de ce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'ainsi, la convention doit être exécutée loyalement, le bailleur devant s'abstenir de toute manoeuvre portant préjudice au preneur dans l'exécution du contrat ; que par acte sous seing privé déposé au rang des minutes de Me O... A..., notaire à Antibes, le 27 février 2002, la SCI BG a donné à bail commercial à la société Pageli le rez-de-chaussée d'un bâtiment d'une surface de 907 m², sis [...] ; que le bail précise que le preneur aura la jouissance privative de l'entière surface du parking située face au RDC du bâtiment à l'exception des emplacements de stationnement figurant sous les numéros 1, 2, 16 et 17 sur le plan de masse annexé au bail ; que les locaux loués sont destinés au commerce de vente au détail de jouets, articles de puériculture, vêtements et chaussures de plage, articles de Paris ; que le plan de masse 2/7 annexé au bail matérialise le terre-plein qui sépare le parking de la voie publique ; que ce terre-plein présentait à la signature du bail de la végétation, arbres et haies à l'entrée du parking ; que cet espace ne fait pas partie de la location aux termes du bail ; qu'il ne peut être considéré comme accessoire de la chose louée ; que cependant, l'aménagement de ce terre-plein par le bailleur ne doit pas gêner le preneur dans son activité ; qu'il apparaît dans le constat d'huissier du 15 mai 2014 (pièce 8 demanderesse) que le bailleur a installé des rochers et des haies de pyracanthas en bordure du parking, procédant par ailleurs à un arrosage ; que cet aménagement, dont il y a lieu de constater qu'il constitue une gêne pour les usagers du parking, clients du magasin Jouéclub, a été réalisé sans concertation avec le locataire ; que la SCI BG ne souhaitait pas que la magasin Jouéclub expose des produits qu'elle vend, étant précisé que l'on voit sur le terre-plein une cabane d'enfant ; qu'il est constaté que les haies implantées par le bailleur ont été dégradées ; qu'elles ont été posées sans prévenir le preneur et sans tenir compte du trouble de jouissance qu'elles pouvaient engendrer ; qu'elles devront être supprimées aux fins de remettre le terre-plein en l'état initial que l'on peut visualiser sur les photos du PV du 7 février 2014, photos 69 à 78 (pièce 25 de la requérante), étant précisé que les plans de pycaranthas sont secs (PV du 3 juillet 2014, photos 3 à 11, pièce 15 défenderesse) ; que s'agissant des emplacements de stationnement réservés au bailleur, (
) il est constaté, selon procès-verbal du 20 mars 2014 (pièce 4 demanderesse), que le bailleur a déposé des rochers sur le parking qui gênaient la circulation des clients et la livraison du commerce ; que ces rochers ont depuis été enlevés, procès-verbal du 3 juillet 2014 précité, photos 8 à 11 et PV du 4 novembre 2014 (pièce 36 de la défenderesse) ; qu'il est établi (pièces 26, 27 et 28 de la demanderesse) que M. J..., gérant de la SCI BG, a coupé l'alimentation électrique de l'enseigne du magasin Joué Club, étant précisé qu'il revendique cet acte dans son audition du 22 janvier 2013 par l'agent de police judiciaire d'Antibes ; que la société Pagemi a procédé au remplacement de sa climatisation qui était ancienne, vétuste, non performante, selon l'attestation de l'entreprise Protechclim du 14 novembre 2014 (pièce 36 demanderesse) ; que celle-ci expose que le remplacement était nécessaire à l'exploitation commerciale du magasin ; que M. N... (pièce 9), M. F... (pièce 10), M. U... (pièce 11) attestent de ce qu'ils ont procédé à la pose de la nouvelle climatisation ; qu'à peine posée, l'installation a été dégradée par le propriétaire des lieux qui a reconnu cette action volontaire ; que la commission communale de sécurité contre les risques d'incendie d'Antibes a émis un avis favorable à l'ouverture au public du magasin Joué Club avec comme condition notamment de mettre en conformité l'installation de désenfumage des locaux ; que la société Pageli a sollicité l'autorisation de son bailleur pour effectuer les travaux, conformément à l'article VI du bail commercial ; que la SCI BG n'a pas répondu à son locataire qui a été obligé de saisir le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse ; que celui-ci, par ordonnance du 15 mai 2013, a autorisé la société Pageli à effectuer les travaux de mise en conformité ; que dans cette instance, il convient de constater que le bailleur a fait montre d'une opposition non justifiée aux travaux et paradoxale puisqu'il a parallèlement délivré à son locataire un commandement de réaliser les travaux de mise en conformité visant la clause résolutoire du bail ; que la demanderesse produit les attestations de M. V..., de M. I..., de Mme H..., de Mme E..., de Mme W... et de M. C..., employés de la société Pageli ; qu'elles relatent toutes que M. J... n'a de cesse de nuire à l'activité de leur entreprise par ses agissements ; qu'ainsi, il convient de constater de ce qui est précédemment exposé que le bailleur n'a pas exécuté la convention de bail de bonne foi, qu'il a, tout au long de l'exécution du bail, porté atteinte à la jouissance paisible de son locataire, étant précisé que, s'il avait d'éventuels reproches à faire à son locataire, il se devait de l'en informer et d'agir en cas de conflit selon les règles de droit au lieu de se faire justice par des actes pénalement répréhensibles ; qu'en l'état du dossier, il apparaît que le trouble a momentanément cessé, étant rappelé toutefois que le bailleur devra retirer sans astreinte les plants de haies sur le terre-plein ; (
) qu'ainsi, le préjudice résultant du trouble de jouissance ayant existé ne sera pas réparé par une diminution du loyer à compter de l'assignation mais par le versement de dommages et intérêts à hauteur de trois mois de loyers hors taxe et hors charges, soit la somme de 32.991,43 euros en référence aux pièces 6 et 7 produites par la demanderesse ;
1°) ALORS QUE le bailleur est seulement tenu d'assurer la jouissance paisible de la chose louée ; qu'en retenant, pour juger qu'en déposant des rochers sur le parking, la SCI BG avait causé un trouble de jouissance à la société Pageli, que ces rochers étaient de nature à gêner les manoeuvres de stationnement et de livraison sur ledit parking, tout en constatant que lesdits rochers avaient été exclusivement déposés sur les emplacements dont la société bailleresse avait conservé la jouissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il résultait que les rochers litigieux avaient été déposés sur des emplacements qui ne faisaient pas partie des biens loués et qu'ils ne pouvaient donc troubler la jouissance par la société Pageli de la chose louée, et a ainsi violé l'article 1719 3° du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, pour juger qu'en implantant à proximité du commerce de son preneur une haie d'arbustes présentant de grosses épines, la SCI BG avait causé un trouble de jouissance à la société Pageli, que cette haie donnait au commerce de cette dernière un aspect peu engageant, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen tiré de la prétendue atteinte à l'image du commerce de la société Pageli, sans avoir invité au préalable les parties à en débattre contradictoirement, et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se contenter d'une motivation purement formelle et statuer par voie d'affirmation ; qu'en se bornant à affirmer de façon générale, pour juger qu'en implantant à proximité du commerce de son preneur une haie d'arbustes présentant de grosses épines, la SCI BG avait causé un trouble de jouissance à la société Pageli, que cette haie constituait une gêne pour les usagers du parking, sans préciser la nature et la consistance de cette gêne, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI BG fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déposer le système de vidéosurveillance installé sur la face nord du bâtiment ;
AUX MOTIFS QUE le preneur reconnaît avoir installé des caméras de surveillance du local ; que toutefois, les personnes morales ne peuvent se prévaloir d'une atteinte à leur vie privée ; que la société BG doit être déboutée de sa demande à ce titre ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI BG faisait valoir que les caméras de surveillance avaient été installées sans son autorisation par la société Pageli sur la façade nord, laquelle ne faisait pas partie de la surface louée, et qu'une telle installation violait son droit de propriété (conclusions, p. 16-17) ; qu'en se bornant à énoncer, pour dire n'y avoir lieu à déposer le système de vidéosurveillance installé sur la face nord du bâtiment, que la SCI BG ne pouvait se prévaloir en tant que personne morale d'une atteinte à la vie privée, sans répondre au moyen opérant précité dont elle était saisie tiré de la violation par la société Pageli du droit de propriété de la SCI BG, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI BG fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Pageli de dépose des climatiseurs installés sur la face nord du bâtiment et d'indemnisation ;
AUX MOTIFS QUE le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée et tous ses accessoires et dépendances indispensables à son utilisation normale ; qu'en l'espèce, le preneur a en vertu du bail l'obligation d'entretenir les climatiseurs posés en façade nord du bâtiment ; qu'il justifie avoir toujours pu procéder depuis son entrée dans les lieux à leur entretien ; que le changement des appareils vétuste s'avérait indispensable au bon fonctionnement de son commerce et était conseillé par la société procédant à l'entretien ; qu'en entravant cet exercice, par la création ou la modification d'un grillage rendant l'accès auxdits climatiseurs impossible, le bailleur trouble la jouissance paisible de son locataire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les locaux loués à la SARL Pageli disposaient à la signature du bail d'une climatisation fixée sur la façade nord du bâtiment ; qu'il était prévu dans la promesse de bail du 1er février 2002, le versement d'une indemnité de reprise d'équipements par le preneur d'un montant de 30.500€ HT (pièce 40 défenderesse) ; que l'équipement comprenait notamment (pièce 31) une climatisation ; que par cette indemnité, le preneur se trouve ainsi propriétaire de cet équipement ; qu'il peut alors le remplacer s'il ne remplit plus ses fonctions ; qu'il a été démontré plus avant que la climatisation existante était vétuste et qu'elle devait être remplacée pour l'exploitation commerciale des locaux donnés à bail ; qu'il convient de constater (pièce 15 de la défenderesse, PV du 3 juillet 2014, photos 23 et 24) que la société Pageli a installé trois double-groupes de climatisation à proximité de l'ancienne climatisation ; que la société Pageli ne justifie pas de ce qu'elle a sollicité l'autorisation de son bailleur pour la pose de cette nouvelle climatisation ; qu'il convient cependant de rappeler que les relations entre bailleur et preneur étaient très difficiles comme le démontre la procédure de référés précédemment évoquée, le bailleur faisant de l'obstruction de principe ; que cette nouvelle climatisation était nécessaire à la poursuite de l'activité commerciale de la société Pageli ; que le nouvel équipement a été installé à l'endroit du précédent matériel ; que la demande aux fins de dépose de la climatisation existante sollicitée par la SCI BG sera rejetée car elle ne préjudicie pas au bailleur et serait, s'il y était fait droit, génératrice d'un trouble majeur de jouissance pour le locataire ; (
) que la SCI BG ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a subi un préjudice moral et matériel ; qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ;
ALORS QUE le bail liant la SCI BG et la société Pageli stipulait que le preneur « ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou installation, non plus qu'aucun aménagement, percement de murs ou changement de distribution et généralement, il ne pourra leur apporter, non plus qu'aux installations qu'ils comprennent, aucune modification quelconque, à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du bailleur », étant précisé le preneur s'était engagé, par acte du 19 février 2002, « à obtenir l'agrément écrit préalable du bailleur pour tous travaux et remplacements des matériels existants à [son] entrée dans les lieux » ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la SCI BG aux fins de dépose des climatiseurs remplacés sans son autorisation préalable, que la climatisation était vétuste et devait être remplacée pour l'exploitation commerciale des locaux donnés à bail et que les relations entre bailleur et preneur étaient très difficiles, la SCI BG faisant de l'obstruction de principe, sans rechercher, comme elle y était invitée, si son refus n'était pas, au contraire, justifié par les contraintes constructives de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige.
